II SA/Gl 350/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSpółka S. Sp. z o.o. wniosła skargę na decyzję Wojewody Śląskiego, która utrzymała w mocy decyzję organu I instancji ustalającą odszkodowanie w wysokości 9 100 zł za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Spółka domagała się wyższej kwoty, zarzucając zaniżenie wartości działki i błędy metodologiczne w operacie szacunkowym. Argumentowała, że wartość nieruchomości powinna być ustalona na podstawie cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a nie pod drogi, oraz powoływała się na cenę zakupu nieruchomości w 2013 roku. Wojewoda Śląski, utrzymując decyzję organu I instancji, wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wartość nieruchomości powinna być ustalona według jej przeznaczenia pod drogę publiczną, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania i podlega ocenie pod względem formalnym, ale organy i sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, który posiada wiadomości specjalne. Sąd uznał, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, spełnia wymogi formalne, a wybór nieruchomości porównawczych i zastosowanie współczynników korygujących były uzasadnione. Sąd stwierdził, że wartość nieruchomości powinna być ustalona według jej przeznaczenia pod drogę publiczną, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zarzuty skargi nie mogły być uznane za zasadne.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny.
Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod drogi publiczne, gdzie obowiązują szczególne zasady.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, został sporządzony prawidłowo, uwzględniając właściwe kryteria wyceny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa, a wybór metody szacowania i nieruchomości porównawczych był uzasadniony.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a wybór nieruchomości porównawczych i zastosowanie współczynników korygujących były logiczne i zgodne z zasadami wyceny. Organy i sąd nie mają kompetencji do merytorycznej oceny operatu, jeśli spełnia on wymogi formalne.
Czy wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną powinna być ustalana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, czy też gruntów o innym przeznaczeniu (np. mieszkaniowym) położonych w sąsiedztwie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną powinna być ustalana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, chyba że brak jest takich danych na rynku lokalnym lub regionalnym.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że zgodnie z przepisami, wycena nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną powinna opierać się na cenach transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero brak takich danych na rynku lokalnym lub regionalnym pozwala na zastosowanie innych metod, np. opartych na przeznaczeniu gruntów przyległych. W tym przypadku rzeczoznawca dysponował danymi z rynku lokalnego.
Czy cena zakupu nieruchomości osiem lat przed wydaniem decyzji odszkodowawczej może stanowić podstawę do ustalenia aktualnej wartości odszkodowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, cena zakupu nieruchomości sprzed wielu lat nie może stanowić podstawy do ustalenia aktualnego odszkodowania, które powinno odzwierciedlać wartość rynkową nieruchomości na dzień wydania decyzji.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że odszkodowanie ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu lub podziale. Cena zakupu sprzed lat nie odzwierciedla aktualnej wartości rynkowej.
Przepisy (12)
Główne
u.g.n. art. 98 § ust. 1 i 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa przejście własności działek pod drogi publiczne na rzecz gminy oraz zasady ustalania odszkodowania.
u.g.n. art. 128 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy przejmowania nieruchomości pod drogi publiczne.
u.g.n. art. 129 § ust. 1 i 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Reguluje kwestie związane z przejmowaniem nieruchomości pod drogi.
u.g.n. art. 130
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji.
u.g.n. art. 134 § ust. 1-3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa podstawę ustalenia odszkodowania jako wartość rynkową nieruchomości, uwzględniając jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie i stan.
u.g.n. art. 151 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definiuje wartość rynkową nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 36 § ust. 4
Reguluje zasady ustalania wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi.
Pomocnicze
ppsa art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do oddalenia skargi.
ppsa art. 119 § pkt 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.
ppsa art. 120
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.
k.p.a. art. 104
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
Podstawa do wydania decyzji administracyjnej.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
Podstawa do utrzymania w mocy decyzji organu I instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. • Wybór metody szacowania i nieruchomości porównawczych był uzasadniony. • Wartość nieruchomości powinna być ustalona według jej przeznaczenia pod drogę publiczną, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Odrzucone argumenty
Zaniżenie wartości działki w stosunku do wartości rynkowej. • Metodologiczny błąd operatu szacunkowego poprzez nie przyjęcie za podstawę przeznaczenia gruntów przyległych na cele mieszkaniowe. • Cena zakupu nieruchomości osiem lat wcześniej powinna być podstawą do ustalenia aktualnej ceny.
Godne uwagi sformułowania
organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego • biegły dysponuje swobodą w zakresie wyboru metody szacowania • wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości • operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne
Skład orzekający
Beata Kalaga-Gajewska
przewodniczący sprawozdawca
Elżbieta Kaznowska
członek
Wojciech Gapiński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy, stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyceny nieruchomości pod drogi publiczne, gdzie obowiązują szczególne zasady.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy rutynowej procedury ustalania odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę, ale zawiera szczegółowe omówienie zasad wyceny nieruchomości i roli rzeczoznawcy, co jest cenne dla prawników specjalizujących się w tej dziedzinie.
“Jak wycenić grunt pod drogę? Sąd wyjaśnia zasady ustalania odszkodowania.”
Dane finansowe
WPS: 9100 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.