Orzeczenie · 2022-09-21

II SA/Gd 214/22

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku

Miejsce

Gdańsk

Data

2022-09-21

NSAnieruchomościŚredniawsa

opłata planistycznawzrost wartości nieruchomościplan miejscowyoperat szacunkowynieruchomość rolnanieruchomość produkcyjnaWSAzagospodarowanie przestrzenne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi J. H. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z dnia 6 maja 2021 r. ustalającą skarżącemu opłatę planistyczną w kwocie 109 290 zł. Opłata ta została naliczona z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie N., gmina L., która została zbyta przez skarżącego. Wzrost wartości nieruchomości miał nastąpić w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zmienił jej przeznaczenie z rolnego na tereny obiektów produkcyjnych. Wójt Gminy Linia pierwotnie ustalił opłatę decyzją z 26 października 2020 r., jednak decyzja ta została uchylona przez SKO z powodu niewystarczającej oceny operatu szacunkowego. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt wydał decyzję z 6 maja 2021 r., która została utrzymana w mocy przez SKO decyzją z 26 stycznia 2022 r. Skarżący zarzucił organom naruszenie przepisów KPA, w szczególności art. 7, 8, 80, 78, 138 § 1 pkt 1 oraz art. 107 § 3 KPA, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego i wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę, uznając, że materialnoprawną podstawę decyzji stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przesłanki do naliczenia opłaty planistycznej zostały spełnione. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy stanowił podstawę ustalenia opłaty i podlegał ocenie pod kątem zgodności z przepisami, ale ingerencja w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy jest dopuszczalna jedynie w wyjątkowych przypadkach ewidentnych błędów. Sąd porównał operat sporządzony na zlecenie organu z operatem przedłożonym przez skarżącego, stwierdzając, że operat organu był bardziej szczegółowy i oparty na szerszej analizie rynku, a różnice w wycenach wynikały z doboru nieruchomości podobnych i zastosowanych cech, co mieści się w sferze wiadomości specjalnych. Sąd uznał, że organy prawidłowo oceniły operat i nie było podstaw do żądania nowego operatu ani do jego weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców, choć skarżący miał taką możliwość.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Ustalanie opłat planistycznych, ocena operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym, granice ingerencji sądu w wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej na produkcyjną i naliczenia opłaty planistycznej. Interpretacja przepisów dotyczących operatu szacunkowego może być pomocna w innych sprawach wymagających wyceny.

Zagadnienia prawne (2)

Czy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej, został sporządzony prawidłowo, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości podobnych i uwzględnienia cech mających wpływ na ich wartość?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Dobór nieruchomości podobnych i ustalenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę przekonująco wyjaśnione, a zarzuty skarżącego w tym zakresie nie są uzasadnione.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu był prawidłowy pod względem formalnym i merytorycznym. Rzeczoznawca wykazał, że kierował się podobieństwem lokalizacyjnym, przeznaczeniem nieruchomości oraz powierzchnią, a także wyjaśnił specyfikę transakcji na terenach wiejskich. Sąd porównał operat organu z operatem skarżącego, wskazując na większą szczegółowość i szerszą analizę rynku w operacie organu. Ocena merytoryczna operatu, w tym dobór cech i ich gradacja, mieści się w sferze wiadomości specjalnych, wykraczającej poza kompetencje sądu i organów administracji.

Czy organ administracji publicznej ma obowiązek zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego lub weryfikację istniejącego przez organizację zawodową rzeczoznawców, jeśli strona kwestionuje jego prawidłowość?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, organ nie ma takiego obowiązku, jeśli sam nie ma wątpliwości co do prawidłowości operatu. Strona, która kwestionuje operat, może sama skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że organ ma obowiązek zbadać operat pod kątem zgodności z przepisami, ale nie może ingerować w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, jeśli nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. W przypadku braku wątpliwości organu co do prawidłowości operatu, nie ma obowiązku zlecania nowego operatu ani jego weryfikacji. Strona skarżąca ma możliwość samodzielnego zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu zgodnie z art. 157 u.g.n.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Oddalono skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 26 stycznia 2022 r., utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy Linia z dnia 6 maja 2021 r. ustalającą skarżącemu jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Przepisy (12)

Główne

u.p.z.p. art. 36 § ust. 4

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określa podstawę prawną do pobierania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, gdy właściciel zbywa nieruchomość.

u.p.z.p. art. 37 § ust. 3 i 4

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określa termin, w którym można zgłaszać roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany), wskazując, że wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego.

u.p.z.p. art. 37 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Definiuje sposób ustalania wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jako różnicę między wartością nieruchomości uwzględniającą nowe przeznaczenie terenu a wartością według poprzedniego przeznaczenia lub faktycznego sposobu wykorzystania.

Pomocnicze

u.g.n. art. 156 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Reguluje sporządzanie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.

u.g.n. art. 154 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Określa, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.

u.g.n. art. 157 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Reguluje tryb oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

k.p.a. art. 7