II SA/Po 270/25

II SA/Po 270/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-07-31
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-04-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Paweł Daniel
Tomasz Świstak /przewodniczący/
Walentyna Długaszewska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 95 pkt 1 i art. 98 ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Walentyna Długaszewska (spr.) Asesor WSA Paweł Daniel po rozpoznaniu w dniu 31 lipca 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Ł. D. i T. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 stycznia 2025 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę
Uzasadnienie
Wójt Gminy S. decyzją z 29 listopada 2024 r., wydaną na podstawie art. art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej k.p.a.), art. 98 a ust. 1 i 1b. art. 146 ust 1a, oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. dalej u.g.n.), uchwały Rady Gminy S. nr XVIII/153/2008 z dnia 24 stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ( Dz.Urz.Woj. [...] Nr 33 poz. 686), zmienionej uchwałą Rady Gminy S. nr LII/ 492/10 z dnia 26 sierpnia 2010 r. (Dz.Urz.Woj. [...] Nr 214 poz. 3884) oraz uchwałą Rady Gminy S. XXXIX/400/13 z dnia 26 września 2013 r. (Dz.Urz.Woj. [...] z 2013 r. , poz. 6243) orzekł o ustaleniu T. D. i Ł. D. opłaty adiacenckiej w wysokości 8 882 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją z 18 lutego 2022 r.; zobowiązując współwłaścicieli do uiszczenia opłaty proporcjonalnie do udziałów we współwłasności (w części po ˝ czyli po 4 441 zł).
W uzasadnieniu decyzji wskazano, co następuje.
W dniu 6 czerwca 2023 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, na skutek podziału.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n jeżeli w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej (art. 98a ust. 1a u.g.n.).
Na skutek podziału nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. 0,2090 ha powstały działki ew. nr [...] o pow. 0,0933 ha, nr [...] o pow. 0,0760 ha i nr [...] o pow. 0,0397 ha.
W dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, tj. 12 marca 2022 r., prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] przysługiwało T. D. i Ł. D. w udziałach po ˝ i obowiązywała uchwała Rady Gminy S. w wersji ustalonej uchwałą Nr XXXIX/400/13 z dnia 26 września 2013 r., określająca 20% stawkę tej opłaty.
Ustalenie opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinia taka w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału.
W przedmiotowym postępowaniu, jako dowód wzrostu wartości nieruchomości przyjęty został operat szacunkowy, sporządzony dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej przez rzeczoznawcę majątkowego A. J..
Rzeczoznawca w operacie szczegółowo wyjaśnił sposób ustalenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale oraz w sposób dokładny opisał podejście i metodę szacowania, jak również uzasadnił dobór przyjętej metody.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca prawidłowo ustalił stan nieruchomości przed podziałem, przyjmując stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. na dzień 18 lutego 2022 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. na dzień 12 marca 2022 r.
Jak wyjaśnił organ, pod pojęciem stanu nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której jest położona.
Dalej organ wskazał , że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nieruchomość znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego S. - obszar pomiędzy ulicami Jagodową, Szkółkarską i Stefańskiego, zatwierdzony przez Radę Gminy S. uchwałą nr IV/45/19 z dnia 31 stycznia 2019 r. Zgodnie z zapisami tego planu nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej (oznaczenie na rysunku planu symbolem [...]).
Wartość nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale określona została w podejściu porównawczym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Dla określenia wartości nieruchomości zarówno przed jak i po podziale zastosowano metodę porównywania parami w podejściu porównawczym. Przy metodzie porównywania parami określa się wartość rynkową wycenianej nieruchomości w drodze porównywania kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, rynek nieruchomości jest bowiem obszarem niejednorodnym, a różnice w poszczególnych cechach nieruchomości biegli uwzględniają przez zastosowanie poprawek kwotowych.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w południowo-zachodniej części S. przy ul. [...] w odległości ok. 800 m od centrum miejscowości. Przed podziałem obejmowała działkę ew. nr [...] mającą kształt sześciokątny, z wąskim pasem łączącym jej główną część z ulicą. Teren nieruchomości jest płaski, ogrodzony, zabudowany dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ulica, przy której jest położona, to droga urządzona z nawierzchnią asfaltową. Z ulicy dostępne są takie media jak prąd, woda, gaz i kanalizacja. W sąsiedztwie znajdują się tereny z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, grunty niezabudowane, zabudowania gospodarcze, po drugiej stronie ulicy na wprost wyjazdu z nieruchomości, obiekt produkcyjno-magazynowy, a za nim tory kolejowe.
Po podziale z nieruchomości wydzielono trzy działki:
- działka ew. nr [...] obejmuje północno-wschodni, najdalszy fragment nieruchomości; ma kształt prostokątny; znajduje się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny; do działki dochodzą prąd i woda; dojazd drogą wewnętrzną jaką jest wydzielona działka nr [...];
- działka ew. nr [...] obejmuje środkowy fragment nieruchomości; ma kształt prostokątny; znajduje się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny; w dniu podziału do działki dochodziły prąd, gaz i woda; dojazd do niej działką nr [...];
- działka ew. nr [...] to wąski pas wzdłuż północno-zachodniej granicy nieruchomości stanowiący drogę wewnętrzną łączącą działki ew. nr [...] i [...] z ul. [...].
Dla potrzeb wyceny autor operatu szacunkowego zebrał informacje z aktów notarialnych, które obejmowały przeprowadzone transakcje prawem własności gruntów na terenie gminy S. . Badanie rynku objęło grunty stanowiące przedmiot własności, o przeznaczeniu w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub nieobjętych planem, ale przewidzianych na te cele w decyzjach o warunkach zabudowy lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Badaniem objęto transakcje zawierane w latach 2019-2022. W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest dobrze rozwinięty - rocznie odnotowuje się w powiecie kilkaset takich transakcji, z czego prawie 80% dotyczy gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
W przypadku gruntów pod zabudowę jednorodzinną na tle całej gminy miejscowość S. wyróżnia się wyjątkowo wysokimi cenami gruntów uzyskiwanymi w transakcjach sprzedaży. Spotykane tutaj wartości jednostkowe gruntów pod zabudowę jednorodzinną mieszczą się w przedziale od 300 do ponad 1 000 zł/m2. Pod względem wysokości cen wyróżniają się również Z., gdzie transakcje mieszczą się na ogół w przedziale od 150 do 600 zł/m2. W przypadku Z. obserwuje się duże zróżnicowanie cen w zależności od położenia. Najwyższe ceny dotyczą rejonów położonych w pobliżu S. , czyli na Osiedlu [...] i ceny te systematycznie obniżają się w miarę zwiększania się odległości od S. . Najniższe ceny notuje się na północnych krańcach obrębu. W pozostałych miejscowościach ceny są już znacznie niższe, obniżając się sukcesywnie w miarę oddalania od S. . W takich miejscowościach jak G. , C. , Z. i Z., poziom cen typowych niewielkich działek budowlanych kształtuje się w przedziale od 100 do [...] zł/m2, a w niektórych przypadkach do 400 zł/m2.
Z przeprowadzonej analizy wynika, że dla gruntów pod zabudowę mieszkaniową położonych w S. najwyższy poziom cen jednostkowych osiągają grunty o powierzchniach od 400-1 000 m2, czyli grunty najbardziej pożądane do zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Biorąc pod uwagę ceny transakcyjne, nieaktualizowane współczynnikiem zmiany w czasie, średnia cena 1 m2 nieruchomości w powyższym przedziale powierzchni kształtowała się na poziomie 570 zł, a ich odsetek stanowił 60% ogółu transakcji. Mniej, bo około 445 zł wyniosła średnia cena 1 m2 w przedziale od 1000-2000 m2. Wyraźny spadek cen jednostkowych obserwuje się dla transakcji gruntów o powierzchniach powyżej 2 000 m2. Grunty powyżej 2 000 m2 wyceniane są przeciętnie na poziomie 360 zł/m2, a takich transakcji jest bardzo mało. Niższy od poziomów maksymalnych jest też poziom cen dla gruntów bardzo małych, o powierzchni poniżej 400 m2, gdzie obserwowane ceny są na poziomie 430 zł/m2.
Liczba transakcji sprzedaży gruntów na obszarze gminy jest bardzo różna, w zależności od obrębu oraz od ich powierzchni. Im większa powierzchnia gruntu, tym zdecydowanie spada ich liczba. Jednocześnie rozbieżności cenowe między nieruchomościami w tym samym przedziale powierzchni są bardzo znaczne i sięgają kilkudziesięciu procent, między cenami minimalnymi i maksymalnymi. P. cen w każdej grupie wielkości wzrasta w miarę zbliżania się do P., natomiast zmniejsza się w obrębach najbardziej odległych od miasta. Gmina S. , a zwłaszcza sama miejscowość S. , znacznie odbiega poziomem cen od poziomów osiąganych na obszarze całego powiatu poznańskiego, w którym dla przedziału najbardziej atrakcyjnego czyli od 400 do 1 000 m2, przeciętna cena wynosi 210 zł/m2. Dla gruntów z przedziału od 1 000 do 1 500 m2 cena ta obniża się do poziomu 190 zł/m2. Przy dalszym wzroście powierzchni gruntów do 3 000 m2 przeciętna cena spada do poziomu 160 zł/m2. Grunty największe osiągają przeciętnie ceny na poziomie około 140 zł/m2.
Porównując miejscowość S. z innymi miejscowościami położonymi bezpośrednio wokół P., widoczny jest wyższy poziom cen w S. , gdyż przeciętnie wokół P. w przedziale powierzchni od 400 - 1000 m2 uzyskuje się 315 zł/m2, w przedziale od 1 000 do 2 000 m2 270 zł/m2, a dla gruntów powyżej 2 000 m2 średnio 215 zł/m2. Podobnie jak w innych rejonach, grunty najmniejsze poniżej 400 m2, charakteryzują się niższymi cenami od maksymalnych, a ich przeciętny poziom wynosi 300 zł/m2.
Poziom cen porównywalny do poziomu z S. , odnotowywany jest tylko w rejonach najbardziej atrakcyjnych i najbliższych miasta P..
Przedstawione w analizie rynku wartości średnie cen nie zawsze są adekwatne w odniesieniu do konkretnych nieruchomości, ale obrazują ogólną tendencję poziomu cen w zależności od powierzchni gruntów.
W wycenie nieruchomości dla stanu po podziale posłużono się metodą wyceny, polegającą na sumie wartości poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości. Dokładną analizę transakcji przyjętych do porównań oraz wpływ podziału na wartość przeprowadzono w części obliczeniowej operatu szacunkowego.
Analizy notowań transakcji pokazują, że do września 2020 r. na lokalnym rynku występowała stabilizacja cen. Natomiast od tego momentu nastąpił bardzo znaczący wzrost cen, który trwał do sierpnia 2022 r. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu przyjęto stagnację cen i trend czasowy na poziomie równym 0,0% do września 2020 r., natomiast dla okresu od początku października 2020 r. do dnia określanej wartości nieruchomości, czyli do 12 marca 2022 r., wzrost cen wyniósł łącznie aż 50%. Przyjęty poziom trendu czasowego biegły oparł o analizę rynku gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, obejmującego obszar miejscowości S. , a także na podstawie własnych obserwacji i doświadczeń.
W celu określenia wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] przed podziałem biegły przyjął segment rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, o powierzchniach od 1 200 do 2 800 m2, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną. Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto notowania z zawartych transakcji z obszaru rynku lokalnego obejmującego północno-wschodnią część obrębu S. Okres badania cen i cech nieruchomości na rynku lokalnym, obejmował dwa lata poprzedzające wycenę, a ponieważ w okresie tym liczba podobnych transakcji była niewystarczająca, dla dokonania wyceny okres ten wydłużono do roku 2019.
W celu określenia wartości nieruchomości oraz zgodnie z przyjętą metodą szacowania rzeczoznawca wytypował 4 transakcje nieruchomościami reprezentatywnymi (o pow. od 1 288 do 2 723 m2) dla stanu przed podziałem (działka ew. nr [...]). Opis nieruchomości przyjętych do porównań pod względem ich cech rynkowych przedstawia tabela na str. [...] operatu. Rzeczoznawca dokładnie przedstawił również cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości takie jak położenie, powierzchnia, uzbrojenie, kształt i możliwość zagospodarowania, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjna.
W wycenie nieruchomości przed podziałem (działka ew. nr [...]) dla poszczególnych cech przyjęto następujące wagi: położenie 20%, powierzchnia 10%, uzbrojenie 20%, kształt i możliwość zagospodarowania 10%, sąsiedztwo i otoczenie 25% oraz dostępność komunikacyjna 15% (opis i wagi cech przedstawiono na str. [...] operatu).
W przypadku cech: uzbrojenie oraz kształt i możliwość zagospodarowania, biegły zastosował zasadę ekstrapolacji. Zasadę tę stosuje się w przypadkach, gdy szacowana nieruchomość posiada oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej. W metodzie porównywania parami wykorzystuje się tę zasadę przy wyznaczaniu poprawek, zwiększając lub zmniejszając je o wartość jednego przedziału między poszczególnymi stanami danej cechy.
Następnie zgodnie z przyjętą metodą porównywania parami rzeczoznawca utworzył pary porównawcze, dokonując porównania cech wycenianej nieruchomości z cechami każdej z wybranych nieruchomości porównawczych, skorygował ceny transakcyjne o wartość współczynnika trendu czasowego oraz określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań oraz obliczył poprawioną (o wartość poprawek) wartość jednostkową (wartość 1 m2) każdej nieruchomości przyjętej do porównań (tabela na str. [...] operatu).
Zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W związku z tym wartość rynkowa nieruchomości po podziale określono jako sumę wartości działek ew. nr [...] i [...]. Działka ew. nr [...] została wydzielona jako droga wewnętrzna służąca do obsługi komunikacyjnej części wydzielonych działek, więc nie stanowi działki możliwej do samodzielnego zagospodarowania. Z tego powodu nie zostały także uwzględnione w obliczeniach, konieczne do ustanowienia na niej służebności gruntowe.
W drugim etapie (po podziale) dla wyceny działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania (nr [...] i nr [...]) rodzaj rynku określono dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, z prawem własności, o powierzchniach od 400 do 1 100 m2, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową. Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto notowania z zawartych transakcji z obszaru rynku lokalnego obejmującego południowo-zachodnią część obrębu S. . Analizowano transakcje z okresu dwóch lat poprzedzających podział.
W celu określenia wartości nieruchomości dla stanu po podziale oraz zgodnie z przyjętą metodą szacowania rzeczoznawca wybrał 4 reprezentatywne transakcje nieruchomościami o pow. od 475 do 1 035 m2. Opis nieruchomości przyjętych do porównań pod względem ich cech rynkowych przedstawia tabela na str. [...] operatu.
Rzeczoznawca dokładnie przedstawił również cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości takie jak położenie, powierzchnia, uzbrojenie, kształt i możliwość zagospodarowania, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjna. Następnie biegły dokonał oceny wielkości wpływu tych cech na zróżnicowanie cen transakcyjnych przez przyjęcie odpowiednich wag procentowych dla poszczególnych cech.
W wycenie nieruchomości po podziale dla poszczególnych cech przyjęto następujące wagi: położenie 22%, powierzchnia 11%, uzbrojenie 22%, sąsiedztwo i otoczenie 28% oraz dostępność komunikacyjna 17% (opis oraz wagi cech przedstawiono na str. [...] operatu). W przyjętej próbie transakcji gruntów podobnych nie występuje zróżnicowanie pod względem "kształtu i możliwości zagospodarowania", w związku z tym cechę tę pominięto, a jej wagę rozłożono proporcjonalnie na pozostałe cechy. W przypadku cechy sąsiedztwo i otoczenie biegły zastosował zasadę ekstrapolacji.
Następnie zgodnie z przyjętą metodą porównywania parami rzeczoznawca utworzył pary porównawcze, dokonując porównania cech wycenianej nieruchomości z cechami każdej z wybranych nieruchomości porównawczych, skorygował ceny transakcyjne o wartość współczynnika trendu czasowego oraz określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań oraz obliczył poprawioną (o wartość poprawek) wartość jednostkową (wartość 1 m2) każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Wyniki przedstawiono w tabelach: dla działki [...] na str. [...] operatu, a dla działki [...] na str. [...] operatu.
Wartości jednostkowe 1 m2 nieruchomości zarówno wg stanu przed, jak i po podziale, określone zostały przez rzeczoznawcę jako średnia arytmetyczna z cen skorygowanych uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.
Wartość nieruchomości oznaczonej geodezyjnie nr [...] wg stanu przed podziałem określona została na kwotę po zaokrągleniu 1 071 230 zł, gdzie wartość jednostkowa 1 m2 wyniosła 512,55 zł.
Wartość nieruchomości po podziale została określona na kwotę po zaokrągleniu 1 115 640 zł, gdzie wartość jednostkowa 1 m2 wydzielonej działki wyniosła: dla działki nr [...] - 650,34 zł, a dla działki nr [...] - 669,57 zł.
Oceniając operat szacunkowy, Wójt Gminy S. uznał, że został on sporządzony w sposób jasny, czytelny i logiczny, nie zawiera błędów rachunkowych, niejasności oraz przedstawia w sposób wiarygodny wnioski z wyceny. Wycena poparta została uzasadnieniem przyjętej metodologii, analizą rynku nieruchomości, z której wynika kształtowanie się cen nieruchomości na rynku lokalnym, a w szczególności wpływ powierzchni nieruchomości na osiągane wartości.
Nieruchomości przyjęte do porównań nie budzą wątpliwości co do ich podobieństwa, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, rynek nieruchomości jest bowiem obszarem niejednorodnym, a różnice w poszczególnych cechach nieruchomości biegli uwzględniają przez zastosowanie odpowiednich poprawek kwotowych w oparciu o przyjęte wagi cech, ustalane w oparciu o znane rzeczoznawcy dane o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego.
W sposób jednoznaczny ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że podział nieruchomości położonej w S. , stanowiącej działkę w. nr [...], spowodował wzrost jej wartości. Wobec tego, operat stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie.
Zatem, wobec spełnienia wszystkich przesłanek warunkujących ustalenie opłaty adiacenckiej orzeczono o jej ustaleniu.
Ł. D. i T. D. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji z 29 listopada 2024 r.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 28 stycznia 2025 r. na podstawie m. in. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu decyzji, organ odwoławczy podzielił ustalenia i ocenę organu pierwszej instancji. Ponadto wskazał, że ocena operatu - jako zawierającego specyficzną wiedzę - sprowadza się do kwestii formalnych i zbadania czy zawiera on wyjaśnienia dlaczego takie a nie inne parametry wzięto pod uwagę oraz czy z operatu przejrzyście wynika, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty.
Ł. D. i T. D. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 28 stycznia 2025 r., zarzucając naruszenie:
1. przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. przez błędne przyjęcie, że dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego może być podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, w sytuacji gdy zawiera on szereg nieprawidłowości i wewnętrznych sprzeczności;
2. przepisów prawa materialnego, tj.:
a) art. 153 ust. 1 u.g.n. przez wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wbrew wymaganym zasadom przejawiający się w przyjęciu do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi;
b) art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. przez zaakceptowanie przez organy obu instancji błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniały wymogu podobieństwa i brak należytego opisu stanu nieruchomości przyjętych w procesie szacowania;
c) art. 98a ust. 2 w zw. z art. 95 pkt 1 u.g.n. przez ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w sytuacji, w której podział został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, tj. w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami, a podział polegał na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że operat szacunkowy jest wadliwy, gdyż:
- w charakterystyce nieruchomości gruntowej wskazano, że z ulicy dostępne są takie media jak prąd, woda, gaz i kanalizacja (str. [...] operatu), podczas gdy z pisma Aquanet z 8 września 2021 r. wynika, że nie ma technicznych możliwości świadczenia usług w zakresie przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej;
- oszacowania wartości nieruchomości dokonano podejściem porównawczym (str. [...] operatu), mimo że liczba transakcji była niewystarczająca (str. [...] operatu);
- badaniem objęto transakcje zawierane w latach 2019-2022 (str. [...] operatu), a zatem za okres dłuższy niż dwa lata, z uwagi na brak transakcji porównawczych, mimo że w takim przypadku podejście porównawcze jest wykluczone;
- okresem badania objęto transakcje zawarte przed i po wrześniu 2020 r., a zatem nieuwzględniające i uwzględniające znaczący wzrost cen, w szczególności przed podziałem wśród czterech transakcji uwzględniono transakcję z 2019 r. i pierwszej połowy 2020 r., podczas gdy po podziale uwzględniono wyłącznie transakcje zawarte od końca 2020 r. (str. [...] operatu);
- współczynnik trendu czasowego dla transakcji przed podziałem dla dwóch z czterech transakcji przyjęto na poziomie poniżej 1,2 (str. [...] operatu), co nie jest uzasadnione datami tych transakcji (4 października 2021 r. i 8 września 2021 r.) w kontekście tego współczynnika dla transakcji po podziale (str. [...] operatu), gdzie dla wszystkich czterech nieruchomości określono go na poziomie powyżej 1,2, a trzy z nich na poziomie powyżej 1,4 (daty transakcji 11 stycznia 2021 r., 18 czerwca 2021 r. 9 listopada 2020 r. i 24 września 2020 r.);
- do wyceny nieruchomości przed podziałem przyjęto transakcje wyłącznie obejmujące północno-wschodnią część obrębu S. (str. [...] operatu), a po podziale transakcje wyłącznie obejmujące południowo-zachodnią część obrębu S. (str. [...] operatu), a zatem o różnej specyfice;
- dowolnie pominięto cechę "kształtu i możliwości zagospodarowania" z uwagi na brak zróżnicowania i dowolnie przyporządkowano tę wagę pozostałym cechom rynkowym powodując, że metoda wyceny nieruchomości przed i po podziale jest odmienna (str. [...] operatu).
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji .
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.
Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 – dalej w skrócie: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych nie podnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny (a nie jakikolwiek) wpływ na wynik sprawy, bądź uchybienia prawu materialnemu. W sytuacji braku powyższych uchybień, na podstawie art. 151 P.p.s.a., sąd oddala skargę w całości albo w części.
Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98 ust. 1b u.g.n.).
Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela; ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Opłata adiacencka nakładana na podstawie powyższej regulacji prawnej stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, działającego w tym przypadku jako organ administracji rozstrzygający indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej. Jakkolwiek zatwierdzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału, to jednak gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, który zatwierdza organ gminy. Kluczowym zatem warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału.
Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 K.p.a., por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15, Baza NSA).
Zasady sporządzania operatu zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 155 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach.
To jednak rzeczoznawca decyduje o tym, jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania, w szczególności oceny które spełniają kryterium podobieństwa.
Ocena organu a następnie sądu, co do przyjętych założeń jest w tym wypadku ograniczona. Tylko w sytuacji w której da się zauważyć, że nieruchomości nie mają charakteru podobnego zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. mógłby być zasadny. Weryfikacji zastosowanych metod szacowania nieruchomości oraz uwzględnionych danych należy dokonywać z udziałem podmiotów posiadających wiadomości specjalne w trybie art. 157 u.g.n.
W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości.
Podkreśla się jednak w orzecznictwie i to należy również podkreślić w kontrolowanej sprawie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, [...]).
Wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n.
W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej.
Gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd z szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie art. 157 u.g.n. oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat.
Podkreślenia wymaga, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, których ani organ, ani sąd nie posiadają. Jest on sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Również on decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania, ( por. wyroki NSA w sprawie I OSK 305/20, I OSK 3563/18, I OSK 1181/19 [...]/).
W przypadku gdy strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie przyznaje stronie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.
W kontrolowanej sprawie, Sąd podziela ocenę Kolegium, że operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej według stanu przed i po podziale dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej jest dokumentem sporządzonym prawidłowo, wiarygodnym, a tym samym stanowiącym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.
Z operatu szacunkowego wynika, że dla określenia wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami.
W operacie szacunkowym wskazano sposób ustalenia wartości nieruchomości i doboru działek przyjętych do porównania. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne o najbardziej przybliżonej powierzchni co szacowana, o tej samej formie własności i jednakowej funkcji. Przy czym, co wskazano, podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, rynek nieruchomości jest bowiem obszarem niejednorodnym, a różnice w poszczególnych cechach nieruchomości biegli uwzględniają poprzez zastosowanie poprawek kwotowych.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w południowo-zachodniej części S. przy ul. [...] w odległości ok. 800 m od centrum miejscowości. Przed podziałem obejmowała działkę ew. nr [...] mającą kształt sześciokątny, z wąskim pasem łączącym jej główną część z ulicą. Teren nieruchomości jest płaski, ogrodzony, zabudowany dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ulica, przy której jest położona, to droga urządzona z nawierzchnią asfaltową. Z ulicy dostępne są takie media jak prąd, woda, gaz i kanalizacja. W sąsiedztwie znajdują się tereny z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, grunty niezabudowane, zabudowania gospodarcze, po drugiej stronie ulicy na wprost wyjazdu z nieruchomości, obiekt produkcyjno-magazynowy, a za nim tory kolejowe.
Po podziale z nieruchomości wydzielono trzy działki:- działka ew. nr [...] obejmuje północno-wschodni, najdalszy fragment nieruchomości; ma kształt prostokątny; znajduje się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny; do działki dochodzą prąd i woda; dojazd drogą wewnętrzną jaką jest wydzielona działka nr [...]; - działka ew. nr [...] obejmuje środkowy fragment nieruchomości; ma kształt prostokątny; znajduje się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny; w dniu podziału do działki dochodziły prąd, gaz i woda; dojazd do niej działką nr [...]; - działka ew. nr [...] to wąski pas wzdłuż północno-zachodniej granicy nieruchomości stanowiący drogę wewnętrzną łączącą działki ew. nr [...] i [...] z ul. [...].
Dla potrzeb wyceny autor operatu szacunkowego zebrał informacje z aktów notarialnych, które obejmowały przeprowadzone transakcje prawem własności gruntów na terenie gminy S. . Badanie rynku objęło grunty stanowiące przedmiot własności, o przeznaczeniu w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub nieobjętych planem, ale przewidzianych na te cele w decyzjach o warunkach zabudowy lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Badaniem objęto transakcje zawierane w latach 2019-2022. W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest dobrze rozwinięty - rocznie odnotowuje się w powiecie kilkaset takich transakcji, z czego prawie 80% dotyczy gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Rzeczoznawca dokładnie przedstawił również cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości takie jak położenie, powierzchnia, uzbrojenie, kształt i możliwość zagospodarowania, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjna. Następnie biegły dokonał oceny wielkości wpływu tych cech na zróżnicowanie cen transakcyjnych przez przyjęcie odpowiednich wag procentowych dla poszczególnych cech.
W wycenie nieruchomości dla stanu po podziale posłużono się metodą wyceny, polegającą na sumie wartości poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości. Dokładną analizę transakcji przyjętych do porównań oraz wpływ podziału na wartość przeprowadzono w części obliczeniowej operatu szacunkowego.
Jak prawidłowo , zdaniem Sądu, ocenił organ, operat zawiera wymagane prawem elementy treści, w szczególności: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne opracowania operatu, podstawy materialno-prawne opracowania operatu, źródła danych merytorycznych, określenie dat istotnych dla sporządzenia operatu, opis stanu nieruchomości (stanu prawnego, technicznego i użytkowego), wskazanie przeznaczenia nieruchomości, metodykę wyceny, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed podziałem, określenie wartości rynkowej nieruchomości po podziale), przedstawienie wyników końcowych i podsumowanie. Operat nie zawiera niejasności, braków i pomyłek rachunkowych. Rzeczoznawca prawidłowo określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowo powstałych działek. Jak wyjaśnił organ, w wycenie nieruchomości po podziale, biegły nie wziął pod uwagę działki stanowiącej drogę wewnętrzną, co w rezultacie obniżyło opłatę adiacencką.
W ocenie Sądu nie zasługują zatem na uwzględnienie podniesione w skardze zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. Organy nie uchybiły przepisom proceduralnym i przeanalizowały wszystkie okoliczności, które były istotne i niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.
Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 98a ust. 2 w zw. z art. 95 pkt 1 u.g.n. przez ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w sytuacji, w której podział został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, tj. w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami, należy wskazać, że zgodnie z art. 98a ust. 2 u.g.n. przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. (przewidującego możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej) nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Przypadki tego rodzaju podziału (niezależnego od ustaleń planu miejscowego) wylicza art. 95 u.g.n. Punkt 1 tego artykułu stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Podział niezależny od ustaleń planu miejscowego jest sytuacją wyjątkową i nie może być domniemywany przez organ prowadzący postępowanie podziałowe. Cel takiego podziału powinien wynikać jednoznacznie z wniosku (§ 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości; Dz. U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663). Co więcej, wnioskodawca nie może tylko ogólnikowo powoływać się na art. 95 u.g.n., ale powinien wskazać konkretną podstawę prawną podziału (konkretny punkt wspomnianego artykułu).
Ostateczna decyzja Wójta Gminy S. z 18 lutego 2022 r. o zatwierdzeniu projektu podziału przedmiotowej nieruchomości nie wskazuje, aby podziału dokonano na podstawie art. 95 pkt 1 u.g.n. Jako podstawę prawną decyzji nie powołano tego przepisu, natomiast powołano art. 93 ust. 1 i 3, art. 96 ust. 1, art. 97 i art. 99 u.g.n. Również z uzasadnienia decyzji w żaden sposób nie wynika, aby we wniosku podano cel podziału określony w art. 95 pkt 1 u.g.n. Decyzja stała się ostateczna.
Brak zatem podstaw do uznania, że podziału nieruchomości dokonano na podstawie art. 95 pkt 1 u.g.n., stąd w sprawie nie miał zastosowania art. 98 ust. 2 u.g.n. wyłączający możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej.
Reasumując Sąd stwierdził, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do uchybień przepisom prawa materialnego oraz przepisom postępowania, które miałyby wpływ na wynik sprawy.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę w całości