II SA/Łd 492/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Gminy W. na decyzję Wojewody Łódzkiego, która utrzymała w mocy decyzję Starosty ustalającą odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość pod budowę drogi gminnej. Gmina W. kwestionowała wysokość odszkodowania, zarzucając wadliwość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Główne zarzuty dotyczyły sposobu wyceny nieruchomości, w szczególności nieuwzględnienia jej rolniczego sposobu użytkowania, błędnego zastosowania przepisów dotyczących wyceny nieruchomości drogowych oraz wadliwości przyjętych przez biegłego cech rynkowych i ich wag. Wojewoda Łódzki, utrzymując w mocy decyzję Starosty, uznał zarzuty Gminy za bezzasadne, wskazując na prawidłowość operatu szacunkowego i zgodność z prawem zastosowanych przez biegłego metod. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, rozpoznając skargę Gminy, również oddalił ją. Sąd uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a nie tylko faktyczne użytkowanie rolnicze. Sąd podkreślił, że ocena merytoryczna operatu szacunkowego, w tym wybór metod i cech rynkowych, należy do rzeczoznawcy majątkowego i nie może być dowolnie kwestionowana przez strony postępowania ani organy administracji, jeśli operat nie zawiera oczywistych błędów. Sąd odniósł się również do zarzutów dotyczących zastosowania przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, uznając, że § 49 ust. 4 tego rozporządzenia nie miał zastosowania w tej sprawie, a prawidłowe było zastosowanie § 49 ust. 1. Sąd stwierdził, że operat szacunkowy był logiczny, spójny i kompletny, a zarzuty skargi nie znalazły uzasadnienia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi publiczne, ocena operatu szacunkowego, stosowanie przepisów o wycenie nieruchomości w kontekście specustawy drogowej.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku planu miejscowego i decyzji o WZ, a także interpretacji przepisów dotyczących wyceny nieruchomości drogowych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod drogę publiczną jest prawidłowy, jeśli uwzględnia przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a nie tylko jej faktyczne użytkowanie rolnicze?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy jest prawidłowy, jeśli uwzględnia przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza gdy jest ono korzystniejsze dla wywłaszczanego niż faktyczne użytkowanie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 64 ust. 2 ustawy zmieniającej, rzeczoznawca majątkowy mógł ustalić przeznaczenie nieruchomości w oparciu o studium uwarunkowań, a wybór korzystniejszego dla wywłaszczanego przeznaczenia nie stanowi uchybienia.
Czy przy wycenie nieruchomości wywłaszczonej pod drogę publiczną należy stosować § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, czy też § 49 ust. 1 tego rozporządzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Należy stosować § 49 ust. 1, jeśli nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, a jedynie otrzymała takie przeznaczenie wskutek tej decyzji.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że § 49 ust. 4 ma zastosowanie tylko wtedy, gdy nieruchomość na dzień wydania decyzji ZRID była już przeznaczona pod inwestycję drogową. W tej sprawie nieruchomość otrzymała takie przeznaczenie dopiero w wyniku decyzji, dlatego zastosowanie miał § 49 ust. 1, uwzględniający przeznaczenie wynikające ze studium.
Czy organ administracji publicznej lub sąd administracyjny może kwestionować merytoryczną zasadność operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy i sądy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, chyba że zawiera on oczywiste błędy lub naruszenia prawa, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że ocena merytoryczna operatu, w tym wybór metod i cech rynkowych, należy do rzeczoznawcy majątkowego ze względu na jego wiadomości specjalne. Kontrola organów i sądów ogranicza się do oceny formalnej i wykrycia ewidentnych błędów.
Przepisy (24)
Główne
specustawa art. 12 § ust. 4a
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
specustawa art. 12 § ust. 5
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
specustawa art. 18 § ust. 1
Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
u.g.n. art. 130 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 134 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 134 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 134 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 134 § ust. 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości art. 49 § ust. 1
Pomocnicze
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
u.g.n. art. 157
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości art. 49 § ust. 2
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości art. 49 § ust. 3
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości art. 49 § ust. 4
p.p.s.a. art. 145 § § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 64 § ust. 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. • Przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań jest podstawą wyceny, gdy brak planu miejscowego i decyzji o WZ. • Przepis § 49 ust. 4 rozporządzenia o wycenie nie miał zastosowania, gdyż nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową na dzień wydania decyzji ZRID. • Wybór metodologii wyceny i cech rynkowych należy do rzeczoznawcy majątkowego.
Odrzucone argumenty
Wadliwość operatu szacunkowego z powodu nieuwzględnienia faktycznego użytkowania rolniczego nieruchomości. • Niewłaściwe zastosowanie przepisów dotyczących wyceny nieruchomości drogowych. • Błędny dobór cech rynkowych i ich wag. • Niewłaściwe wyliczenie środkowej wartości współczynników korygujących. • Brak analizy operatu szacunkowego przedłożonego przez skarżącego. • Niespójność w orzecznictwie organu odwoławczego w analogicznych sprawach.
Godne uwagi sformułowania
Ocena merytorycznej trafności zarzutów jest zasadniczo niemożliwa, skoro ani organ, ani Sąd nie dysponując wiedzą specjalistyczną. • To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. • Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości.
Skład orzekający
Agnieszka Grosińska-Grzymkowska
sprawozdawca
Piotr Mikołajczyk
przewodniczący
Tomasz Porczyński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi publiczne, ocena operatu szacunkowego, stosowanie przepisów o wycenie nieruchomości w kontekście specustawy drogowej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku planu miejscowego i decyzji o WZ, a także interpretacji przepisów dotyczących wyceny nieruchomości drogowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu wywłaszczeń pod inwestycje drogowe i oceny operatu szacunkowego, co jest istotne dla prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości i administracyjnym.
“Jak prawidłowo wycenić nieruchomość wywłaszczoną pod drogę? WSA w Łodzi wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 32 365 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.