II CA 257/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wniosku Gminy O. o odłączenie działki nr (...) od księgi wieczystej (...) i wpisanie prawa własności na jej rzecz, na podstawie umowy darowizny zawartej z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w O. Sąd Rejonowy w Opocznie oddalił ten wniosek, uznając, że Zarząd Wspólnoty nie miał skutecznego umocowania do dokonania takiej darowizny. Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na uchwałach Wspólnoty, które powoływały się na art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, jednakże uznał, że przepis ten nie pozwala na udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zbycia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej w sposób wiążący dla wszystkich właścicieli lokali. Sąd pierwszej instancji odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r. (III CZP 127/09), zgodnie z którą czynności przenoszące własność lub użytkowanie wieczyste wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, rozpoznając apelację Gminy O., podzielił w całości stanowisko i argumentację sądu pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że przeniesienie prawa wieczystego użytkowania części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Stwierdził również, że przepisy ustawy o własności lokali (art. 21 ust. 3 i art. 22) nie pozwalają wspólnocie mieszkaniowej na udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w sposób wiążący dla wszystkich właścicieli lokali. W konsekwencji, apelacja Gminy O. została oddalona jako bezzasadna.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów ustawy o własności lokali w kontekście czynności przekraczających zwykły zarząd, w szczególności zbycia części nieruchomości wspólnej.
Dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest część nieruchomości wspólnej, a nie cała nieruchomość, na której posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy.
Zagadnienia prawne (1)
Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, działając na podstawie uchwały większościowej właścicieli lokali, może skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie może skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej na podstawie uchwały większościowej, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zbycie prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Przepisy ustawy o własności lokali (art. 21 ust. 3 i art. 22) nie pozwalają wspólnocie na udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w sposób wiążący dla wszystkich właścicieli lokali.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina O. | instytucja | wnioskodawca |
| Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w O. | instytucja | uczestnik |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 199 § zd. 1
Kodeks cywilny
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Pomocnicze
u.w.l. art. 22 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Przepis ten nie pozwala na udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do składania oświadczeń w sprawach innych niż wymienione w art.22 ust 3 pkt 5, 5a i 6. ustawy o własności lokali.
u.w.l. art. 21 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach o których mowa w art.22 ust.5,5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
k.p.c. art. 626 § 9
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 385
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zbycie prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. • Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). • Przepisy ustawy o własności lokali nie pozwalają na udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zbycia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej w sposób wiążący dla wszystkich właścicieli lokali.
Odrzucone argumenty
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej miał prawo dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej na podstawie uchwały większościowej właścicieli lokali, powołując się na art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Godne uwagi sformułowania
Przepis ten, zdaniem sądu, wyklucza możliwości udzielenia uchwałą „większościową", ze skutkiem dla wszystkich właścicieli pełnomocnictwa do składania oświadczeń w sprawach innych niż wymienione w art.22 ust 3 pkt 5, 5a i 6. ustawy o własności lokali. • Wydzielenie działki niezabudowanej, która nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. • Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności do dokonywania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli ( art. 199 zd 1 k.c. ). • Na gruncie przepisów art. 22 i 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (...) , mającej zastosowanie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , nie da się wyinterpretować, że wspólnota mieszkaniowa może w trybie tych przepisów udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.
Skład orzekający
Arkadiusz Lisiecki
przewodniczący
Stanisław Łęgosz
sprawozdawca
Jarosław Gołębiowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali w kontekście czynności przekraczających zwykły zarząd, w szczególności zbycia części nieruchomości wspólnej."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest część nieruchomości wspólnej, a nie cała nieruchomość, na której posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia zarządzania nieruchomościami wspólnymi i ograniczeń w dysponowaniu częścią nieruchomości przez wspólnotę, co jest istotne dla zarządców i właścicieli lokali.
“Czy zarządca wspólnoty może podarować część gruntu bez zgody wszystkich mieszkańców?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.