Lexedit
Wróć do analizy orzeczenia
Pełny tekst orzeczenia

II SA/Gd 214/22

Oryginalna, niezmieniona treść orzeczenia. Jeżeli chcesz przeczytać analizę (zagadnienia prawne, podstawa prawna, argumentacja, rozstrzygnięcie), wróć do strony orzeczenia.

II SA/Gd 214/22 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2022-09-21
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-03-31
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Diana Trzcińska /przewodniczący sprawozdawca/
Justyna Dudek-Sienkiewicz
Wojciech Wycichowski
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 741
art. 36 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 21 września 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. H. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 stycznia 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
J. L. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 26 stycznia 2022 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z 6 maja 2021 r. ustalającą skarżącemu wysokość opłaty planistycznej w kwocie 109.290 zł z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym N., gmina L., której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Wójt Gminy Linia decyzją z 26 października 2020 r. ustalił J. L. wysokość opłaty planistycznej w kwocie 109 290,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie L., stanowiącej działkę nr [...] (obręb N.), w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wójt wskazał w uzasadnieniu decyzji, że nieruchomość rolna stanowiąca własność J. L., położona we wsi N., stanowiąca działkę nr [...] przeznaczona została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Linia Nr 114/XI/VII/2015 z dnia 29 grudnia 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2016 poz. 706) na tereny obiektów produkcyjnych. Plan obejmujący tą nieruchomość zaczął obowiązywać, jak stwierdził organ, 10 marca 2016 r. Wskazano dalej, że skarżący aktem notarialnym z 10 stycznia 2020 r. zbył działkę nr [...] na rzecz M. F. i T. F., działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą [...]. Zmiana przeznaczenia terenu tej działki z rolnej na produkcyjną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spowodowała, w ocenie organu, że wartość nieruchomości wzrosła o 364 300 zł, co umożliwiło naliczenie ustalonej w decyzji opłaty.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z 21 stycznia 2021 r. uchyliło decyzję Wójta Gminy Linia z 26 października 2020 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia uznając, że organ pierwszej instancji nie dokonał oceny operatu szacunkowego i nie odniósł się do wszystkich zarzutów stron postępowania, a przynajmniej nie znalazło to odzwierciedlenia w uzasadnieniu uchylonej decyzji. Kolegium wyraziło także wątpliwość co do ustaleń przyjętych przez biegłego na stronie 32 operatu w odniesieniu do podobieństwa obiektów nr 1 i 3 z powodu znacznej różnicy w cenie 1 metra kwadratowego tych obiektów, a także wskazało, że biegły nie opisał przyjętych przez siebie nieruchomości przyjętych do porównania, co uniemożliwiło ocenę wiarygodności sporządzonej opinii.
Rozpoznając sprawę ponownie Wójt Gminy Linia decyzją z 6 maja 2021 r. ustalił skarżącemu wysokość opłaty planistycznej w kwocie 109.290 zł z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Organ wskazał w uzasadnieniu, że rzeczoznawca w piśmie z 16 marca 2021 r. wyjaśnił m.in., iż na stronie 32 operatu w tabeli dotyczącej określenia wartości działki nr [...] z uwzględnieniem przeznaczenia przemysłowo-usługowego faktycznie różnica cen przekracza poziom ceny minimalnej, co wyraźnie sam wskazywał na stronie 31. Podkreślił rzadki charakter przedmiotowej działki, która jest działką o funkcji przemysłowo-usługowej o dużej powierzchni i położona jest na terenach wiejskich, na których bardzo ograniczona jest liczba podobnych transakcji, które spełniałyby definicję nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca, dobierając próbę analityczną, kierował się podobieństwem cen rynkowych, a zakres cenowy był wypadkową cen obrazujących przyjęte cechy. Tym samym, wypełnił zapisy definicji nieruchomości podobnej zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdyż cena nie jest cechą. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że w analizie rynku w tabeli nr 2, na stronie 23 operatu przedstawił 29 transakcji nieruchomościami pod zabudowę komercyjną, na których dopuszczona była funkcja przemysłowo-usługowa w szerokim przedziale cen od 13,14 zł/m2 do 69,80 zł/m2. Lokalizacyjnie najbardziej była podobna transakcja na terenie wsi L., którą przyjął jako obiekt porównawczy. Natomiast pod względem powierzchni nieruchomości, a w drugiej kolejności pod względem lokalizacyjnym - były nieruchomości o powierzchni powyżej 2 ha, lecz położone w S. i B. W ocenie rzeczoznawcy, w zbiorze analizowanych transakcji zawartych w operacie nie było bardziej podobnych nieruchomości. Podkreślił również, że dobór nieruchomości nie może odbywać się ze względu na cenę, gdyż to właśnie najbardziej prawdopodobna cena jest wartością rynkową, którą określił, czyli wielkością poszukiwaną.
Wójt, oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy uznał, że zarówno operat, jak i złożone do niego wyjaśnienia są logiczne, poprawne i potwierdzają zawarte w operacie wnioski. Wskazano, że rynek nieruchomości nie kieruje się ustawowymi definicjami czy zasadami, w związku z czym wybrano do wyceny obiekty podobne, wypełniając treść definicji podobieństwa, a efektem takiego doboru były obliczenia dokonane w opinii. Zdaniem organu operat szacunkowy opiera się na właściwym doborze nieruchomości podobnych, dobranych pod względem ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacyjnym i powierzchniowym, wytypowano w konsekwencji trzy najbardziej podobne nieruchomości. Biegły w swojej wycenie porównał nieruchomość wycenianą z innymi o podobnych cechach. Biegły prawidłowo dobrał nieruchomości do wyceny, gdyż nie było nieruchomości bardziej podobnych, a nie należy mylić pojęcia "podobne" z "tożsamymi". Dobór nieruchomości nie może odbywać się ze względu na cenę, gdyż to właśnie najbardziej prawdopodobna cena jest wartością rynkową. Jest to wielkość poszukiwana, jaką określił biegły. Nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w sprawie na podstawie przedstawionych informacji nie budzi wątpliwości organu. Okoliczności wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą przeznaczenia w planie oraz zbycia nieruchomości w okresie krótszym niż 5 lat od 10 marca 2016 r., w którym plan dotyczący przedmiotowej nieruchomości stał się obowiązujący, uzasadniają zdaniem organu, naliczenie opłaty z tego tytułu, a uchwała Rady Gminy Linia ustala opłatę w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, rozpoznając odwołanie J. L., decyzją z 26 stycznia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z 6 maja 2021 r. Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy tej metodzie warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. W ocenie Kolegium, przedłożony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi stawiane temu dowodowi.
Kolegium uznało najpierw, że nie budzi wątpliwości wycena nieruchomości uwzględniająca przeznaczenie nieruchomości na cele rolne, czyli według przeznaczenia określonego w uchwale Rady Gminy Linia Nr 274/XXXVI/IV/2006 z dnia 20 października 2006 r. (Dz. Urzędowy Woj. Gdańskiego z 2007 r. nr 60, poz. 885). Z operatu szacunkowego wynika, że ceny transakcyjne nieruchomościami rolnymi na badanym obszarze w badanym okresie czasu mieściły się w przedziale od 10 554,09 zł/ha do 59 139,78 zł/ha. Natomiast wartość rynkowa działki nr [...] o przeznaczeniu rolnym została określona w zbliżeniu ceny maksymalnej, tj. 54 606,64 zł/ha, a więc korzystnie dla strony. Łączna wartość wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wyniosła 137.800,00 zł. Wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o metodę porównywania parami.
Kolegium stwierdziło następnie, że dla potrzeb wyceny nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjnym prawidłowo biegły zastosował metodę porównywania parami, a to ze względu na specyficzny charakter nieruchomości wycenianej i związane z tym trudności w doborze nieruchomości porównawczych. Jeżeli ze względu na zbyt małą ilość transakcji nieruchomości spełniających warunek podobieństwa nie można było zastosować metody korygowania ceny średniej, to za prawidłowe należy uznać zastosowanie metody porównywania parami. Jak wyjaśnił biegły w swoim piśmie z 16 marca 2021 r., na obszarach wiejskich rzadko dokonywane są transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, gdyż na takich obszarach dominuje zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna. Potwierdzeniem prawidłowego wyboru zastosowanej metody przez biegłego powołanego przez Wójta jest, zdaniem organu, operat szacunkowy przedłożony przez pełnomocnika skarżącego, w którym także zastosowano metodę porównywania parami, zarówno dla wyceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, jak i produkcyjnym.
Kolegium podzieliło ocenę organu pierwszej instancji, że operat szacunkowy opiera się na właściwym doborze trzech najbardziej podobnych nieruchomości do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym oraz produkcyjnym, a nie należy mylić pojęcia "podobne" z "tożsamymi". Dobór nieruchomości nie może odbywać się ze względu na cenę, gdyż to właśnie najbardziej prawdopodobna cena jest wartością rynkową.
Kolegium zauważyło natomiast, że w operacie szacunkowym przedłożonym przez pełnomocnika skarżącego do porównania nie przyjęto transakcji tak bardzo podobnych do przedmiotowej transakcji, jak wymaga tego pełnomocnik skarżącego od organu. Zdaniem Kolegium operat przedłożony przez pełnomocnika skarżącego nie podważył wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez Wójta Gminy Linia.
W odniesieniu do innych zarzutów odwołania Kolegium uznało, że:
- pełnomocnik zarzucił przyjęcie do porównania transakcji z 2018 i 2019 roku, które jego zdaniem nie są miarodajne, gdyż miejscowy plan wszedł w życie 10 marca 2016 r. Pełnomocnik jednak nie zauważa, że w operacie sporządzonym na zlecenie strony rzeczoznawca także przyjął do analizy i wyceny transakcje z tego samego okresu,
- zdaniem pełnomocnika w operacie błędnie przyjęte zostały do obliczeń transakcje nieruchomościami o cenie min. i max.:
1) z tabeli na stronie 18-19 operatu wynika, że pozycja 19 to transakcja o cenie max. a poz. 30 o min., nie jak wskazano na stronie 29 i 30, natomiast z treści operatu nie wynika, aby zakres analizy został zawężony;
2) z tabeli na stronie 25 wynika, że pozycja 6 to transakcja o cenie max.
Kolegium stwierdziło, że zarzut ten jest niezrozumiały,
Nadto, odnosząc się do zarzutu pominięcia pełnomocnika w postępowaniu przed organem I instancji, Kolegium stwierdziło, że jest on zasadny. Uznało przy tym, że niezrozumiałe jest postępowanie Wójta, polegające na skierowaniu zawiadomienia o zakończeniu postępowania zarówno do strony, jak i jego pełnomocnika. Skoro strona postępowania ustanowiła pełnomocnika, to nie było potrzeby kierowania pism bezpośrednio do niej. Kolegium dostrzegło, że wszystkie pisma zostały doręczone pełnomocnikowi strony. Wójt zawiadomił pełnomocnika strony, zgodnie z art. 10 k.p.a., o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się w sprawie zebranych materiałów dowodowych. Innych pism po wydaniu decyzji kasacyjnej organ odwoławczy nie generował, a w dniu 19 kwietnia 2021 r. adw. H. N. zapoznał się z aktami sprawy, a po tej czynności nie złożono żadnych nowych zarzutów, wniosków czy zastrzeżeń.
J. L. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zarzucił organowi naruszenie:
- art. 7, art. 8 k.p.a. poprzez wydanie decyzji mimo, że zebrany przez organ materiał dowodowy okazał się być niewystarczający i budzący wątpliwości, które przy uzupełnieniu materiału dowodowego zgodnie z żądaniem strony mogły przechylić szalę na korzyść skarżącego,
- art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów,
- art. 78 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wnioskowanego przez stronę dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządziłby nowy operat szacunkowy obrazujący ewentualny wzrost wartości nieruchomości;
- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.k. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzje organu pierwszej instancji bez wnikliwego rozpatrzenia wszystkich zarzutów formułowanych w odwołaniu i nie odniesienie się w uzasadnianiu decyzji do formułowanych przez skarżącego wniosków dowodowych przed organem pierwszej instancji.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Zdaniem skarżącego, w operacie sporządzonym na zlecenie organu nieprawidłowo dobrano nieruchomości podobne i nie uwzględniono w sposób właściwy parametrów nieruchomości mających wpływ na jej wartość. Opinia uzupełniająca rzeczoznawcy nie usunęła tych uchybień. Żadna z tych nieruchomości nie ma zbliżonego posadowienia, wśród nieruchomości o przeznaczeniu nierolniczym (żwirownie). Nadto w operacie błędnie przyjęte zostały do obliczeń transakcje nieruchomościami o cenie min. i max.:
z tabeli na stronie 18-19 operatu wynika; że pozycja 19 to transakcja o cenie max. a poz. 30 o min., nie jak wskazano na stronie 29 i 30, natomiast z treści operatu nie wynika, aby zakres analizy został zawężony;
z tabeli na stronie 25 wynika, że pozycja 6 to transakcja o cenie max.
Skarżący wskazał również, że miejscowy plan wszedł w życie w 10 marca 2016 roku, natomiast w operacie dla porównania przyjęto transakcje z 2018 roku i 2019 roku. Tym samym transakcje te nie są miarodajne dla ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości.
W uzasadnieniu skargi podniesiono też, że z uwagi na znaczną różnicę cen ww. nieruchomości w operacie sporządzonym przez organ i w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego, wniósł on w piśmie z 19 kwietnia 2021 roku o to, aby organ zasięgnął opinii innego rzeczoznawcy. Wniosek ten nie został jednak rozpatrzony przez organ w żaden sposób procesowy. Nadto organ nie wspomina o tym wniosku w uzasadnieniu swojej decyzji. Także Koleigium nie odniosło się do złożonego wniosku dowodowego.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i uznało, że nie naruszyło art. 80 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia dowodu z innego operatu szacunkowego, gdyż w przypadku uznania, że operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji jest prawidłowy, nie istnieje potrzeba przeprowadzenia nowego dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego. Odmienna od skarżącego ocena operatu szacunkowego nie oznacza, że należy przeprowadzić dowód z nowego operatu szacunkowego. Uznano też, że wobec tego, iż skarżący nie wskazał, do jakich konkretnie zarzutów Kolegium się nie odniosło, nie jest możliwe odniesienie się do tych zarzutów.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna.
Kontrolą Sądu w niniejszej sprawie objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 26 stycznia 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z 6 maja 2021 r., ustalającą skarżącemu jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, a następnie przez niego zbytą.
Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. w dacie orzekania: Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej u.p.z.p.). W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.).
Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).
Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
W niniejszej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżący, korzystając ze swoich uprawnień właścicielskich, przed upływem 5 lat, liczonych od dnia, w którym zaczął obowiązywać obejmujący analizowaną nieruchomość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zbył opisaną w sentencji decyzji organu I instancji działkę nr [...] w N. i przed upływem ww. terminu wszczęto postępowanie administracyjne. Jak wynika bowiem z akt sprawy, w dniu 10 marca 2016 r. weszła w życie uchwała Rady Gmina Linia z 29 grudnia 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miejscowości Niepoczołowice, gmina Linia (Dz. Urz. Woj. Pom. poz. 706 z 24 lutego 2016 r.) w zakresie działki nr [...], na mocy której działka ta położona jest na terenie oznaczonym symbolem 01.PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów magazynów oraz zabudowy usługowej. Zbycie tej nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr [...]) z 10 stycznia 2020 r. Według poprzednio obowiązującego planu miejscowego – uchwały Rady Gminy Linia z 20 października 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego Niepoczołowice w gminie Linia (Dz. Urz. Woj. Gd. Z 2007 r., nr 60, poz. 885), ww. działka znajdowała się w strefie terenów rolniczych (symbol 4/3 – R). Ponadto, wskazać należy, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) Przy czym, dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie, o czym mowa była powyżej, plan miejscowy zmieniający przeznaczenie działki nr [...] wszedł w życie 10 marca 2016 r., nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu, tj. 10 stycznia 2020 r., zaś postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto zawiadomieniem z 27 lipca 2020 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego.
W ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że ziściły się wszystkie wskazane wyżej przesłanki warunkujące wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (§ 19 uchwały z 29 rudnia 2015 r. – 30 %). Przy czym, co do trzeciej z wymienionych przesłanek, strona skarżąca w istocie nie kwestionuje tej okoliczności (na co wskazuje przedłożony przez nią kontroperat, który potwierdza fakt wzrostu wartości nieruchomości). Skarżący kwestionuje natomiast wysokość (wartość) tego wzrostu, która w jego ocenie jest mniejsza niż to wynika z operatu sporządzonego na zlecenie organu, a stanowiącego podstawę ustalonej opłaty.
Oś sporu w sprawie sprowadza się więc do zakwestionowania wysokości ciążącej na stronie opłaty planistycznej, gdyż skarżący co do zasady podważa sporządzony w sprawie operat szacunkowy na podstawie którego wyliczono jej wysokość. W jego ocenie rzeczoznawca uchybił obowiązkowi ustalenia katalogu nieruchomości podobnych, z którymi, przy przyjętej metodzie szacowania nieruchomości, porównywana jest nieruchomość, której dotyczy postępowanie w celu ustalenia jej wartości. Zarazem, na etapie postępowania odwoławczego skarżący przedłożył operat szacunkowy, będący podstawą dla kwestionowania wartości przyjętych przez organ.
Przechodząc zatem do spornej kwestii w okolicznościach niniejszej sprawy, a więc kwotowego określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ww. planu, wskazać należy, że podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym. Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust.12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej jako u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.
W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.).
Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Warstwa merytoryczna operatu podlega więc weryfikacji organu czy sądu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.
W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyrok z NSA z 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Jak jednak wskazano powyżej zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA). W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Podkreślić trzeba, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n.
Rzeczoznawca jest natomiast jedynie związany zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, że w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).
Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Ustosunkowując się w tym miejscu do zarzutu skargi, wskazującego na obowiązek organu wystąpienia o sporządzenie nowego operatu, z powołaniem na art. 78 k.p.a., wskazać należy, że jest on wadliwy. Tryb weryfikacji operatów, uregulowany jest w powołanym wyżej przepisie szczególnym, jakim jest art. 157 u.g.n. Ogólne reguły uwzględniania wniosków dowodowych, wynikające z art. 78 k.p.a. nie mają zatem zastosowanie w sytuacji, gdy strona domaga się od organu dopuszczenia kolejnego dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego w celu zakwestionowania poprzedniej opinii. Konkludując ten wątek wskazać należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11 grudnia 2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921). Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to sama może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Trudno jest zarazem oczekiwać od organu, w którego ocenie sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy, by korzystał z możliwości oceny operatu przez organizację rzeczoznawców. W tym też zakresie oczekiwania skarżącego Sąd uznaje za niezasadne.
Podzielając natomiast powyższe poglądy dotyczące operatu szacunkowego i jego treści formalnej oraz merytorycznej Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy sporządzony 30 czerwca 2020 r. przez rzeczoznawcę M. O. jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącego opłaty planistycznej. Nie zmienia tej oceny przedłożony przez skarżącego operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K. K. z 30 października 2020 r. W takich okolicznościach jednak zadaniem organu odwoławczego, jak i sądu, pozostaje odnieść się porównawczo do przedłożonych operatów w takim aspekcie, w jakim pozwala na to opisana wyżej istota tej opinii, a więc z wyłączeniem sfery pozostającej w obszarze wiadomości specjalnych.
Z treści wniesionego odwołania oraz skargi wynika, że strona podważa opinię biegłego i przedstawia ww. kontroperat z 30 października 2020 r. Choć w treści skargi nie wskazuje się na konkretne przepisy prawa materialnego, które zostały naruszone w operacie sporządzonym na zlecenie organu, to z uzasadnienia można wywieść, że strona kwestionuje dobór nieruchomości podobnych zestawionych przez biegłego do porównania z nieruchomością wycenianą oraz brak uwzględnienia parametrów (cech) mających wpływ na wartość nieruchomości.
Analiza tych okoliczności przestawionych w operacie sporządzonym na zlecenie organu, a także w wyjaśnieniach do niego wynikających z pisma z 16 marca 2021 r. prowadzi do wniosku, że zarzuty te nie są uzasadnione. W ocenie Sądu, dobór nieruchomości podobnych, jak również ustalenie cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, zostały przez rzeczoznawcę M. O. przekonująco wyjaśnione, w szczególności w piśmie z 16 marca 2021 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się do uwag skarżącego. Biegły wyjaśnił, że dobierając nieruchomości porównawcze kierował się podobieństwem lokalizacyjnym nieruchomości na terenach wiejskich Kaszub, przeznaczeniem nieruchomości w planie pod funkcję przemysłowo – usługową oraz powierzchnią nieruchomości od średniej do bardzo dużej. Podkreślił również specyficzny charakter transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami usługowo – produkcyjnymi na terenach rolnych, który niewątpliwie miał wpływ na wybór nieruchomości podobnych w sferze wyceny nieruchomości o tym charakterze.
Odnosząc się w tym miejscu do wyceny wartości nieruchomości, wynikającej z operatu M. O. wskazać należy, że w obu przypadkach ustalenia wartości nieruchomości (o przeznaczeniu rolnym i produkcyjno – usługowym) biegły dokonał analizy rynku nieruchomości, wskazując na 38 transakcji nieruchomościami rolnymi, dokonanymi w okresie od stycznia 2018 do grudnia 2019 oraz 29 transakcji nieruchomościami produkcyjno – usługowymi, dokonanymi w okresie od lutego 2018 do grudnia 2019. Ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości rolnych kształtowały się w przedziale od 10 554,09 za ha do 59 139,78 za hektar. Spośród tych dwóch katalogów nieruchomości biegły wybrał po 3 nieruchomości z każdego z nich, które ze względu na cechy rynkowe oraz skalę ocen każdej z tych cech (gradację), uznał za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Przy wycenie nieruchomości rolnych biegły uwzględnił takie cechy jak: lokalizacja ogólna i szczegółowa, rodzaj użytków i klasa gruntów, powierzchnia gruntu, kultura rolna oraz stan zagospodarowania terenu. Na podstawie tych cech biegły przyjął do porównania trzy nieruchomości rolne w przedziale cenowym za 1 m2 – od 3,6 zł do 5,5 zł, na tej podstawie ustalając wartość nieruchomości wycenianej na kwotę 5,4 zł za 1 m2, tj. łącznie 137.800 zł za całą nieruchomość. Z katalogu nieruchomości produkcyjno – składowych biegły wybrał natomiast trzy nieruchomości w przedziale cenowym za 1 m2 od (około) 13 zł do 30 zł, kierując się takimi cechami jak: lokalizacja ogólna i szczegółowa, powierzchnia gruntu – funkcja ciągła, dostęp do sieci i infrastruktury technicznej, funkcja w planie lub w studium, oraz stan zagospodarowania i kształt działki. Na tej podstawie biegły ustalił wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu produkcyjno – składowym na kwotę 19,90 zł, a łącznie – na kwotę 502.100 zł.
Z kolei, biegła K. K. wskazała na katalog 7 transakcji nieruchomościami rolnymi, dokonanymi w okresie od stycznia 2018 r. do maja 2019 r. w przedziale kwotowym od 4,13 za m2 do 9,97 za m2. Wybór trzech nieruchomości porównawczych dokonała w oparciu o takie cechy działki jak: lokalizacja ogólna i szczegółowa, warunki zagospodarowania nieruchomości, możliwości inwestycyjne i wielkość działki. Do porównania przyjęła trzy nieruchomości o cenach transakcyjnych w przedziale od 8,58 – 9,48 za m2. Na tej podstawie wartość nieruchomości wycenianej ustaliła na kwotę 7,87 za m2, tj. łącznie – 198.576 zł. Jak widać więc, wartość nieruchomości rolnej w analizowanym operacie jest wyższa o około 60.000 zł niż przyjęta przez biegłego M. O. Natomiast, w katalogu nieruchomości podobnych o przeznaczeniu produkcyjno – usługowym biegła K.K. wskazała na 4 nieruchomości o cenach transakcyjnych od (około) 14 do 19 zł za m2. Za cechy istotne uznała lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, dojazd i ekspozycję działki, możliwości inwestycyjne oraz wielkość działki. Wartość nieruchomości wycenianej, na podstawie porównania do trzech nieruchomości o cenach transakcyjnych w przedziale od 14,96 zł do 19,13 za m2, ustaliła na poziomie 17,29 za m2, tj. 436.261 zł za całą działkę, co oznacza, że ta wartość jest mniejsza o około 66.000 zł niż wartość uzyskana przez biegłego M. O.
Analiza powyższych operatów, dokonana w pewnym zakresie także przez organ odwoławczy, wskazuje, że oboje biegli zastosowali tą samą metodę szacowania nieruchomości. Odwołali się również do transakcji z tych samych okresów, co w odniesieniu do operatu sporządzonego na zlecenie organu, niezasadnie kwestionuje skarżący. Natomiast, różnica w uzyskanych wartościach wynika z doboru nieruchomości podobnych oraz zastosowanych cech istotnych i ich gradacji, mających bezpośredni wpływ na uzyskane wartości końcowe. Analizując te okoliczności w oparciu o operat M. O. oraz wyjaśnienia do niego Sąd nie dostrzega uchybień w uwzględnionych katalogach transakcji nieruchomościami rolnymi i produkcyjno – usługowymi, i ich opisie oraz w wyborze z nich nieruchomości podobnych zestawionych z nieruchomością podlegającą wycenie. Biegły przedstawił odpowiednio katalogi 28 i 39 transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i produkcyjno – usługowym. W porównaniu z nim zaś, katalog transakcji, które uwzględniła biegła K.K. liczy odpowiednio zaledwie 7 (nieruchomości rolne) i 4 (nieruchomości produkcyjno – usługowe). W ocenie Sądu wskazuje to na niewystarczającą analizę rynku nieruchomości dokonaną przez biegłą K. K. w porównaniu z tą, której dokonał biegły M. O., a która mogła mieć wpływ na uzyskane ostatecznie wartości końcowe, wyższe w zakresie nieruchomości rolnej, a niższe w zakresie nieruchomości usługowo – produkcyjnej. W tym ostatnim wypadku warto też zauważyć, choć nie jest to kluczowy argument, a raczej wskazówka, że wartość nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno – usługowym, uzyskana przez biegłego M. O. jest niemal całkowicie zbieżna z tą, którą uzyskał skarżący przy sprzedaży nieruchomości, podczas, gdy w opinii biegłej K.K., wartość ta jest o ponad 60.000 zł niższa. Cena transakcyjna dotycząca nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania odpowiada więc wartości nieruchomości wyliczonej przez biegłego, co niewątpliwie nie podważa prawidłowości wyceny. Natomiast, jak wskazano powyżej, nie jest zadaniem Sądu, czy organów weryfikacja operatów szacunkowych w zakresie merytorycznym, w jakim chodzi o wiedzę specjalną. Niewątpliwie, dobór cech istotnych, mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich gradacja w tej sferze się znajdują. W tym też aspekcie Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania operatu sporządzonego na zlecenie organu i nie wynikają one z kontroperatu przedłożonego przez skarżącego.
W świetle powyższego trafnie organ wskazał, że operat z 30 czerwca 2020 r. sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny.
Sąd wskazuje, ustosunkowując się do żądania skarżącego w zakresie skierowania operatu do weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców, że wprawdzie ugruntowane jest stanowisko sądów administracyjnych, że także organ administracji jest uprawniony, by w razie powzięcia uzasadnionych wątpliwości wobec operatu zwrócić się z urzędu do tej organizacji w trybie unormowanym w art.157 u.g.n. Zauważyć jednak wypada, że nie sposób oczekiwać realizacji tego uprawnienia przez organ w sytuacji, gdy nie ma on żadnych wątpliwości co do prawidłowości operatu, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty planistycznej. W kontrolowanej sprawie organy obu instancji wnikliwie ustosunkowały się do zarzutów skarżącego, zgłaszanych w toku całego postępowania. Przypomnieć należy, że właśnie w następstwie uwzględnienia zarzutów odwołania dotyczących operatu Kolegium uchyliło pierwotną decyzję organu I instancji z 26 października 2020 r. Do zarzutów tych szczegółowo odniósł się biegły w piśmie wyjaśniającym z 16 marca 2021 r. Rozpoznając odwołanie od decyzji organu I instancji z 6 maja 2021 r. Kolegium wyjaśniło dlaczego nie ma zastrzeżeń wobec kwestionowanego operatu i z tego względu było uprawnione stwierdzić brak konieczności jego weryfikacji w trybie art.157 u.g.n. W tej sytuacji, z uprawnienia tego mógł również skorzystać skarżący. Sąd wskazuje, iż treść art.157 § 3 u.g.n. nie wyklucza zwrócenia się przez samą stronę skarżącą do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie unormowanym w art.157 u.g.n. o dokonanie weryfikacji prawidłowości sporządzenia kwestionowanego operatu. Przepis ten dotyczy, jak to literalnie wskazuje, tylko sytuacji, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Ugruntowane jest już stanowisko sądów administracyjnych, że o ocenę unormowaną w art.157 ust. 1 u.g.n. może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (np. wyroki NSA z 19.10.2021 r. o sygn. I OSK 578/21, z 08.11.2021 r. o sygn. I OSK 633/21, z 10.08.2021 r. o sygn. I OSK 494/21). Takie samo stanowisko wyrażono w doktrynie (E. Kucharczyk w Komentarzu/el. do art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tym samym skarżący, niezależnie od ewentualnej możliwości zwrócenia się przez Kolegium o dokonanie weryfikacji kwestionowanego operatu w trybie art.157 u.g.n., mógł sam złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art.157 u.g.n., czego jednak nie uczynił.
W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), skargę oddalił.