II CA 257/13

Sygn. akt II Ca 257/13 POSTANOWIENIE Dnia 28 czerwca 2013 r. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący SSA w SO Arkadiusz Lisiecki Sędziowie SSA w SO Stanisław Łęgosz (spr.) SSO Jarosław Gołębiowski po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Gminy O. z udziałem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w O. o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej (...) i wpis prawa własności na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Opocznie z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt (...) postanawia : oddalić apelację. Sygn. akt. II Ca 257/13 UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia 13 lutego 2013 roku, w sprawie (...) , Sąd Rejonowy w Opocznie, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na orzeczenie referendarza, oddalił wniosek Gminy O. o odłączenie z księgi wieczystej (...) działki nr (...) do nowej księgi i wpis własności na rzecz Gminy O. . Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia: Umową darowizny z dnia 24.05.2012 dokumentowaną aktem notarialnym Rep 1763/2012 sporządzonym w Kancelarii Notarialnej R. W. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w O. darował Gminie O. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości położonej w O. obr.13 o pow.0,0620 ha, oznaczonej w ewidencji numerem (...) Przy dokonaniu tej czynności przedstawiciele Zarządu Wspólnoty powołali się m. in. na sporządzony w formie aktu notarialnego protokół z zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej obejmujący uchwałę nr 1 wyrażającą zgodę na podział oraz nieodpłatnie zbycie użytkowania wieczystego części działki nr (...) na której posadowiony jest blok przy ul. (...) stanowiącej na gruncie drogę od strony wschodniej budynku i chodnik od strony południowej oraz uchwałę nr 2, którą celem wykonania uchwały nr 1 upoważniono Zarząd Wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz składania wszelkich oświadczeń w sprawach jakie będą związane w wykonaniem tego pełnomocnictwa. Z protokołu zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej sporządzonego w formie aktu notarialnego Rep (...) nie wynika w trybie jakich przepisów podjęte zostały uchwały nr 1 i 2. Jednakże ich analiza wskazuje, że podjęte zostały w trybie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24.06 1994 roku o własności lokali , jako otwierające drogę zarządowi wspólnoty do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwała nr 1 jest uchwałą większościową, albowiem w zebraniu uczestniczyło 34 właścicieli lokali reprezentujących 71,99% udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała nr 2 zaprotokołowana w akcie notarialnym (...) , również większościowa, zawiera upoważnienie zarządu do podpisania aktu notarialnego w imieniu właścicieli lokali celem wykonania uchwały nr 1 oraz składania oświadczeń w sprawach, jakie związane będą z wykonaniem tego pełnomocnictwa. W myśl art.21 ust 3 ustawy o własności lokali zarząd na podstawie pełnomocnictwa o jakim mowa w art. 22 ust.2 składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach o których mowa w art. 22 ust.5,5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Przepis ten, zdaniem sądu, wyklucza możliwości udzielenia uchwałą „większościową", ze skutkiem dla wszystkich właścicieli pełnomocnictwa do składania oświadczeń w sprawach innych niż wymienione w art.22 ust 3 pkt 5, 5a i 6. ustawy o własności lokali . Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 5 lutego 2010 w sprawie III CZP 127/09, której teza dotyczy obciążenia służebnością, niemniej argumenty przytoczone w uzasadnieniu świadczą, iż zasady te muszą mieć zastosowanie do czynności przenoszących własność czy użytkowanie wieczyste. Wydzielenie działki niezabudowanej, która nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Do tak powstałej współwłasności stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych, a do zarządu nią nie stosuje się przepisów ustawowych o własności lokali. Oznacza to, iż czynności mające na celu zniesienia współwłasności takiej działki lub jej zbycia mogą dokonać jedynie wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy) osobiście lub przez pełnomocników ustanowionych zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego . W świetle powyższego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego działki (...) , w konsekwencji tego wniosek o jej odłączenie i ujawnienie własności Gminy O. Sąd oddalił stosownie do art. 626 9 k.p.c. Od powyższego postanowienia apelację złożył wnioskodawca. Z treści apelacji wynika zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisu art. 21 ust. 3 i 22 ustawy o własności lokali przez jego błędną interpretację i w efekcie błędne uznanie, że Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego działki (...) . Występując z tym zarzutem skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja nie jest uzasadniona. Księga wieczysta (...) obejmuje nieruchomość o powierzchni 0,3884 ha, składającej się z dwóch ewidencyjnych działek: nr (...) . Pierwsza z nich jako sposób korzystania ma oznaczenie Bi - inne tereny budowlane, druga DR – drogi. Znajduje się na niej budynek wielomieszkaniowy zawierający (...) lokali stanowiących odrębną własność. Nieruchomość jest własnością Gminy O. i znajduje się we współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych nieruchomości lokalowych. Stanowiąca podstawę przedmiotowego wniosku umowa notarialna z dnia 24 maja 2012 roku, dotycząca darowizny na rzecz Gminy O. prawa wieczystego użytkowania obejmującego działkę (...) , została zawarta przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, działający w imieniu właścicieli lokali na podstawie Uchwały nr 2 podjętej przez zebranie wspólnoty mieszkaniowej w dniu 3 marca 2011 roku upoważniającej „zarząd wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz do składania wszelkich oświadczeń w sprawie jakie będą związane z wykonaniem pełnomocnictwa”. W głosowaniu nad tą uchwałą wzięło udział tylko 34 właścicieli lokali, reprezentujących jedynie 71,99% udziałów w nieruchomości. Wszyscy głosowali za przyjęciem uchwały. Takie samo uczestnictwo oraz takie same wyniki były w przypadku głosowania wcześniejszej uchwały nr 1 o wyrażeniu zgody na nieodpłatne przeniesienie wieczystego użytkowania. Przeniesienie własności nieruchomości czy też prawa wieczystego użytkowania w przypadku, gdy przysługuje wielu osobom, niewątpliwie należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd. Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności do dokonywania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli ( art. 199 zd 1 k.c. ). Natomiast z przepisów art. 22 i 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm.), mającej zastosowanie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , nie da się wyinterpretować, że wspólnota mieszkaniowa może w trybie tych przepisów udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości. Takie stanowisko sądu pierwszej instancji zostało zaczerpnięte z powołanej w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 roku III CZP 127/09. Sąd Okręgowy również podziela to stanowisko. Wywód prawny jaki przeprowadził sąd pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie jest prawidłowy, zaś interpretacja przepisów art. 21 ust. 3 i 22 ustawy jest właściwa. Wobec powyższego nie sposób podzielić odmiennej interpretacji tych przepisów, zaprezentowanej przez skarżącego. Dlatego też apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu – art. 385 k.p.c. StŁ/AOw Na oryginale właściwe podpisy