II SA/GD 291/25

II SA/Gd 291/25 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-10-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-04-30
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz /sprawozdawca/
Justyna Dudek-Sienkiewicz
Katarzyna Krzysztofowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Inne
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 28 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek - Sienkiewicz Protokolant Specjalista Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 1 października 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi R. F., L. S. i M. S. na uchwałę Rady Miasta Wejherowa z dnia 16 czerwca 2023 r., nr VIIIk/XLVI/595/2023 w przedmiocie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę.
Uzasadnienie
R. F., M. S. i L. S., reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na uchwałę nr VIIIk/XLVI/595/2023 Rady Miasta Wejherowo z dnia 16 czerwca 2023 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Wejherowa – w obszarze ograniczonym od północy terenem kolejowym, od wschodu ul. Szczęśliwą do granicy z Gminą Wejherowo od strony południowej i zachodniej (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2023 r. poz. 3295) – w części, tj. w zakresie karty nr 01.M i § 4 ust. 2.
Zaskarżonej uchwale zarzucono naruszenie:
1) art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm. - dalej jako u.p.z.p.), w związku z art. 64 ust. 1 i ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 1 Konstytucji RP - polegające na nieuzasadnionym ograniczeniu prawa własności skarżących oraz uchwalenie planu miejscowego z pominięciem wymogów ładu przestrzennego i przekroczeniem granic władztwa planistycznego;
2) art. 1 ust. 2 pkt 9 oraz art. 2 pkt 4 u.p.z.p. poprzez uchwalenie miejscowego planu bez uwzględnienia interesu publicznego.
Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności uchwały w zaskarżonej części oraz o zasądzenie od organu na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wyjaśniono, że Skarżąca R. F. wraz z małżonkiem są właścicielami działki nr [...] obr. [...], natomiast Skarżący M. i L. S. są właścicielami działki nr [...] obr. [...]. Teren objęty kartą 04.M, na którym położone są nieruchomości należące do Skarżących, w tym położone obok nieruchomości Skarżących działki sąsiednie, został przeznaczony pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej ekstensywnej. W ocenie Skarżących taki sposób zagospodarowania terenu nie spełnia wymogów ładu przestrzennego, nie uwzględnia interesu publicznego, narusza prawo własności, stanowi nadmierną, nieproporcjonalną ingerencję w prawo własności Skarżących, co w konsekwencji powoduje naruszenie interesu prawnego w myśl art. 101 ustawy o samorządzie gminnym.
Dalej wskazano, że dotychczas, tj. przed wejściem w życie zaskarżonej uchwały, na ww. terenie dominowała zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Również we wcześniej obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwałą nr Vk/XI/88/2007 Rady Miasta Wejherowa z dnia 26 czerwca 2007 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze oznaczonym w aktualnie obowiązującym planie symbolami T-7, X-11 oraz X-12 i ograniczonym ulicami: Drzewiarza, Szczęśliwą z granicą lasu od wschodu i południa - (tzw. Górki Bolszewskie) zgodnie z załącznikiem graficznym do uchwały (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 16 października 2007 r. nr 144 poz. 2680) powyższy teren przeznaczony był pod zabudowę jednorodzinną. Co ważne, taka też zabudowa była wskazana dla rzeczonego obszaru w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, w ten sposób - w formie zabudowy jednorodzinnej - zabudowana są również nieruchomości należące do Skarżących oraz nieruchomości sąsiednie - jak również całe osiedle w zabudowie jednorodzinnej położone na wschód od obszaru objętego planem, a graniczące z terenem zaskarżonym niniejszą skargą. Na terenie tym dotychczas nie występowała zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.
Następnie Skarżący zauważyli, że przepisy u.p.z.p. nakazują przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachowanie wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1; art. 2 pkt 1; art. 10 ust. 1 pkt 2; art. 15 ust. 2 pkt 2) oraz uwzględnienie interesu publicznego. Zdaniem Skarżących plan miejscowy w kształcie nadanym mu zaskarżoną uchwałą nie uwzględnia zarówno wymagań ładu przestrzennego, jak i interesu publicznego. Dopuszczenie na wskazanym terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - obok dotychczas istniejącej zabudowy jednorodzinnej - spowoduje naruszenie ładu przestrzennego, bowiem teren ten - poprzez nieuwzględnienie istniejącej tam zabudowy - przestanie tworzyć harmonijną całość, a wręcz sytuacja ta doprowadzi do powstania "chaosu architektonicznego" i spowoduje, że nowopowstała zabudowa będzie kolidować z tą już istniejącą. Do skargi załączono dokumentację fotograficzną, na której wyraźnie widać, że teren, którego dotyczy zaskarżona część planu, stanowią jednolite osiedle domów jednorodzinnych. Dopuszczenie w takim miejscu zabudowy wielorodzinnej o większej kubaturze niewątpliwie zaburzy panujący na tym terenie ład przestrzenny.
Ponadto, istotny pozostaje także fakt, że nowopowstała zabudowa terenu (budownictwo wielorodzinne) nie tylko zmieni charakter tego terenu, jak również wpłynie na warunki korzystania z należących do dotychczasowych właścicieli nieruchomości, naruszając tym samym również interes publiczny. Wprowadzona planem możliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w sąsiedztwie istniejącej już zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ograniczy uprawnienia właścicielskie Skarżących wyrażone w art. 140 k.c. Z uwagi na możliwość zabudowy nieruchomości sąsiednich zabudową wielorodzinną zachodzi bowiem realne niebezpieczeństwo zwiększenia poziomu hałasu na nieruchomości Skarżących, znacznego zwiększenia ruchu samochodowego, zwiększenia poziomu zanieczyszczeniem powietrza na nieruchomości Skarżących, ograniczenia dostępu światła dziennego do nieruchomości należącej do Skarżących, co stanowi nieuniknioną konsekwencję pojawienia się zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie dotychczas istniejącej wyłącznie zabudowy jednorodzinnej. Powszechnie jest bowiem wiadome, że zabudowa wielorodzinna, m.in. z uwagi na wysokość budynków tego typu w zestawieniu z wysokością zabudowy jednorodzinnej, spowoduje ograniczenie dostępu do światła dziennego nieruchomości zabudowanych zabudową jednorodzinną znajdującą się w jej sąsiedztwie. Co więcej, także poziom hałasu czy zanieczyszczeń - z uwagi na dużo większe zagęszczenie osobowe na danym terenie niż ma to miejsce dotychczas - stopniowo wzrośnie wraz z pojawieniem się zabudowy wielorodzinnej. Znaczenie ustaleń planu miejscowego dla wykonywania prawa własności jest w tym kontekście oczywiste. Skarżący przywołali ponadto art. 6 ust. 1 oraz art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Powołując się na doktrynę wskazano, że zagospodarowania nieruchomości nie należy rozumieć jedynie jako czynności  faktycznych. Skoro ustawodawca w jednym przepisie (art. 6 u.p.z.p.) mówi o znaczeniu ustaleń planu miejscowego dla sposobu wykonywania prawa własności oraz o ochronie interesu prawnego przy zagospodarowaniu nieruchomości, to oznacza, że chodzi tu także o akt prawa miejscowego mający istotne znaczenie dla zagospodarowania terenów, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
W ocenie Skarżących, dopuszczenie do zabudowy wielorodzinnej spowoduje ujemne oddziaływanie na ich nieruchomości w drodze tzw. immisji pośrednich. Innymi słowy, realizacja takiej zabudowy skutkować będzie powstaniem osiedla wielorodzinnego w bezpośrednim sąsiedztwie niskiej zabudowy jednorodzinnej. Nie ulega wątpliwości, że w takiej sytuacji nastąpi zakłócenie korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Z przepisu art. 144 K.c. wynika zaś zakaz ujemnego oddziaływania na cudzą nieruchomość w drodze tzw. immisji pośrednich. Skarżący powołali się na orzecznictwo i stwierdzili, że ustalenia planu miejscowego mają oczywisty wpływ na stosunki sąsiedzkie. Można powiedzieć, że jeżeli właściciel jednej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu może więcej, to właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie musiał więcej znieść.
Immisje pośrednie spowodowane sąsiedztwem domu wielorodzinnego, w którym jest wiele mieszkań, istnieją i sprowadzają się przynajmniej do zwiększenia zacienienia (skoro dopuszczono zabudowę o wysokości przekraczającej wysokość zabudowy dotychczasowej), większego ruchu pojazdów, trudności z parkowaniu, zwiększenia hałasu powodowanego przez wielu innych mieszkańców. Również zaburzenie krajobrazu i ładu przestrzennego stanowi o immisji pośredniej, Skarżący będą bowiem musieli znosić widok nieprzystającego do całej okolicy, wysokiego domu wielorodzinnego. Zwrócono uwagę na tzw. ustawę krajobrazową, której uchwalenie potwierdza, że ład przestrzenny należy chronić, odpowiednio kształtować, a prawo do harmonijnego krajobrazu jest również prawem podmiotowym, skoro w uzasadnieniu projektu tej ustawy, przywołując preambułę Europejskiej Konwencji Krajobrazowej z Florencji wskazano, iż "krajobraz jest ważną częścią jakości życia ludzi zamieszkujących wszędzie: na obszarach miejskich i na wsi, na obszarach zdegradowanych, jak również na obszarach o wysokiej jakości, na obszarach uznawanych jako charakteryzujące się wyjątkowym pięknem, jak i na obszarach pospolitych." Ponadto, naruszenie poczucia estetyki może również stanowić immisję pośrednią, co potwierdza przywołane orzecznictwo sądów powszechnych. Immisje niematerialne, będące skutkiem określonego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, pośrednio oddziaływają bowiem na dobra osobiste innej osoby, w tym właścicieli nieruchomości sąsiedniej.
Jeżeli zatem, jak ma to miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy, dochodzi do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który daje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej (znajdującej się w sferze oddziaływania) w stosunku do nieruchomości Skarżących, możliwości szerszego wykonywania swego prawa własności, to miało to wpływ na zakres wykonywania własności przez Skarżących, gdyż tym samym muszą oni więcej znosić.
Dodatkowo Skarżący podkreślili, że przeznaczenie terenu objętego zakresem zaskarżenia pod budownictwo wielorodzinne nie uwzględnia w ogóle warunków miejscowych na przedmiotowym terenie, gdyż teren ten nie jest infrastrukturalnie przygotowany do zabudowy wielorodzinnej. W 2020 r. Skarżąca R. F. w toku postępowania dotyczącego podziału nieruchomości i wydzielenia działki budowlanej uzyskała informację od Urzędu Miasta, że planowana droga o szerokości 6 m jest zbyt wąska, aby zapewnić obsługę komunikacyjną trzech działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną (takie wówczas było przeznaczenie terenu). Na dowód powyższego załączono pisma Wydziału Gospodarki UM Wejherowo z 21 września 2020 r. Tym bardziej zatem z takich dróg znajdujących się na przedmiotowym terenie nie będzie możliwa obsługa komunikacyjna zabudowy wielorodzinnej. W konsekwencji zapisy planu dopuszczające na tym terenie zabudowę wielorodzinną nie tylko nie uwzględniają wymogów ładu przestrzennego i interesu publicznego, ale stoją również w sprzeczności z odrębnymi przepisami w zakresie dostępności drogowej nieruchomości.
Co więcej, postulat uwzględnienia w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań prawa własności (art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p.) oznacza także m.in. takie zagospodarowanie przestrzeni w zakresie funkcji danego terenu, które umożliwi harmonijne, optymalne w danym przypadku, warunki korzystania z prawa własności nieruchomości. Warunki takie winny sprzyjać spokojnemu, bezkonfliktowemu wykonywaniu prawa własności i w miarę możliwości eliminować ryzyko powstawania sporów sąsiedzkich na gruncie art. 144 K.c. Plan zagospodarowania przestrzennego w obecnym kształcie nie tylko więc naruszy prawo własności skarżących, ale również stanowi realne zarzewie konfliktów, które będą musiały pojawić się w kontekście nowopowstałej zabudowy.
Ponadto, budowa zabudowy wielorodzinnej spowoduje również zmniejszenie atrakcyjności rynkowej nieruchomości Skarżących, co wpłynie na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości i trudności w ewentualnej ich sprzedaży.
W omawianym kontekście należy odpowiedzieć również na pytanie, czy na spornym terenie zasadnym i zgodnym z zasadą proporcjonalności było dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej. Dopuszczając bowiem zabudowę wielorodzinną i tym samym naruszając sferę prywatnych interesów właścicieli, organ planistyczny powinien kierować się zasadą proporcjonalności, która wyraża zakaz nadmiernej w stosunku do chronionej wartości ingerencji w sferę praw i wolności jednostki. Oznacza to konieczność dbania o właściwe ustalenie proporcji pomiędzy ochroną interesu publicznego z jednej strony a ograniczeniem prywatnych interesów właścicieli. Zasady konstytucyjne, w tym ochrona prawa własności, bezpośrednio wiążą organy administracji publicznej i podlegają samoistnemu stosowaniu w procesie stanowienia prawa przez organy. Tym samym przy stanowieniu prawa organy powinny respektować prawo własności, zaś w przypadku konieczności ingerencji stosować zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Co ważne, w dotychczasowym orzecznictwie dotyczącym zasady proporcjonalności Trybunał Konstytucyjny konsekwentnie wskazywał, że jeżeli dany cel jest możliwy do osiągnięcia przy zastosowaniu innego środka, nakładającego mniejsze ograniczenia na prawa i wolności, to zastosowanie przez ustawodawcę środka bardziej uciążliwego wykracza poza to, co jest konieczne, a zatem narusza Konstytucję.
W konsekwencji, uchwała, w zaskarżonej części, w sposób realny i bezpośredni narusza indywidualny interes prawny Skarżących.
W odpowiedzi na skargę Rada Miasta Wejherowa, reprezentowana przez Prezydenta Miasta Wejherowa, wniosła o odrzucenie skargi, ewentualnie o jej oddalenie. Zdaniem organu skarga powinna zostać odrzucona na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a., gdyż Skarżący nie wykazali, że doszło do naruszenia ich interesu prawnego poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały. Powołując się na orzecznictwo wskazano, że do wniesienia skargi nie legitymuje sama sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały, lecz konieczne jest wykazanie związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków podmiotu skarżącego a kwestionowanym aktem, skutkującym naruszeniem jego interesu prawnego. Skarżącym może być każdy kto wykaże, że zaskarżona uchwała narusza jego "interes prawny lub uprawnienie". Oznacza to, że skarżący musi wykazać, iż w konkretnym wypadku istnieje związek pomiędzy jego własną "prawnie gwarantowaną" (a nie wyłącznie "faktyczną") sytuacją a zaskarżaną przezeń uchwałą, związek polegający na tym, że uchwała ta narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) właśnie "jego interes prawny lub uprawnienia": albo jako indywidualnego podmiotu (np. jako właściciela), albo też jako członka określonej wspólnoty samorządowej.
Interes, dający legitymację do zaskarżenia uchwały z zakresu administracji publicznej musi być bezpośredni, konkretny i realny, musi być ponadto naruszony. Naruszenie prawa nie może być domniemane, hipotetyczne. Ochronę w takiej sytuacji zapewniają m. in. przepisy prawa ochrony środowiska, czy prawa budowlanego. Przewidziane w tych przepisach obowiązki inwestorów mają m. in. zabezpieczać interesy właścicieli działek sąsiednich. Przesłanką skargi jest naruszenie indywidualnego interesu prawnego skarżącego, a nie naruszenie interesu ogólnego, którego rzecznikiem chciałby być skarżący. Nie można zaskarżyć uchwały tylko na tej podstawie, że skarżący uważa, iż narusza ona prawo. O istnieniu interesu prawnego stanowią przepisy prawa materialnego powszechnie obowiązującego. Z takich przepisów mogą wynikać konkretne prawa podmiotowe obywateli. Zdaniem organu, w okolicznościach niniejszej sprawy Skarżący nie spełnili wymogów wynikających z powyższego dla wykazania naruszenia swojego interesu prawnego, legitymującego do merytorycznego rozpatrzenia skargi.
Organ wyjaśnił, że nie można wykazywać naruszenia interesu prawnego tylko z tego powodu, że w planie miejscowym przyjęto rozwiązania planistyczne inne niż oczekiwania Skarżących, a sam fakt posiadania prawa własności nie przesądza o wykazaniu naruszenia interesu prawnego. Zaskarżając ustalenia planu dotyczące karty terenu 01.M Skarżący w żaden sposób nie wykazali, że doszło do naruszenia ich interesu prawnego w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Natomiast w odniesieniu do działek [....] i [...], które położone są na terenie 04.M organ wskazał, iż ustalenia planistyczne zawarte w § 4 ust. 2 zaskarżonego planu nie odbierają ani w żaden sposób nie ograniczają Skarżącym żadnych praw. Zdaniem organu Skarżący nie wykazali takiego oddziaływania na zakres przysługujących im praw i obowiązków, w tym w szczególności znajdujących oparcie w art. 140 K.c. Ewentualne negatywne konsekwencje, na które powołują się Skarżący mogą świadczyć jedynie o ich interesie faktycznym. Należy więc uznać, iż Skarżący nie wykazali, że zaskarżony plan w zaskarżonym zakresie narusza ich interes prawny, a tym samym nie wykazali legitymacji do wniesienia skargi uzasadniającej merytoryczne jej rozpoznanie. Z powyższych przyczyn skarga powinna zostać odrzucona.
Jednakże na wypadek uznania przez Sąd, że Skarżący wykazali naruszenie ich interesu prawnego poprzez zaskarżony plan organ odniósł się merytorycznie do zarzutów skargi. W ocenie Rady Miasta Wejherowa skarga nie zasługuje na uwzględnienie i powinna zostać oddalona.
Przede wszystkim wskazano, że obowiązujący plan został uchwalony na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr VIIIk/XVl/210/2020 Rady Miasta Wejherowa z dnia 17 marca 2020 r. Skarżący wskazali w sposób niepełny, że w studium tym dla obszaru działek nr [...] i [...] obr. [...] ustalono zabudowę jednorodzinną, bowiem zgodnie z ww. dokumentem działki te położone są w rejonie funkcjonalnym E1.MN,MW,U, dla którego ustalono przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej lub usługowej. W związku z powyższym obowiązujący dla ww. terenu plan miejscowy jest zgodny i nie narusza ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Zdaniem Skarżących dopuszczenie w planie miejscowym zabudowy wielorodzinnej narusza wymagania ładu przestrzennego i nie uwzględnia interesu publicznego, bowiem, jak twierdzą Skarżący, zabudowa przestanie tworzyć harmonijną całość, powstanie chaos architektoniczny, a nowopowstała zabudowa będzie kolidować z istniejącą. Przy czym Skarżący w skardze opisują nową zabudowę terenu wyłącznie jako zabudowa wielorodzinna, o większej kubaturze czy nawet jako osiedla wielorodzinne, z czym nie sposób się zgodzić z poniższych przyczyn. Jednakże organ wskazał, że dla omawianego terenu obowiązujący plan w sposób równorzędny ustalił funkcję zabudowy jednorodzinnej lub zabudowy wielorodzinnej ekstensywnej bez ustalenia proporcji. Oznacza to, że na terenie nadal może powstawać zabudowa jednorodzinna, a ewentualna zabudowa wielorodzinna musi mieć charakter ekstensywny. Zgodnie z definicją zawartą w § 3 ust. 1 pkt 4 zaskarżonej uchwały "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna ekstensywna to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o gabarytach zbliżonych do zabudowy jednorodzinnej wg ustaleń szczegółowych zawartych w § 4". Analiza skargi złożonej w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, iż Skarżący nie zauważyli ww. definicji, jak również tego, iż ustalenia planistyczne dla zabudowy jednorodzinnej i dla zabudowy wielorodzinnej są takie same.
Zatem dla oceny zachowania ładu przestrzennego i naruszenia interesu publicznego istotne jest wskazanie parametrów dopuszczonej, w obowiązującym planie, zabudowy w odniesieniu do ustaleń poprzedniego planu. Ustalenia szczegółowe zawarte w § 4 ust. 2 nowego planu, to ustalenia dla terenu oznaczonego symbolem 04.M, w granicach którego położone są działki Skarżących nr [...] i [...] obr. [...]. Zgodnie z ww. § na przedmiotowym terenie ustalono wysokość zabudowy: maksymalnie 12 m, wielkość terenu przeznaczonego pod zabudowę: maksymalnie 25% powierzchni działki budowlanej, powierzchnię biologicznie czynną: minimum 40% powierzchni działki budowlanej, formę zabudowy: wolnostojącą o maksymalnych wymiarach rzutu budynku 20 x 12 m, nachylenie połaci dachowej 30°- 45° oraz intensywność zabudowy dla kondygnacji nadziemnych: maksymalnie 0,75. Organ podkreślił, iż ustalenia te obowiązują zarówno dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej ekstensywnej. Powyższe ustalenia nowego planu nie odbiegają w zasadniczy sposób od ustaleń starego planu, gdyż w zakresie wysokości dopuszczona była zabudowa do 10,5 m (do okapu dachu głównego do 3,6 m), w zakresie wielkości terenu przeznaczonego pod zabudowę dopuszczano maksymalnie 25%, w zakresie powierzchni biologicznie czynnej ustalono wymóg minimalny 40%, w zakresie geometrii dachu ustalono nachylenie połaci dachowej 30°- 45°, a w zakresie intensywności zabudowy dla kondygnacji nadziemnych ustalono maksymalną wartość 0,4. Zatem analizując parametry zabudowy w starym planie i porównując je z założeniami w kształtowaniu zabudowy na przedmiotowym terenie w planie obecnie obowiązującym, można zauważyć, że są one spójne, nie odbiegają od siebie w sposób nadmierny, a wielu przypadkach są nawet tożsame.
Następnie organ wskazał, że równocześnie należy pamiętać, iż podane parametry (z wyjątkiem powierzchni biologicznie czynnej) to wartości maksymalne, czyli mogą być zróżnicowane w zależności od konkretnej działki i konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Jak wskazano wcześniej, w planie obowiązującym, w § 4 ust. 2, parametry dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zostały ustalone w takim samym kształcie, bez ich różnicowania. W odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej trzeba pamiętać o tym, że plan wymaga, aby była ona zbliżona w gabarytach do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z uwagi na powyższe nie sposób zgodzić się z twierdzeniami skargi, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w kształcie nadanym mu zaskarżoną uchwałą, nie uwzględnia zarówno wymagań ładu przestrzennego, jak i interesu publicznego.
Organ wyjaśnił, że z uwagi na konieczność zachowania ładu przestrzennego, wyważenie różnych interesów zarówno prywatnych jak i publicznych, uznano, iż wprowadzenie zabudowy wielorodzinnej na równi z jednorodzinną i z takimi samymi wymogami będzie w sposób uporządkowany tworzyć harmonijną całość. Nie sposób przyjąć, jak to wskazuje się w skardze, że nie uwzględniono istniejącej na tym terenie zabudowy jednorodzinnej, a nowo powstała zabudowa będzie kolidować z tą już istniejącą i doprowadzi to do powstania chaosu architektonicznego. Skarżący pozostają w błędzie twierdząc, że dopuszczono zabudowę wielorodzinną o większej kubaturze, co zburzy panujący ład przestrzenny. Organ podkreślił, iż na przedmiotowym terenie nie może powstać zabudowa wielorodzinna o większej kubaturze niż jest przewidziana dla zabudowy jednorodzinnej, albowiem wyznaczone parametry są takie same. Obawy Skarżących wyrażone w skardze są pozbawione podstaw. Nie można się także zgodzić ze stanowiskiem Skarżących, że budownictwo wielorodzinne zmieni charakter tego terenu i wpłynie na warunki korzystania z należących do dotychczasowych właścicieli nieruchomości naruszając interes publiczny.
Następnie organ wskazał, że przy sporządzaniu nowego planu miejscowego miał na względzie ład przestrzenny. Nowe zagospodarowanie ma się komponować w sposób spójny z istniejącą zabudową mieszkaniową na tym terenie, w tym z już istniejącymi domami jednorodzinnym. Ponadto, organ nie planował na tym obszarze lokalizacji osiedla budynków wielorodzinnych, co widać w ustalonych parametrach zabudowy, działał w sposób przemyślany, mając na względzie harmonijne kształtowanie krajobrazu. Wyraża się to również w tym, iż ustalona funkcja terenu jest tożsama, tj. mieszkaniowa. Powołując się na orzecznictwo organ stwierdził, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Ponadto, na jednym terenie może współistnieć funkcja "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, infrastruktura techniczna", gdyż funkcje te uzupełniają się. Niewątpliwie jednak problemem budzącym wątpliwości byłaby sytuacja, kiedy uregulowania planu miejscowego stwarzałyby możliwość współistnienia na jednym obszarze planistycznym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, które to zabudowy posiadałyby daleko rozbieżne od siebie parametry, co do wielkości i wysokości budynków oraz ilości ich kondygnacji. Dlatego też w orzecznictwie zwraca się uwagę na okoliczność, że przyjęcie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym zwłaszcza dotyczących wysokości budynków i liczby kondygnacji naziemnych, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ma wpływ na uznanie jej za nie pozostającą w sprzeczności z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem organu właśnie z taka sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, gdyż wskaźniki dla zabudowy wielorodzinnej są takie same jak zabudowy jednorodzinnej.
Następnie, powołując się na art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, organ wskazał, czym jest budynek mieszkalny jednorodzinny, a czym budynek mieszkalny wielorodzinny. W przypadku zabudowy jednorodzinnej możemy mieć do czynienia z budynkami: 1) z jednym lokalem mieszkalnym, 2) z dwoma lokalami mieszkalnymi lub z jednym lokalem mieszkalnym, 3) z jednym lokalem użytkowym o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całego budynku. A contrario za budynek mieszkalny wielorodzinny uznaje się budynek, w którym zostało wydzielonych więcej niż dwa lokale wyłącznie mieszkalne. Wobec powyższego nie można uznać, że wskazane w skardze hipotetyczne uciążliwości wystąpią przy zabudowie wielorodzinnej, bowiem, co do zasady, uciążliwości te mogą być również efektem zagospodarowania zabudową jednorodzinną. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna, jak wynika z orzecznictwa, może współistnieć ze sobą i nie pozostaje w sprzeczności. Uciążliwości, które wskazują Skarżący, mogą być wynikiem nieodpowiedniego korzystania z nieruchomości, a nie jej przeznaczenia w planie miejscowym. Na poparcie swojego stanowiska organ obszernie przytoczył orzecznictwo.
Ponadto, w odniesieniu do podnoszonych w skardze obaw związanych ze zwiększeniem poziomu hałasu na nieruchomości Skarżących organ wskazał, iż są one bezzasadne, bowiem zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 6 lit. b) zaskarżonego planu: dopuszczalny poziom hałasu w środowisku jak dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ przypomniał również, że projekt nowego planu, wraz z oceną oddziaływania na środowisko, podlegał procedurze strategicznej oceny oddziaływania na środowisko zgodnie z ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udział społeczeństwa w ochronie środowiska oraz oceny oddziaływania na środowisko. W procedurze tej organy opiniujące pozytywnie oceniły skutki realizacji planu miejscowego na środowisko, w tym wpływ na powietrze, krajobraz, ludzi.
W konsekwencji, zdaniem organu nie sposób zgodzić się ze Skarżącymi, że w okolicznościach niniejszej sprawy mamy do czynienia z sytuacją uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który daje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości Skarżących możliwości szerszego wykonywania swego prawa własności, a tym samym Skarżący muszą więcej znosić. Podkreślić należy, iż ustalenia planistyczne dla nieruchomości Skarżących i dla nieruchomości sąsiednich znajdujących się na terenie 04.M są takie same.
Co więcej, zdaniem organu Skarżący mylą się twierdząc, że nie uwzględniono warunków miejscowych na przedmiotowym terenie, a teren ten nie jest infrastrukturalnie przygotowany do zabudowy wielorodzinnej. Teren objęty zaskarżonym planem nie jest pozbawiony infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, a jego ustalenia nie zabraniają rozbudowy istniejących sieci i dróg czy realizacji nowych elementów infrastruktury w miarę potrzeb inwestycyjnych (najpierw jest planowanie, a potem realizacja). Podejmując uchwałę, czyli ustanawiając akt prawa miejscowego, rada miasta określa zasady planowania przestrzennego w odniesieniu do przyszłości. Jest to element całej polityki przestrzennej, najpierw zawartej w strategii rozwoju, następnie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a następnie w planach miejscowych. Jest to proces planowania, wychodzenia w przyszłość, a nie inwentaryzacja stanu istniejącego, który jako całość może być nieharmonijny, niespójny tam, gdzie panuje bałagan przestrzenny, a co wymaga m.in. interwencji, analizy i naprawy. Ustalenia planistyczne to nakreślone wizje dla danego obszaru, utrwalone w zapisach i na rysunku planu miejscowego, możliwe do realizacji w przyszłości i będące podstawą do wykonywania konkretnych zamierzeń inwestycyjnych, w tym związanych z infrastrukturą. Organ wskazał, iż wymienione przez Skarżących pismo Urzędu Miejskiego w Wejherowie z 21 września 2020 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej dla przedmiotowego obszaru dotyczyło poprzednio obowiązującego planu miejscowego, w związku z czym nie ma ono żadnego znaczenia w odniesieniu do ustaleń zaskarżonego planu.
W ocenie organu, w uzasadnieniu skargi Skarżący posługują się samymi ogólnikami podając, że zapisy planu nie uwzględniają wymogów ładu przestrzennego i interesu publicznego, ale stoją również w sprzeczności z odrębnymi przepisami w zakresie dostępności drogowej nieruchomości. W uzasadnieniu skargi brak jest rzeczowych argumentów wskazujących na naruszenie uchwałą interesu prawnego Skarżących i zasad sporządzania planu, uzasadniających stwierdzenie nieważności przedmiotowego planu.
Odnosząc się do ponoszonego przez Skarżących argumentu, że budowa zabudowy wielorodzinnej spowoduje przede wszystkim zmniejszenie atrakcyjności rynkowej nieruchomości należącej do wnioskodawców, co wpłynie na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości i trudności w ewentualnej sprzedaży organ przywołał orzecznictwo, z którego wynika, że kwestia wpływu uchwalenia planu na wartość ekonomiczną działki nie stanowi kryterium oceny legalności planu, bowiem oczywistym jest, iż kwestia ewentualnego obniżenia wartości nieruchomości może być między stronami sporna, lecz do rozstrzygnięcia tych sporów właściwe są sądy powszechne. Co więcej, to nie organy planistyczne gminy powinny uzasadniać, dlaczego przystąpiły do wykonywania władztwa planistycznego i dlaczego, uchwalając plan miejscowy, określają zasady i standardy kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. To strona skarżąca plan miejscowy winna wykazać, że zakres i sposób ingerencji w prawo własności jest nieuzasadniony i mimo to, że organy planistyczne gminy mogły ingerować w prawo przysługujące danej stronie, to zakres tej ingerencji był nieuzasadniony i nastąpiło zbyt daleko idące ograniczenie prawa. Uchwalając zaskarżony plan miejscowy, Rada Miasta wykonywała zgodnie z prawem przysługujące gminie kompetencje do samodzielnego, zgodnego z interesami wspólnoty samorządowej, zapewnienia ładu przestrzennego miasta na obszarze objętym zaskarżonym planem i nie nadużyła przy tym przysługującego jej władztwa planistycznego i nie ograniczyła uchwalonym planem prawa własności Skarżących. Jak wynika z orzecznictwa, uchwalając plan organy planistyczne nie naruszają norm ogólnych regulujących prawo własności, choć oczywiście ingerują w samo prawo własności i w interesy prawne właścicieli. Ingerencja ta jest jednak dozwolona na gruncie obowiązujących przepisów, jeśli nie godzi w istotę prawa własności. Natomiast o przekroczeniu władztwa planistycznego można mówić dopiero wtedy, gdy działanie gminy jest dowolne i nieuzasadnione. Jeżeli organy planistyczne gminy działają na podstawie i w ramach obowiązującego prawa, a samo uwzględnienie interesu indywidualnego byłoby sprzeczne z interesem publicznym lub chronioną przez ustawodawcę wartością wysoko cenioną, to nie można im zarzucić bezprawności działania, chociażby organy te nie uwzględniły złożonych w trakcie postępowania wniosków lub uwag. W przeciwnym wypadku planowanie straciłoby jakikolwiek sens i ograniczyłoby się tylko do terenów będących własnością podmiotów publicznoprawnych albo uzależnione byłoby od zgody lub żądań właścicieli nieruchomości kierujących się interesem indywidualnym.
Organ przypomniał również, że prawo własności doznaje w określonych sytuacjach ograniczeń. Dopuszcza je Konstytucja RP w art. 64 ust. 3 stanowiąc, że własność może być ograniczona, tyle że tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności, a więc z poszanowaniem zasady proporcjonalności. Nie można bowiem żądać ochrony prawnej własności ponad to, co przewiduje art. 21 ust. 1, art. 64 Konstytucji RP i w ślad za nim art. 140 K.c. oraz art. 6 u.p.z.p.
Reasumując, w okolicznościach niniejszej sprawy przy uchwalaniu zaskarżonego planu miejscowego Rada Miasta Wejherowa wykonywała władztwo planistyczne na podstawie i w ramach obowiązujących przepisów. Nie sposób przyjąć, iż doszło do nadużycia władztwa planistycznego, by było ono dowolne i nieuzasadnione, a także by organ dokonał nieuzasadnionego i nadmiernego ograniczenia prawa własności skarżących. Ponadto, w trakcie wyłożenia projektu nowego planu do publicznego wglądu Skarżąca złożyła uwagi do przedmiotowego projektu, jednak nie dotyczyły one przedmiotu niniejszej skargi. Pozostali Skarżący nie złożyli uwag. W ocenie organu nie ograniczono praw własności Skarżących ponad miarę i nie doprowadzono do bezprawnego ograniczenia ich uprawnień właścicielskich. Skarżący nadal mogą w sposób swobodny realizować uprawnienie do korzystania z nieruchomości, pobierania pożytków i innych dochodów oraz rozporządzania przedmiotem własności. Zaskarżony plan miejscowy wprowadza takie same ustalenia na nieruchomościach Skarżących, jak na nieruchomościach sąsiednich. Należy zatem zwrócić uwagę, iż ochrona prawa własności jest równa dla wszystkich, w konsekwencji czego organ nie może przedkładać interesów Skarżących nad interesy pozostałych właścicieli nieruchomości. To, że Skarżący zabudowali wcześniej swoją działkę nie może ich stawiać w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do pozostałych właścicieli. Skarżący winni uwzględniać tożsame prawo innych podmiotów do zabudowy ich działek.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. W wyniku takiej kontroli sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności (art. 147 § 1 p.p.s.a.).
Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest uchwała nr VIIIk/XLVI/595/2023 Rady Miasta Wejherowo z dnia 16 czerwca 2023 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Wejherowa – w obszarze ograniczonym od północy terenem kolejowym, od wschodu ul. Szczęśliwą do granicy z Gminą Wejherowo od strony południowej i zachodniej (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2023 r. poz. 3295) – w części, tj. w zakresie karty nr 01.M i § 4 ust. 2.
Podstawę prawną wniesienia skargi na zaskarżoną uchwałę stanowi art. 101 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 z późn. zm., dalej jako u.s.g.), zgodnie z którym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
Powołany przepis ten determinuje legitymację skargową, a także zakres rozpoznania i orzekania sądu administracyjnego, bowiem wiąże prawo do skargi z naruszeniem interesu prawnego lub uprawnienia. Kwestionując uchwałę organu gminy na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. skarżący musi wykazać istnienie bezpośredniego związku między zaskarżonym aktem a jego konkretną, zindywidualizowaną sytuacją prawną. Dla uwzględnienia skargi na uchwałę organu przez sąd administracyjny należy wykazać, że po stronie organu uchwałodawczego doszło do naruszenia konkretnego przepisu prawa materialnego, wpływającego negatywnie na sytuację prawną strony. Innymi słowy, strona skarżąca jest obowiązana wykazać, że dany akt naruszając prawo jednocześnie rodzi negatywne skutki dla jej sfery prawnomaterialnej (wynikającej z konkretnie wskazanego przepisu prawa materialnego), pozbawia ją pewnych uprawnień albo uniemożliwia ich realizację. Natomiast przesłanką uwzględniania skargi nie będzie sytuacja, gdy wprawdzie zostaje naruszony interes prawny lub uprawnienie strony, ale następuje to w zgodzie z obowiązującym prawem, w granicach przysługującego gminie tzw. władztwa planistycznego, w ramach którego rada gminy ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenów położonych na obszarze gminy (zob. wyrok NSA z 12 maja 2011 r. sygn. akt II OSK 355/11, orzeczenia.nsa.gov.pl).
Tym samym, skargę w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. może wnieść ten kto wykaże, że istnieje związek pomiędzy jego własną – prawnie gwarantowaną (a nie wyłącznie faktyczną) – sytuacją a zaskarżoną uchwałą, polegający na tym, że uchwała ta narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) jego prawa, tj. wywołuje dla niego negatywne konsekwencje prawne, np. zniesienia, ograniczenia, czy uniemożliwienia realizacji jego uprawnienia, interesu prawnego. Dla skutecznego wniesienia skargi konieczne jest zatem wykazanie, że właśnie wskutek podjęcia zaskarżonego aktu został naruszony konkretny interes prawny lub uprawnienie skarżącego przez ograniczenie lub pozbawienie go uprawnień wynikających z przysługującego mu prawa. O naruszeniu interesu prawnego w rozumieniu komentowanego przepisu rozstrzyga zatem zmiana w sytuacji prawnej wnoszącego skargę.
Rozważając w niniejszej sprawie kwestię legitymacji skargowej wnoszących skargę należy przypomnieć, że R. F. (wraz z małżonkiem) są właścicielami działki nr [...] obręb [...], natomiast M. S. i L. S. są właścicielami działki nr [...] obręb [...]. Obie wskazane działki są zaś objęte postanowieniami zaskarżonej uchwały i znajdują się na terenie 04.M. Niewątpliwie zaś w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadniczo podmiotami legitymowanymi do jego zaskarżenia na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. są właściciele nieruchomości położonych na terenie objętym planem. Zgodnie bowiem z treścią art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej jako u.p.z.p.), ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Przyjmowane więc w planie miejscowym ustalenia co do przeznaczenia i warunków zabudowy konkretnych nieruchomości oraz sposobu zagospodarowania określonego terenu pozostają w bezpośrednim związku z uprawnieniami i obowiązkami właścicieli nieruchomości. Zatem niewątpliwie wszyscy troje Skarżący mają interes faktyczny i prawny w tym, aby zaskarżyć zmianę obowiązującego planu miejscowego. Powyższe uprawniało Sąd do merytorycznego rozpoznania skargi.
Na wstępie rozważań merytorycznych należy zauważyć, że Skarżący nie podnieśli żadnych zarzutów dotyczących procedury podejmowania uchwały. Również Sąd nie dopatrzył się z urzędu wad proceduralnych w podejmowaniu zaskarżonej uchwały, które wskazywałyby na istotne naruszenie trybu sporządzania planu miejscowego w rozumieniu art. 28 ust. 1 u.p.z.p., a które powodowałyby nieważność uchwały w całości i uzasadniały jej wyeliminowanie z porządku prawnego. Ponadto przyjęte zmiany (w zaskarżonym zakresie) są zgodne z obowiązującym studium.
Analiza skargi prowadzi do wniosku, że zdaniem Skarżących wprowadzona przez zaskarżoną uchwałę możliwość zabudowy wielorodzinnej ekstensywnej na terenach, gdzie dotychczas była dopuszczona (a w konsekwencji została realizowana) zabudowa jednorodzinna spowoduje niebezpieczeństwo wzmożonych immisji wywołanych zwiększonym hałasem i zwiększonym ruchem samochodowym, ponadto immisji pośrednich (w tym poczucia estetyki), a także zwiększenie zanieczyszczenia powietrza i ograniczenie dostępu światła dziennego. Skarżący upatrują w powyższym naruszenia art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego uznając, że zaskarżona uchwała dała właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, znajdującej się w sferze oddziaływania w stosunku do nieruchomości Skarżących, możliwość szerszego wykonywania swojego prawa własności, co ma wpływ na zakres wykonywania własności przez Skarżących.
W ocenie składu orzekającego, interes prawny Skarżących nie został naruszony stosownie do wymagań określonych w art. 101 ust. 1 u.s.g.
Jak wynika z przekazanej przez organ dokumentacji przed uchwaleniem zaskarżonego aktu działki Skarżących znajdowały się na terenie objętym uchwałą nr Vk/XI/88/2007 Rady Miasta Wejherowa z dnia 26 czerwca 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym symbolami T-7, X-11 oraz X-12 i ograniczonym ulicami: Drzewiarza, Szczęśliwą z granicą lasu od wschodu i południa – (tzw. Górki Bolszewskie) (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2007 r. nr 144 poz. 2680). Obie ww. działki Skarżących znajdowały się na obszarze oznaczonym jako 05cMN, przy czym symbol MN oznaczał zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.
Natomiast w zaskarżonym w niniejszej sprawie planie działki Skarżących oznaczono symbolem 04.M, przy czym symbol M oznacza tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej ekstensywnej (§ 3 ust. 3 pkt 1 uchwały). Przez zabudowę wielorodzinną ekstensywną należy rozumieć zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o gabarytach zbliżonych do zabudowy jednorodzinnej wg. ustaleń szczegółowych zawartych w § 4 (§ 3 ust. 1 pkt 4 uchwały). Karta terenu 04.M została uregulowana w § 4 ust. 2 uchwały.
Ponadto, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa (zatwierdzonego uchwałą nr VIIIk/XVI/210/2020 z dnia 17 marca 2020 r.) obie działki Skarżących znajdują się w rejonie funkcjonalnym E1.MN,MW,U, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej.
Z powyższego niespornie wynika zatem, iż uchwała w zaskarżonym zakresie częściowo utrzymuje dotychczasową funkcję (zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), a nowością jest możliwość zabudowy wielorodzinnej ekstensywnej. Wobec tego należało rozważyć, czy rozszerzenie dotychczasowej funkcji o zabudowę mieszkaniową wielorodzinną faktycznie narusza interes prawny Skarżących, czy też w świetle obowiązujących przepisów Skarżący nie doznają jego naruszenia na mocy zaskarżonej uchwały.
W ocenie Sądu, ustalenia zaskarżonego planu co do obszaru 04.M w zakresie jego przeznaczenia stanowią kontynuację ustaleń dla tego terenu wynikających z poprzednio obowiązującego planu miejscowego i są zgodne ze studium.
Skład orzeczniczy uznał, że strona skarżąca nie wykazała, aby w okolicznościach niniejszej sprawy dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej ekstensywnej w przedmiotowej jednostce planistycznej naruszało ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. Oceniając tę kwestię Sąd odniósł się do treści § 4 ust. 2 uchwały, w której w pkt. 4 wskazano m.in., że: maksymalna wysokość zabudowy: 12 m (lit. b), maksymalna wielkość terenu przeznaczonego pod zabudowę: 25% powierzchni działki budowlanej (lit. c), minimalna powierzchnia biologicznie czynna: 40% powierzchni działki budowlanej (lit. d), forma zabudowy: wolno stojąca, maksymalne wymiary rzutu budynku 20 x 12 m (lit. e). W pkt. 6 lit. b) wskazano zaś, że dopuszczalny poziom hałasu w środowisku jak dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Powyższe normy wyraźnie zakazują budowy obiektów wyższych niż 12 m i większych niż wymiary rzutu budynku 20 x 12 m precyzując expressis verbis, iż forma zabudowy to zabudowa wolnostojąca. W konsekwencji, posadawianie nowych budynków, nawet wielorodzinnych, ale z poszanowaniem ustalonych w zaskarżonej uchwale parametrów, nie spowoduje pogorszenia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju na przedmiotowym obszarze.
Natomiast zwiększenie ruchu komunikacyjnego czy hałasu oraz zanieczyszczeń środowiska to normalne uciążliwości związane z urbanizacją terenu przeznaczonego pod zabudowę – czy to mieszkaniową jednorodzinną, czy też wielorodzinną. Z kolei podnoszony zarzut zacieniania potencjalną zabudową może być rozpoznawany jedynie w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę przyszłych, potencjalnych budynków w zabudowie wielorodzinnej. Podobnie jak kwestia dostępu do odpowiedniej infrastruktury drogowej, gdy w przyszłości powstaną w okolicy budynki czy to jednorodzinne, czy też wielorodzinne. Słusznie wskazał organ, że zaskarżona uchwała nie zabrania rozbudowy istniejących sieci i dróg czy realizacji nowych elementów infrastruktury w miarę potrzeb inwestycyjnych. Sąd podziela przy tym stanowisko organu, iż hipotetyczne uciążliwości, które mogą wystąpić przy zabudowie wielorodzinnej co do zasady mogą być również efektem zagospodarowania zabudową jednorodzinną.
Reasumując, w każdym wypadku, przy podejmowaniu inicjatywy planistycznej organ powinien mieć na uwadze zasadę proporcjonalności. Działając w ramach określonych przez granice prawa i stosując tę zasadę, organy gminy mogą w tworzonym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczać uprawnienia właścicieli w celu pełniejszej realizacji innych wartości, które uznały za ważniejsze. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw. Ingerencja w sferę własności musi zatem pozostawać w racjonalnej, odpowiedniej proporcji do wskazanych celów.
Biorąc pod uwagę przeznaczenie przedmiotowego obszaru w studium i parametry dopuszczonej zabudowy skład orzeczniczy uznał, że nie doszło do naruszenia interesu prawnego Skarżących. Ponadto, charakter hipotetycznych naruszeń, które być może będą miały miejsce – o ile teren zostanie zabudowany – nie mogą stanowić podstawy stwierdzenia nieważności planu miejscowego. Natomiast w przypadku, gdyby faktycznie doszło w przyszłości do zabudowy, w tym wielorodzinnej ekstensywnej, wówczas interes prawny Skarżących będzie chroniony w stosownych postępowaniach, w tym przede wszystkim w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę nowych obiektów.
W ocenie Sądu, wprowadzając możliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej (oprócz utrzymania dotychczasowej funkcji, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) i regulując jej parametry w § 4 ust. 2 zaskarżonej uchwały w sposób tożsamy dla zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, Rada Miasta Wejherowa nie naruszyła interesu prawnego Skarżących.
Biorąc pod uwagę powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.