II SA/RZ 1584/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem skargi B.S. była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...]. Skarżący podniósł szereg zarzutów, w tym naruszenie przepisów dotyczących analizy urbanistycznej, parametrów zabudowy, a przede wszystkim powtórzenie przez organy wadliwego warunku dotyczącego stosunków wodnych. Wskazał, że ten sam warunek został już zakwestionowany w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt II SA/Rz 1930/23) dotyczącym tej samej działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, rozpoznając skargę, uznał ją za zasadną. Sąd stwierdził, że organ odwoławczy nie dostrzegł wadliwości decyzji organu pierwszej instancji, która została już prawomocnie orzeczona przez WSA. Kluczowym elementem było powtórzenie w decyzji Prezydenta warunku nakazującego "zapewnienie co najmniej zachowania aktualnego stanu stosunków wodnych", który zdaniem Sądu nie dawał pełnej gwarancji ochrony praw osób trzecich, zwłaszcza w kontekście toczących się postępowań dotyczących naruszenia stosunków wodnych i nawiezienia odpadów na sąsiednią działkę. Sąd, związany wcześniejszym prawomocnym orzeczeniem, uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta. W pozostałym zakresie Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów dotyczących analizy urbanistycznej, parametrów zabudowy, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu czy wysokości elewacji frontowej, uznając, że organy prawidłowo zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, uwzględniając dopuszczalne odstępstwa i analizę urbanistyczną. Sąd zasądził również od SKO na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania sądowego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWażność zasady ochrony praw osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, szczególnie w kontekście powtarzania wadliwych zapisów w kolejnych decyzjach i związania sądu wcześniejszymi prawomocnymi orzeczeniami dotyczącymi tej samej nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji powtórzenia wadliwego zapisu w decyzji o warunkach zabudowy, który był już przedmiotem oceny sądu w innej sprawie dotyczącej tej samej nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy warunek decyzji o warunkach zabudowy, nakazujący "zapewnienie co najmniej zachowania aktualnego stanu stosunków wodnych", jest wystarczający do ochrony praw osób trzecich, zwłaszcza w sytuacji, gdy istnieją wątpliwości co do wpływu planowanej inwestycji na stosunki wodne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taki zapis nie zapewnia pełnej i skutecznej ochrony osobom trzecim przed zalewaniem i powinien być skonstruowany w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na wcześniejszy prawomocny wyrok dotyczący tej samej działki, w którym uznano podobny zapis za niewystarczający. Wskazano, że w sytuacji, gdy wiadomo o problemach ze stosunkami wodnymi, warunek ten nie daje gwarancji ochrony interesów osób trzecich.
Czy dopuszczenie płaskiego dachu w decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy w obszarze analizowanym dominują dachy dwu- lub wielospadowe, narusza przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r.?
Odpowiedź sądu
Nie, dopuszczenie płaskiego dachu może być zgodne z prawem, jeśli jest to uzasadnione analizą urbanistyczną i nie zaburza ładu przestrzennego, a wysokość budynku mieści się w istniejących parametrach.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepisy dotyczące geometrii dachu nie są tak rygorystyczne jak inne parametry i dopuszczają ustalenie "odpowiednio" do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W tym przypadku, mimo braku płaskich dachów, dopuszczenie ich było uzasadnione analizą urbanistyczną, a wysokość budynku mieściła się w istniejących granicach.
Czy ustalenie parametrów zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji frontowej) w drodze odstępstwa od średnich wartości dla obszaru analizowanego jest dopuszczalne i prawidłowo przeprowadzone?
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczenie odstępstwa jest możliwe, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej i nie narusza ładu przestrzennego, a ustalone parametry mieszczą się w granicach istniejącej zabudowy lub dopuszczalnych tolerancji.
Uzasadnienie
Sąd analizował poszczególne parametry, wskazując, że odstępstwa od średnich wartości były uzasadnione analizą urbanistyczną i mieściły się w dopuszczalnych granicach lub były konsekwencją innych ustaleń (np. płaskiego dachu). Wskaźnik powierzchni zabudowy (0,18-0,25) mieścił się w zakresie występującym w obszarze analizowanym (średnia 0,16). Szerokość elewacji frontowej ustalono z tolerancją do 20%. Wysokość elewacji frontowej i kalenicy ustalono w przedziale istniejących budynków.
Przepisy (23)
Główne
P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uwzględnienia skargi w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
P.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd stosuje środki przewidziane do uchylenia aktu lub stwierdzenia jego nieważności.
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy (zasada dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi, uzbrojenie, zgodność z przepisami odrębnymi).
u.p.z.p. art. 61 § ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg sporządzenia analizy urbanistycznej.
u.p.z.p. art. 59 § ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustalenie warunków zabudowy.
k.p.a. art. 104
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Rozstrzyganie spraw decyzją.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 4 § ust. 1
Wyznaczanie linii zabudowy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § ust. 1
Wyznaczanie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § ust. 2
Dopuszczenie wyznaczenia innego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na podstawie analizy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 6 § ust. 1
Wyznaczanie szerokości elewacji frontowej.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § ust. 1
Wyznaczanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § ust. 4
Dopuszczenie wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie analizy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 8
Ustalanie geometrii dachu.
Pomocnicze
P.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi, jeśli nie ma uzasadnionych podstaw.
P.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
u.p.z.p. art. 54 § ust. 2d
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg uwzględnienia wpływu inwestycji na stosunki wodne.
k.p.a. art. 107 § § 1 i 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi formalne decyzji, w tym uzasadnienie.
k.p.a. art. 11
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada przekonywania.
u.p.z.p. art. 1 § ust. 2 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Podstawowe zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw art. 59 § ust. 2
Przepisy przejściowe dotyczące stosowania przepisów ustawy.
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § § 1 i § 2
Zakres kognicji sądów administracyjnych.
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 10a
Zgoda na zamianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powtórzenie w decyzji organu wadliwego warunku dotyczącego stosunków wodnych, który był już przedmiotem oceny WSA w prawomocnym wyroku dotyczącym tej samej działki.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów art. 61 u.p.z.p. w zakresie analizy urbanistycznej, parametrów zabudowy, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu i wysokości elewacji frontowej (poza kwestią stosunków wodnych).
Godne uwagi sformułowania
zapis w decyzji o zachowaniu co najmniej aktualnego stanu stosunków wodnych nie daje pełnej gwarancji, że interesy osób trzecich będą skutecznie chronione • zawarte w decyzji sformułowania (zapisy) w tym zakresie winny zostać skonstruowane na tyle jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości, żeby w pełni i skutecznie zapewnić ochronę praw osób trzecich • Sąd jest związany również na gruncie niniejszej sprawy, bowiem pogląd ten został wyrażony w odniesieniu do tej samej działki inwestycyjnej
Skład orzekający
Maria Mikolik
przewodniczący sprawozdawca
Stanisław Śliwa
sędzia
Paweł Zaborniak
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ważność zasady ochrony praw osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, szczególnie w kontekście powtarzania wadliwych zapisów w kolejnych decyzjach i związania sądu wcześniejszymi prawomocnymi orzeczeniami dotyczącymi tej samej nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji powtórzenia wadliwego zapisu w decyzji o warunkach zabudowy, który był już przedmiotem oceny sądu w innej sprawie dotyczącej tej samej nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest skrupulatne przestrzeganie prawa i uwzględnianie wcześniejszych orzeczeń sądowych, nawet w pozornie rutynowych sprawach administracyjnych. Podkreśla znaczenie ochrony praw sąsiadów.
“Sąd administracyjny uchyla decyzję o warunkach zabudowy, bo organ powtórzył błąd z poprzedniego wyroku!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.