II SA/Po 132/25

II SA/Po 132/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-06-18
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-02-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Arkadiusz Skomra
Edyta Podrazik /sprawozdawca/
Wiesława Batorowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 12, art. 37 ust. 3 w zw. z art. 47 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 344
art. 156 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 1832
par. 85 ust. 2, par. 86
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 czerwca 2025 r. w sprawie ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 listopada 2024 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia 2 stycznia 2024 r., nr [...], znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 14 058 zł (czternaście tysięcy pięćdziesiąt osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia 2 stycznia 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.; dalej: "K.p.a.") oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r., poz. 2383), ustalił M. J. jednorazową opłatę w wysokości 324.043,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr geod. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] położonych w miejscowości Ł. przy ul. [...], dla których Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., obejmującego [...] Ł., część północną obrębu J. i część wschodnią obrębu G. oraz część P. - [...]
W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że Rada Miejska w S. w dniu 29 listopada 2016 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., obejmującego [...] Ł., część północną obrębu J. i część wschodnią obrębu G. oraz część P. - CZĘŚĆ [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 12 grudnia 2016 r., poz. 7849), w której ustaliła stawkę procentową opłaty planistycznej w wysokości 30%. Plan miejscowy wszedł w życie w dniu 12 stycznia 2017 r. Po wejściu w życie planu miejscowego, w dniu 22 maja 2017 r. M. J. zbył natomiast stanowiącą jego własność nieruchomość - działki nr geod. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] położone w miejscowości Ł. przy ul. [...], o łącznej powierzchni 14 654 m2, dla których Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą nr [...], za kwotę 950.000,00 zł.
Dalej organ I instancji wyjaśnił, że działki nr geod. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...], obręb Ł., powstałe w wyniku podziału działki [...] na podstawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy S. zatwierdzonego uchwałą nr XLIV/234/94 Rady Miejskiej z dnia 21 lutego 1994 r. (Dz. U. Woj. [...] nr 4, poz. 42 z dnia 28 marca 1994 r.) przeznaczone były pod tereny upraw ogrodniczych z prawem zabudowy RO. Jako faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w oparciu o archiwalne ortofotomapy, przyjęto teren rolniczy. Z kolei zgodnie z zapisami planu miejscowego z 2016 r. działki nr geod. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...], obręb Ł. przeznaczone zostały pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usług nieuciążliwych [...] i [...] Natomiast działka nr geod. [...] obręb Ł. przeznaczona została pod teren drogi wewnętrznej [...].
Postanowieniem z dnia 12 września 2023 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego K. G., posiadającego uprawnienia zawodowe nr [...], w charakterze biegłego, zobowiązując go do sporządzenia operatu szacunkowego w celu ustalenia, czy wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W dniu 22 listopada 2023 r. biegły przedłożył stosowny operat. Operat ten został przez organ I instancji poddany analizie pod względem formalnym oraz prawnym. Zdaniem organu I instancji operat został opracowany z uwzględnieniem obowiązujących przepisów m.in. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344; dalej: "u.g.n."), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555; dalej: "rozp. z 2004 r.") . Dokonując wyceny nieruchomości posłużono się Notą Interpretacyjną nr [...] Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny - Zastosowania Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości. Pod uwagę wzięto także specyfikę badanej nieruchomości (m.in. lokalizację, powierzchnię działki oraz dostępność komunikacyjną) i terenu, na którym jest położona.
Zdaniem organu I instancji biegły w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła. Operat szacunkowy z dnia 24 października 2023 r. nie zawiera niejasności, pomyłek ani błędów. Jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach organ I instancji przyjął go za dowód w sprawie.
Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, biegły przyjął trzy transakcje na nieruchomości gruntowe wykorzystywane rolniczo, położone na obszarze powiatu poznańskiego, których ceny zawierały się w przedziale od 24,18 zł do 30,00 zł za 1 m2. Na podstawie zebranych transakcji określono zakres kwotowy poprawek w wysokości 5,82 zł za 1 m2. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku rodzajowo podobnego, a także preferencji nabywców nieruchomości i określił następujące cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi: lokalizacja 45%, powierzchnia działki 30%, dostępność komunikacyjna 25%. Zgodnie z założeniem metody porównywania parami, wartości nieruchomości najbardziej podobnych zostały skorygowane zgodnie z ich cechami w porównaniu z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Dla poprawnego określenia wartości, biegły zdefiniował gradację dla poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej: lokalizacja - korzystna, powierzchnia działki - duża, dostępność komunikacyjna - przeciętna. Następnie za pomocą przyjętego zakresu poprawek w zależności od różnic pomiędzy nieruchomością najbardziej podobną, a nieruchomością wycenianą tj.: lokalizacja - 2,61, powierzchnia działki - 1,75, dostępność komunikacyjna -1,46, których suma ukształtowała się na poziomie 5,82, biegły obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości. Cenę średnią nieruchomości, która wyniosła 26,74 zł za 1 m2, obliczono jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych o poprawkę, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Wartość szacowanej nieruchomości gruntowej jest iloczynem powierzchni działki oraz obliczonej średniej ceny nieruchomości najbardziej podobnych i wynosi Wn= 14.617 m2 x 26,74 zł/m2 = 390.858,58 zł. Wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej nr geod. [...] o powierzchni 14 617 m2, zgodnie z jej przeznaczeniem przed uchwaleniem planu miejscowego wynosi po zaokrągleniu 390.859,00 zł.
Z kolei dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, biegły przyjął trzy transakcje na nieruchomości gruntowe przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, położone na obszarze powiatu poznańskiego, których ceny zawierały się w przedziale od 99,26 zł do 104,82 zł za 1 m2. Na podstawie zebranych transakcji określono zakres kwotowy poprawek w wysokości 5,56 zł za 1 m2. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku rodzajowo podobnego, a także preferencji nabywców nieruchomości i określił następujące cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi: lokalizacja 40%, powierzchnia działki 30%, dostępność komunikacyjna 30%. Zgodnie z założeniem metody porównywania parami, wartości nieruchomości najbardziej podobnych zostały skorygowane zgodnie z ich cechami w porównaniu z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Dla poprawnego określenia wartości, biegły zdefiniował gradację dla poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej: lokalizacja - korzystna, powierzchnia działki - duża, dostępność komunikacyjna - przeciętna. Następnie za pomocą przyjętego zakresu poprawek w zależności od różnic pomiędzy nieruchomością najbardziej podobną, a nieruchomością wycenianą tj.: lokalizacja - 2,22, powierzchnia działki -1,67, dostępność komunikacyjna - 1,67, których suma ukształtowała się na poziomie 5,56, biegły obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości. Cenę średnią nieruchomości, która wyniosła 100,45 zł za 1 m2, obliczono jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych o poprawkę, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Wartość szacowanej nieruchomości gruntowej jest iloczynem powierzchni działki oraz obliczonej średniej ceny nieruchomości najbardziej podobnych i wynosi WN= 14.617 m2 x 100,45 zł/m2 = 1.468.277,65 zł. Wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej nr geod. [...] o powierzchni 14 617 m2, zgodnie z jej przeznaczeniem po uchwaleniu planu miejscowego wynosi po zaokrągleniu 1.468 278,00 zł.
Ostatecznie, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia sprzed uchwalenia tego planu. W związku z powyższym wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania wynosi 1.080 146 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daję kwotę 324.043,80.
W odwołaniu z dnia 18 stycznia 2024 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego M. J. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. i zmianę zaskarżonej decyzji i wydanie jej w oparciu o nowy operat szacunkowy, wydany zgodnie z przepisami prawa. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 4 ust. 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n., § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 rozp. z 2004 r., art. 87 ust 3a u.p.z.p., a także art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 K.p.a.
W uzasadnieniu odwołujący wskazał, że sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej operat szacunkowy zawiera błędy metodologiczne i merytoryczne, które opisał w dalszej części wywodu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 listopada 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wyjaśnił, że wobec licznych zarzutów strony co do operatu, postanowieniem z dnia 22 lipca 2024 r. zlecił organowi I instancji przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego. W dniu 19 września 2024 r. do organu odwoławczego wpłynęły wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 13 września 2024 r., w którym odniósł się on do zarzutów odwołania.
Przechodząc do meritum organ odwoławczy wskazał, że nie ma podstaw, aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozp. z 2004 r. Opracowanie to zawiera zgodnie z § 55 ust. 2 tego rozporządzenia informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.
W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze, a w ramach tego podejścia metodę porównywania parami, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale 8.1 i 8.2 - strona [...] i [...] operatu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu, jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca majątkowy określił zakres i przedmiot wyceny. Szczegółowo opisał wycenianą nieruchomość pod względem lokalizacji oraz pod względem prawnym. W celu określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości analizie został poddany rynek nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny rolnicze z prawem zabudowy z lat 2015-2017. Zatem do porównań rzeczoznawca wybrał nieruchomości gruntowe, które spełniają kryterium nieruchomości podobnych, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości wycenianej. Zdaniem organu odwoławczego operat z dnia dniu 24 października 2023 r. sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia z 2004 r. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii (rozdział 8.1 i 8.2 operatu) oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości (rozdział 7.1 i 7.2). Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 13 września 2024 r. odniósł się natomiast do zastrzeżeń pełnomocnika strony, wyjaśniając je.
Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała swobodnej ocenie dokonywanej przez organy I instancji. Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji słusznie przyjął, że przedstawiony operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości.
Dalej organ odwoławczy wskazał, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona odwołująca powinna albo przedstawić swój operat (kontroperat), albo operat sporządzony na zlecenie organu zaskarżyć do stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, celem sprawdzenia jego poprawności.
W skardze z dnia 14 stycznia 2025 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. J. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] i zmianę zaskarżonej decyzji i wydanie jej w oparciu o nowy operat szacunkowy, wydany zgodnie z przepisami prawa, a także o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 4 ust. 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n., § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 rozp. z 2004 r., art. 87 ust 3a u.p.z.p., a także art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. i art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. w zw. z art. 153 P.p.s.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.
W uzasadnieniu skarżący powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
W piśmie procesowym z dnia 6 marca 2025 r. skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Podkreślił, że nieruchomość została sprzedana za kwotę 950.000 zł. Ustalona przez biegłego wartość nieruchomości w wysokości 1.468 278 zł jest wyższa o ponad 54 % od wartości nieruchomości uzyskanej przez skarżącego w wyniku sprzedaży.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga okazała się zasadna.
Kontroli Sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 listopada 2024 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Miasta i Gminy S. z dnia 2 stycznia 2024 r., nr [...], o ustaleniu M. J. jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr geod. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] położonych w miejscowości Ł. przy ul. [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie okresem 5 lat w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344; dalej: "u.g.n.").
Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają art. 149-159 u.g.n. Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podkreślenia przy tym wymaga, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie (ma moc prawną opinii biegłego – art. 84 § 1 K.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Niemniej jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 K.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem normatywnym oraz formalnym, wobec czego należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 428/19, z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 1408/19 oraz z 25 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2458/18 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są pod adresem bazy CBOSA).
Z powyższego wynika, że organy rozstrzygające w sprawie mają obowiązek dokonać samodzielnej oceny operatu szacunkowego w świetle jego zgodności z przepisami prawa. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym ocena ta w realiach rozpoznawanej sprawy została jednak dokonana wadliwie, co musiało skutkować uchyleniem wydanych w sprawie decyzji. Zostały one bowiem oparte na operacie szacunkowym sporządzonym w oparciu o nieobowiązujące w dniu jego sporządzenia przepisy.
W kontekście powyższego wyjaśnienia wymaga, że złożony do akt niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 23 października 2023 r., a więc w dacie, w której obowiązywało Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832; dalej: "rozp. z 2023 r."). Na mocy § 86 tego rozporządzenia, weszło ono w życie z dniem 9 września 2023 r., wobec czego operat szacunkowy w niniejszej sprawie powinien zostać sporządzony w oparciu o przepisy tego właśnie rozporządzenia. Nawet bowiem gdyby uznać, że rzeczoznawca majątkowy rozpoczął wycenę nieruchomości przed wejściem w życie tego rozporządzenia, to z § 85 ust. 2 wynika, że w tym przypadku zastosowanie mają także przepisy tego rozporządzenia (przepisy nowe). Tymczasem w punkcie 4.2. operatu zawierającym podstawy materialno-prawne jego sporządzenia rzeczoznawca majątkowy wskazał rozporządzenie Rady Ministrów z dna 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) (s. 3 operatu) i do przepisów tego rozporządzenia odwoływał się w dalszej części opracowania (s. [...] i [...] operatu). Organy rozstrzygające w sprawie dokonując oceny przedłożonego operatu pod kątem zgodności z przepisami prawa przeoczyły tę kwestię, także odwołując się do przepisów rozp. z 2004 r. Operat szacunkowy wydany w oparciu o przepisy rozporządzenia nieobowiązującego w chwili jego sporządzania nie może być natomiast dowodem w sprawie.
Z uwagi na dostrzeżone uchybienie zbędne stało się przy tym szczegółowe opisywanie merytorycznych zarzutów kierowanych przez stronę skarżącą pod adresem operatu z dnia 24 października 2023 r. oraz odnoszenie się do nich.
Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej: "P.p.s.a."), w punkcie I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 listopada 2024 r., nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia 2 stycznia 2024 r., nr [...], znak [...], albowiem zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Ponownie prowadząc postępowanie organ I instancji zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który następnie zostanie rzetelnie oceniony przez organy rozstrzygające w sprawie w zgodzie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.
O kosztach postępowania, na które składa się kwota 3.241 zł tytułem wpisu od skargi, kwota 10.800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa, Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).
Niniejsza prawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na mocy art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 P.p.s.a.