I C 842/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka spółka z o.o. domagała się od pozwanego E. K. zapłaty 2.000,00 zł tytułem prowizji od sprzedaży nieruchomości, powołując się na umowę pośrednictwa z dnia 30 kwietnia 2016 r. Pozwany kwestionował roszczenie, twierdząc, że umowa została skutecznie wypowiedziana, a kupca znalazł samodzielnie. Sąd Rejonowy w Krośnie oddalił powództwo. Kluczowym argumentem sądu było ustalenie, że umowa pośrednictwa zawierała błąd co do oznaczenia działki, która miała być przedmiotem sprzedaży. Pierwotnie wskazano numer działki (...), podczas gdy faktycznie przedmiotem sprzedaży miała być działka nr (...). Sąd uznał, że późniejsza zmiana oznaczenia działki w umowie, dokonana przez pasierbicę pozwanego bez jego upoważnienia i w formie niezgodnej z wymogami umowy (wymagającej formy pisemnej pod rygorem nieważności), była nieważna. Sąd podkreślił, że od profesjonalnego pośrednika należy oczekiwać wyższej staranności w identyfikacji przedmiotu umowy. Ponadto, sąd stwierdził, że nawet gdyby umowa była ważna, to do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z E. i A. Z. doszło bez inicjatywy pośrednika, a strony skontaktowały się za pośrednictwem wspólnej znajomej. W związku z tym, że umowa pośrednictwa była wadliwa od samego początku, a do sprzedaży doszło bez udziału pośrednika, sąd uznał, że powodowi nie należy się wynagrodzenie.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaWażność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wymogi formalne dotyczące zmian w umowie, zasady ustalania wynagrodzenia pośrednika, inicjatywa pośrednika w doprowadzeniu do zawarcia umowy.
Dotyczy specyficznych wad umowy pośrednictwa i okoliczności faktycznych sprawy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest ważna, jeśli zawiera błąd co do oznaczenia przedmiotu umowy, a późniejsza zmiana tej umowy nie została dokonana w formie pisemnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieważna, jeśli zawiera błąd co do oznaczenia przedmiotu umowy, a późniejsza zmiana tej umowy nie została dokonana w formie pisemnej pod rygorem nieważności i przez osobę nieuprawnioną.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że błędne oznaczenie działki w umowie pośrednictwa stanowi wadę prawną, a późniejsza zmiana tej umowy, dokonana w sposób niezgodny z jej postanowieniami (brak formy pisemnej, osoba nieuprawniona), jest nieważna. Profesjonalny pośrednik powinien dochować należytej staranności przy identyfikacji przedmiotu umowy.
Czy pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie, jeśli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło bez jego inicjatywy, mimo że strony były jego klientami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pośrednikowi nie przysługuje wynagrodzenie, jeśli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło bez jego inicjatywy, a strony skontaktowały się niezależnie od działań pośrednika.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że nawet jeśli strony transakcji były klientami biura, to samo zawarcie umowy nie świadczy o skutecznym „skojarzeniu” przez pośrednika, zwłaszcza gdy do kontaktu między stronami doszło z inicjatywy osób trzecich.
Czy wypowiedzenie umowy pośrednictwa przez małżonka strony umowy, posiadającego pełnomocnictwo, jest skuteczne?
Odpowiedź sądu
Sąd ostatecznie uznał skuteczność wypowiedzenia umowy, choć pierwotnie strona powodowa kwestionowała pełnomocnictwo.
Uzasadnienie
Choć strona powodowa początkowo kwestionowała skuteczność wypowiedzenia umowy przez żonę pozwanego z powodu braku pełnomocnictwa, w toku postępowania zmieniła stanowisko. Sąd uznał, że wypowiedzenie było skuteczne, co jednak nie przesądziło o zasadności roszczenia z uwagi na inne wady umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) sp. z o.o. | spółka | powód |
| E. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| E. Z. | osoba_fizyczna | świadkowie |
| A. Z. | osoba_fizyczna | świadkowie |
| K. K. | osoba_fizyczna | świadkowie |
| B. M. | osoba_fizyczna | świadkowie |
| M. M. (1) | osoba_fizyczna | świadkowie |
| M. M. (2) | osoba_fizyczna | powódka |
| J. K. (obecnie K. ) | osoba_fizyczna | świadkowie |
| L. G. (1) | inne | pełnomocnik z urzędu |
Przepisy (5)
Główne
u.g.n. art. 180 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umowy bądź umów nabycia lub zbycia nieruchomości, innych umów przez strony pośrednictwa określonych, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów – strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiły się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 758
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące umowy agencyjnej, do której umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zbliżona.
k.c. art. 764 § 9
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące umowy agencyjnej, do której umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zbliżona.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa pośrednictwa zawierała błąd co do oznaczenia działki. • Zmiana przedmiotu umowy nie została dokonana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. • Zmiana przedmiotu umowy została dokonana przez osobę nieuprawnioną. • Do zawarcia umowy sprzedaży doszło bez inicjatywy pośrednika.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy przez żonę pozwanego nie było skuteczne z powodu braku pełnomocnictwa (ostatecznie uznano skuteczność wypowiedzenia, ale nie miało to wpływu na rozstrzygnięcie).
Godne uwagi sformułowania
Od profesjonalnego podmiotu możemy oczekiwać wyższej staranności. • Przedmiot umowy nie został nawet przez stronę powodową w sposób nie budzący wątpliwości ustalony. • Zmiana treści umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. • Samo skojarzenie stron transakcji nie świadczy o tym, że to „skojarzenie” zostało wykonane siłami pośrednika.
Skład orzekający
Małgorzata Gałuszka
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ważność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wymogi formalne dotyczące zmian w umowie, zasady ustalania wynagrodzenia pośrednika, inicjatywa pośrednika w doprowadzeniu do zawarcia umowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych wad umowy pośrednictwa i okoliczności faktycznych sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak istotne są precyzja i formalizm w umowach, zwłaszcza tych zawieranych przez profesjonalistów. Błąd w oznaczeniu przedmiotu umowy i wadliwa jej zmiana doprowadziły do oddalenia roszczenia o wysoką prowizję.
“Błąd w umowie pośrednictwa kosztował biuro nieruchomości prowizję. Sąd: precyzja ponad wszystko!”
Dane finansowe
WPS: 2000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.