II SA/Ol 684/25

II SA/Ol 684/25 - Wyrok WSA w Olsztynie
Data orzeczenia
2025-12-11
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-10-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Sędziowie
Grzegorz Klimek
Piotr Chybicki /sprawozdawca/
Tadeusz Lipiński /przewodniczący/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 725
art. 29 ust. 1 pkt 14 lit. b, art. 30 ust. 6 pkt 2 i ust. 7 pkt 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek Protokolant sekretarz sądowy Aneta Krygielska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie sprzeciwu do zamiaru wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Warmińsko-Mazurskiego na rzecz skarżącego K. L. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Z akt administracyjnych przekazanych wraz ze skargą wynika, że K. L. (dalej jako: "strona", "skarżący") 2 czerwca 2025 r., zgłosił Staroście [...] zamiar wykonania robót budowlanych niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, polegających na budowie garażu o powierzchni zabudowy 35 m2 w [...] przy ul. [...], dz. nr [...], obr. [...]. Do zgłoszenia inwestor załączył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, szkic usytuowania wnioskowanego garażu wraz z rysunkami przedstawiającymi jego rozwiązania konstrukcyjne oraz decyzję Burmistrza Miasta [...] nr [...] z 5 maja 2025 r. ustalającą warunki zabudowy budowy garażu na terenie dz. nr [...], obr. [...], m. [...].
Starosta [...] (dalej jako: "starosta", "organ I instancji") decyzją z 6 czerwca 2025 r. wniósł sprzeciw co do zgłoszenia przez inwestora zamiaru wykonania robót budowlanych niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, polegających na budowie garażu o powierzchni zabudowy 35 m2 w [...] przy ul. [...], dz. nr [...], obr.[...]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja będzie oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, a w szczególności na dz. nr [...], obr. [...], m. [...]. Organ wyjaśnił, że procedura zgłoszenia obiektów niewymagających uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, jest postępowaniem uproszczonym niewymagającym udziału stron postępowania. Zgodnie z § 12 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane. Wskazano, że zlokalizowanie planowanego garażu 1,5 m od granicy z dz. nr [...], powoduje objęcie tej działki jego obszarem oddziaływania. Dlatego organ, powołując się na art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego, uznał konieczność uzyskania przez inwestora decyzji - pozwolenia na budowę na wykonanie zgłaszanego garażu.
Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł skarżący, który nie zgodził się z ustaleniami organu I instancji co do oddziaływania planowanego garażu na nieruchomości sąsiednie. Wskazał, że przyjęta przez organ I instancji postawa prawna wniesienia sprzeciwu, to jest art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego, nie potwierdza się. Jego zgłoszenie nie narusza określonych decyzją Burmistrza Miasta [...] Nr [...] z 5 maja 2025 r. warunków zabudowy oraz przepisów techniczno- budowlanych dotyczących usytuowania, a w szczególności § 12 ust. 4 pkt 3 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wojewoda Warmińsko-Mazurski ("organ odwoławczy", "wojewoda") decyzją z 4 września 2025 r. utrzymał w mocy decyzję organu. W uzasadnieniu swojej decyzji wojewoda podniósł, że zgłaszany przez stronę garaż ma takie parametry, że co do zasady podlega regulacji prawnej z art. 29 ust. 1 pkt 14 lit. b Prawa budowlanego i nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia (art. 30 ust. 1b Prawa budowlanego). W ocenie wojewody, jak słusznie zauważył organ I instancji - chociaż nie w całości - procedura zgłoszeniowa byłaby wystarczająca, jeżeli usytuowanie obiektu odpowiadałoby wymaganiom określonym w § 12 ust. 1 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego (§ 12 ust. 5 warunków technicznych).
Jak wynika z przytoczonych wyżej regulacji - inne usytuowanie obiektu, aniżeli określone według standardowych, minimalnych odległości od granicy (§ 12 ust. 1 warunków technicznych) nakazuje przyjąć nieco inne podejście do warunków formalnych jego realizacji. Powstaje bowiem potrzeba ochrony interesu dysponenta działki sąsiedniej. Ze względu na to prawodawca, niejako z góry, nakazuje w § 12 ust. 5 warunków technicznych domniemać, że zbliżenie budynku do granicy działki powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem jego oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Sens tej regulacji (§ 12 ust. 5 ) jest jednoznaczny, chodzi przede wszystkim o zagwarantowanie udziału w procesie inwestycyjnym właścicieli działki sąsiedniej (lub innych osób posiadających do niej tytuł prawny). Ponadto definicja obszaru oddziaływania obiektu jest bezpośrednio funkcjonalnie powiązana z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Przepis ten określa, kto powinien być stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
Skoro zatem prawodawca nakazuje domniemywać, że usytuowanie budynku w zbliżeniu do granicy działki w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2 - 4 warunków technicznych, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływana tego budynku, to w takiej sytuacji zastosowanie znajduje art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego. Przepis ten (stosowany w powiązaniu z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego) przyznaje organom architektoniczno-budowlanym kompetencję do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia i nałożenia na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo oddziaływania na działkę sąsiednią. W judykaturze wskazuje się, że celem przepisów § 12 warunków technicznych jest ochrona uprawnień właściciela działki sąsiedniej i z tego powodu warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, uwzględniające wymagania, o których mowa w art. 5 ust. 1-2b Prawa budowlanego, ograniczają inwestora (zob. wyrok NSA z 8 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1525/15).
W ocenie wojewody w przypadku lokalizacji budynku w ponadstandardowym zbliżeniu do granicy wymaganie pozwolenia na budowę jest w pełni zasadne.
Zdaniem wojewody w niniejszej sprawie stanowisko Starosty jest tym bardziej zasadne, że nieruchomość sąsiednia (działka nr [...] obr. [...], m. [...]) ma możliwość wprowadzenia dodatkowej zabudowy do już istniejącej zabudowy jednorodzinnej i usytuowanie przedmiotowego budynku garażowego w odległości 1,5 m od granicy nie tylko może, ale wprowadza ograniczenia w zabudowie działki sąsiedniej wynikające z przepisów warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe - § 271 ust. 1, ust. 10. Właściciel działki nr [...] obr. [...], m. [...] nie będzie mógł swoją zabudową zbliżyć się do granicy działki na odległość określoną w § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 warunków technicznych, z uwagi na konieczność zachowania co najmniej 8 m odległość między budynkami, wynikającej z § 271 ust. 1 warunków technicznych.
W niniejszej sprawie zatem sąsiednia działka (nr [...]) jest zabudowana zabudową jednorodzinną, która nie ogranicza wprowadzenia dodatkowej zabudowy i ta okoliczność przesądza według organu odwoławczego, że projektowany budynek garażowy 1,5 m od granicy z działką sąsiednią wprowadza ograniczenia w jej zabudowie.
Skargę na decyzję wojewody wywiódł skarżący, wnosząc:
1) na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 4 września 2025 r. oraz o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia 6 czerwca 2025 r.;
2) na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. o umorzenie postępowania administracyjnego;
3) na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. o zasądzenie od organu II instancji na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.
Zakwestionowanemu rozstrzygnięciu skarżący zarzucił:
I. Naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
1) art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, k.p.a., poprzez jego niezastosowanie mimo ziszczenia się przesłanek do uchylenia decyzji organu I instancji i umorzenia postępowania. Zaniechanie zastosowania art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. skutkowało utrwaleniem w obrocie prawnym decyzji wydanej z naruszeniem prawa materialnego.
2) art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierzetelne ustalenie stanu faktycznego polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w szczególności w zakresie analizy obszaru oddziaływania planowanego obiektu, co skutkowało utrzymaniem decyzji organu I instancji.
3) art. 6 k.p.a. i art. 8 k.p.a. polegające zignorowaniu błędnej podstawy prawnej rozstrzygnięcia organu I instancji, co skutkowało utrzymaniem w mocy decyzji sprzecznej z prawem a tym samym stanowi naruszenie zasad ogólnych postępowania - zasady praworządności i zasady zaufania do władzy publicznej.
II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:
art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, poprzez jego błędne zastosowanie przez organ odwoławczy, co skutkowało utrzymaniem w mocy decyzji organu I instancji opartej na wadliwej subsumpcji stanu faktycznego pod ten przepis.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:
Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności
z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1267).
Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia
z prawem, nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,
a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa uchyla go lub stwierdza jego nieważność.
Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy
co wynika z treści art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo
o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 935 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.). Sąd rozstrzygając sprawę nie jest też związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134
§ 1 p.p.s.a.).
Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja wojewody z 4 września 2025 r., którym to rozstrzygnięciem organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 6 czerwca 2025 r. o wniesieniu sprzeciwu do zamiaru wykonania robót budowlanych niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, polegających na budowie garażu o powierzchni zabudowy 35 m2 w [...] przy ul. [...], dz. nr [...], obr. [...].
Decyzja organu I instancji o sprzeciwie wydana została w procedurze zgłoszeniowej, uregulowanej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 725). Co do zasady zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Jednakże stosownie do art. 29 ust. 1 pkt 14 lit b ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa wolnostojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
Stosownie natomiast do art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy. Zgodnie zaś z art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
W ocenie wojewody procedura zgłoszeniowa byłaby wystarczająca, jeżeli usytuowanie obiektu odpowiadałoby wymaganiom określonym w § 12 ust. 1 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który stanowi, że jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Sytuowanie natomiast budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość, o czym stanowi § 12 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Z kolei według § 12 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Stosownie natomiast § 12 ust. 5 wskazanego Rozporządzenia usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.
Logika stanowiska i wywodów organu odwoławczego na tle zaprezentowanych przepisów prawa sprowadza się do stwierdzenia, że skoro prawodawca nakazuje domniemywać, że usytuowanie budynku w zbliżeniu do granicy działki w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2 - 4 warunków technicznych, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływana tego budynku, to w takiej sytuacji zastosowanie znajduje art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego. Przepis ten (stosowany w powiązaniu z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego) przyznaje organom architektoniczno-budowlanym kompetencję do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia i nałożenia na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo oddziaływania na działkę sąsiednią. Według wojewody właściciel działki nr [...] obr. [...], m. [...] nie będzie mógł swoją zabudową zbliżyć się do granicy działki nr [...] na odległość określoną w § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 warunków technicznych, z uwagi na konieczność zachowania co najmniej 8 m odległości między budynkami, wynikającej z § 271 ust. 1 warunków technicznych.
W ocenie sądu zaprezentowany wniosek organu wynikający z interpretacji przepisu § 12 ust. 5 wskazanego Rozporządzenia, jest wewnętrznie sprzeczny i niezgodny z prawem. Taka logika wywodów prowadzi de facto do anihilacji prawa wynikającego z art. 29 ust. 1 pkt 14 lit b ustawy Prawo budowlane, polegającego na możliwości zgłoszenia - bez uzyskania pozwolenia na budowę - budowy wolnostojącego garażu o powierzchni zabudowy do 35 m². Tymczasem interpretacja przywołanych przepisów Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie może automatycznie eliminować uprawnienia przewidzianego przepisem ustawy, tj. art. 29 ust. 1 pkt 14 lit b ustawy Prawo budowlane. Wniesienie sprzeciwu jest uzasadnione tylko wtedy, gdy zachodzi prawdopodobieństwo oddziaływania na działkę sąsiednią.
Trzeba mieć przy tym na uwadze, że przyczyny zgłoszenia sprzeciwu mają różne przesłanki. W pierwszym przypadku organ zgłasza sprzeciw jeżeli uzna, że zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (art. 30 ust. 6 pkt 1 ustawy) lub budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy), lub zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje (art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy). Zgłoszenie sprzeciwu w wyżej wskazanych sytuacjach nie jest jedynie uprawnieniem organu a jego obowiązkiem - organ nie działa tu w ramach tzw. uznania administracyjnego. Ustawa wyraźnie stanowi, że organ wnosi sprzeciw w razie stwierdzenia zaistniałych okoliczności, tj. okoliczności wskazanych przepisem art. 30 ust. 6 ustawy. Decyzja o sprzeciwie w sytuacji zaistnienia przesłanek z art. 30 ust. 6 ustawy ma charakter decyzji związanej.
W drugim przypadku organ wnosi sprzeciw jeżeli uzna, że zgłoszenie dotyczy prac budowlanych nie objętych pozwoleniem na budowę ale ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Organ działa tu w ramach uznania administracyjnego. Wskazuje to wyraźnie użyty w przepisie zwrot "organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5...". Inna jest też treść rozstrzygnięcia, jakie organ zamieszcza w tych dwóch typach sprzeciwu. W tym drugim, oprócz rozstrzygnięcia o sprzeciwie, organ nakłada także na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla prac objętych zgłoszeniem. Sprzeciw do zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych nie jest zatem instytucją jednolitą. Poza tym, że organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciw zgłasza w oparciu o różne podstawy prawne, rozstrzygnięcia w tym przedmiocie mają charakter bądź związany bądź uznaniowy. Inna jest też treść rozstrzygnięć dokonywanych w oparciu o ww. podstawy prawne. W konkluzji należy stwierdzić, że sprzeciw wydany w oparciu o przepis art. 30 ust. 6 ustawy nie jest narzędziem prawnym tożsamym ze sprzeciwem wydanym w oparciu o art. 30 ust. 7 ustawy.
Decyzja wydana na podstawie art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego musi konkretnie odnosić się do okoliczności danej sprawy, a nie opierać się na ogólnikowych stwierdzeniach organu o negatywnym oddziaływaniu inwestycji na nieruchomość sąsiednią. Rolą organu powołującego się na zastosowanie art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego jest to, aby przekonanie o istnieniu stanu wynikającego z treści tego przepisu nie było zupełnie dowolne. W niniejszej sprawie organ wskazał jedynie, że przedmiotowy garaż będzie zlokalizowany 1,5 m od granicy z działką sąsiednią o nr [...], stąd działka ta znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, ponieważ nie będzie można dokonać na niej dalszej rozbudowy w odległości 8 metrów od granicy z działką nr [...] i z tego powodu powinno być prowadzone postępowanie o pozwolenie na budowę z udziałem właścicieli nieruchomości sąsiedniej.
Należy podkreślić, że skutek w postaci objęcia działki sąsiedniej obszarem oddziaływania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego wynika wprost z przepisu § 12 ust. 4 rozporządzenia w razie lokalizacji obiektu określonej w § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Przepis § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia stanowi, że w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Natomiast zgodnie z § 12 ust. 4 rozporządzenia, usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Przez obszar oddziaływania należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Ponadnormatywne zatem zbliżenie budynku gospodarczego lub garażu o określonych wymiarach do granicy z działką sąsiednią powoduje, że z mocy prawa działka sąsiednia zostaje objęta obszarem oddziaływania danej inwestycji w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Takie zbliżenie do granicy z działką sąsiednią (lub budowa w granicy) niewielkiego obiektu budowlanego objętego obowiązkiem dokonania zgłoszenia nie przesądza jednak automatycznie o obowiązku organu zgłoszenia sprzeciwu na podstawie art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego. W przepisie tym jest bowiem mowa o "możliwości" nałożenia przez organ obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych, a nie o obowiązku organu zastosowania dyspozycji tego przepisu. W zależności więc od okoliczności konkretnej sprawy organ powinien ocenić czy oddziaływanie planowanej inwestycji na sąsiednią działkę będzie rzeczywiście powodować negatywne skutki i ustalić, czy właściciel tej sąsiedniej działki na takie skutki się godzi. Jeżeli właściciel działki sąsiedniej wyraża zgodę na planowaną inwestycję, to zbytnim formalizmem i obciążeniem do inwestora byłoby prowadzenie postępowania administracyjnego o pozwolenie na budowę z udziałem właściciela nieruchomości sąsiedniej (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2017 r., sygn. II OSK 2051/15, dostępny w CBOSA).
Przed "nałożeniem" obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji organ powinien zbadać i uprawdopodobnić potencjalne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią. Nie wystarczy zatem jedynie wskazanie braku potencjalnej możliwości rozbudowy. Organ w sprawie sprzeciwu nie prowadzi wprawdzie postępowania dowodowego, ale w oparciu o własne zasoby może ustalić stan prawny w kierunku rozbudowy na działce sąsiedniej do planowanej inwestycji. Byłoby to oczywiście łatwiejsze, gdyby na analizowanym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji prawnej jednak organ może oprzeć się o wydawane (i to przez sam organ I instancji) decyzje w sprawie warunków zabudowy i ocenić, czy jest w ogóle możliwość rozbudowy budynku na działce nr [...] i czy właściciel tej działki chce jeszcze dokonywać na niej rozbudowy.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy zatem, rzeczą organu będzie jednoznaczne ustalenie stanu faktycznego sprawy poprzez ustalenie czy w obszarze wskazanym jako zagrożony zamierzoną inwestycją, "porządek prawny" regulowany jest decyzją (decyzjami) o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jakiego rodzaju ewentualnie inwestycje mają być i gdzie lokalizowane. Dopiero w oparciu o wyczerpująco ustalony stan faktyczny organ będzie zobowiązany stwierdzić, czy ziściły się przesłanki do wydania rozstrzygnięcia w trybie art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego.
Wobec powyższego na podstawie art. 145 § 1pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzeczono - jak w pkt I wyroku. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł w pkt II na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.