II Ca 227/14

Sygn. akt II Ca 227/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Anatol Gul Sędziowie: SO Alicja Chrzan SO Jerzy Dydo Protokolant: Agnieszka Ingram po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2014 r. w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa (...) przeciwko S. B. o wydanie nieruchomości na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. akt I C 958/13 oddala apelację. Sygn. akt II Ca 227/14 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem nakazano pozwanemu wydanie stronie powodowej bliżej opisanej nieruchomości oraz orzeczono o kosztach procesu, opierając rozstrzygnięcie o następujące ustalenia i oceny: - w dniu 23 maja 1997 r. strona powodowa zawarła z pozwanym umowę dzierżawy terenu stanowiącego jej własność, położonego w L. , obręb S. , stanowiący część działki oznaczonej geodezyjnym numerem (...) ) o powierzchni 2.898 m 2 , z czego 178 m 2 zabudowane jest obiektami o przeznaczeniu wczasowo – rekreacyjnym (budynek świetlicy oraz 6 domków campingowych), na okres pięciu lat; pozwany zobowiązał się wykorzystać powyższy teren na cele prowadzenia działalności usługowej (wczasowo – rekreacyjnej) oraz do uiszczania miesięcznej opłaty czynszu dzierżawnego wraz z podatkiem VAT; - wyrokiem z dnia 2 października 2000 r. w sprawie o sygn. akt VI GC 672/00 Sąd Okręgowy w Świdnicy nakazał pozwanemu, aby opuścił, opróżnił i wydał stronie powodowej (...) część działki oznaczonej geodezyjnym numerem (...) obręb S. o powierzchni 2.898 m 2 wraz z obiektami wczasowo – rekreacyjnymi, tj. świetlicą i sześcioma domkami campingowymi, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, przy czym wyrok ten nie został wyegzekwowany przez stronę powodową; - Sąd Rejonowy w Kłodzku w sprawie z powództwa pozwanego przeciwko stronie powodowej wyrokiem z dnia 8 czerwca 2010 r. w sprawie o sygn. akt I C 415/09 ustalił, że między stronami istnieje stosunek dzierżawy nieruchomości gruntowej położonej w L. , stanowiącej część działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o pow. 2.898 m 2 ; - pismem z dnia 4 kwietnia 2011 r. strona powodowa wypowiedziała pozwanemu umowę dzierżawy z dnia 23 maja 1997 r., przy zachowaniu 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia, wskazując, że protokolarne przejęcie przedmiotu dzierżawy nastąpi niezwłocznie po rozwiązaniu umowy, tym samym wzywając pozwanego do przygotowania przedmiotu dzierżawy do wydania przez uporządkowanie terenu, a doręczenie pisma nastapiło w dniu 15 kwietnia 2011 r.; - mimo wypowiedzenia umowy dzierżawy i upływu okresu wypowiedzenia, w dniu 4 stycznia 2012 r. nie doszło do protokolarnego przejęcia powyższej nieruchomości, stanowiącej grunt o powierzchni 2.898 m 2 , wykorzystywanego przez pozwanego na działalność usługową wczasowo – rekreacyjną, przy czym pozwany do dnia 11 stycznia 2012 r. miał sprecyzować swoje oczekiwania co do zabezpieczenia mieszkania i odszkodowania za wybudowane obiekty; - pozwany w piśmie z dnia 9 stycznia 2012 r. ustosunkował się do protokolarnego przejęcia nieruchomości żądając przydzielenia J. B. oraz małoletnim dzieciom M. B. i H. B. lokalu mieszkalnego na terenie miasta L. , o powierzchni i standardzie nie gorszym niż lokal mieszkalny, z którego wszyscy powyżsi zostali wymeldowani decyzją Burmistrza L. z dnia 29 września 2004 r., a ponadto odszkodowania i zwrotu poniesionych kosztów utrzymania dzierżawionego terenu, między innymi remontu części mieszkalnej oraz obiektów do działalności gospodarczej; wskazał również koszty i nakłady, jakie poniósł w związku z dzierżawioną nieruchomością, stanowiące łącznie kwotę 311 500 zł, domagając się także skompensowania istniejących zaległości wobec gminy z powyższą kwotą i przeliczenia czynszu dzierżawnego z uwagi, iż jest rażąco zawyżony i nie odpowiada stanowi faktycznemu. ; - pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. strona powodowa zaproponowała pozwanemu zakup w drodze rokowań nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) , obręb S. , która pozwoli pozwanemu na dalsze prowadzenie działalności gospodarczej, jak również dobrowolne opuszczenie nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (...) w L. ; - w związku z wypowiedzeniem umowy dzierżawy, jak również brakiem reakcji pozwanego na propozycję strony powodowej dotyczącej zakupu nieruchomości – działki nr (...) , obręb S. , strona powodowa – pismem z dnia 19 marca 2012 r. wezwała pozwanego do niezwłocznego opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości gruntowej położonej w L. przy ul. (...) , stanowiącej część działki oznaczonej geodezyjnym nr (...) o pow. 2.898 m 2 ; - łączne zadłużenie pozwanego z tytułu dzierżawy powyższej nieruchomości na dzień 30 stycznia 2013 r. stanowi kwota 22 359,20 zł, wraz z odsetkami ustawowymi w kwocie 12 103,90 zł; W ocenie sądu powództwo było zasadne, a podniesione przez pozwanego zarzuty zupełnie chybione. Zarzut braku legitymacji procesowej biernej pozwanego jest zupełnie bezpodstawny, gdy zważyć na treść umowy dzierżawy z dnia 23 maja 1997 r., wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 8 czerwca 2010 r. oraz pismo o wypowiedzeniu umowy z dnia 4 kwietnia 2011 r. Pozwany podniósł, że od 2009 r. nie prowadzi działalności gospodarczej, prowadzi ją pod tą samą firmą (...) J. B. , a grunt znajduje się teraz w jej władaniu. Zaskakujące jest z tego względu wytoczone w 2009 r. przez pozwanego powództwo o ustalenie istnienia stosunku dzierżawy w sprawie zakończonej wyrokiem w dniu 8 czerwca 2010 r. Mając na uwadze argumenty pozwanego, niezrozumiałym jest, dlaczego nie prowadząc działalności i nie będąc w posiadaniu przedmiotu dzierżawy, żądał ustalenia istnienia stosunku dzierżawy, skoro grunt znajdował się od 2009 r. we władaniu J. B. . Pozwany nie przedstawił żadnych ani rzeczowych argumentów, ani dowodów wskazujących, że nie jest posiadaczem przedmiotu dzierżawy. Dodatkowo z wypisu rejestru działalności gospodarczej dotyczącej J. B. nie wynika, że prowadzi ona na dzierżawionej części działki nr (...) działalność rozrywkową i rekreacyjną, a ponadto wypis ten wskazuje, że działalność jest zawieszona. Zwrócić należy uwagę, że nie ma dowodu potwierdzającego przejście przedmiotu dzierżawy z umowy z dnia 23 maja 1997 r. na J. B. w postaci nowej umowy dzierżawy, czy aneksu do umowy z 23 maja 1997 r. Brak jest też jakichkolwiek innych dowodów potwierdzających, by pozwany nie władał już częścią działki nr (...) . Z tego względu uznać należy, że skoro łączył strony stosunek dzierżawy i został wypowiedziany, a pozwany mimo spotkania w dniu 4 stycznia 2012 r. dotyczącego przekazania przedmiotu dzierżawy, nie wydał go, jak również nie oświadczył, by inna osoba pozostawała w jego władaniu. Zauważyć też należy, że w piśmie z dnia 9 stycznia 2012 r. zatytułowanym „Pismo dzierżawcy” pozwany wskazuje na dzierżawiony przez niego teren, a także żąda zwrotu nakładów ze względu na rozwiązanie z nim umowy dzierżawy. Bez znaczenia dla kwestii legitymacji procesowej biernej pozostają okoliczności związane z zameldowaniem osób, wszak meldunek jest stosunkiem administracyjnym, który nie rodzi pod względem cywilnoprawnym żadnych uprawnień do nieruchomości. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z przepisem art.698 k.c. , bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Skoro brak jest dowodu, z którego wynika uprawnienie J. B. do przedmiotu dzierżawy, a ewentualnie znalazł się on w jej władaniu na podstawie porozumień między pozwanym a J. B. , która jest jego konkubiną, co wynika z korespondencji między stronami, a z której przeprowadzono dowód, to fakt ten nie wpływa na obowiązek pozwanego do wydania przedmiotowej części działki nr (...) z zabudowaniami. Mając te okoliczności na względzie Sąd uznał, że pozwany jest we władaniu przedmiotu dzierżawy, był stroną umowy i posiada zatem legitymację procesową bierną, natomiast zarzut jej braku powstał jedynie na potrzeby niniejszego postępowania, a podniesione twierdzenia z nim związane pozostają w sprzeczności z dowodami, z których jednoznacznie wynika, że dzierżawiony grunt wraz z obiektami pozostaje we władaniu pozwanego. Przechodząc do meritum rozstrzyganej sprawy rozważyć należało, czy umowa z dnia 23 maja 1997 r. w wyniku wyroku Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 8 czerwca 2010 r. jest umową zawartą na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony. W ocenie Sądu, na podstawie art.674 k.c. stosowanego odpowiednio na mocy art.694 k.c. , stwierdzić należy, że jest umową zawartą na czas nie oznaczony. W związku z tym do wypowiedzenia tejże umowy znajdzie zastosowanie przepis art. 704 k.c. stanowiący, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Pozwany w sposób nieuprawniony podnosi, iż był dzierżawcą części działki rolnej, gdy tymczasem z samej treści umowy z dnia 23 maja 1997 r. wynika, iż dzierżawiona część działki o powierzchni 178 m 2 zabudowana jest obiektami o przeznaczeniu wczasowo – rekreacyjnym (budynek świetlicy i sześć sztuk domków campingowych). Przepis § 2 umowy wprost też stanowi, iż dzierżawca, czyli pozwany, zobowiązuje się wykorzystać teren dzierżawiony zgodnie z jego przeznaczeniem tj. na cele prowadzenia działalności usługowej (wczasowo – rekreacyjnej). Pozwany upatruje w wypisie z rejestru gruntów podstawę do stwierdzenia, że przedmiotem dzierżawy był grunt rolny. Zgodnie z przepisem art. 46 1 k.c. gruntem rolnym jest nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, co w wypadku wątpliwości można ustalić na podstawie ewidencji gruntów. W tezie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 r. II CSK 9/09 przyjęto, że w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46 1 k.c. , lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne. Strona powodowa nie przedstawiła planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego działki nr (...) , lecz mieć należy na względzie przepis § 2 umowy dzierżawy dotyczący zobowiązania dzierżawcy do wykorzystania terenu dzierżawionego zgodnie z jego przeznaczeniem na cele prowadzenia działalności usługowej. Zwrócić także należy uwagę, że przedmiotem dzierżawy nie była cała działka (...) o powierzchni 47.4781 ha, lecz jej część o powierzchni 2 898 m 2 , a więc 0,2898 ha. Skoro takie przeznaczenie wskazano w umowie dzierżawy, to nie sposób mówić o tym, że przedmiotem umowy była dzierżawa gruntu rolnego. Dlatego zasadnie strona powodowa wypowiedziała stosunek dzierżawy z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, który to termin ten upłynął w dniu 31 października 2011 r. i z tego względu pozwany obowiązany był wydać przedmiot umowy dzierżawy. Na marginesie tylko zaznaczyć wypada, że nawet gdyby przyjąć termin roczny wypowiedzenia dla gruntu rolnego, to upłynąłby on z dniem 23 maja 2012 r., zgodnie z art.704 k.c. , a więc po wniesieniu pozwu, ale jeszcze przed wyznaczeniem pierwszej rozprawy. Zatem powództwo nie mogło być oddalone z uwagi na przedwczesność, ponieważ choćby z uwagi na zarzut pozwanego, roczny termin wypowiedzenia umowy dzierżawy w dacie rozstrzygania sprawy już upłynął. Zarzut braku skuteczności wypowiedzenia podniesiony przez pozwanego jest niezrozumiały, skoro oświadczenie o wypowiedzeniu zostało mu doręczone w dniu 15 kwietnia 2011 r. W apelacji pozwany zarzucił : 1.naruszenie prawa materialnego, a to: - art. 58 § 1 kc w zw. z art. 704 kc przez ich niezastosowanie, gdy oświadczenie strony powodowej o wypowiedzeniu dzierżawy zostało dokonane z naruszeniem ustawowych wymogów odnośnie terminów złożenia oświadczenia woli, a zatem wypowiedzenie - jako sprzeczne z ustawą - było nieważne i nie wywołało skutków prawnych; - art. 705 kc przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że pozwany jest zobowiązany do wydania obiektów o przeznaczeniu gospodarczym i mieszkalnym, które nie stanowiły przedmiotu dzierżawy; 2. naruszenie prawa procesowego, a to: - art. 233 § 1 kpc , przez sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału i błędne przyjęcie, że obiekty o przeznaczeniu mieszkalnym i gospodarczym stanowiły przedmiot dzierżawy, gdy tymczasem zostały one wzniesione przez skarżącego; - art. 316 § 1 kpc przez jego niezastosowanie, skoro w dacie wydania wyroku roszczenie strony powodowej nie było jeszcze wymagalne; - art. 102 kpc przez jego niezastosowanie w przypadku trudnej sytuacji majątkowej pozwanego, która stanowiła wypadek szczególnie uzasadniony w rozumieniu tego przepisu. Wskazujac na powyższe wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy zważył co następuje : Apelacja nie podlega uwzględnieniu, a podniesione w niej zarzuty w najmniejszym stopniu nie podważają trafności zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przyjmując bezsporne w istocie ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji za swoje, Sąd Okręgowy podziela także ocenę prawną tego stanu faktycznego oraz wyciągnięte z tej oceny wnioski, co zwalnia z konieczności ponownego przytaczania szeregu powołanych już wcześniej trafnych argumentów . Tylko dodatkowo należy wskazać na następujące kwestie : -uwagi apelacji odnośnie nieważności dokonanego wypowiedzenia umowy dzierżawy są nieuprawnione; bezspornym było, że w chwili rozwiązania umowy, strony łączyła umowa dzierżawy zawarta na czas nieokreślony, czego skarżący w istocie nie neguje; po nakazaniu pozwanemu wyrokiem z dnia 2 października 2000 r. w sprawie VI GC 672/00 wydania przedmiotu dzierżawy, pozwany nadal korzystał z tego przedmiotu , a zatem zgodnie z art. 674 kc w zw. z art. 694 kc , umowa dzierżawy została przedłużona na czas nieoznaczony, co następnie potwierdził wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 8 czerwca 2010 r. w sprawie I C 415/09, a skoro strony nie zawarły żadnej nowej umowy, należało uznać, że obowiązywały warunki pierwotnej umowy ; przepisy regulujące umowę dzierżawy są przepisami względnie obowiązujacymi, dlatego stosunek ten może być kształtowany na podstawie woli stron według ich uznania; zastosowanie terminów ustawowych z art. 704 kc wymaga określenia roku dzierżawnego, który nie musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym, jak również może liczyć się od dnia zawarcia umowy, co strony oczywiście mogą same określić w umowie, czego w niniejszym przypadku jednak nie uczyniono, wobec czego - z braku innych uzasadnionych przesłanek - nie było przeszkód do przyjęcia, że rokiem dzierżawnym jest rok kalendarzowy; dlatego też wypowiedzenie dokonane w dniu 4 kwietnia 2011 r. , ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 r. było skuteczne i nie naruszało przepisów o terminach wypowiedzenia wskazanych w art. 704 kc , stąd też – wbrew obszernym wywodom skarżącego - nie może być mowy o nieważności tego wypowiedzenia; -nie ma także podstaw do przyjęcia naruszenia art. 705 kc , mimo nie do końca precyzyjnego określenia w wyroku – w porównaniu z przedmiotem dzierżawy wskazanym w pierwotnej umowie – zakresu obowiązku pozwanego, co jednak wbrew obszernym i odmiennym – co zrozumiałe - uwagom skarżącego, nie podważa trafności zaskarżonego rozstrzygnięcia, skoro w orzeczeniu jednoznacznie wskazano, że wydaniu podlega jedynie część działki oznaczonej stosownym numerem, o określonej powierzchni, przy czym powierzchnia 178 m(2) zabudowana jest obiektami o przeznaczeniu gospodarczym i mieszkalnym, dokładnie wskazanymi w umowie dzierżawy , dlatego też nie wydaje się, aby mogły powstać jakiekolwiek problemy w toku ewentualnego postępowania egzekucyjnego ; -z tych zatem przyczyn kolejny zarzut apelacji o naruszeniu przepisu art. 233 § 1 kpc jest całkowicie nieuprawniony, jeśli zaskarżony wyrok obejmuje nakazanie wydania jedynie obiektów wskazanych w umowie dzierżawy, których przecież pozwany – co oczywiste - nie wzniósł; - także z podanych wyżej przyczyn zarzut naruszenia art. 316 § 1 kpc jest bezzasadny, ponieważ wypowiedzenie łączącej strony umowy dzierżawy – w świetle powyższych uwag - zostało dokonane skutecznie; -nie ma również podstaw do zastosowania wobec pozwanego dobrodziejstwa z art. 102 kpc , bowiem sama trudna sytuacja majątkowa nie stanowi przypadku szczególnie uzasadnionego w rozumieniu tego przepisu, gdy ponadto sytuacja ta – w świetle całości materiału dowodowego - nie została jednoznacznie wykazana. Z tych przyczyn apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw została oddalona / art. 385 kpc / .