II SA/RZ 1584/24

II SA/Rz 1584/24 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2025-03-18
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-12-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Maria Mikolik /przewodniczący sprawozdawca/
Paweł Zaborniak
Stanisław Śliwa
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
§ 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7, § 8
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maria Mikolik /spr./ Sędziowie NSA Stanisław Śliwa WSA Paweł Zaborniak Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2025 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 28 października 2024 r. nr SKO.415/395/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 8 lipca 2024 r. nr AR-P.6730.381.2024.MW8; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżącego B. S. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi B.S. (dalej: "Skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 28 października 2024 r. nr SKO.415/395/2024 wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, w następującym stanie faktycznym sprawy.
Prezydent Miasta [...] (dalej: "Prezydent" lub "organ I instancji") decyzją z dnia 8 lipca 2024 r. nr AR-P.6730.381.2024.MW8, działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572; dalej: "k.p.a.") oraz art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej: "u.p.z.p."), ustalił na rzecz G. sp. z o.o. z siedzibą w R., warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej" na działce nr [...] obr. [...] położonej w [....] w rejonie ul. [...].
W odwołaniu od powyższej decyzji Skarżący tytułem wstępu wskazał, że w odniesieniu do ww. działki o nr [...] została już wcześniej wydana decyzja o warunkach zabudowy, uchylona następnie wyrokiem WSA w Rzeszowie z dnia 24 kwietnia 2024 r. sygn. akt II SA/Rz 1930/23. Podał, że w stosunku do działek sąsiednich toczą się obecnie postępowania w sprawie naruszenia ustawy o odpadach, jak też naruszenia stosunków wodnych. Skarżący dodał, że ww. działka powstała z podziału działki nr [...] na działki o nr [...] i [...] oraz zaznaczył, że na działkę [...] została w przeszłości nawieziona ziemia, co było bezpośrednią przyczyną naruszenia stosunków wodnych na działkach [...] i [...], których jest współwłaścicielem. W tym kontekście zarzucił decyzji Prezydenta naruszenie art. 54 ust. 2d u.p.z.p. poprzez uznanie, że projektowana inwestycja nie może powodować pogorszenia stanu stosunków wodnych na terenie objętym wnioskiem i w jego najbliższym sąsiedztwie. Nadto zarzucił umożliwienie Inwestorowi realizacji budynków z dachem płaskim w sytuacji, gdy takowe w ogóle nie występują w obrębie obszaru analizowanego, co narusza § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie"). Skarżący zaznaczył, że wprowadzenie płaskiego dachu ma na celu zrównanie wysokości elewacji frontowej z wysokością kalenicy i w ten sposób zwiększenie kubatury każdego z budynków. Zarzucił również naruszenie § 7 ust. 1 i ust. 4 ww. rozporządzenia, wskazując, że na str. 4 analizy urbanistycznej wysokość zabudowy istniejących budynków mieszkalnych (wysokość w kalenicy) jest po prostu podana (w zakresie od 5,40 m do 8,60 m) wraz ze średnią 7,40 m. Organ nie przyporządkowuje stosownych wartości do poszczególnych działek i budynków występujących w terenie analizowanym, wymienionych w pkt. 3.3. To samo odnosi się do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W punkcie 3.4b ilość działek, dla których wskazano wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jest ich dwanaście) nie odpowiada wszystkim działkom wziętym pod uwagę w pkt 3.3 analizy. Zdaniem Skarżącego doszło również do naruszenia § 5, § 7 i § 8 rozporządzenia, ponieważ parametry techniczne w nich wskazane zostały dla wnioskowanych budynków ustalone przez organ w analizie w formie "widełek", co w sposób nieuprawniony umożliwia ich zmianę na plus lub minus. Skarżący zwrócił w szczególności uwagę na wyznaczenie wartości wskaźnika nowej zabudowy względem powierzchni terenu w przedziale 0,18-0,25 przy wartości średniej wynoszącej 0,16. Podniósł, że z analizy nie wynika czym kierował się organ przy wyznaczeniu dolnej wartości zakresu, natomiast górna została określona w oparciu o występującą w terenie wielkość maksymalną 0,25. W ocenie Skarżącego świadczy to o dążeniu do dostosowania decyzji do żądań Inwestora.
W wyniku rozpoznania odwołania, Kolegium opisaną na wstępie decyzją z dnia 28 października 2024 r., działając w oparciu o art. 104 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy, podzielając stanowisko Prezydenta, że w przypadku planowanej inwestycji spełnione zostały wymogi, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
Kolegium uznało, że linia zabudowy - 11,00 m od zachodniej granicy działki nr [...] została wyznaczona prawidłowo, jak też właściwie uzasadniono przyjęty wskaźnik powierzchni zabudowy, dokonując analizy zabudowy na wszystkich nieruchomościach objętych granicami obszaru analizowanego. Zdaniem SKO zastosowane przez organ I instancji odstępstwo od średniej arytmetycznej jest nieznaczne, a jego uzasadnienie jest wystarczające. Organ odwoławczy za prawidłowe również uznał ustalenia organu I instancji w zakresie wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Kolegium wskazało, że Prezydent w oparciu o analizę zabudowy na wszystkich nieruchomościach objętych granicami obszaru analizowanego stwierdził, że średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi 14,00 m. W konsekwencji organ ustalił szerokość elewacji frontowej planowanego budynku 14,00 m z tolerancją do 20%. W zakresie wysokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu, SKO wskazało, że w pkt 3.4.b. analizy urbanistycznej organ opisał wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich - od 2,30 m na działce nr ewid. [...], do 4,70 m na działce nr ewid. [...] i [...]. Wysokość zabudowy budynków mieszkalnych wynosi zaś od 5,40 m do 8,60 m (średnia wysokość 7,40 m). Ustalenie końcowe to: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 5,60 m do 8,60 m i wysokość głównej kalenicy lub wysokość budynku - od 5,60 m do 8,60 m. Kolegium stwierdziło, że nie widzi podstaw do kwestionowania takich ustaleń, a ustalony parametr odpowiada istniejącej zabudowie i gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego w terenie. Ponadto podzielił argumentację organu I instancji, że wprowadzenie na badanym terenie budynków z dachami płaskimi nie zaburzy istniejących uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych ani kompozycyjno-estetycznych, a żaden z przepisów prawa nie sprzeciwia się takiemu kształtowaniu walorów architektonicznych na działce objętej wnioskiem. SKO zaakceptowało także ustalenia organu I instancji w zakresie geometrii dachu, tj. m.in.: kąt nachylenia głównych połaci dachowych - dach płaski: od 0° do 15°, uznając, że odpowiadają one istniejącej zabudowie i gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w terenie. Kolegium stwierdziło zatem, że zarzuty odnoszące się do ww. parametrów i wskaźników są nieuzasadnione. Nadto za spełnione uznało również pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wskazując, że teren objęty wnioskiem dostępny jest z drogi publicznej ul. [...], oznaczonej jako działka drogowa nr [...] obr. [...], poprzez drogę wewnętrzną zlokalizowaną na działce nr [...], której Inwestor jest współwłaścicielem, jak też posiada wystarczające uzbrojenie.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów SKO stwierdziło, że prowadzone postępowania w zakresie kwestii wodnych oraz niwelacji terenu, nie mają żadnego związku przyczynowego z prowadzonym postępowaniem o ustalenie warunków zabudowy dla ww. działki nr ewid [...]. Zaznaczył także, że kwestie związane z uciążliwościami planowanej inwestycji mogą być podnoszone przez strony dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Skarżący zarzucił organowi naruszenie:
1. art. 107 § 1 i 3, art. 110 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 i 2 i art. 138 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji niespełniającej podstawowych wymogów, w szczególności bez odniesienia się do wszystkich zarzutów podnoszonych w treści odwołania, naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli oraz zasady informowania stron, brak rzetelnego uzasadnienia faktycznego w zestawieniu z zarzutami odwołania, jak też odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym - poprzez wydanie względem działki nr [...] decyzji z uzasadnieniem sprzecznym w stosunku do decyzji nr SKO.415/53/2024 z dnia 15 marca 2024 r., która dotyczyła tej samej działki;
2. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta zawierającej błędnie sporządzoną analizę urbanistyczną, z uwagi na brak wskazania które działki/nieruchomości sąsiednie zostały uwzględnione przy opracowaniu poszczególnych parametrów dla planowanej zabudowy oraz uwzględnianie różnych nieruchomości dla poszczególnych wskaźników;
3. art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 2, § 7 ust. 1 i 4 i § 8 rozporządzenia;
4. art. 61 ust. 1, pkt. 1 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację uregulowań w zakresie przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, tj. z pominięciem wymagań stanowiących o ustaleniu tych warunków mając na uwadze kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla nowej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej w terenie analizowanym;
5. art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację uregulowań w zakresie przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności utrzymanie w mocy decyzji wydanej w sposób niezgodny z odrębnymi przepisami prawa, tj. z ww. rozporządzeniem, uwzględniającej błędne wyznaczenie wartości wskaźników nowej zabudowy;
6. art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w związku z podnoszonym w odwołaniu argumentem dotyczącym naruszenia art. 54 ust. 2d u.p.z.p. w zakresie braku spełnienia przez organ I instancji wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich pomimo przedłożonych dowodów, klarownego opisu przypadku i podparcia argumentacji prawomocnym wyrokiem sądu dotyczącym tej samej działki i w tym zakresie naruszenie również art. 107 § 1 i 3 k.p.a., w zw. z art. 11 k.p.a., gdyż SKO w ogólne nie ustosunkowało się do tego zarzutu;
7. art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, nieuwzględniającej podstawowych zasad planowania i zagospodarowania przestrzennego;
8. art. 7 oraz art. 11 k.p.a., w szczególności wobec braku rozpatrzenia wszystkich, istotnych elementów stanu faktycznego sprawy oraz brak wystarczającego wyjaśnienia zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydaniu zaskarżonej decyzji.
Na podstawie powyższych zarzutów Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta, a także o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi rozwinął powyższe zarzuty, ponawiając w dużej mierze argumentację przedstawioną wcześniej w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w tej sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:
W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Należy zaznaczyć, że jak wynika z akt niniejszej sprawy, w odniesieniu do działki nr [...] toczą się trzy postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Niniejsze postępowanie dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Z kolei w sprawie, w której wydano powoływany w skardze wyrok WSA w Rzeszowie z 24 kwietnia 2024r. o sygn. II SA/Rz 1930/23, ustalono warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku jednorodzinnego wolnostojącego z drogą wewnętrzną. Toczy się również postępowanie dotyczące ustalenia na działce o nr [...] warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej [...].
Zarówno w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego (sprawa o sygn. II SA/Rz 1930/23), jak i w niniejszej sprawie, w decyzji Organu I instancji zawarto tożsamy warunek wobec inwestycji (lit F decyzji Prezydenta Miasta [....] z 8 lipca 2024r.), w którym sformułowano warunek tj.: "Przy projektowaniu rozwiązań dotyczących odprowadzenia wód deszczowych z połaci dachowych, z powierzchni terenu o zmniejszonej chłonności (parkingi, dojazdy, dojścia, place, itp.) i odwodnienia pozostałej części terenu należy w sposób szczególny uwzględnić wpływ ewentualnych zmian w stosunkach wodnych na stabilność posadowienia istniejących budynków i budowli, a także zapewnić co najmniej zachowanie aktualnego stanu stosunków wodnych (tj. nie pogorszenie) w granicach lokalizacji i w bezpośrednim sąsiedztwie".
Powyżej przytoczony warunek był już przedmiotem oceny WSA w Rzeszowie w prawomocnym wyroku z 24 kwietnia 2024r., II SA/Rz 1930/23. Sąd przyjął, że wątpliwości budzi właśnie ten warunek decyzji, który nakazuje "zapewnienie co najmniej zachowania aktualnego stanu stosunków wodnych". Zdaniem Składu orzekającego taki zapis decyzji nie zapewnia gwarancji braku naruszenia stosunków wodnych i zapewnienia pełnej i skutecznej ochrony osobom trzecim (działki sąsiadujące) przed zalewaniem. W sytuacji, gdy organom z urzędu wiadomym jest, że właśnie w związku z naruszeniem stosunków wodnych oraz w związku z nawiezieniem odpadów na sąsiednią działkę, toczą się odrębne postępowania, których wynik na obecną chwilę nie jest wiadomy, to zapis w decyzji o zachowaniu co najmniej aktualnego stanu stosunków wodnych nie daje pełnej gwarancji, że interesy osób trzecich będą skutecznie chronione. Zawarte w decyzji sformułowania (zapisy) w tym zakresie winny zostać skonstruowane na tyle jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości, by w pełni i skutecznie zapewnić ochronę praw osób trzecich. Wprawdzie konkretyzacja wymogów dotyczących ochrony interesów osób trzecich, następuje dopiero na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, tj. na etapie postępowania o pozwoleniu na budowę, jednakże zdaniem Sądu w decyzji ustalającej warunki zabudowy zapisy te winny być na tyle precyzyjne i nie pozostawiające wątpliwości, żeby ochrona osób trzech była zapewniona. Korekta tego zapisu będzie rzeczą organu przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, z uwzględnieniem stanowiska Sądu zawartego w treści niniejszego uzasadnienia.
Powyższym stanowiskiem wyrażonym w prawomocnym orzeczeniu Sąd jest związany również na gruncie niniejszej sprawy, bowiem pogląd ten został wyrażony w odniesieniu do tej samej działki inwestycyjnej – tj. o nr [...] a ponadto przedmiotem oceny Sądu był tożsamy zapis z tym, który został zawarty również w decyzji, wydanej w obecnie kontrolowanym postępowaniu – tj. decyzji Prezydenta Miasta [...] z 8 lipca 2024r. o nr AR-P.6730.381.2024.M W8.
Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi Sąd stwierdził, że nie doszło do zarzucanego naruszenia przepisów, zawartych w art. 61 u.p.z.p. W sprawie zastosowanie miały przepisy obowiązujące przed wejściem w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.) w związku z treścią art. 59 ust. 2 tej ustawy. Zastosowanie miało również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) w zw. z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116).
Wskazać należy, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu od granic wnioskowanego terenu. Z analizy urbanistycznej wynika wprost, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca oraz kilka budynków gospodarczych. Nie budzi więc wątpliwości, że wnioskowana inwestycja spełnia wymóg kontynuacji funkcji, jaka już występuje w obszarze analizowanym. Wskazać przy tym należy, że budynki mieszkalne niezależnie od tego, czy mają być realizowane w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, jaki i wolnostojące realizują tę samą funkcję zabudowy mieszkalnej.
Odnośnie wyznaczenia linii zabudowy wyznaczono ją jako kontynuację linii zabudowy występującej już na działce nr [...] a zatem w sposób zgodny z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia MI z 2003r. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przepisu § 5 ww. rozporządzenia. Co do zasady § 5 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednak § 5 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W przedmiotowej analizie urbanistycznej ustalono, że średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,16. Dla przedmiotowej inwestycji dopuszczono wskaźnik w przedziale od 0,18 do 0,25. W ocenie Sądu tak wyznaczony parametr nie narusza granic odstępstwa, dopuszczonego w § 5 ust 2 ww. rozporządzenia. Wskaźnik intensywności zabudowy wyznaczono bowiem w przedziale wielkości, które już występują w obszarze analizowanym (tj. dz. nr [...]). W związku z powyższym w ocenie Sądu wskaźnik intensywności zabudowy wyznaczono w sposób nie przekraczający granic dopuszczalnego odstępstwa.
Odnośnie sposobu określenia szerokości elewacji frontowej organ wyznaczył ten parametr zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, który przewiduje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ wyznaczył przy tym również minimalną szerokość każdego z budynków, aby nowo powstałe budynki odpowiadały już istniejącym.
Sąd uznał również, że Organy nie naruszyły przepisów, wynikających z § 7 i § 8 ww. rozporządzenia. Organ parametry w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczył na zasadzie odstępstwa. Organ przychylił się do wniosku inwestora i ustalił geometrię dachu jako płaską. Nie jest sporne, że w obszarze analizowanym obecnie nie występują tego rodzaju dachy, lecz dachy dwuspadowe lub wielospadowe ze spadkami od 30( do 42(. Zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W kontekście powołanego przepisu, zasady ustalenia parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne, jak w przypadku pozostałych parametrów, skoro zastosowano odmienną formułę w postaci ustalenia wskaźnika "odpowiednio" do geometrii dachów z obszaru analizowanego. Wydaje się zatem, iż właściwy byłby pogląd, że chodzi tu w ogóle o analizę urbanistyczną tego elementu, występującego na obszarze analizowanym i zaproponowanie we wnioskach wynikających z tej analizy takiego rozwiązania, które dałoby się pogodzić z zapewnieniem ładu przestrzennego, jak też maksymalnie uwzględniałoby przedstawiony we wniosku inwestora jego zamiar inwestycyjny (tak Wyrok WSA w Szczecinie z 16.11.2017 r., II SA/Sz 853/17, LEX nr 2428647).
W ocenie Sądu zaproponowane w analizie urbanistycznej rozwiązanie, polegające na dopuszczeniu dachu płaskiego da się pogodzić z zapewnieniem ładu przestrzennego. Należy bowiem zauważyć, że wysokość budynku w kalenicy ustalono w przedziale tych wielkości, jakie już występują w obszarze analizowanym a całkowita wysokość budynku ma nie przekraczać wysokości zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym.
Odnośnie parametru górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono go na zasadzie odstępstwa, przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Co do zasady wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (§ 7 ust. 4). Jak wynika z analizy urbanistycznej, wysokość ww. parametru na działkach przebiega tworząc uskok. Co do zasady parametr ten należałoby wyznaczyć na podstawie średniej, natomiast w niniejszej sprawie wyznaczono go w ramach odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Sposób jego wyznaczenia był konsekwencją dopuszczenia dachu płaskiego dla przedmiotowej inwestycji. Skoro projektowane budynki mają mieć dachy płaskie przyjęto, że wysokość budynku będzie taka sama jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i w takim to przedziale (od 5,60m do 8,60m) wyznaczono obydwa te parametry. Należy wskazać, że parametr ten został wyznaczony w granicach wielkości, jaka już występuje jeżeli chodzi o wysokość istniejących budynków. Z tego powodu uznano, że nie naruszy to granic odstępstwa, przewidzianego w § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia i nie przyczyni się do zaburzenia ładu przestrzennego, zwłaszcza, że inwestor zakłada, że budynki będą mieć dwie kondygnacje nadziemne.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 z.u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy wymagana jest realizacja tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Realizacja tej zasady oznacza, że w obszarze analizowanym musi znajdować się zabudowa podobna do zabudowy planowanej przez inwestora. To podobieństwo nie oznacza jednak wiernego kopiowana istniejącej już zabudowy. Dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej ma polegać na kontynuacji szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., II OSK 58/07, LEX nr 465665).
Odnosząc się do pozostałych przesłanek, warunkujących wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy należy wskazać, że nie jest kwestionowane spełnienie wymogu, jeżeli chodzi o zapewnienie dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust .1 pkt 2 u.p.z.p.). Inwestor wykazał pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, której jest współwłaścicielem, co spełnia wymogi z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. Wykazano również, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust 1 pkt 3 u.p.z.p.). Ustalono również, że teren, mimo klasyfikacji gruntów rolnych w klasie III nie wymaga zgody na zamianę przeznaczenia na cele nierolnicze, ponieważ położony jest w graniach administracyjnych miasta (art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Zostały wykazane więc warunki z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Organ ustalił również w sposób dostateczny, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków (art. 61 ust,. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Organ I instancji wykazał również, że teren inwestycji nie znajduje się w obszarach, wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.
Mając na względzie powyższe, wobec stwierdzenia wadliwości postanowienia, zawartego w pkt 2 lit. F sentencji decyzji Prezydenta Miasta [....] z 8 lipca 2024r., której to wadliwości nie dostrzegło SKO w Rzeszowie, które orzekało już po wydaniu wyroku WSA w Rzeszowie z 24 kwietnia 2024r., II SA/Rz 1930/24, skarga podlegała uwzględnieniu.
W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Organu I instancji z 8 lipca 2024r. Na podstawie art. 200 P.p.s.a. na rzecz Skarżącego od SKO zasądzono zwrot kosztów postępowania sądowego, stanowiących równowartość uiszczonego wpisu sądowego.