Pełny tekst orzeczenia II CK 374/05

Sygn. akt II CK 374/05

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
SSN Antoni Górski
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z powództwa Centrali Farmaceutycznej "C." -
Spółki Akcyjnej w W.
przeciwko "M. i F." - Spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością w W.
o opróżnienie lokalu użytkowego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 26 stycznia 2006 r.,
kasacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 29 listopada 2004 r.,

oddala kasację i zasądza od pozwanej na rzecz powódki 1.800 zł
(słownie tysiąc osiemset złotych) tytułem kosztów postępowania
kasacyjnego.

2
Uzasadnienie

Przedsiębiorstwo Państwowe Centrala Farmaceutyczna „C.” (obecnie
Centrala Farmaceutyczna „C.” Spółka Akcyjna) w pozwie z dnia 18 grudnia 2002 r.
wniosło o nakazanie pozwanej „M. i F.” Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
opróżnienia lokalu użytkowego (apteki) położonego w Ł. przy ul. K. W uzasadnieniu
pozwu powódka wskazała, iż pozwana znajduje się w posiadaniu spornego lokalu
bez tytułu prawnego, gdyż zawarta przez strony w dniu 28 sierpnia 2001 r. umowa
najmu jest nieważna z uwagi na naruszenie przepisów art. 46 ust. 3 w związku z
art. 46a z ust. 3 ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach
państwowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r., Nr 112, poz. 981).
Wyrokiem z dnia 18 lutego 2004 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny. Powódka jest użytkownikiem wieczystym
działki gruntu oznaczonej nr 62/6 położonej w Ł. przy ulicy K. oraz właścicielem
wzniesionych na niej budynków i urządzeń. Na podstawie umowy z dnia 18
grudnia 2000 r. powódka zawiązało jednoosobową spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością pod firmą „M. i F.” Członkiem jednoosobowego zarządu spółki
od chwili jej zawiązania jest A. R. , który pełnił także obowiązki najpierw
tymczasowego kierownika, a następnie dyrektora - zarządcy na podstawie umowy
o zarządzanie przedsiębiorstwem w p.p. Centrali Farmaceutycznej „C.” W 2001 r.
składnica „C.” w Ł. notowała straty. Podjęto działania restrukturyzacyjne, w ramach
których m. in. rozpoczęto prace nad adaptacją części starej hali fabrycznej z
przeznaczeniem na aptekę. Początkowo nowa apteka miała stanowić składnik
przedsiębiorstwa powódki. W związku z pracami nad projektem nowej ustawy -
Prawo farmaceutyczne, który zakładał obowiązek rozdzielenia sprzedaży hurtowej i
detalicznej środków farmaceutycznych, powódka jako jedyny wspólnik uchwałą
Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki „M. i F.” z dnia 20 lipca 2001 r.
podwyższyła kapitał zakładowy spółki, pokrywając go aportem w postaci
zorganizowanej części przedsiębiorstwa składającej się z ośmiu aptek. W chwili
dokonywania tej czynności apteka w Ł. przy ul. K. nie była jeszcze gotowa i nie
weszła w skład aportu. Powódka postanowiła wynająć sporny lokal pozwanej, jako

3
podmiotowi zależnemu, który miał się zaopatrywać głównie w „C”. Stawka czynszu
została ustalona na poziomie wyższym niż w innych lokalach użytkowych
wynajmowanych przez Urząd Miasta Ł. w tej strefie miasta. Powódka nie rozważała
możliwości wynajęcia nowo powstałego lokalu osobom trzecim. Na wynajęcie tego
lokalu nie przeprowadzono przetargu. Ostateczną decyzję o osobie najemcy i
warunkach umowy podjął dyrektor A. R. Projekt umowy był opiniowany przez radcę
prawnego pod kątem jej zgodności z przepisami ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r.
o zamówieniach publicznych. W dniu 28 sierpnia 2001 r. strony zawarły umowę
najmu spornego lokalu użytkowego - apteki o powierzchni 216,1 m2. Umowa
została zawarta na okres 10 lat poczynając od dnia 1 października 2001 r. W myśl
§ 4 umowy najemca był zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 30 zł za 1
m3, łącznie w wysokości 6.483 zł oraz należnego podatku od towarów i usług, z
dołu na podstawie wystawionej przez wynajmującego faktury. Strony przewidziały
jedynie możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia
w przypadku używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową
lub jego przeznaczeniem, zaniedbywania lokalu w stopniu powodującym jego
uszkodzenia albo gdy najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej
za dwa pełne okresy płatności. Umowa została zawarta w „zwykłej” formie
pisemnej. W imieniu pozwanej umowę podpisał jako prezes zarządu A. R., zaś ze
strony powódki umowę podpisali G. Ż. i D. K. działający na podstawie
pełnomocnictw ogólnych udzielonych im przez A. R. jako osobę zarządzającą
Przedsiębiorstwem „C”. W chwili podpisywania umowy G. Ż. nie wiedział, że w
przypadku wynajęcia składnika majątku trwałego przedsiębiorstwa jest konieczne
przeprowadzenie przetargu. W dniu 15 listopada 2001 r. strony zawarły w formie
pisemnej aneks nr 1 do umowy z dnia 28 sierpnia 2001 r., na mocy którego
przedmiotem najmu stało się także wyposażenie lokalu. Z tego tytułu najemca
zobowiązał się do zapłaty miesięcznego czynszu w wysokości 1.700 złotych
powiększonego o należny podatek VAT. Pozostałe postanowienia umowy z dnia 28
sierpnia 2001 r. pozostawały bez zmian. Po zawarciu umowy najmu spornego
lokalu uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 31 sierpnia
2001 r. podwyższono po raz kolejny kapitał zakładowy Spółki z ograniczoną

4
odpowiedzialnością „M. i F”. Część podwyższonego kapitału zakładowego objęta
została przez trzech nowych wspólników.
W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne
w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c. W ocenie Sądu pozwana Spółka nie wykazała,
iż przysługuje jej skuteczne względem powódki uprawnienie do dysponowania
rzeczonym lokalem użytkowym. W chwili zawarcia umowy najmu nieruchomość
stanowiła składnik majątku trwałego powódki. Obrót mieniem przedsiębiorstwa
państwowego jest ściśle regulowany przez przepisy ustawy z dnia 25 września
1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 112,
poz. 981 ze zm.). Przepis art. 46 ust. 3 powołanej ustawy wprowadza zasadę,
iż przedsiębiorstwo państwowe może zbyć mienie zaliczone do rzeczowego
majątku trwałego wyłącznie w drodze publicznego przetargu. W myśl przepisu art.
46a ust. 3 ustawy przepis art. 46 ust. 3 stosuje się odpowiednio do odpłatnego
oddania mienia przedsiębiorstwa państwowego do używania innym podmiotom na
podstawie umów prawa cywilnego. Naruszenie powołanych przepisów powoduje
nieważność czynności prawnej (art. 46b cytowanej ustawy). Jest bezsporne,
iż powódka nie przeprowadziła publicznego przetargu poprzedzającego zawarcie
umowy z dnia 28 sierpnia 2001 r. Argumentacja pozwanej zmierzała do wykazania,
iż w okolicznościach faktycznych sprawy istniały dostateczne przesłanki do
odstąpienia od przetargowego trybu zawarcia umowy w rozumieniu przepisu § 28
pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie
zasad
zorganizowania
przetargu
na
sprzedaż
środków
trwałych
przez
przedsiębiorstwo państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz.U. Nr
97, poz. 443 ze zm.). Powołany przepis zezwala na sprzedaż (odpłatne oddanie
do używania) środka trwałego, gdy środki te mają cenę rynkową i jest oczywiste,
że w drodze przetargu nie otrzyma się ceny wyższej. W ocenie Sądu I instancji,
przy zawieraniu przez strony umowy najmu lokalu warunki te nie zostały spełnione.
Przede wszystkim o odstąpieniu od przetargu można zasadnie mówić jedynie
w sytuacji, gdy zbywca wie, iż przetarg jest konieczny i świadomie analizuje
ewentualne przesłanki odstąpienia od tej formy sprzedaży. Zebrany w sprawie
materiał dowodowy wskazuje, iż powódka w ogóle nie rozważała możliwości
wynajęcia lokalu innemu podmiotowi niż pozwany, a jedna z osób, która podpisała

5
umowę w imieniu powódki, nie miała wiedzy, iż co do zasady przy zawieraniu tego
typu transakcji jest wymagany przetarg publiczny. Niewątpliwie intencją powódki był
zamiar obejścia ewentualnego zakazu łączenia sprzedaży hurtowej i sprzedaży
detalicznej środków farmaceutycznych. Okoliczności te sprawiły, że przed
zawarciem umowy powódka dokonała oceny planowanej czynności prawnej pod
kątem ustalenia wysokości czynszu najmu na poziomie cen rynkowych. Nawet
jeżeli przyjąć, że ustalona w umowie wysokość czynszu odpowiada stawkom
rynkowym, to w braku jakichkolwiek działań zmierzających do zbadania
potencjalnego zainteresowania wynajęciem lokalu przez inne podmioty, nie sposób
przyjąć, iż oczywiste było, że w drodze przetargu nie uzyska się ceny wyższej. Brak
przetargu publicznego wymaganego przez art. 46a ust. 3 w zw. z art. 46 ust. 3
ustawy o przedsiębiorstwach państwowych, przy jednoczesnym braku podstaw dla
odstąpienia od niego, sprawia, iż umowa najmu lokalu z dnia 28 sierpnia 2001 r.
jest nieważna z mocy przepisu art. 46b powołanej ustawy.
W przekonaniu Sądu Okręgowego będąca przedmiotem oceny umowa
najmu jest dotknięta także innymi uchybieniami powodującymi jej nieważność.
Zdaniem Sądu Okręgowego uwadze stron uszło, iż umowa z dnia
28 sierpnia 2002 r. jest czynnością prawną zdziałaną między pozwanym - spółką
z ograniczoną odpowiedzialnością a powodem - jedynym wspólnikiem spółki.
Zgodnie z przepisem art. 173 § 4 k.s.h. w wersji obowiązującej w chwili zawierania
umowy w przypadku, gdy wszystkie udziały spółki przysługują jedynemu
wspólnikowi, oświadczenie woli takiego wspólnika składane spółce wymaga formy
pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Powołany przepis dotyczy
oświadczeń woli składanych przez wspólnika w stosunkach zewnętrznych
(niewynikających z praw korporacyjnych), stanowiących element zarówno
jednostronnej czynności prawnej, jak i umowy. Z mocy odesłania zawartego
w przepisie art. 2 k.s.h. do oceny braku zachowania tej formy ma zastosowanie
przepis art. 73 § 2 k.c. Oświadczenie woli powódki zostało złożone w „zwykłej”
formie pisemnej, co w świetle przepisu art. 73 § 2 k.c. w związku z art. 2 k.s.h. i art.
173 § 1 k.s.h. powoduje jego nieważność.

6
Sąd Okręgowy podkreślił także, iż umowa z dnia 28 sierpnia 2001 r. narusza
wyrażony w przepisie art. 108 k.c. zakaz dokonywania czynności „z samym sobą”.
Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że wskazana umowa została
zawarta między dwiema osobami prawnymi, które reprezentowała ta sama osoba
fizyczna, działająca po stronie pozwanej jako zarząd - organ reprezentacji, a po
stronie powódki - jako podmiot zarządzający na podstawie umowy o zarządzanie
przedsiębiorstwem państwowym. Nie ma przy tym znaczenia, iż po stronie powódki
działali pełnomocnicy, bowiem ich uprawnienia płynęły wyłącznie z umocowania
udzielonego przez osobę zarządcy. Zarządca nie jest organem przedsiębiorstwa
państwowego, a do zawartej przez niego z organem założycielskim umowy
o zarządzanie, odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 750 k.c. Powołany
przepis art. 108 k.c. w zdaniu drugim wprowadza zakaz dokonywania czynności
prawnych w sytuacji, gdy obie jej strony reprezentuje jeden pełnomocnik. W ocenie
Sądu I instancji ratio legis tego przepisu przemawia za jego odpowiednim
zastosowaniem także w sytuacji, gdy ta sama osoba jest z jednej strony piastunem
osoby prawnej, a z drugiej - występuje w imieniu kontrahenta umowy. Odwołując
się do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia
30 maja 1990 r., III CZP 8/90 (OSNCP 1990, nr 10 - 11, poz. 124) Sąd Okręgowy
stwierdził, że co do zasady osoba fizyczna działająca jako organ osoby prawnej nie
może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu tej osoby
prawnej, chyba że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest
możliwość naruszenia interesów tej osoby prawnej. Inne czynności prawne
dokonane
przez
organ
osoby
prawnej
z
samym
sobą
uznać
należy
za bezwzględnie nieważne, bowiem z uwagi na treść przepisów normujących
działanie osób prawnych, wyłączona jest możliwość potwierdzenia skuteczności
takiej czynności prawnej przez osobę prawną. W ocenie Sądu I instancji
rozważania te można odnieść także do czynności opisanych w zdaniu drugim art.
108 k.c., a więc do czynności, w których ta sama osoba fizyczna występuje
w imieniu obu osób prawnych będących stronami umowy. Czynność taka byłaby
ważna, gdyby ze względu na jej treść została wyłączona możliwość naruszenia
interesów obu osób prawnych reprezentowanych przez jednego przedstawiciela.
Oceny, czy ze względu na treść czynności prawnej jest wyłączona możliwość

7
naruszenia interesów osoby prawnej, należy dokonywać na podstawie treści
złożonych oświadczeń woli wyłącznie według kryteriów obiektywnych. Nie będzie
więc wystarczające ustalenie, iż w danym przypadku nie zachodziła kolizja
interesów obu mocodawców. Niezbędne jest wykazanie, iż w okolicznościach
konkretnej sprawy wspomniana kolizja interesów w ogóle nie mogła powstać
(podobnie SN w powołanym wyżej orzeczeniu). W sposób oczywisty umowa najmu
z dnia 28 sierpnia 2001 r. nie spełnia tego kryterium, bowiem z istoty swej tego
rodzaju czynność prawna nie wyklucza możliwości kolizji interesów wynajmującego
i najemcy. Nie podważa tej oceny fakt, iż w chwili podpisania umowy najemca był
podmiotem całkowicie zależnym od wynajmującego. Z formy prawnej, w jakiej
działa pozwany wynika jej zmienna struktura własnościowa, o czym świadczą
bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu spółek handlowych regulujące
zbywanie czy dziedziczenie udziałów, a do zmian w kręgu wspólników pozwanej
Spółki doszło już w trzy dni po zawarciu umowy najmu. W konkluzji Sąd Okręgowy
uznał, że umowa stron jest nieważna również z tego powodu, iż do jej zawarcia
doszło z naruszeniem zakazu wyrażonego w art. 108 k.c. Skoro umowa najmu jest
nieważna, pozwany włada lokalem bez tytułu prawnego, co czyni żądanie powódki
zasadnym.
Powyższy wyrok został zaskarżony apelacją pozwanej, która zarzuciła
naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 6 k.c., art.
108 k.c., art. 173 k.s.h. oraz § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż
środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia
od przetargu (Dz.U. Nr 97, poz. 443 z późn. zm.), obrazę przepisów postępowania,
tj. art. 233 k.p.c. art. 264 k.p.c., art. 47912 § 1 k.p.c., art. 299 k.p.c. oraz art. 321 § 1
k.p.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych będących podstawą orzekania przez
przyjęcie, że osoby odpowiedzialne w CF „C.” za zawarcie umowy z pozwaną
Spółką nie wiedziały, jakie są przesłanki odstąpienia od przetargu, oraz że nie
sprawdzono zainteresowania rzeczonym lokalem, a także, iż nie ustalono,
że stawka czynszu proponowana przez pozwaną jest najlepszą możliwą do
uzyskania przez powódkę. W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę wyroku

8
i oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 29 listopada 2004 r. oddalił apelację oraz
zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny podkreślił, że
wprawdzie zasadny jest zarzut obrazy art. 233 k.p.c. przez dowolną ocenę zeznań
świadka G. Ż. (w pozostałym zakresie zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. został
cofnięty), jednak uchybienie to pozostaje bez wpływu na ocenę zaskarżonego
wyroku. Ubocznie należy podnieść, że Sąd Okręgowy przeprowadzając dowód z
zeznań G. Ż., prokurenta obecnego na rozprawach, na których byli słuchani
świadkowie, nie dopuścił się zarzucanej obrazy art. 264 k.p.c. Jego zeznania
podlegały ocenie według reguł wynikających z przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Tym
regułom Sąd I instancji uchybił. Uznanie za wiarygodne twierdzeń świadka, że nie
wiedział, iż w przypadku spornego lokalu było konieczne przeprowadzenie
przetargu na wynajem, pozostaje w jaskrawej sprzeczności z zasadami logiki i
doświadczenia życiowego. Świadek zajmował w PP „C.” kierownicze stanowisko i
zajmował się m. in. przetargami. Nie sposób było zatem przyjąć, że nie wiedział, iż
taki przetarg był konieczny do wynajęcia spornego lokalu. Skarżący słusznie
zarzucił obrazę art. 299 k.p.c. Uchybienie to zostało naprawione w postępowaniu
przed Sądem Apelacyjnym, który przeprowadził dowód z przesłuchania A. R. jako
strony. Chybiony jest natomiast zarzut naruszenia art. 47912 § 1 k.p.c. oraz art. 321
§ 1 k.p.c. W sprawie nie doszło do naruszenia art. 47912 § 1 k.p.c. Powód
konsekwentnie twierdził, że umowa najmu jest nieważna jako zawarta bez
uprzedniego wyczerpania postępowania przetargowego. Podniesiona przez
skarżącego w ramach rozwinięcia tego zarzutu kwestia podpisania wezwania do
opuszczenia lokalu przez osobę nieuprawnioną do reprezentacji, nie ma znaczenia
dla rozstrzygnięcia sprawy. Ostateczne wezwanie do opróżnienia lokalu stanowi
bowiem pozew. Sąd Okręgowy badając ważność umowy najmu na gruncie art. 173
§ 1 k.s.h. oraz art. 108 k.c. nie dopuścił się obrazy art. 321 § 1 k.p.c.
Ocena ważności złożonej przez powódkę umowy najmu podlegała bowiem
badaniu w ramach oceny okoliczności faktycznych przedstawionych przez powódkę
na uzasadnienie żądania pozwu. Brak podniesionego przez powódkę zarzutu

9
naruszenia art. 173 § 1 k.s.h. i art. 108 k.c. nie zwalniał zatem Sądu z obowiązku
oceny ważności umowy.
Reasumując rozważania nad podniesionymi w apelacji zarzutami naruszenia
przepisów postępowania, Sąd Apelacyjny stwierdził, że dokonana przezeń
odmienna ocena zeznań świadka G. Ż. oraz przyjęcie za podstawę ustaleń także
zeznań A. R. jako strony, nie uzasadnia odmiennej, niż dokonana przez Sąd
Okręgowy, oceny żądania pozwu. W ocenie Sądu Apelacyjnego zebrane w sprawie
dowody czynią uprawnionym ustalenie, że osoby odpowiedzialne w CF „C.” za
zawarcie umowy z pozwaną Spółką wiedziały, jakie są przesłanki odstąpienia od
przetargu, a co więcej wiedziały, że przetarg jest konieczny i działając z góry
powziętym zamiarem przekazania lokalu Spółce „M. i F.” świadomie i celowo nie
przeprowadziły przetargu. Do takich wniosków prowadzi nie tylko analiza zeznań A.
R., ale także zeznań głównej księgowej - świadka D. K., która: „postanowiliśmy
wydzierżawić lokal naszej spółce <<M. i F.>>, aby nie przekazywać lokalu w obce
ręce”. W tym stanie rzeczy jest oczywiste, że doszło do naruszenia wskazanych
przez
powódkę
przepisów
obligujących
przedsiębiorstwo
państwowe
do
przeprowadzenia przetargu. Sąd Okręgowy słusznie stwierdził, że o odstąpieniu od
przetargu w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu można mówić
wówczas, gdy ma miejsce świadoma analiza przesłanek odstąpienia od tej formy
sprzedaży. W sprawie jest oczywiste, że zawarcie spornej umowy nie było
poprzedzone taką analizą. Jej brak nie wynikał jednak z niedostatków wiedzy osób
zarządzających CF „C.”, lecz był spowodowany z góry podjętym zamiarem
wynajęcia lokalu określonemu podmiotowi, tj. spółce „M. i F”.
Należy zatem stwierdzić, że wyrażony przez Sąd Okręgowy pogląd,
iż zawarta umowa jest nieważna, mimo częściowo błędnego uzasadnienia,
zasługuje na aprobatę. Niezasadny jest zarzut obrazy art. 173 § 1 k.s.h. i art. 108
k.c. Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację Sądu I instancji, która
przemawia za uznaniem zawartej umowy za nieważną także z uwagi
na niedochowanie formy wynikającej z art. 173 § 1 k.s.h. oraz naruszenie przepisu
art. 108 k.c. Odnośnie do podniesionego przez skarżącego zarzutu naruszenia art.
173 § 1 k.s.h przede wszystkim należy podkreślić, iż podstawę do jego oceny może

10
stanowić przepis art. 173 § 1 k.s.h. w brzmieniu obowiązującym w chwili zawarcia
umowy. Nadto trzeba wskazać, że w sytuacji, gdy do przetargu nie doszło,
rozważania skarżącego w kwestii formy czynności prawnej przewidzianej na
wypadek przeprowadzenia przetargu są bezprzedmiotowe. W przypadku spornej
umowy nie dochowano wymaganej przez przepis art. 173 § 1 k.s.h. formy, co rodzi
skutek w postaci nieważności. Zarzucając obrazę art. 108 k.c. skarżący zdaje się
nie dostrzegać tego, że umocowanie G. Ż. i D. K. do zawarcia umowy w imieniu CF
„C.” wynikało z pełnomocnictwa udzielonego przez A. R., co oznacza, że obie
przystępujące do umowy osoby prawne były reprezentowane przez tę samą osobę
fizyczną. W świetle powyższych rozważań nie budzi wątpliwości, że umowa najmu
rzeczonego lokalu użytkowego jest nieważna, co zrodziło po stronie powódki
uprawnienie z art. 222 § 1 k.c. do wystąpienia z powództwem windykacyjnym.
W kasacji pozwana zarzuciła wyrokowi Sądu Apelacyjnego naruszenie
prawa materialnego, mianowicie art. 222 § 1 w zw. z art. 6 k.c., § 28
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad
organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa
państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu, art. 173 § 1 w zw. z art. 1 § 2
k.s.h. w zw. z art. 3 k.c. oraz w zw. z art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r.
o zmianie ustawy - Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw w zw.
z art. L p.w.k.c., art. 108 k.c., a nadto, z ostrożności procesowej, art. 5 k.c.
Pozwana zarzuciła ponadto naruszenie przepisów postępowania, które miało
istotny wpływ na wynik sprawy, mianowicie art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.,
art. 264 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 321
§ 1 w zw. z art. 47912 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz art. 385 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kasacja nie zasługuje na uwzględnienie, mimo że niektóre podniesione
w niej zarzuty są trafne.
Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. pozwany w procesie windykacyjnym może bronić
się przeciwstawiając skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania

11
rzeczą. Osoba, która faktycznie włada rzeczą (w stanie faktycznym sprawy:
posiadacz zależny), może zatem w szczególności wykazać (jak w stanie
faktycznym sprawy) tytuł prawny do władania rzeczą wynikający ze stosunku
najmu. Aby jednak wspomniany zarzut mógł być skuteczny, ów tytuł prawny musi
wynikać z ważnie zawartej umowy najmu, dlatego nie można podzielić twierdzenia
skarżącego, jakoby z art. 6 k.c. wynikało, że ciężar dowodu w zakresie nieważności
umowy najmu obciążał powoda. Przeciwnie, to pozwany musi wykazać, że skoro
umowa najmu jest ważna, przysługuje mu skuteczny wobec właściciela tytuł prawny
do władania rzeczą. Należy zresztą podkreślić, że zgodnie z powszechnie
przyjętym w orzecznictwie i piśmiennictwie poglądem sąd z urzędu uwzględnia
bezwzględną nieważność czynności prawnej. W kwestii zaś podniesionego
w kasacji zarzutu naruszenia art. 321 § 1 w zw. z art. 47912 w zw. z art. 391 § 1
k.p.c. należy podkreślić, że - jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
uchwały z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 26/05 (dotychczas niepubl.) – dotyczący
postępowania odrębnego w sprawach gospodarczych art. 47912 § 1 k.p.c. ma na
względzie zarzuty co do okoliczności, których sąd nie bierze pod uwagę z urzędu,
a dla których żaden inny przepis nie określa terminu końcowego ich podniesienia.
Innymi słowy przepis art. 47912 § 1 k.p.c. nie dotyczy sytuacji, w której zarzut miałby
odnosić się do okoliczności, którą sąd i tak bierze pod uwagę z urzędu. Sytuacja
taka ma miejsce w odniesieniu do nieważności czynności prawnej, której cechą jest
między innymi to, że sąd bierze ją pod uwagę z urzędu w każdym stanie sprawy.
Według art. 46 ust. 3 w zw. z art. 46a ust. 3 ustawy o przedsiębiorstwach
państwowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 112, poz. 981 ze zm.) jest zasadą,
że odpłatne oddanie mienia przedsiębiorstwa państwowego do używania innym
podmiotom na podstawie umowy prawa cywilnego następuje w drodze publicznego
przetargu, a dokonanie czynności prawnej z naruszeniem tego przepisu jest
nieważne (art. 46b ustawy). W drodze wyjątku od tej zasady, zgodnie z § 28 pkt 1
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad
organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa
państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz.U. Nr 97, poz. 443 ze
zm.), sprzedawca może sprzedać środki trwałe bez przeprowadzenia przetargu
w wypadku, gdy środki te mają cenę rynkową i jest oczywiste, że w drodze

12
przetargu nie otrzyma się ceny wyższej. Okoliczność ta jednak musi być
udowodniona przez sprzedawcę, co w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie
miało miejsca. W stanie faktycznym sprawy nie budzi wątpliwości okoliczność, że
stawka czynszu najmu została ustalona na poziomie wyższym niż w innych
lokalach użytkowych wynajmowanych przez Urząd Miasta Ł. w tej strefie miasta.
Nie oznacza to jednak samo przez się, że owa stawka była wyższa od rynkowych
stawek czynszu i że w konsekwencji w drodze przetargu nie otrzyma się wyższej
stawki czynszu. W każdym zaś wypadku nie została spełniona przesłanka
„oczywistości” zgodnie z § 28 pkt 1 rozporządzenia. Ocena w tym zakresie ma
znaczenie czysto obiektywne. Zgodzić się w związku z tym wypada ze skarżącym,
że w rozważanej sytuacji nie były istotne okoliczności, które świadczyłyby o
„świadomości” czy „zamiarze” sprzedawcy co do nieprzeprowadzania przetargu.
Zasługuje w związku z tym na uwzględnienie podniesiony w kasacji zarzut
naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w kwestii oceny dowodu z
przesłuchania A. R. za stronę pozwaną. Nie przekreśla to jednak dokonanej przez
Sąd Apelacyjny oceny w zakresie nieważności umowy najmu zawartej bez
przeprowadzenia przetargu.
Zgodnie z art. 173 § 1 k.s.h. w pierwotnym brzmieniu w przypadku, gdy
wszystkie udziały spółki przysługiwały jedynemu wspólnikowi albo jedynemu
wspólnikowi i spółce, oświadczenie woli takiego wspólnika składane spółce
wymagało zachowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym,
chyba że ustawa stanowiła inaczej. Według tego przepisu w brzmieniu nadanym
przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks
spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 229, poz. 2276)
wymagane jest w takiej sytuacji zachowanie formy pisemnej pod rygorem
nieważności, chyba że ustawa stanowi inaczej. W żadnym jednak wypadku, wbrew
odmiennemu twierdzeniu skarżącego, nie można przyjąć, że wspomniana
nowelizacja odnosi się - zgodnie z art. L p.w.k.c. i art. 3 k.c. - również do oceny
ważności czynności prawnej, dokonanej przed wejściem w życie ustawy. Artykuł
L p.w.k.c. dotyczy już istniejących zobowiązań m. in. z umowy najmu i nakazuje do
nich stosować nową ustawę (tj. kodeks cywilny). Tymczasem nie sposób przyjąć,
jakoby w stanie faktycznym niniejszej sprawy z nieważnej umowy najmu mogło

13
wynikać jakiekolwiek zobowiązanie, istniejące w rozumieniu tego przepisu, który
bynajmniej nie upoważnia do dokonywania oceny ważności umowy zgodnie z nową
ustawą.
Zgodnie
zaś
z
przeważającym
poglądem
wypowiadanym
we
współczesnym piśmiennictwie, odstępstwo od wyrażonej w art. 3 k.c. zasady lex
retro non agit musi wynikać z wyraźnego brzmienia ustawy, a nie z jej celu.
Również Trybunał Konstytucyjny podkreśla w swoim orzecznictwie, że takie
odstępstwo zawsze powinno wynikać z samej treści ustawy (wyrok TK z 28 maja
1986 r., U 1/86, OTK 1986, poz. 2, s. 47; wyrok TK z 8 listopada 1989 r., K. 7/89,
OTK 1989, poz. 8, s. 120). Wypowiedzi te należy zdecydowanie podzielić.
Kryterium celu ustawy jest na tyle nieostre i niejasne, że w istocie pozwala sądom
na dokonywanie arbitralnych ocen prowadzących do naruszenia pewności prawa,
co jest nie do pogodzenia z wypowiedzianą w art. 2 Konstytucji RP zasadą
demokratycznego państwa prawnego. Rzecz jednak w tym, że art. 3 k.c. w części
dotyczącej celu ustawy od początku jego obowiązywania był przepisem martwym.
W orzecznictwie sądowym w ogóle bowiem nie występowały przypadki stosowania
ustawy wstecz z powołaniem się na jej cel. Dlatego trzeba przyjąć, że art. 3 k.c.
w zakresie, w jakim odwołuje się do celu ustawy, utracił moc obowiązującą ze
względu na desuetudo. Z natury rzeczy znaczne trudności może sprawiać
precyzyjne ustalenie chwili, w której doszło do owej utraty mocy obowiązującej.
Najpóźniej jednak nastąpiło to z dniem wejścia w życie obecnie obowiązującej
Konstytucji
RP.
W
konkluzji
niniejszych
rozważań
należy
podkreślić,
że w demokratycznym państwie prawnym nie można wywodzić mocy wstecznej
ustawy z jej celu. W konsekwencji nie zasługują na uwzględnienie postawione
w kasacji zarzuty naruszenia wymienionych w niej przepisów prawa materialnego
oraz art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
Powołany w kasacji art. 108 k.c., zamieszczony wśród przepisów
o pełnomocnictwie, dotyczy zakazu dokonania przez pełnomocnika czynności
prawnej „z samym sobą”. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przepis ten trafnie
jest odnoszony analogicznie do sytuacji, w której osoba dokonująca czynności
prawnej reprezentuje osobę prawną. Według uchwały składu 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 30 maja 1990 r., III CZP 8/90 (OSNC 1990, nr 10 - 11,
poz. 124), nie jest ważna umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

14
i umowa spółki akcyjnej zawarta przez przedsiębiorstwo państwowe i osobę
fizyczną, jeżeli osoba ta występuje jednocześnie w imieniu własnym i jako dyrektor
przedsiębiorstwa państwowego. Nie jest też ważna umowa spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością i umowa spółki akcyjnej zawarta przez osobę występującą
jednocześnie w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik przedsiębiorstwa
państwowego, jeżeli osoba ta piastuje w tym przedsiębiorstwie stanowisko
zastępcy dyrektora, głównego księgowego lub stanowisko równorzędne albo jest
członkiem rady pracowniczej tegoż przedsiębiorstwa. W wyroku z dnia 9 marca
1993 r., I CR 3/93 (OSNC 1993, nr 9, poz. 165) Sąd Najwyższy z kolei podkreślił,
że zakaz dokonywania przez pełnomocnika czynności prawnej „z samym sobą”,
wynikający z art. 108 k.c., odnosi się również do sytuacji, gdy ta sama osoba
fizyczna jest stroną czynności prawnej, działając z jednej strony jako organ
będącego osobą prawną pełnomocnika mocodawcy, a z drugiej strony we własnym
imieniu i na własną rzecz. Należy zgodzić się ze skarżącym, że rozszerzona
wykładnia art. 108 k.c., wynikająca z wymienionych orzeczeń Sądu Najwyższego,
nie może być odniesiona do sytuacji, w której umowa najmu została zawarta
między dwiema osobami prawnymi, z których pierwsza była reprezentowana przez
osobę fizyczną, działającą jako zarząd, a druga przez pełnomocników, których
uprawnienia wynikały z umocowania udzielonego przez wspomnianą osobę
fizyczną działającą jako podmiot zarządzający na podstawie umowy o zarządzanie
przedsiębiorstwem państwowym. Przewidziany w art. 108 k.c. zakaz dokonywania
przez pełnomocnika czynności prawnych „z samym sobą” wymaga istnienia
tożsamości osoby występującej po obu stronach czynności, co w niniejszej sprawie
nie miało miejsca. W konsekwencji uwzględnienia zarzutu naruszenia prawa
materialnego w rozważanym zakresie bezprzedmiotowa stała się ocena
podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia przepisów postępowania, mianowicie
art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 5 k.c. podniesiony
w kasacji „z ostrożności procesowej”. O ile bowiem przepis ten wyjątkowo może
stanowić podstawę oddalenia powództwa w sprawie o eksmisję z lokalu
mieszkalnego, o tyle w zasadzie nie znajduje on zastosowania w sprawach
o eksmisję z lokalu o innym przeznaczeniu; zob. odpowiednio wyrok SN

15
z 8 listopada 1985 r., III CRN 343/85 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 161), dotyczący
eksmisji z garażu spółdzielczego; zob. też wyrok SN z 3 października 2000 r.,
I CKN 287/00 (OSNC 2001, nr 3, poz. 43), dotyczący prowadzenia działalności
społecznie użytecznej przez posiadacza nieruchomości.
Co do podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art.
391 § 1 k.p.c. (o takim zarzucie zob. też wyżej), a także zarzutu naruszenia art. 264
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., odnośnie dowodu
z zeznań świadka G. Ż., należy podkreślić, że zgodnie z uchwałą Sądu
Najwyższego z dnia 27 października 2005 r., III CZP 55/05 (dotychczas niepubl.),
strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przez sąd pierwszej
instancji przepisom postępowania, polegającego na wydaniu postanowienia, które
może być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności, jeżeli nie zwróciła
uwagi sądu na to uchybienie w toku posiedzenia, a w razie nieobecności - na
najbliższym posiedzeniu, chyba że niezgłoszenie zastrzeżenia nastąpiło bez jej
winy (art. 162 k.p.c.). Należy w związku z tym konsekwentnie przyjąć, że strona nie
mogła podnieść takiego zarzutu również w kasacji.
W kwestii podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia art. 385 k.p.c. należy
podkreślić, że zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego
wymieniony przepis nie może być powoływany jako samodzielna podstawa
kasacyjna. W kasacji należy mianowicie wskazać również na inne przepisy
postępowania, których naruszenie miało istotny wpływ na bezzasadne oddalenie
apelacji (zob. wyrok z 11 lutego 1998 r., III CKN 364/98, Prokuratura i Prawo 1998,
nr 10, poz. 32; postanowienie z 2 grudnia 1997 r., I PKN 403/97, OSNAP 1998 r., nr
20, poz. 602; postanowienie z 12 kwietnia 2000 r., IV CKN 27/00, niepubl.;
wyrok z 7 lipca 2000 r., I PKN 711/95, OSNAP 2002, nr 1, poz. 13; postanowienie
z 3 października
2000
r.,
I
CKN
877/00,
niepubl.;
postanowienie
z 12 marca 2002 r., IV CKN 1697/00, niepubl.; postanowienie z 8 maja 2002 r.,
III CKN 917/00, niepubl.).
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji
na podstawie art. 39312 k.p.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r.
o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju

16
sądów powszechnych (Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98). zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego