II SA/Bd 731/25

II SA/Bd 731/25 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2026-02-18
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Grzegorz Saniewski
Joanna Janiszewska - Ziołek /przewodniczący sprawozdawca/
Mariusz Pawełczak
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Janiszewska – Ziołek (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Mariusz Pawełczak Protokolant Starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2026 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2025 r., nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] grudnia 2024 r., nr [...], 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z [...] lipca 2025r. nr [...] Wojewoda Kujawsko-Pomorski utrzymał w mocy decyzję Prezydenta M. T. z [...] grudnia 2024r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą M. T. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] w T. na terenie działki nr ew. [...]
Decyzja ta została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.
W dniu [...] czerwca 2024r. M. T. (dalej: inwestor") złożył do Prezydenta M. T. wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] w T. wraz z zagospodarowaniem terenu obejmującego działkę nr [...].
Rozpoznając sprawę zainicjowaną ww. wnioskiem Prezydent M. T. postanowieniem z [...] lipca 2024r., wydanym w oparciu o art. 35 ust. 3 p.b., nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości między innymi w zakresie: wyjaśnienia niejasności w projekcie (brak drzwi do pomieszczenia nr [...]), przedstawienia na rysunkach elewacji oraz przekrojów wymiarów wskazujących na wysokość budynku od poziomu terenu, ujednolicenie projektu we wszystkich jego elementach (rzut dachu niepokrywający się z widokiem elewacji).
W terminie do wykonania ww. zobowiązań inwestor zgłosił wniosek o zawieszenie postępowania. Postępowanie w sprawie zostało zawieszone postanowieniem Prezydenta M. T. z [...] sierpnia 2024r. i następnie podjęte zostało z dniem [...] grudnia 2024r. Realizując wezwanie do uzupełnienia projektu inwestor, przy piśmie z [...] października 2024r., przedstawił poprawiony projekt budowlany.
W oparciu o uzupełniony materiał dowodowy Prezydent T. decyzją z [...] grudnia 2014r. ([...]) zatwierdził projekt budowalny i udzielił M. T. pozwolenia na budowę obejmującą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie nieruchomości obejmującej działkę nr [...] [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, a prezentując wyniki oceny przedstawionego do zatwierdzenia skorygowanego projektu budowlanego organ stwierdził, że: jest on kompletny i ma wymagana formę, uzyskał niezbędne opinie, uzgodnienia i pozwolenia, został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Organ wyjaśnił, że dla terenu inwestycji obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ul. [...], ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...] w T., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady M. T. z dnia [...] lipca 2009r. (Dz.Urz. Woj. Kuj.-Pom. Z [...]), a projektowana inwestycja położona jest w obrębie jednostki planistycznej o symbolu 32.18-MN3, dla której ustalono przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca oraz przeznaczenie dopuszczalne: drogi wewnętrzne, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej. Prezydent M. T. wyraził następnie przekonanie o zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa.
Rozpoznając odwołanie wniesione przez M. L. Wojewoda Kujawsko-Pomorski wydał decyzję opisaną na wstępie. W jej uzasadnieniu w pełni zaakceptował i powtórzył ustalenia oraz stanowisko organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów odwołania (w zakresie istniejących fundamentów, braku wejść do projektowanych i wydzielonych pomieszczeń) Wojewoda stwierdził, że nie posiada kompetencji do badania rozwiązań przyjętych w projekcie architektoniczno-budowlanym, gdyż te wykraczają poza zagadnienia związane z zagospodarowaniem terenu. Motywując stanowisko co do bezzasadności pozostałych zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że projektowana inwestycja pozostaje w zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w zakresie spełnienia warunków co do rodzaju ogrodzenia, wysokości budynku, katu nachylenia połaci dachowej, powierzchni biologicznie czynnej). Wojewoda wyraził także stanowisko co do zgodności planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (12 pkt 1 oraz § 60). Końcowo Wojewoda podkreślił, że w sprawie zostały spełnione wszystkie wymagania zawarte w art. 32 ust. 2 oraz art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025r., poz. 418 – dalej: "p.b.") oraz w art. 32 ust. 4 p.b. i w tej sytuacji nie było podstaw do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.
M. L. (dalej:"Skarżąca", "strona skarżąca"), reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika (radcę prawnego) wniosła na powyższe rozstrzygnięcie skargę, w której zarzuciła naruszenie:
- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 11, art. 77§1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107§3 k.p.a. przez nierozpoznanie istoty sprawy oraz dowolną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie w zakresie wyszczególnionym w skardze,
- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 77§1 oraz art. 136 k.p.a. oraz art. 35 ust. 3 p.b. przez niewyjaśnienie istoty sprawy i oparcie rozstrzygnięcia na projekcie budowlanym, który pomimo nałożenia obowiązków w postanowieniu z [...] lipca 2024r., nie został uzupełniony i nadal nie ujednolicono rysunków, nie skorygowano wysokości budynku, brak balustrad i drzwi,
- art. 5 ust. 1 pkt 1a p.b przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że założenia projektowe odnoszące się do wykorzystania istniejących fundamentów powstałych w ramach samowoli budowlanej stanowią prawidłowe rozwiązanie i spełniają obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa konstrukcji,
- art. 5 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. przez błędną wykładnię i w konsekwencji błędne przyjęcie, że wydzielenie w projektowanym budynku więcej niż dwóch lokali mieszkalnych spełnia wymogi definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- art. 3 pkt 2a w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla oceny czy obiekt budowlany kwalifikuje się do kategorii budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 3 pkt 2a p.b.) rozstrzygające znaczenie ma oświadczenie inwestora i formalne nazewnictwo,
- art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z § 6 pkt 1 a i pkt 6a m.p.z.p. oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. oraz art. 3 pkt 2a p.b przez błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że rozwiązania projektowe pozwalają na przyjęcie, że przedmiotem działań inwestora jest budowa budynku jednorodzinnego i projekt jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- § 12 oraz § 60 rozporządzenia z 2002r. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że projekt jest zgodny z warunkami technicznymi,
- art. 35 ust. 3 p.b. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na wydaniu pozwolenia na budowę mimo zaniechania przez inwestora usunięcia nieprawidłowości wskazanych w postanowieniu z [...] lipca 2024r.
Skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji, alternatywnie o jej uchylenie oraz o zastosowanie art. 135 p.p.s.a. i stwierdzenie nieważności (ewentualnie uchylenie) decyzji organu I instancji. Wniosła także o z zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi przedstawiono obszerną argumentację na poparcie ww. zarzutów.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Kujawsko-Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Uczestnik postępowania – inwestor nie zajął stanowiska wobec wniesionej skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.
Podkreślić należy też, iż stosownie do art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd nie dokonuje własnych ustaleń w sprawie, bowiem stan faktyczny sprawy ocenia na podstawie przekazanych mu akt sprawy administracyjnej. Jedynie w oparciu o art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzać dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
Uwzględniając stan faktyczny będący podstawą podjętego rozstrzygnięcia przez organy administracji architektonicznej oraz istniejący stan prawny Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja, jak też utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, jak też przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
Podstawę materialnoprawną wydanego w sprawie rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a/ p.b., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, z kolei w myśl art. 35 ust. 1 pkt 2 i 3 tej ustawy – bada również zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a także kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego.
Art. 35 ust. 4 p.b. stanowi z kolei, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Z przytoczonych norm prawnych wynika, że obowiązująca w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę zasada odpowiedzialności za projekt budowlany projektanta oraz osoby sprawdzającej nie wyłącza obowiązku dokonania przez organ weryfikacji projektu budowlanego według kryteriów określonych w art. 35 ust. 1 p.b. Właściwy organ w pierwszej kolejności bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli na terenie objętym inwestycją taki plan obowiązuje, a w dalszej kolejności organ bada zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
W niniejszej sprawie kontrola projektu budowlanego, o której mowa wyżej, nie została przeprowadzona prawidłowo. Nie można bowiem zaakceptować stanowiska organów uznającego przedstawioną przez inwestora dokumentację projektową za kompletną, a także przyjmującego zaistnienie przesłanek uzasadniających zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę bez przeprowadzenia wyczerpującego postępowania wyjaśniającego i dokonania rzetelnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego.
Skarżąca zakwestionowała wydaną w sprawie decyzję podnosząc zarzuty niezgodności planowanego przedsięwzięcia z postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w zakresie w jakim dopuszczają one dla obszaru obejmującego teren inwestycji wyłącznie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.
Wobec tak sformułowanych zarzutów skargi istotne pozostaje rozstrzygnięcie czy organ architektoniczno-budowlany uprawniony jest dokonywać oceny przedłożonego mu projektu budowlanego pod kątem rzeczywistej funkcji obiektu budowlanego, w szczególności, czy może budynkowi w projekcie opisanemu jako "mieszkalny jednorodzinny" przypisać funkcję budynku wielorodzinnego, gdyż odpowiedź na to pytanie pozostaje główną osią sporu pomiędzy stronami.
Zgodnie z art. 4 p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Z tego przepisu, interpretowanego w świetle zasady ogólnej praworządności (art. 6 k.p.a.), mającej rangę zasady konstytucyjnej (zob. art. 7 Konstytucji RP), wynika, że w przypadku, gdy organ administracji zamierza odmówić inwestorowi, legitymującemu się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zatwierdzenia projektu budowlanego lub udzielenia pozwolenia na budowę winien wskazać konkretny przepis prawa uzasadniający taką odmowę.
Takim przepisem jest ww. art. 35 ust. 1 p.b. który, jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, określa zakres i formę dopuszczalnej ingerencji organów architektoniczno - budowalnych (por. wyrok NSA z 24 lutego 2012r. sygn. II OSK 2342/10, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl).
W rozpoznawanej sprawie inwestor zaprojektował zabudowę na działce nr [...] w T., znajdującej się w granicach obszaru 32.18-MN3 - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Jak wskazano wyżej istota sporu sprowadza się do oceny, czy faktycznie inwestor przedstawił przy wniosku do zatwierdzenia projekt budowalny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, czemu oponuje strona skarżąca
Zgodnie z art. 3 pkt 2a p.b. przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć "budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku". Z treści przywołanej definicji wynika logiczny wniosek, że zabudowa obejmująca budynek pozwalający na wydzielenie w nim więcej niż 2 lokali mieszkalnych nie będzie się kwalifikować jako jednorodzinna i w zależności od przyjętych rozwiązań może przyjmować funkcję zabudowy wielorodzinnej lub zamieszkania zbiorowego. Pomocniczych kryteriów oceny, czy mamy do czynienia z wieloma lokalami w budynku mogą też dostarczyć przepisy ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali - art. 2 ust. 2, zawierający określenie samodzielnego lokalu mieszkalnego. Przez samodzielność lokalu należy rozumieć odrębność techniczną – za lokal samodzielny należy uznać taki, który jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali.
Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2009r., sygn. II OSK 1727/07 – dostępny w bazie CBOSA), w którym wskazano, że kwalifikacja prawna danej inwestycji powinna opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach funkcjonalnych przyjętych w projekcie, a nie na formalnym nazewnictwie. Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest bowiem zasada prawdy materialnej (art. 7 k.p.a.), dlatego w ocenie Sądu, organy architektoniczno-budowlane w ramach przysługujących im kompetencji kontrolnych uprawnione są do analizy rzeczywistych rozwiązań projektowych, i na tej podstawie do weryfikacji prawidłowości kwalifikacji inwestycji dokonanej przez autora projektu. Uprawnienie w tym zakresie, wbrew stanowisku organu odwoławczego, nie pozostaje działaniem poza granicami prawa, lecz wynika z treści art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. Nie może bowiem mieć miejsca sytuacja, w której wobec podania w projekcie architektonicznym funkcji obiektu, która ma znaczenie dla ustalenia zgodności projektu budowlanego z planem miejscowym - organ nie może dokonać samodzielnej, uzasadnionej prawem oceny tej funkcji wobec ewentualnego dostrzeżenia oczywistej rozbieżności między funkcją rzeczywistą zaplanowaną obiektu a funkcją przypisaną przez projektanta - skoro zgodnie z wolą ustawodawcy organ architektoniczny ma się wypowiedzieć o zgodności projektu budowlanego z planem miejscowym. Obowiązkiem organu jest przy tym także poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.
Odzwierciedlając powyższą myśl za pomocą skrajnego przykładu podać można, że gdyby administracja budowlana nie mogła weryfikować zamierzenia pod kątem jego funkcji, to hipotetycznie zmuszona byłaby dopuścić każdy budynek, np. budynek hotelowy na obszarze przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli tylko projektant opisałby go jako budynek mieszkalny jednorodzinny.
W niniejszej sprawie okolicznością pozwalającą na uzasadnione wyrażanie wątpliwości co do charakteru budynku jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest to, że w budynku tym jako samodzielny lokal mieszkalny można uznać lokal na parterze, jednakże na poddaszu wydzielono kolejne dwa lokale, przy których wydzielono odrębne dwie łazienki oraz dwie kuchnie. Za niezależny lokal można również uznać lokal oznaczony w części graficznej projektu na rysunku A-3, składający się z 4 pomieszczeń (2/3, 2/04, 2/5 i 2/6) pozbawiony bezpośredniego dostępu do klatki schodowej wspólnej dla pozostałych pomieszczeń wydzielonych na poziomie poddasza. Taki rozwiązanie nie jest rozwiązaniem funkcjonalno-przestrzennym charakterystycznym dla budynków jednorodzinnych. O odmiennej niż deklarowana funkcji budynku świadczą także inne rozwiązania przyjęte w projekcie - takie jak zaprojektowanie dla dwóch deklarowanych lokali mieszkalnych 7 pomieszczeń piwnicznych.
Sąd oczywiście zauważa, że prawo nie zabrania budowy budynków jednorodzinnych przeznaczonych dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny wielopokoleniowej, której potrzeb nie zaspokoiłaby jedna łazienka, czy jedna kuchnia. Zarazem jednak, w przekonaniu Sądu o ile jest możliwe zaprojektowanie w domu jednorodzinnym dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, w których jest więcej niż jedna kuchnia czy łazienka, to jednak z układu funkcjonalnego każdego z tych lokali mieszkalnych powinno wynikać, że na dzień wydawania decyzji w oparciu o projekt, w którym są przewidziane, jest w nim mowa co najwyżej o dwóch lokalach mieszkalnych.
Wobec podnoszonych w toku postępowania zarzutów przez stronę skarżącą obowiązkiem organu odwoławczego było dokonanie oceny przyjętych rozwiązań projektowych, liczby oraz rozkładu pomieszczeń celem dokonania kwalifikacji budynku w kontekście art. 3 pk. 2 a p.b. – a w konsekwencji dokonania oceny zgodności projektu z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji uchyliły się od przeprowadzenia koniecznej analizy projektu, zasłaniając się związaniem treścią wniosku inwestora – co należało uznać za naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.
Naruszenia ww. przepisów przez organy obu instancji Sąd dopatrzył się także w kontekście art. 35 p.b. oraz okoliczności, że planowana inwestycja obejmuje "wykorzystanie" istniejącego podpiwniczenia, tj. elementów konstrukcyjnych po innym obiekcie budowlanym. W myśl ww. art. 35 p.b. organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę:
1) w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o którym mowa w ust. 3;
2) w przypadku wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę;
3) jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku, do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.
Organy nie wyjaśniły, czy istniejący stan zagospodarowania terenu inwestycyjnego jest wynikiem rozpoczęcia przez inwestora robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, czy istniejące elementy konstrukcyjne ("podpiwniczenie") są efektem podjęcia robot budowlanych w warunkach samowoli budowlanej i czy rozpoczęte roboty budowlane były przedmiotem kontroli oraz rozstrzygnięć organów nadzoru budowlanego. Poczynienie tych ustaleń ma istotne znaczenie dla wyników sprawy. Ich pominięcie stanowi o naruszeniu art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Z ww. art. 35 p.b. wynika bowiem wprost, iż wystarczającą przesłanką wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę jest istnienie na działce, na której ma być posadowiona projektowana inwestycja, obiektu budowlanego objętego nakazem rozbiórki. Istotą regulacji zawartej w ty przepisie jest doprowadzenie do uprzedniego usunięcia skutków wszelkiej samowoli budowlanej na terenie, którego dotyczyć miałaby nowa decyzja o pozwoleniu na budowę. Pozwoli to uniknąć sytuacji, gdy poprzez wydanie pozwolenia na budowę nastąpi swego rodzaju "legalizacja" obiektu budowlanego, objętego wcześniej nakazem rozbiórki.
Zdaniem Sądu w realiach rozpoznawanej sprawy organom obu instancji należy przypisać także naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 34 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 3 i art. 35 ust. 3 p.b. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
Jak bowiem jednoznacznie wynika z art. 34 ust. 3 pkt 2 lit. d p.b., stanowiący część projektu budowlanego, projekt architektoniczno - budowlany musi zawierać opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, a kompletność tych dokumentów podlega weryfikacji ze strony organu administracji architektoniczno-budowlanej. W razie zaś niekompletności ww. dokumentacji w tym zakresie, organ jest zobligowany do wezwania inwestora o jej uzupełnienie, pod rygorem wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Zobligowany jest to uczynić, ponieważ z przepisów art. 35 ust. 1 pkt 3 p.b. wynika, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia (vide art. 35 ust. 3 p.b.). Jeżeli inwestor w wyznaczonym terminie nie wykona zobowiązań wynikających z postanowienia, o którym mowa w ust. 3, organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (vide art. 35 ust. 5 pkt 1 p.b.).
Ponadto, zgodnie z § 20 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 r., (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 z późn. zm.), dalej jako: "rozporządzenie w sprawie projektu budowlanego", część opisowa projektu zawiera opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego. W myśl zaś § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z 2012 r. poz. 463), dalej jako: "rozporządzenie w sprawie geotechnicznych warunków posadawiania", kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych. Jednocześnie, jak stanowi § 5 tego rozporządzenia, geotechniczne warunki posadawiania ustala się w szczególności w oparciu o bieżące wyniki badań geotechnicznych gruntu, analizę danych archiwalnych, w tym analizę i ocenę dokumentacji geotechnicznej, geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej, obserwacji geodezyjnych zachowania się obiektów sąsiednich oraz innych danych dotyczących podłoża badanego terenu i jego otoczenia.
Nie ulega więc wątpliwości, że opinia geotechniczna stanowi wymagany, niezbędny element projektu architektoniczno - budowlanego, będącego częścią projektu budowlanego. W opinii tej wskazuje się kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części. Kategoryzacji dokonuje projektant na podstawie badań geotechnicznych gruntu (§ 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie geotechnicznych warunków posadowienia). Opinia powinna ustalać przydatność gruntów na potrzeby budownictwa oraz wskazywać kategorię geotechniczną obiektu.
W niniejszej sprawie, w opisie technicznym projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wskazano na I kategorię geotechniczną. Z opisów tych wynika również, że budynek został zaprojektowany jako posadowiony na ławach fundamentowych, a "wytyczne odnośnie robót fundamentowych określone zostały w opracowaniu geologicznym na podstawie badań". Przeprowadzana analiza dokumentów projektowych przekazanych wraz ze skargą wykazała jednak, że powołana opinia geotechniczna nie znajduje się wśród tych dokumentów. W aktach sprawy nie znalazł się też żaden ślad wskazujący na to, że została ona przedłożona wraz z projektem, lub że organ wezwał o jej nadesłanie na podstawie art. 35 ust. 3 p.b.
Projekt architektoniczno-budowlany nie zawiera również informacji o zasadniczych elementach wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem (np. projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania) – zgodnie z wymogami określonymi w art. 34 ust. 3 pkt 2 g p.b. oraz § 20 pkt 12 ww. rozporządzenia.
W świetle powyższych rozważań, wobec naruszenia przez organy obu instancji art. 7, 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. oraz ww. przepisów prawa budowlanego należało orzec jak w punkcie 1 w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 p.p.s.a.
W ponownym postępowaniu organ winien poczynić ustalenia zgodnie z pozostającymi aktualnie wskazaniami zawartymi wyroku.
O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia [...] października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (DZ.U. 1028.265 t.j.). Na kwotę zasądzonych kosztów składają się wpis w kwocie [...]zł, opłata kancelaryjna [...] zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika - radcy prawnego w kwocie [...]zł.