I SA/PO 674/24

I SA/Po 674/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-03-04
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-10-31
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Małgorzata Bejgerowska /przewodniczący sprawozdawca/
Michał Ilski
Waldemar Inerowicz
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 119 pkt 3 ,art. 120,art. 145 § 1 pkt 1,art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 2505
art. 110u § 2,art. 111 § 1,art. 111e,art. 111m,art. 111k § 2 ,art. 110i § 3,art. 67d § 3,art. 18
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 344
art. 156 ust. 3 i 4,5,art. 154
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 775
art. 7,art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Bejgerowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Asesor sądowy WSA Michał Ilski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 04 marca 2025 r. sprawy ze skargi J. Z. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej [...] z dnia 28 sierpnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
1. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2024 r., nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia E. Z. i J. Z. (dalej jako: "strony" lub "zobowiązani"), Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z dnia 17 listopada 2023 r., nr [...], w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.
Z akt sprawy wynika, że w postępowaniu egzekucyjnym, zawiadomieniem z dnia 13 października 2015 r., dokonano zajęcia należącej do zobowiązanych nieruchomości położonej w O., ul. [...]. Z uwagi na niewykonanie obowiązku objętego tytułami wykonawczymi, organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowieniem z dnia 28 marca 2018 r. wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania zajętego składnika majątku. W dniu 8 sierpnia 2018 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym - na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego z dnia 4 czerwca 2018 r. - określono wartość zajętej nieruchomości na kwotę [...]zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono zobowiązanym w dniu 9 sierpnia 2018 r.
Pismem z dnia 2 września 2021 r. zlecono rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 4 czerwca 2018 r., w związku ze znaczącym wzrostem cen na rynku nieruchomości. W dniu 2 listopada 2021 r. rzeczoznawca majątkowy wykonał nowy operat szacunkowy, w którym określił wartość szacowanej nieruchomości na kwotę [...]zł i owa wartość została przyjęta przez organ egzekucyjny w kolejnym protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 14 grudnia 2021 r.
Pismem z dnia 16 sierpnia 2023 r. zobowiązani, reprezentowani przez pełnomocnika, złożyli wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania powyższej nieruchomości, uzasadniając to następującymi okolicznościami:
- po sporządzeniu operatu szacunkowego dokonano podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, co ma wpływ na opis nieruchomości i jej stan, a przede wszystkim na zwiększenie jej wartości;
- operat szacunkowy został sporządzony ponad 12 miesięcy wcześniej, co spowodowało zdezaktualizowanie się zaproponowanych przez biegłego cen rynkowych nieruchomości, z uwagi na znaczącą zmianę cen rynkowych takich obiektów, jak będący przedmiotem egzekucji;
- ogólna tendencja wzrostu cen nieruchomości na rynku obrotu nieruchomościami (wzrost ceny przedmiotu egzekucji wynosi ponad 10%, co należy traktować jako znaczną zmianę);
- konieczność odniesienia się przez rzeczoznawcę do kwestii wpływu zmiany uchwały Rady Miejskiej w [...] (dotyczącej kwestii zagospodarowania terenu) na wartość nieruchomości.
Do wniosku strony dołączyły pismo Przedsiębiorstwa G. K. i M. "K. " Sp. z o.o. w O. z dnia 20 maja 2022 r., informujące o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej w O. oraz nakazujące podłączenie powyższej nieruchomości do wybudowanej kanalizacji.
1.1. Postanowieniem z dnia 17 listopada 2023 r. organ I instancji odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, z uwagi na brak przesłanek wynikających z art. 110u § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 ze zm. - dalej w skrócie: "u.p.e.a."). W motywach postanowienia przypomniano, że na podstawie pierwotnego operatu szacunkowego z dnia 4 czerwca 2018 r., określono wartość szacowaną nieruchomości na kwotę [...]zł. Następnie w dniu 2 listopada 2021 r. rzeczoznawca majątkowy wykonał nowy operat szacunkowy, w wyniku którego w protokole opisu i oszacowania z dnia 14 grudnia 2021 r. przyjęto wartość [...] zł. Do powyższego opisu i oszacowania strony nie wniosły zarzutów.
Organ I instancji wyjaśnił, że uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 23 września 2020 r. zmieniono studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] Zdaniem rzeczoznawcy, powyższa zmiana nie miała jednak wpływu na wnioski zawarte w ostatnio powołanym operacie szacunkowym, w tym na określenie wartości nieruchomości, gdyż przedmiotem wyceny była nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Do wyceny zostały zatem przyjęte transakcje o wiodącej funkcji budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, także z funkcjami pobocznymi. Z uwagi na nadrzędny wpływ innych cech (takich jak: wielkość, lokalizacja szczegółowa, dostęp do mediów, dojazd itp.), samo przeznaczenie terenu, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, nie miała istotnego wpływu na wycenę tej nieruchomości. Rzeczoznawca stwierdził również, że fakt podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie wymaga korekty operatu szacunkowego. Organ egzekucyjny wyjaśnił także, że zgodnie z linią orzeczniczą sądów nie można mówić o zdezaktualizowaniu się operatu z uwagi na upływ czasu. Dwunastomiesięczny okres ważności operatu szacunkowego i wymóg potwierdzania jego aktualności, wynikający z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm. - dalej w skrócie: "u.g.n."), nie dotyczy postępowania egzekucyjnego w administracji. Sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nie determinuje sam upływ czasu, lecz zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter "istotnych". Wskazano także, że cena oszacowania podana w protokole opisu i oszacowania jest wartością szacunkową i stanowi podstawę do wyznaczenia ceny wywołania na pierwszej licytacji. Nie oznacza to jednak, że nieruchomość zostanie sprzedana za taką właśnie cenę. W drodze licytacji publicznej dochodzi do ostatecznej weryfikacji oszacowania przez rzeczoznawcę i nie jest wykluczone osiągnięcie ceny znacznie wyższej od wartości oszacowania.
1.2. Początkowo postanowieniem z dnia 16 stycznia 2024 r. Dyrektora Izby Administracji Skarbowej stwierdził niedopuszczalność, wniesionego przez strony, zażalenia na powyższe rozstrzygnięcie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 4 czerwca 2024 r., o sygn. akt I SA/Po 181/24, uwzględnił skargę i uchylił powyższe postanowienie organu odwoławczego z dnia 16 stycznia 2024 r. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wyjaśnił, że organ odwoławczy dokonał błędnej wykładni art. 110u § 2 u.p.e.a., w wyniku czego wadliwie zastosował art. 134 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2023 r., poz. 775 ze zm. – dalej w skrócie: "k.p.a."). Za błędne uznano stwierdzenie niedopuszczalności zażalenia na postanowienie w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. W toku ponownego postępowania obowiązkiem organu odwoławczego było uwzględnienie wykładni prawa przyjętej w powyższym wyroku oraz dokonanie jej przez pryzmat powtórnej oceny dopuszczalności zażalenia.
1.3. Postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2024 r., powołanym na wstępie, Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, uwzględniając powyższe zalecenia WSA w Poznaniu, rozpoznał zażalenie i utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że po dokonaniu analizy stanu faktycznego i prawnego sprawy, nie stwierdzono w zaskarżonym postanowieniu naruszenia przepisów prawa. Powołując się na pismo z dnia 31 sierpnia 2023 r. rzeczoznawcy majątkowego wskazano, że fakt podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej wpłynął jedynie na jej walory techniczno – użytkowe i ten czynnik nie został uznany za bezpośrednio kształtujący wartość rynkową nieruchomości, z uwagi na jego marginalny wpływ. Istotnymi cechami nieruchomości zabudowanej są bowiem lokalizacja, otoczenie, powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa budynku, standard wykończenia budynku, stan zagospodarowania oraz funkcjonalność. W ocenie rzeczoznawcy, przy określaniu wartości części składowych nieruchomości cecha "infrastruktura techniczna" ma jedynie charakter dopełniający i w żaden sposób nie determinuje określenia podstawowej wartości nieruchomości jako spójnej całości. Wobec powyższego po podłączeniu nieruchomości do miejskiej kanalizacji sanitarnej nie była wymagana korekta operatu szacunkowego.
Organ odwoławczy podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego uznano za dopuszczalne, jedynie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Wobec braku takich zastrzeżeń, organ II instancji uznał stanowisko rzeczoznawcy majątkowego za wiążące, podzielając pogląd, że samo przyłączenie nieruchomości do miejskiej sieci kanalizacyjnej nie nosi znamion "istotnej zmiany w stanie nieruchomości", w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a.
Odnosząc się do przepisu art. 67d § 3 u.p.e.a., dotyczącego różnicy co najmniej o 25% wartości ruchomości lub prawa majątkowego, organ odwoławczy wyjaśnił, że chociaż powyższa regulacja nie ma odpowiednika w egzekucji z nieruchomości, może być swoistą wskazówką przy ustalaniu progu istotności zmian wartości nieruchomości. Na podstawie powyższego przepisu można bowiem domniemać, że zmiana wartości o mniej niż 25% - nie jest uznawana za istotną. Tymczasem strony wskazały na wzrost ceny zajętej nieruchomości o ponad 10%, a twierdzenie to nie zostało poparte żadnymi dowodami. Organ II instancji odwołał się do dokumentów sporządzonych przez N. B. P., z których wynika, że w okresie od IV kw. 2021 r. (sporządzenie operatu) do ostatniego odczytu statystycznego w II kw. 2023 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym w P. wzrosły o 6,16%. Stąd przyjęto, że zmiana wartości nieruchomości na takim poziomie nie jest na tyle istotna, aby konieczne było przeprowadzanie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego również obawa stron, że do licytacji przystąpi jeden licytant i nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wywołania - wobec nieuznania pozostałych zarzutów - nie może stanowić przesłanki do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Organ odwoławczy podał, że w u.p.e.a. przepisami regulującymi uwzględnienie w opisie i oszacowaniu istotnych zmian w stanie nieruchomości, a przez to potrzebę aktualizacji opisu i oszacowania oraz dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości, są przepisy art. 110u § 2 oraz art. 111k § 2 u.p.e.a. (stosowany w przypadku ponownego wszczęcia egzekucji z nieruchomości). Natomiast dwunastomiesięczny okres ważności operatu szacunkowego i wymóg potwierdzania jego aktualności, wynikający z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie dotyczy postępowania egzekucyjnego w administracji. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 5 u.g.n., przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Powyższe oznacza, że jeżeli w przepisach odrębnych kwestie te zostały uregulowane inaczej, to owe inne przepisy należy traktować jako normę bardziej szczegółową, która ma pierwszeństwo w odniesieniu do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Zdaniem organu II instancji stosowanie w egzekucji administracyjnej relatywnie krótkiego terminu do wykorzystania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n., mogłoby doprowadzić do jego nadużywania w indywidualnych sprawach egzekucyjnych oraz niezgodnie z zasadą szybkości i prostoty postępowania, wynikającą z art. 12 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.
2.1. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. Z. (dalej jako: "skarżący"), reprezentowany przez adwokata, wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono rażące naruszenie art. 110u § 2 u.p.e.a. poprzez uznanie przez organy obu instancji, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego oraz okoliczności sprawy, iż w niniejszej sprawie nie występują przesłanki do przeprowadzenia ponownego oszacowania wartości nieruchomości, a zwłaszcza, że taką przesłanka nie jest podłączenie nieruchomości do systemu kanalizacyjnego. Podczas gdy z ustalonego stanu faktycznego nieruchomości jednoznacznie wynika, że zaistniały podstawy do ponownego oszacowania wartości nieruchomości w rozumieniu powyższego przepisu.
W uzasadnieniu skargi zakwestionowano stanowisko, że przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie stanowiło podstawy do przyjęcia istotnej zmiany w stanie nieruchomości. Zdaniem skarżącego, działka z przyłączem kanalizacyjnym jest o wiele bardziej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców niż bez przyłącza, zatem okoliczność ta powinna być traktowana jako istotna zmiana w stanie nieruchomości, uzasadniająca przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący nie zgodził się także z analogią organów dotyczącą oceny istotności wzrostu wartości nieruchomości, na gruncie zapisów art. 67d § 3 u.p.e.a, gdyż uważa, że przepis ten ma zastosowanie tylko do egzekucji z ruchomości, a ustanowiony przez ustawodawcę próg zmian wartości na poziomie 25% odnosi się jedynie do rozstrzygnięcia, kto ma ponosić koszty egzekucyjne wynikające z dodatkowego oszacowania ruchomości przez biegłego sądowego. W skardze wskazano, że potencjalny jedyny licytant mógłby nabyć przedmiotową nieruchomość za cenę o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższą, niż gdyby nieruchomość tę nabył po cenie wywoławczej ustalonej na podstawie uaktualnionej wyceny zawartej w dodatkowym, aktualnym opisie i oszacowaniu nieruchomości. Skarżący podtrzymał również swoje stanowisko dotyczące zdezaktualizowania operatu szacunkowego z uwagi na upływ czasu.
2.2. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny rozważył, co następuje:
3. Skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu.
Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi bowiem art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 - dalej w skrócie: "p.p.s.a.") sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym, o którym stanowi art. 120 p.p.s.a. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie tego przepisu, jest przy tym niezależne od woli stron (por. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2019 r., o sygn. akt II OSK 1867/17 - wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie: bazy CBOSA).
Sąd administracyjny zbadał legalność zaskarżonego postanowienia, tj. zgodność rozstrzygnięcia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny, a nie jakikolwiek, wpływ na wynik sprawy. W sytuacji braku powyższych uchybień, na podstawie art. 151 p.p.s.a., sąd oddala skargę w całości albo w części. Oceniając zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji w oparciu o powyższe kryteria stwierdzić należy, że nie naruszają one prawa w stopniu nakazującym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.
3.1. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora IAS z dnia 28 sierpnia 2024 r., utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego o odmowie przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej w O., ul. [...]. Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy zaistnienia istotnych zmian, które zdaniem skarżącego, uzasadniały przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania powyższej nieruchomości.
Stosownie do art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Z przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. wynika, że organ egzekucyjny może, ale nie ma obowiązku przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości, jeżeli w stanie nieruchomości, w określonym okresie, zajdą istotne zmiany. "Istotność" owych zmian w stanie nieruchomości jest warunkiem przystąpienia do ponownego jej opisu i oszacowania. Powyższe zmiany mogą dotyczyć zarówno zmian fizycznych nieruchomości (np. powstałych w wyniku powodzi, huraganu, pożaru) oraz zmian spowodowanych stanem prawnym (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., o sygn. akt II OSK 1108/08 i wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., o sygn. akt II SA/Wr 815/11; zob. Postępowanie egzekucyjne w administracji - komentarz, redaktorzy – R. Hauser, A. Skoczylas, Wyd. C.H. BECK Warszawa 2011, s. 500-502). Na wartość nieruchomości mogą mieć wpływ czynniki, takie jak zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania. Muszą to być jednak tak ważkie zmiany, które powodują, że rzeczywista wartość nieruchomości w sposób istotny różni się od wartości pierwotnie oszacowanej, a tym samym powodują zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu i oszacowania nieruchomości. Należy zauważyć także, że oszacowanie wartości nieruchomości zajętej w egzekucji administracyjnej służy ustaleniu wadium (art. 111 § 1 u.p.e.a.) oraz ceny wywoławczej (art. 111e u.p.e.a.). Ostateczną wartość nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, wyznacza najwyższa cena zaoferowana przez licytanta (art. 111m u.p.e.a.).
3.2. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy i przestawione przez skarżącego okoliczności nie sposób zasadnie przyjąć, że zaistniały podstawy do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jak słusznie stwierdził rzeczoznawca majątkowy i co trafnie zaakceptowały organy obu instancji, fakt podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej wpłynął jedynie na jej walory techniczno – użytkowe i ten czynnik słusznie nie został uznany za bezpośrednio kształtujący wartość rynkową nieruchomości. Posiadanie przyłącza kanalizacyjnego stanowi obecnie standard i dlatego zasadnie uznano go za mający marginalny wpływ na wartość nieruchomości. Istotnymi cechami nieruchomości zabudowanej są bowiem lokalizacja, otoczenie, powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa budynku, standard wykończenia budynku, stan zagospodarowania oraz funkcjonalność. W skardze nie podważono stanowiska rzeczoznawcy, że przy określaniu wartości części składowych nieruchomości cecha "infrastruktura techniczna" ma jedynie charakter dopełniający i w żaden sposób nie determinuje określenia podstawowej wartości nieruchomości jako spójnej całości. W tym stanie rzeczy za nieprzekonujące uznać należy stanowisko skarżącego, że podłączenie nieruchomości do miejskiej kanalizacji sanitarnej wymagało korekty operatu szacunkowego. Rację należy przyznać organowi odwoławczemu, że rzeczoznawca majątkowy, dysponujący wiadomościami specjalnymi, sporządził operat szacunkowy stanowiący dowód sprawie, a skarżący nie wykazał, aby przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo by operat zawierał ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Brak przeciwdowodu w tym zakresie bezpodstawnym czyni twierdzenie skarżącego, że przyłączenie nieruchomości do miejskiej sieci kanalizacyjnej nosi znamiona "istotnej zmiany w stanie nieruchomości", w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a.
3.3. Przepisami regulującymi konieczność uwzględnienia w opisie i oszacowaniu istotnych zmian w stanie nieruchomości, a w konsekwencji konieczność rozważenia aktualizacji opisu i oszacowania oraz dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości, są przepisy art. 110u § 2 oraz art. 111k § 2 u.p.e.a. (stosowany w przypadku ponownego wszczęcia egzekucji z nieruchomości). Jak wskazuje się w doktrynie "sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości, a przez zwrot "w stanie nieruchomości (...) zajdą istotne zmiany" zawarty w art. 110u § 2, powinno się także rozumieć istotne zmiany wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego, z jakich przyczyn wynikają (por. postanowienie SN z dnia 23 kwietnia 1998 r., sygn. akt I CKN 639/97, LEX nr 50629 oraz zob. Postępowanie egzekucyjne w administracji - komentarz, redaktorzy – R. Hauser, A. Skoczylas, Wyd. C.H. BECK Warszawa 2011, s. 500-502).
Dwunastomiesięczny okres ważności operatu szacunkowego i wymóg potwierdzania jego aktualności, wynikający z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., nie dotyczy postępowania egzekucyjnego w administracji, jak oczekiwałby autor skargi. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 5 u.g.n., przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych, a do takich należy zaliczyć przepisy u.p.e.a. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3 powyższego przepisu, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Natomiast, jeżeli do istotnych zmian w stanie nieruchomości doszło już po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zastosowanie może mieć art. 110u § 2 u.p.e.a. W badanej sprawie nie wykazano jednak przesłanek do zastosowania tego przepisu.
Zdaniem Sądu ani przyłączenie nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, którego koszt pokrył skarżący, ani uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia 23 września 2020 r., którą zmieniono studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] nie wpłynęły w sposób istotny i znaczący na stan nieruchomości i jej wartość, wynikającą w ostatnio powołanym operacie szacunkowym, co potwierdził jednoznacznie rzeczoznawca majątkowy. Dodatkowo należy zauważyć, że dokonywanie istotnych zmian w nieruchomości, które mogłyby znacząco wpłynąć na wzrost jej wartości może przekraczać zwykły zarząd i wymagałoby zgody organu egzekucyjnego (art. 110i § 3 u.p.e.a.). Tymczasem z akt sprawy nie wynika, aby skarżący o taką zgodę występował. Opisane we wniosku stron podłączenie nieruchomości do kanalizacji sanitarnej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu, tj. związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, co oznacza, że zmiana ta nie miała charakteru istotnego i w konsekwencji brak było podstaw do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.
Odnosząc się do argumentacji skargi w zakresie nieuprawnionej analogii do przepisu art. 67d § 3 u.p.e.a., dotyczącego różnicy co najmniej o 25% wartości ruchomości lub prawa majątkowego, organ odwoławczy przyznał, że powyższa regulacja nie ma odpowiednika w egzekucji z nieruchomości, ale jedynie może być swoistą wskazówką przy ustalaniu progu istotności zmian wartości nieruchomości. Odwołanie do regulacji art. 67d § 3 u.p.e.a. nie sposób zatem uznać za uchybienie. Słusznie jednocześnie zwrócono uwagę, że zdaniem skarżącego, wzrost ceny zajętej nieruchomości wynosi ponad 10%, przy czym kluczowym jest, że twierdzenie to nie zostało poparte żadnymi dowodami. Na uwzględnienie nie zasługują także obawy autora skargi, że do licytacji przystąpi jeden licytant i nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wywołania. Powyższe rozważania są jedynie hipotetyczne i stanowią gołosłowną polemikę, która nie może odnieść zamierzonego rezultatu, bo w żadnej mierze nie uzasadnia konieczności sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
3.4. Badając prawidłowość przeprowadzenia postępowania w niniejszej sprawie, Sąd zauważa, że wprawdzie z treści art. 7 k.p.a. wynika, że na organie administracyjnym spoczywa obowiązek podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Nie sposób jednak z powyższej regulacji skutecznie wywodzić, że obowiązek ten ma charakter nieograniczony, w szczególności, gdy postępowanie toczy się na wniosek strony. Innymi słowy organy nie są zobowiązane do poszukiwania w sposób nieskończony środków dowodowych służących poparciu twierdzeń strony co do istotnych zmian w nieruchomości i jej wartości, w sytuacji gdy strona nie przedstawia wiarygodnych danych, potwierdzających powyższe twierdzenia. Pozycja procesowa strony w zakresie dowodzenia nie jest kształtowana wyłącznie przez przepisy k.p.a. W postępowaniu administracyjnym oczekuje się współdziałania strony, w szczególności co do okoliczności podyktowanych jej interesem. Jeżeli zatem skarżący nie zgadzał się z opinią rzeczoznawcy majątkowego, to w istocie w jego interesie było przedstawienie kontrdowodów czy wyceny nieruchomości, potwierdzającej jego racje. Na stronie spoczywa bowiem ciężar wykazania konkretnych faktów lub zdarzeń, z których wywodzi ona dla siebie określone skutki prawne. Tymczasem twierdzenia skarżącego w zakresie istotnych zmian i wzrostu wartości nieruchomości uznać należy za dość ogólnikowe i lakoniczne, a brak kontrdowodów i przekonujących rzeczowych argumentów pozwalał wywieść negatywne skutki. Powinnością skarżącego było przedstawienie w toku postępowania wiarygodnych i jednoznacznych dowodów, że zmiany w nieruchomości miały charakter istotny i miało to wpływ na jej wartość.
Operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.). Organ miał nie tylko prawo, ale i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego uprzednio operatu szacunkowego poprzez szczegółową analizę, czy jest on rzetelny, logiczny i zupełny. Złożony w niniejszej sprawie operat i pisma uzupełniające pochodzące od osoby posiadającej stosowne uprawnienia zawodowe zostały poddane przez organy ocenie przez pryzmat kompletności, podstawy prawnej i poprawności dokonanych obliczeń oraz spójności i logiczności wywodów. Przedstawione wnioski rzeczoznawcy uznać należy za możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu i możliwe do zweryfikowania. Reasumując organy obu instancji były uprawnione do uwzględnienia stanowiska rzeczoznawcy majątkowego w toku postępowania, którego skutecznie w skardze nie podważono. Podniesione przez skarżącego argumenty, w ocenie Sądu, nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości w sposób istotny i nie dają podstaw do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Całokształt okoliczności ustalonych w sprawie, w szczególności kluczowe dla jej rozstrzygnięcia wspomniane pisma uzupełniające rzeczoznawcy, były wystarczające do wydania zaskarżonego postanowienia.
W ocenie Sądu organy obu instancji nie naruszyły zatem swoim działaniem zasad proceduralnych z k.p.a. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uznać należy za kompletny i oceniony w pełnym zakresie, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, wynikającą z art. 80 k.p.a. Skarżący nie przedstawił przekonujących argumentów, mogących prowadzić do konkluzji, że zgromadzony materiał dowodowy zawiera braki, a jego ocena jest wadliwa lub dowolna. Z akt sprawy i poczynionych na ich podstawie ustaleń, wynika że organy obu instancji zgromadziły niezbędne dowody pozwalające na prawidłowe i dokładne ustalenie stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy, które wszechstronnie rozpatrzyły i uznały za spójne i logiczne. Powyższe ustalenia i wnioski z nich wynikające zostały przedstawione w prawidłowo skonstruowanym uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, spełniającym wymogi z k.p.a. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wyjaśniono skarżącemu podstawy prawne podjętego rozstrzygnięcia, wraz z przytoczeniem konkretnych przepisów prawa, mających zastosowanie w sprawie, jak również opisano ustalony w sprawie stan faktyczny, który jest zgodny z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy.
W świetle powyższych rozważań Sąd stwierdza, że brak jest podstaw do wyeliminowania zaskarżonych postanowień z obrotu prawnego. Argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły wad proceduralnych tego rodzaju, iż mogłyby one mieć istotny, a nie jakikolwiek, wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. W ocenie Sądu nie budzi również wątpliwości prawidłowość wykładni przepisów u.p.e.a. oraz właściwej ich subsumcji. Formułując i uzasadniając zarzut skargi nie wskazano na takie zmiany w stanie nieruchomości, które jako istotne, wpływałyby na zmianę jej wartości rynkowej, a tym samym uzasadniałyby zastosowanie art. 110u § 2 u.p.e.a.
3.5. Mając na uwadze całokształt podniesionych okoliczności Sąd, po uprzednim rozpoznaniu sprawy w trybie przewidzianym w art. 120 p.p.s.a. w zw. z art. 119 pkt 3, oddalił skargę w całości jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, w oparciu o art. 151 p.p.s.a.