II SA/Gl 350/22

II SA/Gl 350/22 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2022-08-24
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-03-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Beata Kalaga-Gajewska /przewodniczący sprawozdawca/
Elżbieta Kaznowska
Wojciech Gapiński
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 13/23 - Wyrok NSA z 2024-05-24
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130 i art. 134 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2022 poz 329
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi S. Sp. z o.o. na decyzję Wojewoda Śląski z dnia 31 grudnia 2021 r. nr NWXIV.7581.2.43.2021 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta K. (dalej: "organ I instancji") decyzją z dnia 3 listopada 2021 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735, dalej w skrócie: "k.p.a.") oraz art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130 i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej: "u.g.n."), ustalił na rzecz S. Sp. z o. o. w K. (dalej: "strona skarżąca") odszkodowanie w wysokości 9 100,- zł. z tytułu utraty własności gruntu położonego w K., oznaczonego jako działka nr [...] o pow. 40 m², karta mapy 84, obręb [...], dla której założona jest księga wieczysta nr [...] (poprzednio [...]) w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego K.-Wschód w K., pod drogę publiczną ul. [...], która stała się własnością Miasta K. z mocy prawa z dniem 30 kwietnia 2020 r., tj. z dniem, w którym decyzja Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 25 marca 2022 r., znak [...], zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (pkt 1). W pkt 2 decyzji podano, że ustalone odszkodowanie wypłacone zostanie na rzecz strony skarżącej ze środków finansowych Miasta K., w formie przelewu na wskazany rachunek bankowy, po dokonaniu waloryzacji na dzień wypłaty, w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że w dniu 22 stycznia 2021 r. do Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek strony skarżącej o przystąpienie do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Pismem z dnia 12 maja 2021 r. organ I instancji zaproponował kwotę 7 120,- zł., która nie została zaakceptowana, bowiem strona skarżąca domagała się kwoty w wysokości 22 140,- zł. Kolejno, pismem z dnia 15 czerwca 2021 r. organ I instancji zaproponował wyższą kwotę 9 100,- zł., która również nie została przyjęta (pismo z dnia 23 czerwca 2021 r.). Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w oparciu o metody przez siebie wybrane, określając wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 9 100,- zł., która w planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod drogę publiczną - klasy dojazdowej (5KDD). W piśmie z dnia 27 października 2021 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do pisma strony skarżącej z dnia 23 września 2021 r. i wyjaśnił, że do porównań wybrał takie nieruchomości, które były najbardziej podobne do wycenianego gruntu oraz przyjął transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi zlokalizowane w dzielnicy [...], a różnice pomiędzy nieruchomościami (m.in. lokalizacja) zostały uwzględnione przez zastosowanie poprawek, zgodnie z zasadami określenia wartości - metody porównywania parami w podejściu porównawczym. Lokalizacja i sąsiedztwo działki zostały ocenione najwyższą wartością, a klasa drogi klasą niższą, ponieważ ul. [...] jest drogą dojazdową, a nie drogą główną.
W odwołaniu, strona skarżąca zarzuciła organowi I instancji naruszenie art. 130 ust. 1 i art. 134 u.g.n., poprzez dwu i półkrotne zaniżenie wartości działki nr [...] o pow. 40 m², w stosunku do jej wartości rynkowej oraz metodologiczny błąd operatu szacunkowego, poprzez nie przyjęcie za jego podstawę przeważającego przeznaczenia gruntów przyległych na cele mieszkaniowe pod zabudowę jednorodzinną lub szeregową na terenie północnej części [...] i [...] - Osiedle [...]. Domagała się uchylenia rozstrzygnięcia i ustalenia odszkodowania w wysokości 22 140,- zł., albowiem osiem lat wcześniej, w dniu zakupu nieruchomości jej metr kwadratowy miał wartość 352,- zł. netto, a obecnie 450,- zł.
Wojewoda Śląski, jako organ II instancji, decyzją z dnia 31 grudnia 2021 r., nr NWXIV.7581.2.43.2021, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 3 listopada 2021 r. W jej uzasadnieniu powołał się na treść art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie"). Podał, że jak wynika z akt sprawy strona skarżąca nabyła na własność nieruchomość w K. przy ul. [...] (obręb [...]), obejmującą działki nr [...] i [...] na mocy aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia [...] r. W tym czasie dla terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże wydano decyzję o warunkach zabudowy tereny. W odniesieniu między innymi do przedmiotowej nieruchomości wydana została przez organ I instancji w dniu 21 kwietnia 2008 r. decyzja nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, która stała się ostateczna. Nadto, uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia [...] r., ogłoszoną w Dz. Urz. Województwa Śląskiego z dnia [...] r., poz. [...], został przyjęty miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w K. w rejonie ulic: [...] i [...]. W ślad za tym dokumentem z działki nr [...] (nabytej przez stronę skarżąca w 2013 r.) powstały działki: [...], [...], [...]. Działka [...] została zakwalifikowana jako teren drogi publicznej klasy "dojazdowa". Zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...], zlokalizowana jest w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy dojazdowej. Na dzień 25 marca 2020 r., tj. dzień, w którym wydana została przez organ I instancji decyzja nr [...], zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], przedmiotowa nieruchomość (tj. działka nr [...]) była przeznaczona pod drogę publiczną. W postępowaniu administracyjnym sporządzony został operat szacunkowy z dnia 24 marca 2021 r., w którym oszacowano wartość rynkową działki nr [...] na kwotę 9 100,- zł., uwzględniając aktualne przeznaczenie gruntu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do zarzutów odwołania i metody wybranej do określenia jej wartości organ I instancji podał, iż opinia biegłego stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeżeli operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia jego ustaleń. Poza zakresem analizy organu jest zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, bowiem biegły dysponuje swobodą w tym zakresie. Organ prowadzący postępowanie powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Niniejszy operat spełnia powyższe warunki. Odnosząc się natomiast do § 36 ust. 4 rozporządzenia organ I instancji podał, że należy go odczytywać w ten sposób, iż zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Biegły może dokonać wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero po stwierdzeniu, że nie jest możliwe określenie wartości gruntów przyległych pod drogi przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ustalenie w takim przypadku wartości nieruchomości według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych jest wyjątkiem od zasady ustalania odszkodowania według wartości rynkowej nieruchomości i musi być interpretowane w sposób ścisły. Odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Porządek ustalania obszaru analizowanego przez biegłego również nie jest przypadkowy, bowiem gdy dane z rynku lokalnego okażą się niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Następnie jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. Żaden przepis prawa nie nakazuje dokonywania wyceny nieruchomości poprzez porównanie gruntów znajdujących się w tej samej dzielnicy miasta, czy położonych na tym samym osiedlu. Rynek lokalny w rozumieniu rozporządzenia to rynek gminny i powiatowy. Gdyby więc na rynku gminnym i powiatowym brak było cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wówczas rzeczoznawca majątkowy winien poszukiwać reprezentacyjnej próby badawczej na rynku regionalnym, tzn. wojewódzkim. Tym samym, jeżeli istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym bądź regionalnym, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem wartości gruntów przyległych. Jedynie brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż dokonał analizy rynku nieruchomości na obszarze miasta i aglomeracji, w której leży wyceniana nieruchomość, pod kątem występowania transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Biegły wyodrębnił 5 transakcji nieruchomości podobnych, a na potrzeby porównania dokonał wyboru transakcji sprzedaży gruntów położonych w innych dzielnicach miasta K. Działki, wybrane przez biegłego do porównania, znajdują się w sąsiedztwie domów jednorodzinnych i terenów niezabudowanych, łąk i lasów, posiadają dostęp do pełnego uzbrojenia technicznego, dwie z nich położone są w pasie drogi lokalnej, jedna stanowi część ulicy będącą drogą zbiorczą. Wyceniana nieruchomość również znajduje się w sąsiedztwie domów jednorodzinnych, posiada dostęp do pełnego uzbrojenia, stanowi pobocze drogi, które częściowo wykorzystywane jest jako parking. Dane z rynku lokalnego okazały się zdaniem biegłego wystarczające do dokonania wyceny wartości rynkowej prawa własności działki nr [...], a różnice między nieruchomościami wyodrębnionymi do porównania zostały uwzględnione poprzez zastosowanie stosownych poprawek, zgodnie z zasadami określania wartości - metody porównywania parami w podejściu porównawczym. Z uwagi na stwierdzoną przez biegłego stabilność cen w badanym okresie (marzec 2019 - marzec 2021), nie dokonał on aktualizacji cen transakcyjnych na dzień wyceny. Ponadto, na podstawie analizy rynku, biegły wskazał, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym nie zaistniały przesłanki do zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia. Wysokość odszkodowania z tytułu utraty prawa własności gruntu ustala się według przeznaczenia tego gruntu w dniu wydania decyzji o podziale. Na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...], w wyniku którego została wydzielona działka nr [...], nieruchomość ta przeznaczona była pod drogę publiczną, zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla tego terenu w 2017 r. Tym też przeznaczeniem gruntu kierował się biegły dokonując wyceny prawa własności działki nr [...]. Stąd też organ podał, że wobec istnienia danych mogących lec u podstaw analizy rynku nieruchomości na obszarze lokalnym, tj. miasta i aglomeracji, brak było podstaw do dokonania wyceny na podstawie innego przeznaczenia gruntu, aniżeli wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W skardze z dnia 10 lutego 2022 r. strona skarżąca zarzuciła powyższemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniżenie wartości gruntu w stosunku do jego wartości rynkowej oraz § 36 rozporządzenia. Jednocześnie wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zobowiązanie organu I Instancji do ustalenia wysokości odszkodowania w wysokości 22 140,- zł. Zdaniem strony skarżącej organy obu instancji i rzeczoznawca majątkowy pominęli fakt, że wartość transakcyjna nieruchomości została już ustalona w 2013 r., kiedy to doszło do zakupu całej nieruchomości. Cena wówczas wynosiła 352,- zł. za metr kwadratowy. Transakcja miała miejsca na 8 lat przed wydaniem zaskarżonych decyzji, a przez ten czas ceny nieruchomości rosły. Kwota ta powinna być podstawą do dalszych rozważań nad ustaleniem aktualnej ceny, która nie powinna być niższa niż powyższa cena transakcyjna. Pozwoliłoby to na ustalenie wartości nieruchomości zgodnie z rzeczywistą ceną transakcyjną nieruchomości zarówno bezpośrednio przylegającej do przedmiotowej nieruchomości w momencie kiedy wchodziła w skład większej całości nabywanej przez stronę skarżącą, a przyjęta podstawa dla ustalenia wartości byłaby oddalona w czasie o stosunkowo niewielki okres i dotyczyłaby nieruchomości usytuowanej na miejscu, a nie na obrzeżach miasta. Strona skarżąca podała, że należy wobec tego przyjąć pierwszeństwo zasady ustalania wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem gruntów przyległych, co jest zgodne z literalnym brzmieniem § 36 ust. 4 rozporządzenia. W jej ocenie błędnym jest ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych położonych w innych częściach K. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północnej części [...], tj. o wiele bliżej centrum niż porównywane przez biegłego działki. Stąd też podstawą operatu powinno być przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, tj. na cele mieszkaniowe i porównanie wartości działki z cenami transakcyjnymi działek pod zabudowę jednorodzinną lub szeregową na terenie północnej części [...] i [...] - Osiedle [...].
W odpowiedzi na skargę z dnia 2 marca 2022 r. organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (obecnie tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 137) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r. poz. 392, dalej w skrócie: "ppsa") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, która jest dokonywana pod względem zgodności z prawem, tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Z brzmienia art. 145 § 1 ppsa wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Śląskiego z dnia 31 grudnia 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z dnia 3 listopada 2021 r., która ustaliła na rzecz strony skarżącej wysokość odszkodowania w kwocie 9 100,- zł. za przejętą z dniem 30 kwietnia 2020 r. nieruchomość gruntową, wykorzystaną pod gminną drogę publiczną - ul. [...], położoną w K., w obrębie ewidencyjnym [...], stanowiącą działkę nr [...] o pow. 40 m², karta mapy 84.
Kwestią sporną jest wiarygodność operatu szacunkowego w oparciu, o który ustalono przysługującą stronie skarżącej wysokość odszkodowania.
Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Natomiast zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Wskazać przy tym należy, że stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tylko i wyłącznie oni są uprawnieni do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, zwanego w skrócie, jak dotychczas: "rozporządzenie"). Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto, rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (§ 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia).
Mając na względzie przedstawioną dotychczas regulację prawną trzeba jednoznacznie stwierdzić, że w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, ustalająca wartość rynkową nieruchomości. Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (por. art. 149 u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednocześnie zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprowadza się ona do zbadania, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, oraz czy nie zawiera oczywistych wad, czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową.
Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (§ 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - por. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt. I OSK 557/19). Chodzi tu przede wszystkim o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny.
W odniesieniu do już poczynionych rozważań zaakcentować należy, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, a potem przez sąd administracyjny dokonywana jest w ograniczonym zakresie i sprowadza się przede wszystkim do oceny jego wiarygodności dowodowej. Dodatkowo, na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę może wystąpić każdy, bowiem art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie naruszył obowiązujących i przytoczonych powyżej przepisów prawa.
W tym miejscu przyjdzie zaznaczyć, że wspominany operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (nr uprawnień [...]) i prawidłowo był poddany ocenie przez organ II instancji, który stwierdził, że sporządzono go zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i brak jest podstaw do jego kwestionowania. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego.
Tymczasem stan techniczno-użytkowy przedmiotowej działki stanowi teren o nawierzchni utwardzonej, stanowiącej pobocze drogi i częściowo jest wykorzystywany jako parking i jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (str. 7 i 10 operatu szacunkowego). Jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Zauważyć przy tym należy, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam, bowiem przy wycenie uwzględnia się wagi cech rynkowych nieruchomości. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 152 ust. 1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
W konsekwencji, w ocenie Sądu, zawarte w operacie zestawienie transakcji jest zestawieniem miarodajnym ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej oraz zawiera ich wystarczającą ilość. Rzeczoznawca w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości i ustalił względem nich odpowiednie współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze stwierdzić należy, że żaden z nich nie mógł być uznany za zasadny w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji.
W tym stanie rzeczy, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, co na podstawie art. 151 p.p.s.a., skutkowało jej oddaleniem, o czym orzeczono w sentencji.
W myśl art. 119 pkt 2 w związku z art. 120 p.p.s.a. sprawa rozpoznana została w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na podstawie tego przepisu Sąd rozpoznał sprawę bez wyznaczania rozprawy.
Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).