Orzeczenie · 2025-03-13

II OSK 1883/22

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Data

2025-03-13

NSAAdministracyjneWysokansa

warunki zabudowyplanowanie przestrzennezagospodarowanie terenuanaliza urbanistycznawskaźnik zabudowyprawo budowlaneNSASKOWSA

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną K.K. od wyroku WSA w Warszawie, który oddalił skargę na decyzję SKO odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego. SKO uchyliło decyzję organu I instancji, uznając, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 0,64 zachwieje równowagą obszaru analizowanego, gdzie średni wskaźnik wynosił 0,29. WSA podtrzymał to stanowisko, dodając, że decyzja organu I instancji naruszała przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych dotyczące lokalizacji zabudowy na granicy działek. NSA uznał skargę kasacyjną za zasadną. Sąd kasacyjny wskazał, że WSA błędnie przeniósł wymogi etapu pozwolenia na budowę (dotyczące szczegółowych warunków technicznych i usytuowania obiektu) na etap ustalania warunków zabudowy. Podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy jest etapem wstępnym, a szczegółowa analiza warunków technicznych następuje na etapie pozwolenia na budowę. NSA stwierdził również, że SKO i WSA błędnie zinterpretowały analizę urbanistyczną, odrzucając możliwość uwzględnienia zabudowy usługowej przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy. Sąd kasacyjny przyjął, że analiza urbanistyczna uzasadniała ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 0,64, opierając się na średnim wskaźniku dla zabudowy usługowej w obszarze analizowanym, co było zgodne z orzecznictwem NSA dopuszczającym uwzględnianie zabudowy o analogicznym przeznaczeniu. W konsekwencji NSA uchylił zaskarżony wyrok i decyzję SKO, zasądzając koszty postępowania.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności zasady dobrego sąsiedztwa, analizy urbanistycznej oraz rozgraniczenia kompetencji między etapem ustalania warunków zabudowy a etapem pozwolenia na budowę.

Ograniczenia stosowania

Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymaga analizy konkretnych ustaleń analizy urbanistycznej.

Zagadnienia prawne (3)

Czy na etapie ustalania warunków zabudowy można oceniać zgodność planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia o warunkach technicznych, w szczególności dotyczącymi lokalizacji zabudowy na granicy działki?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, ocena zgodności z przepisami rozporządzenia o warunkach technicznych, w tym szczegółowe usytuowanie obiektu na działce, należy do etapu postępowania o pozwolenie na budowę, a nie do etapu ustalania warunków zabudowy.

Uzasadnienie

Decyzja o warunkach zabudowy jest etapem wstępnym, a szczegółowe analizy techniczne i usytuowanie obiektu są przedmiotem postępowania o pozwolenie na budowę. Organ ustalający warunki zabudowy nie jest uprawniony do oceny tych kwestii.

Jak należy interpretować pojęcie "działki sąsiedniej" na potrzeby analizy urbanistycznej przy ustalaniu warunków zabudowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, uwzględniając urbanistyczną całość obszaru analizowanego, a nie tylko działki bezpośrednio przylegające do terenu inwestycji. Można również uwzględniać zabudowę o analogicznym przeznaczeniu.

Uzasadnienie

Zasada dobrego sąsiedztwa ma na celu zachowanie ładu przestrzennego. Analiza powinna obejmować cały wyznaczony obszar, a przy ustalaniu parametrów zabudowy można odnosić się do zabudowy o tożsamej funkcji, jeśli analiza urbanistyczna to uzasadnia.

Czy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy może być ustalony na poziomie wyższym niż średnia dla całego obszaru analizowanego, jeśli wynika to z analizy uwzględniającej zabudowę usługową?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, jeśli analiza urbanistyczna wykaże, że zabudowa usługowa o wyższym wskaźniku występuje w obszarze analizowanym i jej uwzględnienie nie zachwieje równowagi przestrzennej, można ustalić wyższy wskaźnik.

Uzasadnienie

Analiza urbanistyczna może uzasadniać odstępstwo od średnich wskaźników, jeśli uwzględnia zróżnicowanie zabudowy i funkcje istniejące na danym obszarze, w tym zabudowę usługową.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżony wyrok WSA i zaskarżoną decyzję SKO.

Przepisy (33)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5. Wymóg z pkt 1 dotyczy zabudowy sąsiedniej pozwalającej na określenie wymagań dla nowej zabudowy. Wskaźniki zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości z obszaru analizowanego, ale dopuszczalne są odstępstwa uzasadnione analizą urbanistyczną.

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, uwzględniając urbanistyczną całość obszaru analizowanego, a nie tylko działki bezpośrednio przylegające. Można uwzględniać zabudowę o analogicznym przeznaczeniu.

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ocena zgodności z przepisami rozporządzenia o warunkach technicznych należy do etapu pozwolenia na budowę, a nie do etapu ustalania warunków zabudowy.

rozporządzenie art. 5 § 1

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.

rozporządzenie art. 5 § 2

Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy.

rozporządzenie art. 3 § 1

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do uchylenia wyroku sądu I instancji w przypadku naruszenia przepisów postępowania lub prawa materialnego.

p.p.s.a. art. 141 § 4

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do uchylenia wyroku sądu I instancji w przypadku braku wyjaśnienia podstawy prawnej lub faktycznej.

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy, w tym wymóg zabudowy sąsiedniej i zasada dobrego sąsiedztwa.

u.p.z.p. art. 61 § 5

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Odniesienie do przepisów odrębnych, które nie mogą być sprzeczne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

u.p.z.p. art. 2 § 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 64 § 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Pomocnicze

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do uchylenia wyroku sądu I instancji w przypadku naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy.

p.p.s.a. art. 141 § 4

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do uchylenia wyroku sądu I instancji w przypadku braku wyjaśnienia podstawy prawnej lub faktycznej.

p.p.s.a. art. 183 § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

p.p.s.a. art. 188

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 200

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 203 § 1

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § 2

Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

r.w.t. art. 12 § 2

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

r.w.t. art. 12 § 3

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

r.w.t. art. 12 § 4

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

p.b. art. 9 § 1

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

p.b. art. 9 § 2

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

p.b. art. 5

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

p.b. art. 6

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

k.p.a. art. 6