Lexedit
Wróć do analizy orzeczenia
Pełny tekst orzeczenia

I SA/OP 400/25

Oryginalna, niezmieniona treść orzeczenia. Jeżeli chcesz przeczytać analizę (zagadnienia prawne, podstawa prawna, argumentacja, rozstrzygnięcie), wróć do strony orzeczenia.

I SA/Op 400/25 - Wyrok WSA w Opolu
Data orzeczenia
2025-11-13
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Sędziowie
Beata Kozicka /przewodniczący sprawozdawca/
Elżbieta Kmiecik
Remigiusz Mazur
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Gospodarka mieniem
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1267
art. 1 par. 1-2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 3 par. 2 pkt. 1, art. 134 par. 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a-c, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 7, art. 77 par. 1, art. 80,
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 1 ust. 1a, art. 4 pkt 16, art. 95 ust. 1, art. 98 ust. 4, art. 98a ust. 1, 2, 3, art. 134 ust. 2, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a i 2, art. 147, art. 148 ust. 1-3, art. 156 ust. 1, art.157 ust.1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Kozicka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Asesor sądowy WSA Remigiusz Mazur Protokolant: St. referent Dagmara Jugo po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2025 r. sprawy ze skargi W. Sp. z o.o. Sp.k. w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 20 marca 2025 r., nr SKO.40.3068.2024.gr w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez W. Sp. z o.o. sp. k. w O. (zwaną dalej też: stroną, skarżącą lub Spółką) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 20 marca 2025 r., nr SKO.40.3068.2024.gr, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Opola (zwanego dalej też: Prezydentem Miasta) z dnia 22 października 2024 r., nr GN.3134.31.2021.MŚ1/MK GN.KW-01058/24, ustalającą od Spółki, należną Gminie Opole opłatę adiacencką w wysokości 44758,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego.
Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym i prawnym. W dniu 4 maja 2017 r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działek nr a i b k.m. [...], obręb G. w O. Decyzją z dnia 14 czerwca 2018 r., nr [...], na wniosek skarżącej - jako właściciela nieruchomości, Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości położonej w O., w rejonie ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: a i b k.m. [...] obrębu G. o powierzchni 1,4601 ha (objętej księgą wieczystą nr [...]) na działki nr: c, d, e, f, g, h, i, j, k, l, m, n, o, p, r, s, t, u, w, x, y, z, aa, ab, ac, ad, ae, af, ag, ah, ai, aj, ak, al, am, an, ao,ap, ar, as, at, au, aw, ax, ay, az ba, bb, bc, bd, be, bf, bg,bh, bi, bj, bk, bl, bm, bn, bo, bp, br, bs, bt, bu, bw. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 2 lipca 2018 r. Następnie, zawiadomieniem z dnia 14 kwietnia 2021 r., poinformował skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr a i b spowodowanej ww. podziałem. Po uzyskaniu operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego – przytoczoną na wstępie – decyzją z dnia 22 października 2024 r., nr GN.3134.31.2021.MŚ1/MK GN.KW-01058/24, ustalił skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 44758,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału, jako należną Gminie Opole. Decyzja ta została wydana na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub u.g.n. oraz uchwały Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04, w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Opolskiego z dnia 27 września 2012 r., poz. 1332). W uzasadnieniu organ wskazał, że ustalenia opłaty dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał przy tym również na art. 154 u.g.n. po czym wyjaśnił, że wartość nieruchomości przed i po podziale określono według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Podał, że na dzień wydania decyzji podziałowej jak i jej ostateczności działka ulegająca podziałowi nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przyjęto przeznaczenie wynikające z wydanej decyzji o warunkach zabudowy, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z drogami wewnętrznymi. Do wyceny nieruchomości zastosowane zostało podejście porównawcze, metoda porównywania parami. Zaznaczył, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy transakcji na terenie miasta O. dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi wewnętrzne, a sam operat zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W ocenie organu I instancji, po dokonaniu niezbędnych poprawek, ostatecznie został przez niego przyjęty.
Tym samym uznając, że wycena została dokonana zgodnie z przepisami prawa, organ pierwszej instancji przyjął ją jako właściwą odnośnie do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Wskazał nadto, że według operatu wartość nieruchomości gruntowej przed podziałem wynosiła 2 915 702 zł, a po podziale 3 064 896,00 zł. Zatwierdzony podział spowodował, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 149 194 zł. Podał, że skoro w uchwale Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXIIII/308/04, stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego, opłata adiacencka ustalona w oparciu o tę stawkę wynosi 44758,20 zł. Obowiązek jej wniesienia powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku niedotrzymania terminu zapłaty oraz stosownie do art. 148 ust. 1 i ust. 3 u.g.n.
Od powyższej decyzji skarżąca wniosła odwołanie, w którym zarzuciła jej naruszenie:
1) art. 98a ust. 1 i 2 w zw. z art. 95 u.g.n. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie w sytuacji, gdy opłata adiacencka była w tym przypadku wyłączona;
2) art. 98a ust. 3 u.g.n. poprzez jego całkowite pominięcie i zignorowanie faktu, iż działki nr c oraz bx (powstałe w wyniku podziału) zostały przekazane Gminie Opole celem poszerzenia drogi;
3) art. 98 ust. 4 u.g.n. poprzez jego pominięcie i brak uwzględnienia faktu, że działka powstała po podziale o numerze bx w dniu 10 czerwca 2022 r. została przekazana za 1 zł netto Gminie Opole;
4) art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na braku podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu rzeczy;
5) art. 8, art. 9 oraz art. 11 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i prowadzenie postępowania oraz wydanie decyzji niezgodnej z zasadą pogłębiania zaufania, udzielania informacji oraz wyjaśniania zasadności przesłanek;
6) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na braku wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego;
7) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na sporządzeniu uzasadnienia decyzji nieodpowiadającego wymogom tego przepisu, w szczególności poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, w tym brak wskazania dat dotyczących wszczęcia postępowania, wykonanych czynności w sprawie, zawiadomienia strony o zakończeniu postępowania administracyjnego i prawie wypowiedzenia się w sprawie;
8) art. 144 u.g.n. poprzez jego pominięcie i brak zweryfikowania, że w przedmiotowej sprawie Spółka na jednej z wydzielonych działek wybudowała [...], a zatem urządzenie infrastruktury technicznej.
Wnosząc o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego lub ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, skarżąca podniosła, że w uzasadnieniu decyzji nie ma daty wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie, a mając na uwadze fakt jej wydania po upływie 6 lat od dnia uprawomocnienia się decyzji podziałowej oraz kierowania pism w tej sprawie do strony dopiero w roku 2024 r., organ nie miał podstawy prawnej do wydania decyzji i postępowanie w myśl art. 105 k.p.a, powinno zostać umorzone. Dalej przywołując art. 98 ust. 2 ust. 1 u.g.n. wywodziła, że na wskazanym terenie nie było miejscowego planu zagospodarowania terenu, a ustawodawca posługując się pojęciem "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" miał na myśli te sytuacje, które precyzyjnie wylicza art. 95 u.g.n. Wśród tych wskazań jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnych do prawidłowego korzystania z tych budynków. Zdaniem Spółki tak też było w tym przypadku i dlatego brak było podstaw do wydania decyzji.
Ponadto Spółka zakwestionowała wartość opłaty adiacenckiej jako opłaty zawyżonej i zarzuciła niedostarczenie stronie opinii rzeczoznawcy. Wskazała, że różnica w cenie wskazywana przez rzeczoznawcę faktycznie mieści się w granicach błędu i stanowi 4,8% wartości. Zdaniem Spółki nie jest to wartość, o której można by w ogóle mówić w kontekście zwiększenia wartości nieruchomości. Spółka podniosła, że do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Dlatego, na co zwróciła uwagę, wskazano w przepisie dwie daty, na które należy określić wartość nieruchomości: dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zdaniem Spółki w tym wypadku trudno mówić, aby na skutek dokonania podziału doszło do zwiększenia wartości nieruchomości. W jej ocenie nie można do ustalenia takiego wzrostu przyjmować historycznego stanu nieruchomości sprzed wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału, w jej opinii relewantny jest jedynie jej stan z wydania tej decyzji. Tymczasem, na co zwróciła uwagę, rzeczoznawca porównał w operacie nieruchomości w różnych częściach administracyjnych O., a transakcje dokonywane są w nieporównywalnym okresie. W ocenie Spółki dowodzi to, że przeprowadzona analiza jest niepoprawna. Wskazała, że w operacie najpierw określono wartość nieruchomości po podziale, a później metodą porównawczą po podziale zastosowano taką metodę dlatego, że nie było nieruchomości podobnych do nieruchomości przed podziałem i zastosowano podejście parametryczne. Po podziale wartość za 1 m2 wynosi 209,91 zł przy czym nieruchomości podobne miały wartość ok. 154 zł.
Stosownie do art. 98 ust. 3 i art. 98a ust. 4 u.g.n. skarżąca wskazała, że działki nr c i nr bx powstały w wyniku przedmiotowego podziału i zostały przekazane Miastu Opole, celem poszerzenia i wyremontowania drogi, a organ nie pomniejszył powierzchni obu działek przyjętych do obliczeń i całkowicie pominął treść art. 98 ust. 4 u.g.n. oraz fakt rozliczenia się z Gminą. W dalszych motywach Spółka podniosła, że Gmina Opole wykorzystując swoje władztwo związane z wydawaniem warunków zabudowy oraz pozwolenia budowlanego zobowiązała ją do wykonania projektu budowlano-wykonawczego przebudowy drogi wewnętrznej na działce by w O., co ta z własnych środków wykonała. Podała także, że na skutek apeli mieszkańców nowo wybudowanego osiedla dot. remontu istniejącej tam drogi doszło do spotkania pomiędzy przedstawicielami Spółki i Miejskiego Zarządu Dróg w Opolu w wyniku czego Spółka zgodziła się przenieść własność działki nr c na rzecz Gminy Opole za 1 zł 23 grosze celem poszerzenia drogi i podtrzymała wolę partycypacji w kosztach remontu drogi. Ostatecznie na ten cel przekazała kwotę 135 280,32 zł, która to kwota dotyczyła wykorygowania mechanicznego oraz wykonania podbudowy. Tym samym od kwoty rzekomego wzrostu wartości działki powinna zostać odjęta wartość przekazanej za 1 zł działki dla Miasta Opola, a nadto powinna zostać odjęta wartość wkładu finansowego w drogę. Dotyczy to bowiem tej samej inwestycji. Ponadto, wskazując na art. 144 u.g.n. skarżąca zaznaczyła, że na jednej z wydzielonych działek została wybudowana [...] i tu także organ nie wyjaśnił swojego stanowiska i ustalonej opłaty.
W piśmie z dnia 26 listopada 2024 r., w odniesieniu do zarzutów odwołania, rzeczoznawca majątkowy przedstawił wyjaśnienia dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, które wraz z odwołaniem zostały przekazane przez organ pierwszej instancji do Kolegium.
Przytoczoną na wstępie decyzją z dnia 20 marca 2025 r., nr SKO.40.3068.2024.gr, Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji wskazało jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), nadal dalej przywoływaną jako ustawa lub u.g.n., i powołało kolejno treść regulacji art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, ust. 2, ust. 3, ust. 4 i ust. 5, art. 147 ust. 1, art. 148 ust. 1, ust. 2 i ust. 3, art. 144 ust. 1 i ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. Zaznaczyło następnie, że do postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej znajdują zastosowanie ogólne zasady wynikające z ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.), dalej k.p.a., z uwzględnieniem reguł wynikających z przepisów prawa materialnego, w tym art. 9 k.p.a. Dalej na podstawie legalnej definicji opłaty adiacenckiej zawartej w art. 4 pkt 11 u.g.n. przyjęło, że koniecznymi przesłankami pozytywnymi ustalenia opłaty adiacenckiej są:
po pierwsze – zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną,
po drugie – wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem nieruchomości,
po trzecie – obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.
Wyjaśniło także Kolegium, że przesłanka negatywna to wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej po upływie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. SKO wskazało, że opłata adiacencka stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzany jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy. Wzrost wartości nieruchomości musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu.
Odnosząc się do okoliczności rozpoznawanej sprawy organ odwoławczy uwzględnił, że podziału nieruchomości dokonano na wniosek Spółki, ostateczną decyzją z dnia 14 czerwca 2018 r. i wobec tego do dnia 2 lipca 2021 r. (decyzja o podziale stała się ostateczna 2 lipca 2018 r.), organ administracji publicznej był uprawniony wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z jej podziałem. O wszczęciu postępowania organ pierwszej instancji zawiadomił Spółkę pismem z dnia 14 kwietnia 2021 r., a zawiadomienie to doręczono w dniu 16 kwietnia 2021 r. i tym samym organ pierwszej instancji skorzystał ze swojego prawa w ustawowym terminie. Tym samym odnosząc się do zarzutów niewykazania daty wszczęcia postępowania Kolegium podało, że – jak wskazano powyżej – zostało ono wszczęte przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stąd nie podzieliło stanowiska strony w tym przedmiocie.
Ponadto Kolegium wskazało, że w dacie uostatecznienia się decyzji podziałowej obowiązywała uchwała Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04, w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Opolskiego z dnia 27 września 2012 r., poz. 1332), dalej także: uchwała, wobec czego – jak zaznaczyło – kolejna przesłanka pozwalająca na nałożenie opłaty adiacenckiej została spełniona. Jednocześnie zauważyło, że z akt sprawy, a szczególnie z decyzji o zatwierdzeniu podziału, z dnia 14 czerwca 2018 r. nie wynika, że decyzja ta wydana została w oparciu o art. 95 u.g.n., a szczególnie w oparciu o art. 95 ust. 1 u.g.n., w tym aby podział nieruchomości nastąpił "w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków". Podkreśliło przy tym, że działki nr a i b k.m. [...] obręb G., o ogólnej powierzchni 1,4601 ha, stanowiące własność Spółki zdecydowanie w roku 2018 nie podlegały na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku, w celu zniesienia współwłasności, a jedynie zostały wydzielone na rzecz Spółki. Nadto w tym okresie nie były zabudowane. Wobec tego, w ocenie Kolegium, nie można zgodzić się z twierdzeniem Spółki, że w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji wydając zaskarżoną decyzję naruszył art. 98a ust. 1 i 2 w zw. z art. 95 u.g.n.
Kolegium nie stwierdziło również zasadności zarzutu Spółki naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 98a ust. 3 u.g.n. przyjmując na podstawie poglądów orzecznictwa i doktryny, że podstawa ta odnosi się wyłącznie do nieruchomości, które w decyzji podziałowej zostały wydzielone jako drogi publiczne względnie pod poszerzenie dróg publicznych, nie zaś pod inne drogi, choćby były one nawet ogólnie dostępne. Wyjaśniło, że jeżeli w sprawie doszło do wydzielenia działek zarówno pod drogi publiczne (poszerzenie), jak i pod drogi wewnętrzne, to te ostatnie winny podlegać wycenie. Wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną świadczy o tym, że działka taka ma własne, samodzielne przeznaczenie (art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie ostatnie) jako droga (choć niepubliczna) i jeśli jest możliwe ustalenie jej wartości, winno skutkować koniecznością jej wyceny. Przy tym na wycenę tę, a w konsekwencji i na wysokość opłaty adiacenckiej, nie ma wpływu późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, wtórne jej zagospodarowanie, kwestie związane z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, degradacja nieruchomości, a także późniejszy potencjalny wzrost albo spadek cen na rynku obrotu nieruchomościami.
W dalszych motywach Kolegium odniosło się do wyceny akcentując, że w kontrolowanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 30 sierpnia 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, który w piśmie odnoszącym się do odwołania podał, że w operacie powstałe w wyniku przedmiotowego podziału działki nr d, e, f, g, h i i zostały wydzielone jako grunty o funkcji dróg wewnętrznych, a działka nr c została wydzielona na poszerzenie drogi publicznej zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Działka nr c nie przeszła, jednakże z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, nie ma ona zatem statusu działki gruntu wydzielonej na podstawie obowiązującego w dniu podziału planu miejscowego pod drogę publiczną, czyli gruntu przeznaczonego planistycznie w rozumieniu art. 98 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdza analiza akt organu pierwszej instancji, w tym sporządzony operat szacunkowy. Kolegium dostrzegło, że z wyjaśnień Spółki wynika, iż przeniesienie własności działki nr c na rzecz Gminy Opole nastąpiło 10 czerwca 2022 r., co także potwierdza, że w decyzji podziałowej ww. działka nie została wydzielona jako droga publiczna, względnie pod poszerzenie drogi publicznej w wyniku dokonanego podziału z roku 2018. Przy tym odnosząc się do działki nr bx zauważyło, że nie była ona przedmiotem ww. decyzji podziałowej, tym samym nie może być brana pod uwagę w przedmiotowym postępowaniu. W konsekwencji, również w tym zakresie Kolegium nie znalazło podstaw do zastosowania normy z art. 98a ust. 3 u.g.n. Dalej Kolegium wskazało, że nie doszło w sprawie również do zarzucanego naruszenia art. 98a ust. 4 u.g.n. Ustawodawca nakazał bowiem przyjmować do ustalenia zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości porównanie jej stanu po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Jak wyjaśniło Kolegium, wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten nie nakłada bowiem na gminę obowiązku przyjęcia w rozliczeniu działki gruntu, a jedynie stwarza taką możliwość, z której gmina nie musi skorzystać, jeśli nie mieści się to w jej interesie. Rozliczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje co do zasady w formie pieniężnej. W przedmiotowej sprawie przeniesienie własności działki nr c na rzecz Gminy Opole nastąpiło 10 czerwca 2022 r., czyli znacznie po dokonaniu podziału i tym samym nie było podstaw do pomniejszania powierzchni tej działki do obliczeń w operacie szacunkowym. Z kolei działka nr bx nie była przedmiotem decyzji podziałowej. W dalszej części uzasadnienia, odnosząc się do sporządzonego operatu szacunkowego, Kolegium zaznaczyło, że jest to podstawowy dokument pozwalający na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Stanowi on podstawę określenia wartości nieruchomości i sporządzany jest zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.). Ponadto, do określenia wartości nieruchomości mają zastosowanie również przepisy działu IV rozdziału 1 ustawy. Kolegium wskazało na regulacje art. 152 ust. 2, art. 154 u.g.n. oraz § 4 ust. 2 rozporządzenia i wyjaśniło, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a w myśl art. 84 § 1 k.p.a. stanowi opinię biegłego i wobec tego, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., podlega swobodnej ocenie organów, tak jak każdy inny dowód. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak zobowiązany jest dokonać oceny tego dowodu. Wskazując także na zasady ustalone w art. 8 i art. 11 k.p.a. SKO zaznaczyło, że organ ma obowiązek wykazać, że operat szacunkowy zawiera te dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. W kwestii oceny operatu stanowiącego dowód w sprawie podkreśliło Kolegium, że rzeczoznawca majątkowy dysponuje fachową wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości i sporządza operat szacunkowy spełniający wszystkie warunki formalne określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego operat został sporządzony w jasny i rzetelny sposób, a także należycie uzasadniony. Kolegium uznało, że rzeczoznawca majątkowy w operacie wskazał jaką metodę przyjął do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej, tj. zastosował metodę porównawczą (tzw. podejściem porównawczym), która jest najbardziej adekwatna do przedmiotu sprawy. Wyjaśnił szeroko, w jaki sposób dokonał doboru nieruchomości podobnych. Podniosło, że ze względu na cechy działek przed i po podziale poszukiwano nieruchomości porównawczych o zbliżonych powierzchniach i cechach w zakresie kształtu, dostępu do drogi publicznej i funkcjonalności. Zaś ze względu na cechy działek przed i po podziale poszukiwano nieruchomości porównawczych o zbliżonych powierzchniach i cechach w zakresie kształtu, dostępu do drogi publicznej i funkcjonalności dla następujących grup nieruchomości. Otóż dla nieruchomości przed podziałem działek o powierzchni około 1,4 ha, z bezpośrednim dostępem do nieurządzonej drogi publicznej, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi wewnętrzne, gdzie istnieje możliwość zabudowy kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej tworzących zespół osiedla mieszkaniowego, z dojazdem do wewnętrznej części dziatek nieprzylegających do drogi publicznej wydzielonymi drogami wewnętrznymi. Dla nieruchomości po podziale - działek o powierzchni około 0,015-0,017 ha, z zapewnionym dostępem do drogi publicznej oraz mediów przez drogi wewnętrzne i dojazdowe, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - bliźniaczą lub szeregową działek o powierzchni około 0,09 ha lub mniejszych, z zapewnionym dostępem do drogi publicznej, przeznaczonych pod drogi wewnętrzne lub poszerzenie dróg publicznych i o takiej funkcjonalności.
Równocześnie Kolegium dodało, że na potrzeby wyceny poszukiwano nieruchomości o powierzchni około 1,4 ha z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi wewnętrzne na podstawie decyzji wz. lub planu miejscowego, gdzie istnieje możliwość budowy osiedla domów mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej z wydzielonymi drogami wewnętrznymi obejmującej około 60 budynków.
Konstatując ten wywód podsumowało, że w wyniku przeprowadzonej analizy danych transakcyjnych z całego miasta O. nie stwierdzono transakcji tego typu nieruchomościami w badanym okresie ostatnich 2 lat od daty wyceny. Dlatego rozszerzono analizę w zakresie czasowym na cały rok 2016 i rok 2015 oraz dodatkowo na tereny powiatu [...], które zostały przyłączone do O. z dniem 1 stycznia 2017 r., a wcześniej stanowiły obręby sąsiednich gmin. Na tak rozszerzonym rynku odnotowano kilka transakcji dużymi działkami o przeznaczeniu w całości lub części pod zabudowę mieszkaniową lecz ze względu na znaczące różnice w innych cechach - takich jak przede wszystkim wielkość, rodzaj planowanej zabudowy (wolnostojąca czy szeregowa) czy sposób ich zagospodarowania nie było możliwości przyjęcia ich do dalszej wyceny. Odnotowano wprawdzie transakcje sprzedaży działek tworzących później przedmiotową nieruchomość przed podziałem - lecz działki te stanowiły wówczas odrębne nieruchomości i nie mogły być tak zagospodarowane (zabudowane) tak jak nieruchomość wyceniana przed podziałem. Odnotowano także grupę 3 działek położonych przy ul. [...] o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową z usługami i projektowaną zabudowę szeregową (późniejsza ul. [...]) - lecz o znacznie mniejszej powierzchni - poniżej 0,5 ha. Podano, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, nieruchomość według jej stanu przed podziałem zostanie wykonana omówionym w uwarunkowaniach wyceny sposobem parametrycznym. Z tego względu konieczna jest znajomość wartości nieruchomości określonej dla jej stanu po podziale stanowiącej sumę powstałych w wyniku wyceny działek. W związku z tym, na co zwrócił uwagę organ odwoławczy, w pierwszej kolejności określono wartość przedmiotowej nieruchomości po jej podziale.
Dalej Kolegium wyjaśniło, że na potrzeby wyceny działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne i poszerzenie drogi publicznej przeprowadzono analizę gruntów o analogicznym przeznaczeniu. W badanym okresie nie odnotowano transakcji tego typu nieruchomościami. Działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne czy dojazdowe praktycznie nie występują w obrocie wolnorynkowym. Przy takich podziałach jak dokonany w przedmiotowej sprawie działki stanowiące drogi wewnętrzne czy dojazdowe są najczęściej sprzedawane w udziałach przypisanych do poszczególnych działek budowlanych przy nich położonych i sprzedawane łącznie z nimi. Możliwe jest także ustanowienie na takich działkach służebności drogi koniecznej. Ponieważ nie odnotowano transakcji gruntami o funkcjonalności komunikacji (dróg wewnętrznych, czy dojazdów), wartość działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne i poszerzenie drogi publicznej została określona zgodnie z przepisami w oparciu o przeznaczenie gruntów przyległych, w tym przypadku działek o przeznaczeniu mieszkaniowym. Na potrzeby wyceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną poszukiwano pierwotnie transakcji sprzedaży bardzo małych działek o powierzchni około 0,015-0,020 ha, położonych na nowo powstających osiedlach mieszkaniowych możliwie najbliżej nieruchomości wycenianej. Ze względu na brak tego typu nieruchomości w analizowanym okresie w obrębie G. rozszerzono zgodnie z przepisami analizę na obszar całego miasta O. oraz w zakresie czasowym sprawdzono również transakcje dokonywane na przestrzenia całego 2016 r. oraz dodatkowo w roku 2015. W analizowanych latach na terenie całego miasta O. w grupie działek o tak małej powierzchni odnotowano pojedyncze transakcje i dotyczyły one głównie działek o ograniczonej samodzielności - w tym bez dostępu do drogi publicznej, sprzedawanych przede wszystkim na powiększenie nieruchomości sąsiedniej. Dlatego stopniowo rozszerzano analizę na działki o większej powierzchni, nie przekraczając powierzchni 0,07 ha. Ostatecznie do obliczeń przyjęto grupę kilku działek o zróżnicowanych cechach rynkowych, które ułożono według cen jednostkowych (tabela nr 2 na str. 15). Wyjaśniło przy tym Kolegium, że w przedstawionej grupie najwyższe ceny uzyskały nieruchomości położone w G., przy ul. [...], znajdujące się w otoczeniu istniejącej już i powstającej nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o dogodnym dostępie do urządzonej drogi publicznej i mediów, o funkcjonalności umożliwiającej zróżnicowaną konfigurację zabudowy. Najniższe ceny uzyskała grupa nieruchomości położonych w G.1, które podobnie jak wyceniane stanowiły nowo wydzielony obszar położony przy nieurządzonej drodze dojazdowej, gdzie występowała konieczność doprowadzenia mediów z drogi publicznej oraz urządzenia dróg dojazdowych i wewnętrznych. W operacie dokonano charakterystyki rynku i szacowanej nieruchomości w odniesieniu do cech rynkowych, a także określenia wag cech rynkowych. Opracowanie dokonano na podstawie monitoringu rynku lokalnego. Spośród kilkunastu transakcji do porównania rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości, możliwie najmniejsze i posiadające najmniejszą liczbę różnic w zakresie cech rynkowych (tabela nr 4 na str. 1).
Na podstawie art. 153 u.g.n., w odniesieniu do podejścia porównawczego, Kolegium wskazało, że w sporządzonym oparcie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości, a wycena została dokonana na podstawie zbioru nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Ponadto, rzeczoznawca sporządził szczegółowy wykaz transakcji, wykaz cech nieruchomości przyjętych do porównania i uzasadnił uznanie tych nieruchomości jako nieruchomości podobnych. W zestawieniach tabelarycznych zawarł daty zawarcia transakcji, obręb geodezyjny, ulicę na której znajdowała się nieruchomość działki będącej przedmiotem sprzedaży, powierzchnię gruntu oraz cenę transakcyjną, co umożliwiało weryfikację przyjętych do porównania nieruchomości jako podobnych wobec nieruchomości wycenionej. Ostatecznie, wartość rynkową nieruchomości określił: przed podziałem na 2 915 702,00 zł, a po podziale na 3 064 896,00 zł.
Stosownie do przedstawionych ustaleń, na podstawie analizy rachunkowej wyliczeń przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium uznało, że wartość działki po podziale wzrosła o kwotę 149194 zł. Przyjmując 30% stawkę naliczenia opłaty adiacenckiej ustaloną w uchwale Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04, ustaliło, że opłata adiacencka wynosi 44 758,20 zł. SKO podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, że sporządzony operat szacunkowy uwzględnia przede wszystkim prawidłowy dobór podejścia i metody szacowania nieruchomości. Zaznaczyło przy tym Kolegium, że w przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, przepisy nie nakazują zastosowania konkretnego podejścia, w związku z czym zastosowanie znajduje art. 154 u.g.n.
Mając na uwadze wszystkie wskazane wyżej okoliczności Kolegium uznało, że zarzut Spółki dotyczący zawyżenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości po podziale jest nieuzasadniony. W sprawie, jak zaznaczyło, zostały zrealizowane wszystkie przesłanki wskazane w art. 98a ust. 1 u.g.n.
Podsumowując powyższe wywody Kolegium stwierdziło, że niezasadne są zarzuty odwołania, albowiem postępowanie zostało wszczęte przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określona została w prawidłowy sposób przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przyjętej metody porównawczej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości - 14 czerwca 2018 r., a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna - 2 lipca 2018 r. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjęto stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Dalej, uznając zarzuty odwołania za nieuzasadnione, SKO wyjaśniło, że opłata adiacencka związana jest wyłącznie z podziałem geodezyjnym nieruchomości, a więc wykonaniem niejako czynności technicznej, w wyniku którego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Ten wzrost z kolei nie jest powiązany bezpośrednio ze zmianą przeznaczenia czy funkcji nieruchomości lecz jest to stan, w którym w wyniku podziału geodezyjnego dojdzie do sytuacji, gdy przy potencjalnym zbyciu nieruchomości w częściach geodezyjnie wydzielonych można uzyskać cenę wyższą, niż byłaby możliwa do uzyskania w wyniku zbycia nieruchomości jako jednej całości. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest wyłącznie ustalenie w drodze operatu szacunkowego wzrostu wartości nieruchomość w wyniku podziału, przy czym poprzez wartość nieruchomości należy rozumieć szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ustawy). Dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wystarczające jest stwierdzenie w postępowaniu dowodowym (operat szacunkowy) wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, nie zaś rzeczywiste odniesienie korzyści majątkowej na skutek sprzedaży wydzielonych nieruchomości.
Końcowo organ odwoławczy zaznaczył również, że skarżąca miała możliwość zapoznania się ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami, w szczególności z operatem szacunkowym w terminie 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia przez organ pierwszej instancji.
W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu skarżąca zarzuciła decyzji Kolegium naruszenie:
1) art. 105 § 1, art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji pomimo istnienia przesłanek uzasadniających jej uchylenie i umorzenie postępowania;
2) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. polegające na biernej postawie organu, niepodjęciu wszelkich niezbędnych kroków celem dokładnego i rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niedokonaniu dogłębnej analizy stanu faktycznego i prawnego sprawy, w tym rzetelnej analizy operatu szacunkowego oraz braku odniesienia się do zarzutów formułowanych w toku postępowania przez skarżącą;
3) art. 148 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności tych, które zostały jednoznacznie wskazane przez stronę postępowania w odwołaniu oraz niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;
4) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 175 u.g.n. poprzez brak właściwej oceny operatu szacunkowego;
5) art. 77 § 1 w zw. z art. 7 i art. 11 k.p.a. poprzez zaniechanie rozważenia treści zarzutów odwołania i tym samym zaniechanie wszechstronnego badania wszystkich okoliczności sprawy, tj. pominięcie okoliczności, że skarżąca na jednej z wydzielonych działek wybudowała [...] wyłącznie z własnych środków oraz że skarżąca oraz M. B. przeniosły na rzecz Gminy Opole za jej zgodą kolejno prawo do wydzielonej działki gruntu nr c oraz nr bx zgodnie z treścią aktu notarialnego Repertorium A numer [...] z dnia 10 czerwca 2022 r.;
6) art. 98a ust. 4 u.g.n poprzez jego niewłaściwą wykładnię i w rezultacie jego niezastosowanie w związku z nieuwzględnieniem faktu, że skarżąca oraz M. B. przeniosły na rzecz Gminy Opole za jej zgodą kolejno prawo do działki gruntu nr c oraz nr bx wydzielonej w wyniku podziału, zgodnie z treścią aktu notarialnego z dnia 10 czerwca 2022 r.;
7) art. 98a ust. 1 w zw. art. 146 ust. 2 u.g.n, polegające na błędnym przyjęciu, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, podczas gdy organ ten wydał decyzję w oparciu o wadliwy operat szacunkowy;
8) art. 134 ust. 2 u.g.n., polegające na błędnym określeniu wartości nieruchomości po podziale, wynikającym z nieprawidłowego określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości powstałych po podziale działki nr a i b;
9) art. 146 ust. 1a u.g.n., poprzez dopuszczenie jako wystarczającego dowodu z operatu szacunkowego, w którym dokonano częściowo błędnego wyboru nieruchomości do porównania, a dokonanego wyboru nie uzasadniono oraz poprzez nieudowodnienie faktycznego wzrostu wartości nieruchomości;
10) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w operacie szacunkowym pomimo zgłoszonych przez stronę zastrzeżeń.
W związku z podniesionymi zarzutami autor skargi wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Opola i umorzenie postępowania administracyjnego, a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, rozpoznanie skargi na rozprawie i zasądzenie kosztów postępowania.
Uzasadniając podniesione zarzuty skarżąca wywodziła, że "darując" Gminie Opole działki rozliczyła się z opłaty adiacenckiej albowiem działki zostały przekazane w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się wykonalna. Tymczasem, przyjęte w zaskarżonej decyzji rozumienie art. 98a ust. 4 u.g.n. oznaczałoby, że organ według własnego uznania decydowałby o możliwości rozliczenia przeniesienia własności nieruchomości, kierując się wyłącznie subiektywnym postrzeganiem tzw. interesu gminy, bez potrzeby wykazywania jakichkolwiek obiektywnych kryteriów lub racjonalnych przesłanek takiej decyzji.
Ponadto, jak wyjaśniła skarżąca, Kolegium całkowicie pominęło kwestię dotyczącą zobowiązania skarżącej przez Gminę Opole do sporządzenia projektu budowlano-wykonawczego przebudowy drogi wewnętrznej zlokalizowanej na działce nr by w O. oraz wybudowania przez skarżącą na jednej z wydzielonych działek, [...], co zostało wykonane wyłącznie z własnych środków Spółki. Wskazując kolejno na art. 148 ust. 4 i art., 143 ust. 2 u.g.n. skarżąca podkreśliła, że organ całkowicie pominął te kwestie, co jednoznacznie wskazuje na naruszenie prawa materialnego, jak również przepisów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Świadczy też w jej ocenie o dowolności działania organu, które stoi w sprzeczności z konstytucyjnymi i ustawowymi zasadami rzetelnego postępowania administracyjnego, w szczególności zasadą legalizmu, obiektywizmu oraz zaufania obywatela do organów władzy publicznej.
W kwestii oceny operatu szacunkowego skarżąca podnosiła, że postępowanie zostało ograniczone jedynie do jego przyjęcia bez krytycznej analizy jego treści. Organy zaniechały przeprowadzenia własnych ustaleń i nie odniosły się do zarzutów przez co nie zapewniły rzetelnego rozpatrzenia sprawy, podczas gdy operat nie zawierał przekonującego i zgodnego z zasadami wyceny uzasadnienia doboru transakcji porównawczych oraz nie dowodził w sposób rzetelny rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. Zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy w operacie były niejasności, skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego i wydaniem wadliwej decyzji.
Zdaniem Spółki decyzja organu pierwszej instancji zawiera niedostateczne i niepełne uzasadnienie, a w uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium nie odniosło się do kwestii podniesionych przez skarżącą.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu wskazało, że zarzuty skargi stanowią powtórzenie argumentacji przedstawionej w postępowaniu odwoławczym, a motywy podjętego rozstrzygnięcia zostały szczegółowo przedstawione w uzasadnieniu decyzji. Podtrzymując swoje stanowisko wniosło o oddalenie skargi.
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2025 r., sygn. akt I SA/Op 400/25, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie pełnomocnik strony skarżącej wnosił i wywodził jak w skardze. Podtrzymał argumentację w niej zawartą i wskazał na wadliwość operatu przytaczając główne argumenty zawarte w skardze. Strona skarżąca wskazała, że nieruchomość nie przedstawia takiej wartości jak wyliczył biegły. Nie ma drogi, nie ma prądu, mediów – tam jest po prostu pole. Wskazała, że wykonana [...] służy nie tylko dla wydzielonej działki, ale również " na zapas dla dalszego obszaru" . Oświadczyła, że nie uzyskała decyzji wygaszającej prawo do ustalenia opłaty adiacenckiej i podkreśliła, że postępowanie zostało wszczęte po przekazaniu przez nią i podjęciu wszelkich działań mających na celu " wzbogacenia terenu".
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje.
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), dalej: P.p.s.a. stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.
W tym miejscu wskazać należy, iż stan faktyczny sprawy został zaprezentowany przy okazji przedstawiania dotychczasowego przebiegu objętego skargą postępowania. W ocenie Sądu brak jest zatem uzasadnionych podstaw do jego ponownego przedstawiania w tej części uzasadniania. W przedmiotowej sprawie, co wymaga przypomnienia strona skarżąca wnosiła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 20 marca 2025 r., nr SKO.40.3068.2024.gr, utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Opola z dnia 22 października 2024 r., nr GN.3134.31.2021.MŚ1/MK GN.KW-01058/24, ustalającą od skarżącej, należną Gminie Opole opłatę adiacencką w wysokości 44758,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego. Spór w sprawie sprowadza się do oceny czy zasadnie w okolicznościach przedmiotowej sprawy organy ustaliły od Spółki należną Gminie Opole opłatę adiacencką w wysokości 44758,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego. Zdaniem Sądu w toku postępowania organy orzekające w sprawie dokonały pełnych ustaleń co do zaistnienia przesłanek stanowiących podstawę ich działania i prawidłowo określiły wysokość opłaty adiacenckiej.
Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy wielokrotnie przytaczanej powyżej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), nadal zwanej: ustawą lub u.g.n. oraz uchwały Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Opolskiego z dnia 27 września 2012 r., poz. 1332). Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1.
Tym samym powtórzenia wymaga, co nie powinno być sporne, że podziału nieruchomości dokonano na wniosek Spółki, ostateczną decyzją z dnia 14 czerwca 2018 r. Decyzja ta, o podziale, stała się ostateczna 2 lipca 2018 r. Wobec tego do dnia 2 lipca 2021 r. organ administracji publicznej był uprawniony wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z jej podziałem. O wszczęciu postępowania organ pierwszej instancji zawiadomił Spółkę pismem z dnia 14 kwietnia 2021 r., a zawiadomienie to doręczono w dniu 16 kwietnia 2021 r. i tym samym organ pierwszej instancji skorzystał ze swojego prawa w ustawowym terminie. Ponadto, w dacie nabycia mocy ostateczności decyzji podziałowej obowiązywała uchwała Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04, w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Opolskiego z dnia 27 września 2012 r., poz. 1332) wobec czego kolejna przesłanka pozwalająca na nałożenie opłaty adiacenckiej została spełniona.
Przypomnienia także wymaga, że do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 1 ust. 1a ustawy). Zgodnie z przepisem art. 98a ust. 3 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy Ordynacja podatkowa stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat (art. 98 ust. 4 u.g.n.). Z powyższego wynika, że opłata adiacencka jest należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej podziału, dlatego do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Podział nieruchomości powoduje bowiem wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 12 stycznia 2017 r., sygn. akt I OSK 555/15, 26 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 2361/11, 9 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2355/11).
Tym samym nie ma racji strona skarżąca, że w sprawie organy naruszyły 98a ust. 3 u.g.n., albowiem działka nr c została wydzielona na poszerzenie drogi publicznej zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Przy czym działka ta, nr c, nie przeszła z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, nie ma ona zatem statusu działki gruntu wydzielonej na podstawie obowiązującego w dniu podziału planu miejscowego pod drogę publiczną, czyli gruntu przeznaczonego planistycznie w rozumieniu art. 98 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdza analiza akt organu pierwszej instancji, w tym sporządzony operat szacunkowy. Z wyjaśnień Spółki wynika, że przeniesienie własności działki nr c na rzecz Gminy Opole nastąpiło 10 czerwca 2022 r., co także potwierdza, że w decyzji podziałowej ww. działka nie została wydzielona jako droga publiczna, względnie pod poszerzenie drogi publicznej w wyniku dokonanego podziału z 2018 r. Przy tym odnosząc się do działki nr bx należy zauważyć, że nie była on przedmiotem ww. decyzji podziałowej, tym samym nie może być brana pod uwagę w przedmiotowym postępowaniu.
Zaznaczenia także wymaga, z uwagi na zarzuty skargi, że art. 98a ust. 1 u.g.n. wiąże skutki prawne ze stanem nieruchomości, obejmującym stan ewidencyjny, na dzień wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału. Opłata adiacencka jest bowiem należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej (konkretnego) podziału, dlatego do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał w powołanym art. 98a u.g.n. przyjmować do ustalenia zaistnienia tego wzrostu porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości (tak m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z 13 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Bd 485/19).
Równocześnie nie można pominąć, że wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten nie nakłada bowiem na gminę obowiązku przyjęcia w rozliczeniu działki gruntu, a jedynie stwarza taką możliwość, z której gmina nie musi skorzystać, jeśli nie mieści się to w jej interesie. Rozliczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje co do zasady w formie pieniężnej. W przedmiotowej sprawie przeniesienie własności działki nr c na rzecz Gminy Opole nastąpiło 10 czerwca 2022 r., czyli znacznie po dokonaniu podziału i tym samym nie było podstaw do pomniejszania powierzchni tej działki do obliczeń w operacie szacunkowym. Z kolei działka nr bx, jak wskazano wyżej, nie była przedmiotem decyzji podziałowej.
Odnosząc się do sporządzonego operatu szacunkowego zaznaczenia wymaga, że jest to podstawowy dokument pozwalający na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej.
Jednocześnie dostrzeżenia wymaga, że kwestionując wartość dowodową operatu szacunkowego Spółka na żadnym etapie nie przedłożyła wyceny sporządzonej na własne zlecenie, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Argumenty zawarte tak w odwołaniu jak i w skardze mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie, skutecznie podważającego sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy. Zgodzić należy się ze stanowiskiem Kolegium, że w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rolą organu jest ustalenie tej opłaty, a niezbędnym dowodem w tym postępowaniu jest operat szacunkowy, którego prawidłowość może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co wyraźnie wynika z art. 156 ust. 1 u.g.n. Dlatego organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13, wyrok z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07). Organ odwoławczy zasadnie ustalił, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, jest rzeczowy, zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy (tak na s. 11 – 16). Operat sporządzony przez rzeczoznawcę jest logiczny i wiarygodny a poczynione wyliczenia poprawne. Dostrzec przy tym należy, że operat stanowi dowód wytworzony przez osobę, która z uwagi na unormowania zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami, standardach zawodowych oraz kodeksie etyki, ma status zbliżony do statusu osoby zaufania publicznego, która ponosi pełną odpowiedzialność za wykonaną wycenę (winna dbać o zachowanie odpowiednich standardów oraz jakość wykonanych usług). Organy administracji publicznej orzekające w konkretnej sprawie mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy majątkowego koniecznych wyjaśnień (co miało miejsce w niniejszej sprawie). O ile muszą to czynić z dużą ostrożnością, jako że nie dysponują wiedzą fachową, którą posiadają rzeczoznawcy, to w sprawie zarówno organ I jak i II instancji uczynił to rzetelnie. Zaznaczenia wymaga, że podstawę operatu stanowiło rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U z 2023 r. poz. 1832). Akt ten wskazany został przez rzeczoznawcę go sporządzającego i stanowił podstawę analizy organów, chociaż wadliwie Kolegium określiło ten akt, to nie ma wątpliwości, zwłaszcza po lekturze uzasadnienia, że do niego się odwoływało dokonując oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu. W sprawie brak było podstaw do zanegowania jego wartości materialnej, dowodowej. Nie można zatem uznać zasadności zarzutów naruszenia prawa materialnego, a to art. 98 a ust. 4, ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 2 ustawy, a także art. 134 ust. 2 ustawy i jej art. 146 ust. 2 oraz 157 ust. 1.
Dodać należy, zwłaszcza w odniesieniu do dokonanej przez stronę oceny operatu szacunkowego i zarzutów z tego przedmiotu uczynionych organom, że skarżąca nie tylko nie przedłożyła odmiennych wyliczeń czy poddających się weryfikacji przeciwdowodów, to na żadnym etapie nie skorzystała z trybu opisanego w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. i na etapie postępowania administracyjnego przed organami nie przedstawiła operatu szacunkowego, który zawierałby dane podważające prawidłowość wyliczeń rzeczoznawcy powołanego w sprawie. Zarzuty skarżącej w świetle powyższej analizy są nieuzasadnione. Oceny, tezy podważające zawarte w operacie wnioski powinny być poparte stosownymi dokumentami – opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców lub kontroperatem sporządzonym przez osoby uprawnione i złożonym na etapie postępowania przed organem, czego w sprawie strona nie uczyniła. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może właśnie dążyć do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 u.g.n, a czego skarżąca nie uczyniła przedstawiając wyłącznie własne tezy (niepoparte dowodem poddającym się jakiejkolwiek ocenie). Tymczasem możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (tak NSA w wyroku z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12). Skoro zatem skarżąca kwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu to powinna skorzystać z uprawnienia jakie daje art. 157 ustawy, czyli złożyć kontroperat, który to dokument jako przygotowany przez podmiot uprawniony i mógłby podważyć prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę założeń i wyliczeń. Skarżąca tego nie uczyniła, ale też skutecznie nie podważyła prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę założeń. Tymczasem jak wskazano powyżej do obowiązku organu należało natomiast zbadanie otrzymanej opinii rzeczoznawcy pod względem formalnym. Taka analiza powinna obejmować w szczególności sprawdzenie kwalifikacji zawodowych autora opracowania, kompletności dokumentu oraz jasności i rzetelności zawartych w nim wyliczeń. Dopiero bowiem po przeprowadzeniu powyższych działań organ administracji publicznej uwalnia się od zarzutu dowolności wydanego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie organy prawidłowo przyjęły, że operat sporządzony jest kompletny, jasny i rzeczowy. Opisy nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, zostały sporządzone w sposób na tyle precyzyjny, że umożliwiały ich zidentyfikowanie w terenie. W operacie opisane są cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Rzeczoznawca wyjaśnił wyliczenia odnoszące się do nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Rzeczoznawca szczegółowo opisał wyceniane nieruchomości w tym uwzględnił ich położenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, a także ich kształt i wielkość. Uzasadnił przyjętą metodologię wyceny.
Trafnie organ odwoławczy podał, że operat został sporządzony w jasny i rzetelny sposób, a także należycie uzasadniony. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że rzeczoznawca majątkowy w operacie wskazał jaką metodę przyjął do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej, tj. zastosował metodę porównawczą (tzw. podejściem porównawczym), która jest najbardziej adekwatna do przedmiotu sprawy. Wyjaśnił szeroko, w jaki sposób dokonał doboru nieruchomości podobnych. Ze względu na cechy działek przed i po podziale poszukiwano nieruchomości porównawczych o zbliżonych powierzchniach i cechach w zakresie kształtu, dostępu do drogi publicznej i funkcjonalności. Ze względu na cechy działek przed i po podziale poszukiwano nieruchomości porównawczych o zbliżonych powierzchniach i cechach w zakresie kształtu, dostępu do drogi publicznej i funkcjonalności dla następujących grup nieruchomości: - dla nieruchomości przed podziałem działek o powierzchni około 1,4 ha, z bezpośrednim dostępem do nieurządzonej drogi publicznej, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi wewnętrzne, gdzie istnieje możliwość zabudowy kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej tworzących zespół osiedla mieszkaniowego, z dojazdem do wewnętrznej części działek nieprzylegających do drogi publicznej z wydzielonymi drogami wewnętrznymi.
Nie powtarzając przy tym, zasługujących na zaaprobowanie argumentów, skonstatować należy, że sporządzony operat szacunkowy uwzględnia przede wszystkim prawidłowy dobór podejścia i metody szacowania nieruchomości. Ostatecznie do obliczeń przyjęto grupę kilku działek o zróżnicowanych cechach rynkowych, które ułożone według cen jednostkowych (tabela nr 2 na str. 15). W operacie dokonano charakterystyki rynku i szacowanej nieruchomości w odniesieniu do cech rynkowych, a także określenia wag cech rynkowych. Opracowanie dokonano na podstawie monitoringu rynku lokalnego. Spośród kilkunastu transakcji do porównania rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości, możliwie najmniejsze i posiadające najmniejszą liczbę różnic w zakresie cech rynkowych (tabela nr 4 na str. 1). W sporządzonym oparcie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości, a wycena została dokonana na podstawie zbioru nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Ponadto, rzeczoznawca sporządził szczegółowy wykaz transakcji, wykaz cech nieruchomości przyjętych do porównania i uzasadnił uznanie tych nieruchomości jako nieruchomości podobnych. W zestawieniach tabelarycznych zawarł daty zawarcia transakcji, obręb geodezyjny, ulicę na której znajdowała się nieruchomość działki będącej przedmiotem sprzedaży, powierzchnię gruntu oraz cenę transakcyjną, co umożliwiało weryfikację przyjętych do porównania nieruchomości jako podobnych wobec nieruchomości wycenionej. Ostatecznie, wartość rynkową nieruchomości określił przed podziałem na 2 915 702,00 zł, a po podziale na 3 064 896,00 zł. Stosownie do przedstawionych ustaleń, na podstawie analizy rachunkowej wyliczeń przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowo organy I i II instancji uznały, że wartość działki po podziale wzrosła o kwotę 149194 zł. Przyjmując 30% stawkę naliczenia opłaty adiacenckiej ustaloną w uchwale Rady Miasta Opola z dnia 24 czerwca 2004 r., Nr XXXIII/308/04, ustaliło, że opłata adiacencka wynosi 44 758,20 zł.
Zdaniem Sądu organ II instancji prawidłowo i w sposób wyczerpujący wyjaśnił, dlaczego uznał przedłożony operat za prawidłowy, wiarygodny i miarodajny dla potrzeb niniejszej sprawy. Operat sporządziła osoba uprawniona, nie doszukano się w nim pomyłek, istotnych braków lub nieścisłości, prawidłowo zostały wyjaśnione tak podejście, jak i sposób wyceny oraz jej podstawa prawna. Nadto rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania wyjaśniającego odniósł się do zarzutów strony skarżącej dotyczących wyceny nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. W tej sytuacji, zasadnie SKO uznało, iż przedłożona wycena jest miarodajna i zgodna z obowiązującym prawem.
Rację ma Kolegium, że z akt sprawy, a szczególnie z decyzji o zatwierdzeniu podziału, z dnia 14 czerwca 2018 r. nie wynika, że decyzja ta wydana została w oparciu o art. 95 u.g.n., a szczególnie w oparciu o art. 95 ust. 1 u.g.n., w tym aby podział nieruchomości nastąpił w celu: zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Działki nr a i b k.m. [...] obręb G., o ogólnej powierzchni 1,4601 ha, stanowiące własność Spółki zdecydowanie w 2018 r. nie podlegały na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku, w celu zniesienia współwłasności, a jedynie zostały wydzielone na rzecz Spółki.
Nadto w tym okresie nie były zabudowane. Wobec tego nie można zgodzić się z twierdzeniem Spółki, że w sprawie naruszono art. 98a ust. 1 i 2 w zw. z art. 95 u.g.n., o czym także szerzej powyżej.
Podsumowując zarzuty podnoszone przez Spółkę nie mogły być uwzględnione gdyż decyzja objęta skargą odpowiada prawu. Wbrew zarzutom skargi zebrany w sprawie materiał dowodowy był kompletny i pozwalał na podjęcie zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przy tak zebranym materiale dowodowym chybione są zarzuty strony skarżącej naruszenia prawa procesowego w tym, art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a., która nie wskazuje jakie dowody nie zostały przeprowadzone a te zgromadzone w sprawie zostały niewłaściwie ocenione, twierdzenia w tym zakresie nie znajdują oparcia w pozyskanym materiale dowodowym. Wyrażona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów obliguje organ administracji do poddania analizie całego materiału dowodowego i rozpatrzenia wszystkich dowodów w ich wzajemnym powiązaniu. Co innymi słowy oznacza, że wniosek dotyczący okoliczności faktycznych powinien być oparty na rozpoznaniu wszystkich dowodów w sprawie, zaś oceniając wyniki postępowania dowodowego (wiarygodność i moc dowodów) organ powinien uwzględnić treść wszystkich przeprowadzonych i rozpatrzonych dowodów – co w sprawie orzekające organy zrealizowały prawidłowo. Ocena ich została oparta na wszechstronnej ocenie całokształtu materiału dowodowego. Organy dokonały oceny mocy i wiarygodności dowodów i na ich tle, dokonały ustaleń, które właściwie przypisały pod zastosowane normy prawa materialnego z zachowaniem reguł prawa procesowego. W ocenie Sądu analiza materiału dowodowego w badanej sprawie została przeprowadzona przez organ z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów. Stronie umożliwiono udział w każdym stadium postępowania, zapewniając jej możliwość wypowiedzenia się, czy zgłaszania wniosków dowodowych.
Zdaniem Sądu organ tak I jak i II instancji przeprowadził postępowanie w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały.
Mając powyższe na uwadze, na postawie art. 151 P.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.
Równocześnie, na zakończenie, Sąd wskazuje, że wszystkie powołane wyżej orzeczenia sądowe dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl., CBOSA.