II SA/Bd 208/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Gminy B. na decyzję Wojewody, która uchyliła decyzję Starosty o pozwoleniu na budowę świetlicy wiejskiej. Inwestycja obejmowała przebudowę i zmianę sposobu użytkowania części handlowej budynku mieszkalno-użytkowego na świetlicę. Kluczowym problemem była współwłasność nieruchomości, gdzie jeden z lokali należał do Gminy, a drugi do A. K., która nie wyraziła zgody na planowane prace. Wojewoda uznał, że ingerencja w układ konstrukcyjny budynku i zmiana jego przeznaczenia przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Gmina B. wniosła skargę, podnosząc, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i że organ administracji nie powinien rozstrzygać sporów cywilnych dotyczących współwłasności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalił skargę. Sąd potwierdził, że planowane zamierzenie inwestycyjne, ingerujące w układ konstrukcyjny budynku i zmieniające jego przeznaczenie, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Brak zgody współwłaścicielki A. K. na takie działania uniemożliwił Gminie wykazanie się wymaganym prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Sąd podkreślił, że organ administracji ma obowiązek weryfikować oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością, zwłaszcza gdy pojawiają się wątpliwości lub sprzeciw ze strony innych współwłaścicieli.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w kontekście współwłasności, czynności przekraczających zwykły zarząd oraz roli organów administracji w weryfikacji oświadczeń inwestorów.
Dotyczy sytuacji, gdy inwestycja dotyczy nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, a jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na działania przekraczające zwykły zarząd.
Zagadnienia prawne (3)
Czy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w przypadku współwłasności, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, gdy planowana inwestycja przekracza zakres zwykłego zarządu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w przypadku współwłasności i czynności przekraczających zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że ingerencja w układ konstrukcyjny budynku i zmiana jego przeznaczenia to czynności przekraczające zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do takich czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody jednego ze współwłaścicieli oznacza, że inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Czy organ administracji publicznej może badać istnienie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy inwestor złożył oświadczenie o jego posiadaniu, a jeden ze współwłaścicieli kwestionuje zgodę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ administracji ma obowiązek weryfikować oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zwłaszcza gdy w toku postępowania pojawiają się okoliczności podważające jego treść, takie jak sprzeciw innego współwłaściciela.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością ma charakter materialnoprawny, a organ powinien ocenić je zgodnie z regułami k.p.a. W razie wątpliwości, organ jest zobowiązany do ustalenia rzeczywistego stanu prawnego, a nie poprzestawać jedynie na złożonym oświadczeniu, szczególnie gdy zgromadzony materiał sprawy wskazuje na niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym.
Czy zmiana sposobu użytkowania części handlowej budynku na świetlicę wiejską, obejmująca przebudowę i ingerencję w konstrukcję, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, taka zmiana i przebudowa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na orzecznictwo i doktrynę, zgodnie z którą dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, a także czynności faktyczne takie jak budowa, przebudowa czy kosztowny remont, są uznawane za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Dotyczy to również zmiany sposobu użytkowania części budynku, zwłaszcza gdy wiąże się z ingerencją w jego konstrukcję.
Przepisy (14)
Główne
Pb art. 32 § ust. 4 pkt 2
Ustawa Prawo budowlane
Pb art. 3 § pkt 11
Ustawa Prawo budowlane
k.c. art. 199
Ustawa Kodeks cywilny
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Pomocnicze
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 2
Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego
Pb art. 35 § ust. 4
Ustawa Prawo budowlane
k.c. art. 201
Ustawa Kodeks cywilny
p.p.s.a. art. 133 § § 1 zdanie drugie
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ustawa o systemie oświaty
Ustawa Prawo oświatowe
Dz. U. z 2020r. poz. 256 ze zm.
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz. U. z 2020r. poz. 1333
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Dz. U. z 2020 r. poz. 1740
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana inwestycja ingeruje w układ konstrukcyjny budynku i zmienia jego przeznaczenie, co stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. • Brak zgody współwłaścicielki na czynność przekraczającą zwykły zarząd uniemożliwia inwestorowi wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. • Organ administracji ma prawo i obowiązek weryfikować oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością, zwłaszcza w obliczu sprzeciwu innego współwłaściciela.
Odrzucone argumenty
Gmina B. posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jako współwłaściciel. • Organ administracji nie powinien rozstrzygać sporów cywilnych dotyczących współwłasności. • Zmiana przeznaczenia części budynku z handlowej na świetlicę nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. • Wcześniejsze funkcjonowanie sklepu w tym miejscu oznaczało faktyczną zmianę przeznaczenia, na którą współwłaścicielka się zgadzała.
Godne uwagi sformułowania
planowane zamierzenie inwestycyjne jako ingerujące w układ konstrukcyjny budynku, którego skutkiem będzie zmiana przeznaczenia zarówno budynku znajdującego się na nieruchomości wspólnej, jak też przeznaczenia gruntu stanowiącego współwłasność, przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. • Do wykazania prawa, o jakim mowa w art. 3 pkt 11 Pb , co do działki nr [...], Skarżąca - jako inwestor - potrzebowała zgody A. K., która w odwołaniu wyraźnie oświadczyła, że nie wyraziła takiej zgody. • Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Skład orzekający
Anna Klotz
przewodniczący sprawozdawca
Joanna Janiszewska-Ziołek
członek
Mariusz Pawełczak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w kontekście współwłasności, czynności przekraczających zwykły zarząd oraz roli organów administracji w weryfikacji oświadczeń inwestorów."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy inwestycja dotyczy nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, a jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na działania przekraczające zwykły zarząd.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje praktyczne konsekwencje współwłasności w kontekście inwestycji budowlanych i podkreśla znaczenie zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności wykraczające poza zwykły zarząd. Jest to istotne dla właścicieli nieruchomości i deweloperów.
“Współwłasność nieruchomości: czy brak zgody sąsiada może zatrzymać Twoją inwestycję?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.