I SA/Gl 998/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSkarżący J. C. nabył nieruchomość w drodze licytacji egzekucyjnej, nie będąc świadomym, że pod powierzchnią gruntu znajdują się niebezpieczne odpady. Informacja ta nie została ujawniona w operacie szacunkowym ani w ogłoszeniu o licytacji. Po nabyciu nieruchomości, skarżący został wezwany do usunięcia odpadów, co skłoniło go do wniosku o anulowanie transakcji. Naczelnik Urzędu Skarbowego oraz Dyrektor Izby Administracji Skarbowej odmówili wszczęcia postępowania w przedmiocie unieważnienia nabycia, powołując się na przepis art. 112g ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, który wyłącza możliwość żądania unieważnienia nabycia z powodu wad nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił zaskarżone postanowienia. Sąd uznał, że organy obu instancji błędnie zinterpretowały wniosek skarżącego, ograniczając się do analizy przepisów dotyczących rękojmi i wad oświadczenia woli, podczas gdy w sprawie zaistniały przesłanki do wznowienia postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. Sąd podkreślił, że brak ujawnienia istotnych wad nieruchomości (składowiska odpadów) w toku postępowania egzekucyjnego stanowiło naruszenie prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy powinny były rozważyć skierowanie wniosku skarżącego na tor właściwy dla wznowienia postępowania, a w razie wątpliwości, wezwać skarżącego do sprecyzowania swojego żądania. Sąd uchylił postanowienia organów i zasądził zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących wznowienia postępowania egzekucyjnego w administracji w przypadku ujawnienia wad nieruchomości po licytacji, a także obowiązków organów w zakresie ujawniania informacji o nieruchomościach.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji ujawnienia odpadów pod ziemią, ale zasady dotyczące wznowienia postępowania i obowiązków informacyjnych organów mają szersze zastosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wniosek o "anulowanie transakcji zakupu nieruchomości na licytacji" powinien zostać potraktowany jako wniosek o wznowienie postępowania egzekucyjnego, gdy nabywca nie był świadomy ukrytych wad nieruchomości (składowiska odpadów)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organy powinny były rozważyć skierowanie wniosku na tor właściwy dla wznowienia postępowania, a nie od razu odmawiać wszczęcia postępowania na podstawie art. 112g ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy błędnie zinterpretowały wniosek skarżącego, ignorując możliwość wznowienia postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. z powodu ujawnienia się nowych, istotnych okoliczności faktycznych (składowanie odpadów), które istniały w dniu wydania decyzji, a nie były znane organowi. Brak ujawnienia tych wad w toku postępowania egzekucyjnego stanowił istotne naruszenie prawa.
Czy art. 112g ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, wyłączający możliwość żądania unieważnienia nabycia nieruchomości z powodu wad, wyłącza również możliwość wznowienia postępowania egzekucyjnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, art. 112g ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie wyłącza stosowania ogólnych przepisów dotyczących postępowań nadzwyczajnych, w tym wznowienia postępowania.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że ustawodawca, wprowadzając ograniczenia w stosowaniu przepisów o wadach, wyraźnie to zaznacza w innych ustawach. Brak takiego wyraźnego wyłączenia w odniesieniu do postępowań egzekucyjnych z nieruchomości oznacza, że ogólne regulacje dotyczące wznowienia postępowania mają zastosowanie.
Jaka jest rola organu egzekucyjnego i innych organów w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedana w drodze licytacji jest obciążona nieujawnionymi wadami (np. składowiskiem odpadów)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ egzekucyjny ma obowiązek ujawnić wszelkie istotne informacje o nieruchomości w operacie szacunkowym, opisie i oszacowaniu, obwieszczeniu o licytacji oraz cenie wywoławczej. Inne organy (np. wierzyciel - Wójt) mają obowiązek współpracy i przekazywania istotnych informacji.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że zaniechanie ujawnienia faktu składowania odpadów w toku postępowania egzekucyjnego doprowadziło do wadliwej sprzedaży. Wójt, wiedząc o odpadach, nie przekazał tej informacji, co naruszyło zasady praworządności i zaufania do organów władzy publicznej. Organ egzekucyjny również nie dopełnił obowiązków informacyjnych.
Przepisy (38)
Główne
k.p.a. art. 61a § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Odmowa wszczęcia postępowania, gdy żądanie zostało wniesione przez osobę niebędącą stroną lub z innych uzasadnionych przyczyn postępowanie nie może być wszczęte.
k.p.a. art. 145 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Przesłanki wznowienia postępowania, w tym nowe okoliczności faktyczne lub dowody.
k.p.a. art. 145 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
pkt 5 - wyjście na jaw istotnych dla sprawy nowych okoliczności faktycznych lub nowych dowodów istniejących w dniu wydania decyzji, nieznanych organowi, który wydał decyzję.
u.p.e.a. art. 112g
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Dz.U. 2024 poz 572 art. 61a § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. 2024 poz 572 art. 145 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
pkt 5
t. j. art. 112g
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Dz.U. 2025 poz 132 art. 112g
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
pkt 1 lit. c)
Pomocnicze
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności, czuwanie nad tym, aby strony nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa.
k.p.a. art. 9
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek udzielania stronom niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.
k.p.a. art. 50
Kodeks postępowania administracyjnego
Wzywanie do złożenia oświadczenia lub wyjaśnień.
k.p.a. art. 64 § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Wezwanie do uzupełnienia braków formalnych lub złożenia wyjaśnień.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 77 § 4
Kodeks postępowania administracyjnego
Nieuznanie za znany urzędowo faktu składowania odpadów.
k.p.a. art. 148 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Termin do złożenia wniosku o wznowienie postępowania.
k.p.a. art. 126
Kodeks postępowania administracyjnego
Stosowanie przepisów k.p.a. do postępowań finalizowanych postanowieniem.
u.p.e.a. art. 18
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Stosowanie przepisów k.p.a. do postępowań egzekucyjnych.
u.p.e.a. art. 110r § 1
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
pkt 7 i 9 - opis i oszacowanie nieruchomości.
u.p.e.a. art. 110s
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Operat szacunkowy.
u.p.e.a. art. 110w § 3
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
pkt 2 i 3 - obwieszczenie o licytacji.
u.p.e.a. art. 111c § 2
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
pkt 2 i art. 111e - cena wywoławcza.
u.p.e.a. art. 111m
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Postanowienie o przybiciu.
u.p.e.a. art. 112b § 1
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Postanowienie o przyznaniu własności.
Dz.U. 2024 poz 572 art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. 2024 poz 572 art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. 2024 poz 572 art. 50
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. 2024 poz 572 art. 64 § 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. z 2024 r. poz. 1267 art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 205 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 210 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.c. art. 82-83
Kodeks cywilny
k.c. art. 84-88
Kodeks cywilny
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Dz.U. z 2024 r. poz. 17, ze zm. art. 231 § 1
Kodeks karny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy powinny były rozważyć wznowienie postępowania egzekucyjnego z uwagi na ujawnienie się nowych okoliczności faktycznych (składowanie odpadów) nieznanych w toku postępowania. • Art. 112g u.p.e.a. nie wyłącza możliwości wznowienia postępowania. • Brak ujawnienia wad nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego stanowi istotne naruszenie prawa.
Odrzucone argumenty
Argumentacja organów oparta na art. 112g u.p.e.a., który wyklucza możliwość unieważnienia nabycia z powodu wad nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
organy obu instancji pominęły zasygnalizowane na wstępie wartości konstytucyjne • nie ulega bowiem wątpliwości, że skarżący w czasie licytacji i później, do dnia wezwania pismem Wójta z 10 stycznia 2024 r., nie miał świadomości tego obciążenia • brak świadomości organu egzekucyjnego o kluczowym - w warunkach tej sprawy – fakcie nie może prowadzić do tego, że to skarżący zostanie faktycznie obciążony wszystkimi konsekwencjami obiektywnie wadliwego ustalenia wartości i stanu nieruchomości • regulacja art. 112g u.p.e.a. zmierza do petryfikacji skutków nabycia nieruchomości w toku licytacji, ale nie wyłącza stosowania ogólnego instrumentu prawnego zmierzającego do wyeliminowania skutków prawnych powstałych na skutek istotnych, niekiedy kardynalnych wad procesowych stanowiących przesłanki wznowienia postępowania administracyjnego • zasada falsa demonstratio non nocet • organ władzy publicznej nie może być "sprowadzany do roli robota, mechanicznie odrzucającego pisma procesowe obywateli ze względu na uchybienia nieważące w żaden sposób na możliwości wydania orzeczenia"
Skład orzekający
Paweł Kornacki
przewodniczący sprawozdawca
Mikołaj Darmosz
członek
Monika Krywow
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wznowienia postępowania egzekucyjnego w administracji w przypadku ujawnienia wad nieruchomości po licytacji, a także obowiązków organów w zakresie ujawniania informacji o nieruchomościach."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji ujawnienia odpadów pod ziemią, ale zasady dotyczące wznowienia postępowania i obowiązków informacyjnych organów mają szersze zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak ukryte wady nieruchomości mogą prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych dla nabywcy, a także jak sądy administracyjne interpretują przepisy w celu ochrony praw obywateli przed błędami organów państwa.
“Kupił działkę z odpadami pod ziemią – sąd uchylił transakcję!”
Dane finansowe
WPS: 160 179 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.