I OSK 2158/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej wniesionej przez [...] Sp. z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który oddalił skargę spółki na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Spółka kwestionowała prawidłowość wyceny wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, zarzucając błędy w doborze nieruchomości porównawczych do operatu szacunkowego. Zarówno organy administracji, jak i WSA uznały, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a wzrost wartości nieruchomości został właściwie ustalony. NSA, rozpoznając skargę kasacyjną, szczegółowo analizował zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego. Sąd kasacyjny uznał, że argumenty spółki dotyczące doboru nieruchomości porównawczych są niezasadne, ponieważ rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uwzględnił decyzję o warunkach zabudowy jako podstawę określenia przeznaczenia nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. NSA podkreślił, że sąd nie może wkraczać w zakres wiedzy specjalistycznej biegłego, a ocena operatu szacunkowego przez organy i sąd była prawidłowa. Sąd oddalił skargę kasacyjną, potwierdzając tym samym rozstrzygnięcie sądu niższej instancji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie opłaty adiacenckiej, wycena nieruchomości po podziale, znaczenie decyzji o warunkach zabudowy dla wyceny, ocena operatu szacunkowego przez sądy administracyjne.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej; interpretacja przepisów o gospodarce nieruchomościami w kontekście wyceny.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę adiacencką, jest prawidłowy, jeśli wybór nieruchomości porównawczych budzi wątpliwości co do ich podobieństwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy jest prawidłowy, a wybór nieruchomości porównawczych był zgodny z prawem, ponieważ rzeczoznawca uwzględnił decyzję o warunkach zabudowy jako podstawę określenia przeznaczenia nieruchomości.
Uzasadnienie
NSA uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uwzględnił decyzję o warunkach zabudowy przy wycenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. Nawet jeśli część nieruchomości porównawczych miała inne przeznaczenie, wiodącą funkcją była funkcja mieszkaniowa, co uzasadniało ich wybór. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania oceny operatu przez organy i sąd pierwszej instancji.
Czy decyzja o warunkach zabudowy wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, decyzja o warunkach zabudowy nie wygasa automatycznie z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, jeśli nie zachodzą przesłanki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Uzasadnienie
NSA wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy funkcjonuje w obrocie prawnym i nie wygasa samoistnie. Jej wygaśnięcie następuje tylko w przypadkach przewidzianych prawem, np. w sytuacji uchwalenia planu miejscowego lub uzyskania pozwolenia na budowę przez innego wnioskodawcę. W tej sprawie decyzja o warunkach zabudowy była nadal obowiązująca.
Czy sąd lub organ administracji może dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego, czy jest to wyłączna kompetencja rzeczoznawcy majątkowego?
Odpowiedź sądu
Organy i sąd mogą dokonywać oceny operatu szacunkowego, ale nie mogą wkraczać w zakres wiedzy specjalistycznej biegłego. Ocena powinna skupiać się na logiczności, spójności i zgodności z przepisami prawa, a nie na merytorycznej trafności wyceny.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że organy i sąd oceniły operat szacunkowy, ale słusznie zwróciły uwagę, że ocena ta nie może wkraczać w zakres wiedzy specjalistycznej biegłego. Sąd pierwszej instancji ocenił wyjaśnienia biegłej i uznał je za wystarczające, co NSA uznał za prawidłowe w kontekście ograniczeń oceny dowodu z opinii biegłego.
Przepisy (16)
Główne
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.g.n. art. 98a § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98a § 1a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98a § 1b
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 183 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
k.p.a. art. 138 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 16 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
u.p.z.p. art. 63 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 65
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
rozporządzenie art. 4 § 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
rozporządzenie art. 56 § 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Dz.U. 2024 poz 935 art. 184
Argumenty
Odrzucone argumenty
Niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych do operatu szacunkowego. • Błędna wykładnia art. 154 ust. 1 u.g.n. przez sąd, ograniczająca możliwość merytorycznej oceny operatu. • Niewłaściwe zastosowanie art. 98a ust. 1, 1a, 1b u.g.n. skutkujące zbyt wysoką stawką opłaty adiacenckiej. • Niewłaściwa wykładnia § 4 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. w zakresie pojęcia 'porównywalności' nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. • W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. • Sąd kasacyjny wskazuje, że wbrew stanowisku Skarżącej, ani organy ani Sąd Wojewódzki nie uchylili się od obowiązku dokonania oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie.
Skład orzekający
Monika Nowicka
przewodniczący
Jolanta Rudnicka
członek
Anna Wesołowska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie opłaty adiacenckiej, wycena nieruchomości po podziale, znaczenie decyzji o warunkach zabudowy dla wyceny, ocena operatu szacunkowego przez sądy administracyjne."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i ustalenia opłaty adiacenckiej; interpretacja przepisów o gospodarce nieruchomościami w kontekście wyceny.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości – opłaty adiacenckiej i wyceny nieruchomości. Jest interesująca dla prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, ale może być zbyt techniczna dla szerszej publiczności.
“Jak prawidłowo wycenić wzrost wartości nieruchomości po podziale? NSA rozstrzyga spór o opłatę adiacencką.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.