Orzeczenie · 2025-12-18

II SA/Bk 1724/25

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku

Miejsce

Białystok

Data

2025-12-18

NSAAdministracyjneWysokawsa

warunki zabudowyplanowanie przestrzennezabudowa zagrodowazabudowa jednorodzinnadobry sąsiadfront terenuobszar analizowanyprawo administracyjnenieruchomości

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Wójta odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Głównym zarzutem organów było niespełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ponieważ w obszarze analizowanym, wyznaczonym na podstawie art. 61 ust. 5a tej ustawy, znajdowała się zabudowa zagrodowa, a nie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Skarżący kwestionował sposób wyznaczenia obszaru analizowanego oraz samo rozróżnienie między zabudową zagrodową a jednorodzinną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo ustaliły szerokość frontu terenu i wyznaczyły obszar analizowany. Sąd podkreślił, że zabudowa zagrodowa jest odrębnym rodzajem zabudowy od mieszkaniowej jednorodzinnej i jej istnienie uniemożliwia wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej w ramach zasady "dobrego sąsiedztwa". Sąd odrzucił również zarzuty dotyczące naruszenia procedury administracyjnej, uznając, że postępowanie było prowadzone prawidłowo, a uzasadnienia decyzji były wyczerpujące.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja przesłanki "dobrego sąsiedztwa" w kontekście zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz prawidłowe wyznaczanie frontu terenu i obszaru analizowanego.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i istnienia zabudowy zagrodowej w sąsiedztwie terenu inwestycyjnego.

Zagadnienia prawne (3)

Czy istniejąca zabudowa zagrodowa w obszarze analizowanym wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na zasadzie "dobrego sąsiedztwa"?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, istniejąca zabudowa zagrodowa jest odrębnym rodzajem zabudowy od mieszkaniowej jednorodzinnej i jej obecność uniemożliwia spełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" dla planowanej zabudowy jednorodzinnej.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że zabudowa zagrodowa, ze względu na swoją specyfikę (funkcja gospodarcza i mieszkaniowa podporządkowana gospodarstwu rolnemu), różni się od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ta odmienność funkcji i parametrów sprawia, że nie można mówić o kontynuacji funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co skutkuje brakiem spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa".

Jak prawidłowo wyznaczyć szerokość "frontu terenu" dla potrzeb analizy warunków zabudowy, w szczególności gdy teren przylega do drogi wewnętrznej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Front terenu należy rozumieć jako część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W przypadku działki inwestycyjnej przylegającej do drogi wewnętrznej, która z kolei ma dostęp do drogi publicznej, front terenu stanowi szerokość tej części granicy działki, która przylega do drogi wewnętrznej, a także odcinek równoległy do drogi publicznej.

Uzasadnienie

Sąd odrzucił argumentację skarżącego o szerokości frontu terenu wynoszącej 200 m, wskazując, że zgodnie z przepisami i orzecznictwem, front terenu to faktyczna granica działki przylegająca do drogi (w tym wewnętrznej), z której odbywa się wjazd. Sąd uwzględnił zarówno część przylegającą bezpośrednio do drogi wewnętrznej, jak i odcinek równoległy do drogi publicznej, co doprowadziło do ustalenia frontu terenu na 57 m.

Czy naruszenie zasady informowania stron o materiale dowodowym (art. 10 KPA) miało istotny wpływ na wynik sprawy, jeśli strona miała możliwość zapoznania się z materiałem?

Odpowiedź sądu

Nie, naruszenie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, ponieważ organ I instancji poinformował strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że mimo formalnego naruszenia art. 79a KPA przez organ odwoławczy, strona została poinformowana o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgodnie z art. 10 KPA, co zniwelowało wpływ tego naruszenia na wynik sprawy.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Oddalono skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Wójta odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Przepisy (15)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie przy łącznym spełnieniu określonych warunków, w tym m.in. wymogu "dobrego sąsiedztwa" (pkt 1) oraz posiadania dostępu do drogi publicznej (pkt 2).

u.p.z.p. art. 61 § 5a

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określa sposób wyznaczania obszaru analizowanego wokół terenu inwestycji, w tym sposób ustalania szerokości frontu terenu i minimalnej odległości obszaru analizowanego.

P.u.s.a. art. 1

Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Zakres kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne.

p.p.s.a. art. 3 § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Zakres kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne.

p.p.s.a. art. 134 § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Zakres rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny.

p.p.s.a. art. 119 § 2

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Możliwość rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym.

p.p.s.a. art. 151

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa orzekania o oddaleniu skargi.

Pomocnicze

K.p.a. art. 7