I C 716/25

Sygn. akt: I C 716/25 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 stycznia 2026 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia Juliusz Ciejek Protokolant: starszy sekretarz sądowy Anna Kosowska po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2026 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa Z. W. przeciwko (...) . ul. (...) w O. o ustalenie, ewentualnie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej I. 
        powództwo oddala, II. 
        nakazuje ściągnąć od powoda Z. W. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w O. kwotę 122 zł (sto dwadzieścia dwa złote) tytułem wydatków zaliczkowo pokrytych przez Skarb Państwa. Sygn. akt I C 716/25 UZASADNIENIE W pozwie z dnia 03.06.2025 r. przeciwko Wspólnocie Lokalowej B.C. ul. (...) w O. , powód Z. W. wniósł o: stwierdzenie nieistnienia w całości uchwały nr (...) z dnia 25.04.2025 r. Wspólnoty Lokalowej B.C. ul. (...) w O. ewentualnie uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 25.04.2025 r. Wspólnoty Lokalowej B.C. ul. (...) w O. w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto, wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem nieruchomości - lokalu nr (...) położonego w O. przy ul. (...) , dla którego Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) – który wchodzi w skład (...) .C. ul. (...) w O. . W dniu 25.04.2025 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Lokalowej, na którym została podjęta uchwała nr (...) w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie powoda przedmiotowa uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa. Wskazał., że pełnomocnik I. G. (1) oraz C. G. (1) nie miał prawidłowego umocowania - posiadał umocowanie jedynie do uczestniczenia w imieniu mocodawców w zebraniach właścicieli lokali. Oddany głos przez pełnomocnika jest nieważny. Ponadto, zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 18 ust. 1 uwl. W ocenie powoda przyjęty przez pozwaną tryb zmiany sposobu zarządu z zarządu właścicielskiego na zarząd powierzony jest sprzeczny z ustawą, a podjęta w tym trybie uchwała jest nieważna. Na koniec, powód podniósł, że zaskarżona uchwała obarczona jest również brakami formalnymi nieusuniętymi w toku jej podejmowania, a które uniemożliwiły świadome głosowanie nad jej treścią. W treści uchwały widnieje informacja o załączniku - wzorze umowy o powierzenie zarządu, a do momentu głosowania nad uchwałą właściciele lokali wchodzących w skład (...) nie mieli możliwości zapoznania się z treścią wzmiankowanej umowy o powierzenie zarządu. (pozew k. 4-5v) Pozwana Wspólnota Lokalowa B.C. ul. (...) w O. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana wskazała, że kwestionuje powództwo twierdząc, że zaskarżona uchwała została podjęta w sposób prawidłowy, a ewentualne uchybienia proceduralne, na które wskazuje powód - są nieistotne i nie mają wpływu na ważność zaskarżonej uchwały. Niesłuszny jest zarzut powoda dotyczący rzekomego braku prawidłowego umocowania pełnomocnika. Przedmiotowe pełnomocnictwo jest wystarczające - obejmuje upoważnienie do uczestnictwa w imieniu mocodawców w zebraniu właścicieli, a co za tym idzie również do głosowania nad uchwałami. Nie ma bowiem wątpliwości, że głosowanie nad uchwałami jest zwyczajnym elementem zebrania właścicieli i w związku z tym nie wymaga odrębnego umocowania. W ocenie pozwanej, przyjęty tryb zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest prawidłowy tj. wystarczające jest dokonanie zmiany na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Z punktu widzenia kryterium racjonalności prawa nie sposób jest wskazać przekonywających argumentów, które uzasadniałyby rozwiązanie, zgodnie z którym uchwała podjęta przez właścicieli lokali może prowadzić do zmiany sposobu wykonywania zarządu wynikającego z umowy, a nie może prowadzić do zmiany sposobu zarządu wynikającego z ustawy, skoro zgodnie z ustawą obie formy zarządu są dozwolone. Zaskarżona uchwała został podjęta we właściwym trybie i formie. Pozwana stwierdziła, że powód nie wykazał istnienia żadnej przyczyny, o której mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali , umożliwiającej skuteczne zaskarżenie podjętej uchwały, a zatem przedmiotowy pozew jest bezzasadny. (odpowiedź na pozew – k. 36 - 37) Na skutek zmiany zarządu Wspólnoty mieszkaniowej Sąd zwolnił z udziału w sprawie C. G. (1) i W. L. . (protokół rozprawy - k. 73v) Wobec kolejnych zmian w zarządzie pozwanej Wspólnoty została złożona odpowiedź na pozew przez podmiot, któremu został zarząd powierzony. Zarząd Wspólnoty wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że pełnomocnictwo udzielone przez I. G. (1) i C. G. (1) zostało udzielone prawidłowo. Nawet przy przyjęciu, że nie zawierało ono umocowania do oddania głosu to zastosowanie znajdzie art. 103 § 1 i 2 k.c. Podniósł, że tryb zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną był zasadny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ustawodawca przewidział dokonanie takiej czynności w uchwale i z takiej możliwości pozwana Wspólnota skorzystała. (odpowiedź na pozew – k. 97-100v) Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana Wspólnota Lokalowa B.C. ul. (...) w O. (dalej: Wspólnota) jest tak zwaną dużą wspólnotą. Powód jest właścicielem lokalu o numerze (...) . Wspólnotę tworzą wyłącznie lokale użytkowe - komercyjne. (dowód: wydruk elektroniczny księgi wieczystej (...) – k. 6-8, zeznania świadka C. G. – k. 147v, przesłuchanie stron – k. 148-149, bezsporne) C. G. (1) właściciel lokalu w pozwanej Wspólnocie oraz W. L. prezes Zarządu (...) sp. z o.o. oraz dyrektor D21 prostej spółki akcyjnej, które to spółki są właścicielami lokali w pozwanej Wspólnocie, mieli zastrzeżenia do działań podejmowanych przez administratora DW-DOM Zarządzenie nieruchomościami s.c. (...) z zastrzeżeń było nieudostępnianie budżetu mimo składanych wniosków. Przekazali ówczesnemu Zarządowi swoje uwagi co do świadczonych usług przez administratora. Sytuacja nie uległa poprawie. Następnie, na zebraniu Wspólnoty w marcu 2024 r. została podjęta uchwała większością głosów w sprawie wypowiedzenia umowy o zarządzanie dotychczasowemu administratorowi i zobowiązania Zarządu do zebrania ofert innych administratorów. Mimo podjętej uchwały Zarząd nie podjął żadnych działań w kierunku wskazanym w uchwale. W ocenie Zarządu usługi świadczone przez dotychczasowego zarządcę były wykonywane na wysokim poziomie, a tym samym było brak podstaw do wypowiedzenia umowy. (dowód: uchwała nr (...) z dnia 16.05.2024 r. – k. 78, pismo Zarządu Wspólnoty z dnia 29.07.2024 r. – k. 79, zeznania świadka C. G. – k. 147v, przesłuchanie stron – k. 148-149) I. G. (1) oraz C. G. (1) współwłaściciele lokalu o numerze (...) położonych w O. przy ul. (...) zażądali zebrania ogółu właścicieli w dniu 25.04.2025 r. Celem zebrania miało być podjęcie uchwały w sprawie zmian w składzie Zarządu Wspólnoty oraz zmiany sposobu zarządu na zarząd powierzony. W ich mieniu pismo sporządził pełnomocnik, któremu zostało udzielone pełnomocnictwo o następującej treści: „My, niżej podpisani, C. G. (3) i I. W. G. , zamieszkali (….) jako współwłaściciele lokalu położonego w O. przy ul. (...) lok. 200 (…) oraz lokalu położonego w O. przy ul. (...) lok. 300 (…) niniejszym udzielamy pełnomocnictwa: radcy prawnemu Ł. P. (1) (…) do samodzielnego reprezentowania nas przed Wspólnotą mieszkaniową oraz zarządcą nieruchomości, położonej w O. przy ul. (...) , dla której Sąd Rejonowy w O. IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą o nr (...) , w tym również do uczestniczenia w zabraniu ogółu właścicieli lokali. Pełnomocnictwo niniejsze upoważnia do udzielenia substytucji.” (dowód: pismo „żądanie zebrania ogółu właścicieli” wraz z pełnomocnictwem – k. 17-19, pismo „żądanie zwołania zebrania ogółu właścicieli” – k. 80-81, zawiadomienie o zebraniu – k. 82v, zeznania świadka C. G. – k. 147v) W dniu 25.04.2025 r. odbyło się protokołowane przez notariusza zebranie pozwanej Wspólnoty. Pierwsza uchwała nr (...) przewidująca zmiany personalne w Zarządzie nie uzyskała żadnego poparcia. W konsekwencji podjęto uchwałę nr (...) w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. (dowód: akt notarialny Rep. A Nr (...) – k. 9-11 oraz k. 83v-85, uchwała nr (...) – k. 85v, przesłuchanie stron – k. 148-149) Treść uchwały nr (...) brzmi następująco: „ § 1 Działając na podstawie art. 18 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli lokali stanowiących Wspólnotę Lokalową B.C. ul. (...) w O. w wyniku głosowania uchwala, że z dniem upływu terminu wypowiedzenia umowy o zarządzanie zawartej w dniu 28 września 2018 r. z W. C. oraz D. O. prowadzącymi działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej pod nazwą DW- (...) S.C. zmienia się sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Lokalowej B. C. ul. (...) w O. , w ten sposób, że odwołuje się dotychczasowy zarząd wspólnoty oraz na podstawie art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali zarząd powierza się spółce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O. (10-006), przy ul. (...) , wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd R. w Olsztynie VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) . §2. Ogół właścicieli lokali stanowiących Wspólnotę Lokalową B.C. ul. (...) w O. upoważnia Zarząd Wspólnoty Lokalowej B.C. ul. (...) w O. do zawarcia Umowy o powierzenie zarządu nad nieruchomością wspólną w oparciu o wzór stanowiący załącznik do niniejszej uchylały, z tym że wysokość wynagrodzenia zarządcy nie przekroczy 0.70 zł/mkw powierzchni użytkowej lokali (słownie: siedemdziesiąt groszy za metr kwadratowy), oraz 15,-zł (słownie: piętnaście złotych) za każde miejsce parkingowe znajdujące się w hali garażowej budynku miesięcznie.” (dowód: akt notarialny Rep. A Nr (...) – k. 9-11 oraz k. 83v-85) Uchwała nr (...) zapadła zwykłą większością głosów uzyskując 55,39% głosów za. (dowód: akt notarialny Rep. A Nr (...) – k. 9-11 oraz k. 83v-85, lista obecności – k. 23, uchwała nr (...) – k. 15-16 oraz k. 86) W imieniu I. G. (1) oraz C. G. (1) na zebraniu w dniu 25.04.2025 r. reprezentował ich pełnomocnik r.pr. Ł. P. (2) na podstawie pełnomocnictwa z dnia 13.02.2024 r. W treści pełnomocnik został upoważniony do samodzielnego reprezentowania ww. mocodawców przed Wspólnota Mieszkaniową oraz zarządcą nieruchomości przy ul. (...) , w tym również do uczestniczenia w zebraniu ogółu właścicieli lokali. Na rozprawie w dniu 27.01.2026 r. I. G. (1) oraz C. G. (1) wskazali, że ich intencją przy udzieleniu pełnomocnictwa radcy prawnemu było również głosowanie nad uchwałami i potwierdzili dokonane przez niego czynności. (dowód: pełnomocnictwo szczególne – k. 18, zeznania świadka C. G. – k. 147v, zeznania świadka I. G. – k. 148) I. G. (1) oraz C. G. (1) - współwłaściciele lokalu o numerze (...) oraz (...) sp. z o.o. właściciel lokalu (...) położonych w O. przy ul. (...) zażądali zwołania zebrania ogółu właścicieli w dniu 17.09.2025 r. Celem zebrania miało być podjęcie uchwały w sprawie zmian w składzie Zarządu Wspólnoty – poprzez odwołanie dotychczasowych członków i powołanie w ich miejsce C. G. (1) i W. L. . (dowód: pismo z dnia 02.09.2025 r. – k. 87v-88) Zarząd Wspólnoty nie zwołał zebrania, wobec tego większościowi właściciele zwołali zebranie Wspólnoty na dzień 08.10.2025 r. (dowód: zawiadomienie o zwołaniu zebrania właścicieli lokali – k. 89v-90) W dniu 08.10.2025 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty podczas którego została podjęta uchwała wspólnoty lokalowej nr (...) z dnia 08.10.2025 r. w sprawie zmiany zarządu. Na podstawie wyżej wskazanej uchwały odwołano ze składu Zarządu Wspólnoty Lokalowej BC przy ul. (...) w O. : U. M. , G. K. i Z. W. (§ 1 uchwały). Jednocześnie powołano Zarząd Wspólnoty w osobach: C. G. (1) i W. L. (§ 2 uchwały). Za odwołaniem głosowało 2 właścicieli posiadających 52,59 % udziałów. Przeciwko odwołaniu głosowało 3 właścicieli posiadających 22,52% udziałów. Wstrzymało się od głosowania 0 właścicieli. Uchwała została przyjęta większością głosów. Uchwała nie została zaskarżona. (dowód: protokół z zebrania wspólnoty – k. 41-44 oraz k. 91-93, przesłuchanie stron – k. 148-149) Nowy Zarząd wypowiedział dotychczasową umowę o administrowanie poprzedniemu zarządcy ze skutkiem na 30 listopada 2025 r. W dniu 27.10.2025 r. została zawarta umowa pomiędzy pozwaną, a (...) sp. z o.o. z siedzibą w O. o powierzenie zarządu nad nieruchomością wspólną od 1 grudnia 2025 r. (dowód: umowa o powierzenie zarządu nad nieruchomością wspólną – k. 57-64v, przesłuchanie stron – k. 148-149) (...) sp. z o.o. , a C. G. (1) nie ma powiązań kapitałowych. C. G. (1) współpracuje z (...) sp. z o.o. jako podmiotem zarządzającym jeszcze jedną nieruchomością świadka zlokalizowaną przy ul. (...) w O. . (dowód: zeznania świadka C. G. – k. 147v, przesłuchanie stron – k. 148-149) Sąd zważył, co następuje: W świetle ustalonych okoliczności faktycznych powództwo podlegało oddaleniu w całości. Powód nie wykazał, że zaskarżona uchwała była sprzeczna z przepisami prawa, naruszała jej uzasadniony interes oraz była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością. Sąd dokonał ustaleń faktycznych w sprawie w oparciu o załączone do akt i niekwestionowane przez strony dokumenty oraz zeznania stron oraz świadków nie stwierdzając podstaw do podważenia ich wiarygodności. Sąd pominął wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka W. L. i M. S. zgłoszonego w piśmie procesowym z dnia 20.01.2026 r. (k.105) jako spóźniony i nieistotny dla rozstrzygnięcia. Świadek M. S. , emerytowany notariusz miała zeznawać według tezy wskazanej przez powoda przesłuchana na okoliczność sporządzenia protokołu z zebrania Wspólnoty z dnia 25.04.2025 r. oraz praktyk notariusza przy stosowaniu ustawy o własności lokali . Po pierwsze nie istniał spór co do okoliczności samego przebiegu zebrania, który był protokołowany. Nie była sporna okoliczność, która wymagałaby dodatkowego dowodzenia przez dowodów z przesłuchania świadka. Ponadto, to jakie praktyki stosuje notariusz sporządzając protokół z zebrania wspólnoty przy zastosowaniu ustawy o własności lokali nie ma znaczenia. To w jaki sposób został sporządzony protokół wynika wprost z samego dokumentu. Natomiast ogólne praktyki stosowane przez notariusza nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Natomiast świadek W. L. miał zostać przesłuchany na okoliczność powierzenia zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty spółce (...) sp. z o.o. przez członków wspólnoty dysponujących większością udziałów w nieruchomości. Podkreślić należy, że okoliczność na jaką świadek miał zostać przesłuchany wynika wprost z dokumentów złożonych do akt sprawy, jak również z twierdzeń powoda i pozwanej, czy też przesłuchanych świadków. Fakt powierzenia zarządu nieruchomością wspólną (...) sp. z o.o. nie jest sporny. Powód nie wskazał, żadnych innych okoliczności, na które miałby świadek zostać przesłuchany, a jakie miałyby istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia. Ponadto, dowód ten jest spóźniony, ponieważ powód nie powołał go w pozwie, lecz w dalszym piśmie procesowym nie wykazując, że potrzeba powołania tego dowodu wynikła później. W myśl przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. Nr 80, poz. 903) (dalej: u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powołany przepis wyróżnia, zatem cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia. W przypadku zaskarżenia uchwały wykazanie tej przesłanki ciąży na twierdzącym, czyli w tym przypadku na powodzie, zgodnie z art. 6 k.c. Jeśli chodzi o pierwszą z przesłanek, czyli wadliwości uchwały właścicieli lokali spowodowanej jej niezgodnością z przepisami prawa to odnosi się ona głównie do sprzeczności z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w S. z dnia 11 października 2012 r. (...) , Legalis Numer 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w K. z dnia 22 listopada 2017 r. (...) , Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018). W niniejszej sprawie powód zarzucił, że zaskarżona uchwała nie została skutecznie podjęta ponieważ głosy oddane w imieniu I. G. (1) i C. G. (1) są nieważne (pełnomocnik nie był w ocenie powoda właściwie umocowany). Następnie wskazał na niewłaściwy tryb zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Podniósł, że taka zmiana powinna nastąpić w formie umowy a nie uchwały. Tym samym podjęta uchwała jest sprzeczna z ustawą. Ponadto, wskazał na to, że członkowie wspólnoty nie mieli możliwości zapoznać się przed zebraniem z projektem uchwały, co w jego ocenie stanowi nieusunięty brak formalny. W ostatecznym stanowisku powód nadto podniósł, że uchwała narusza interes pozostałych właścicieli lokali, którzy mają mniejszościowy udział w nieruchomości wspólnej. Tym niemniej na wstępie przed przejściem do oceny prawnej wniesionego powództwa należy wskazać, że w niniejszej sprawie bezspornym było to, że powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty, albowiem jest właścicielem jednego z lokali usługowych położonych przy ul. (...) w O. . Wobec tego przysługuje mu legitymacja czynna do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały właścicieli wspólnoty lokalowej tego budynku w całości czy jej uchylenie. Dla porządku należy także wskazać, że powód dochował również terminu do wytoczenia powództwa, który to termin został przewidziany w wyżej cytowanym art. 25 ust. 1a u.w.l. Zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu w dniu 25.04.2025 r. Natomiast pozew został wniesiony w dniu 05.06.2025 r., a zatem z zachowaniem tego terminu. Jeśli chodzi o dalsze okoliczności bezsporne między stronami to było to, że właściciele lokali I. G. (1) , C. G. (1) oraz (...) sp. z o.o. i D21 P.S.A. byli niezadowoleni z pracy dotychczasowego administratora Wspólnoty i początkowo dążyli do poprawy jakości oferowanych usług, a następnie do zmiany zarządcy. Natomiast pozostałym właścicielom lokali, w tym również członkom zarządu dotychczasowy administrator odpowiadał i nie widzieli potrzeby jego zmiany. I to ta okoliczność doprowadziła ostatecznie do podjęcia zaskarżonej w niniejszym postępowaniu uchwały. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zaskarżona uchwała nr (...) została podjęta na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 25.04.2025 r. Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd ; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Powyższe oznacza, że uchwała została podjęta w dopuszczalnym i prawidłowym trybie. W pierwszej kolejności Sąd odniesienie się do zarzutu powoda dotyczącego tego, że członkowie Wspólnoty nie mogli zapoznać się z projektem umowy o powierzenie zarządu, ponieważ jej projekt nie został przedstawiony, a jedynie wymieniony jako załącznik do uchwały. Przede wszystkim do pisma z dnia 02.04.2025 r. w którym właściciele niektórych lokali domagali się zwołania zebrania Wspólnoty została dołączony projekt uchwał, który miał być procedowany na zebraniu. Pismo zostało skierowane zarówno do administratora jak również Zarządu Wspólnoty, w którego skład wchodził wówczas powód. Nie wynika ani z załączonych dokumentów ani też zeznań świadka czy stron, aby powód podjął jakiekolwiek działania zmierzające do uzyskania projektu umowy. Nie zwrócił się o tę umowę ani telefonicznie ani pisemnie, jak również nie zwrócił się z taką prośbą do administratora aby podjął działania w imieniu zarządu wspólnoty. Powód mimo wiedzy o zebraniu wspólnoty w żaden sposób nie zamanifestował swojej woli czy nie podjął działań, które pozwoliłyby mu czy innym członkom zapoznać się z umową - obecnie czyni z tego zarzut wobec pozwanej. Jednakże, na rozprawie w dniu 27.01.2026 r. powód zeznał „ Wg mojej pamięci treść uchwały nr 2 pełnomocnik państwa G. przedstawił jeszcze wcześniej, ale uczynił to w formie której nie pamiętam. Treść była mi jednak znana.” (k. 148). Powyższe potwierdza, że powód miał wiedzę o treści uchwały nr 2 jeszcze przed tym jak została ona oficjalnie skierowana do Zarządu i Administratora w piśmie z dnia 02.04.2025 r. Trudno więc uznać za zasadny zarzut pozwanego, że uchwała zwierała brak formalny w przedmiocie nie dołączenia projektu umowy. Załączenie projektu umowy nie stanowi elementu obligatoryjnego, zaś cena usługi została umieszczona w treści podjętej w dniu 25.04.2025 r. uchwały. Nadmienić należy, że Sąd prawdopodobnie dokonałby innej oceny powyższej sytuacji, gdyby powód wykazał, że podejmował bezskuteczne próby uzyskania projektu umowy. Wówczas jedną z okoliczności wziętych pod uwagę byłaby zła wola właścicieli większościowych przy podjęciu uchwały, jednak z stanu faktycznego niniejszej sprawy powyższe nie wynika. Kolejnym zarzutem powoda, do którego Sąd się odniesienie, jest brak umocowania pełnomocnika I. G. (1) i C. G. (1) do głosowania w ich imieniu na zebraniu Wspólnoty w dniu 25.04.2025 r. Powód twierdzi, że uchwała nie istnieje ponieważ głosy oddane w imieniu wyżej wskazanych osób są nieważne. Nie ulega wątpliwości, że I. G. (1) i C. G. (1) nie uczestniczyli osobiście w zebraniu wspólnoty w dniu 25.04.2025 r. Byli oni reprezentowani przez pełnomocnika r.pr. Ł. P. (1) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa (k. 18). Z treści pełnomocnictwa wynika, że obejmowało ono reprezentację przed Wspólnotą Mieszkaniową i Zarządcą (...) oraz udział w zebraniach ogółu właścicieli lokali. Powód twierdzi, że powyższe pełnomocnictwo nie uprawniało pełnomocnika do głosowania na zebraniu, a jedynie do udziału w zebraniu. Sąd orzekający w niniejszej sprawie wyraża pogląd, że pełnomocnictwo udzielone pełnomocnikowi przez I. G. (1) i C. G. (1) obejmowało również upoważnienie do głosowania na zebraniu wspólnoty. Podkreślić należy, że obejmowało ono nie tylko reprezentację mocodawców przed wspólnotą czy administratorem ale również udział w zebraniu ogółu właścicieli lokali. W ocenie Sądu nierozerwalną częścią udziału w zebraniu wspólnoty jest również głosowanie nad uchwałami. Gdyby pełnomocnik miał być wyłącznie obecny na zebraniu bez możliwości głosowania, to tego rodzaju ograniczenie powinno wynikać z treści pełnomocnictwa. Co więcej, gdyby intencją mocodawców była wyłącznie reprezentacja to wówczas nie byłoby konieczne w treści pełnomocnictwa uszczegółowienie dotyczące udziału w zebraniu wspólnoty. Wobec tego w ocenie Sądu oddane przez pełnomocnika I. G. (1) i C. G. (1) głosy były ważne. Niemniej jednak, gdyby nawet uznać, że pełnomocnictwo nie uprawniało do oddania głosu na zebraniu wspólnoty to, czynność pełnomocnika została potwierdzona przez mocodawców. Z zeznań I. G. (1) i C. G. (1) wynika, że po pierwsze ich intencją przy udzielaniu pełnomocnictwa było również upoważnienie do głosowania, a oddane głosy są zgodne z ich wolą (protokół rozprawy – k. 147v-148). Sąd podziela w tym zakresie pogląd, że istnieje możliwość potwierdzenia przez właścicieli lokali głosów oddanych podczas głosowania nad uchwałami przez pełnomocnika na podstawie art. 103 k.c. W tym miejscu wskazać należy na następujące uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w W. z dnia 27.12.2018 r. „ W orzecznictwie sądów powszechnych wyrażany jest pogląd, iż uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej są czynnościami prawnymi wielostronnymi; oświadczenie woli osoby głosującej nie jest jednostronną czynnością prawną, lecz elementem konstrukcyjnym uchwały jako czynności prawnej. Z tej przyczyny do uchwał podjętych przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej należy stosować wprost art. 103 KC. Oznacza to, że możliwe jest potwierdzenie przez mocodawcę czynności dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa lub bez umocowania”. Podsumowując, w ocenie Sądu zarzut powoda dotyczący braku umocowania pełnomocnika do głosowania nad uchwałami na zebraniu wspólnoty jest niezasadny. Głosy zostały oddane ważnie, a tym samym brak jest podstaw do stwierdzenia nieistnienia uchwały. Kolejnym argumentem powoda przemawiającym za uchyleniem uchwały był niewłaściwy tryb zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Podniósł, że taka zmiana powinna nastąpić w formie umowy a nie uchwały i tym samym podjęta uchwała jest sprzeczna z ustawą. Zarzut ten okazał się również niezasadny. Wskazać należy, że tryb zmiany sposobu zarządu nieruchomością został określony w art. 18 ustawy o własności lokali . Przepis ten stanowi, że: 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Z powyższego wynika, że zmiana sposobu zarządu może nastąpić w drodze umowy (ust. 1) lub w drodze uchwały ( ust. 2a ). Nie sposób zgodzić się z powodem, że zmiana sposobu zarządu powinna po pierwsze zostać podjęta wyłącznie w formie umowy, ewentualnie jednomyślnej uchwały. Jeżeli ustawodawca wymagałby jednomyślności w podejmowaniu takiej uchwały to nie dodałby takiej możliwości w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali . Co więcej, jeżeli nadal zmiana sposobu zarządu miałaby następować wyłącznie w drodze umowy, to nowelizacja ustawy prawo o własności lokali w przepisie art. 18 ust. 2a wprowadzałaby pustą i nieskuteczną regulację. W ocenie Sądu są dwie możliwości zmiany sposobu zarządu. Pierwsza w formie umowy, druga w formie uchwały. Pozwana wspólnota skorzystała z drugiej możliwości i podjęła skuteczną uchwałę. Powyższa kwestia została również omówiona w doktrynie. W komentarzu do ustawy o własności lokali wskazano „Przyjmuje się, że podjęcie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2a WłLokU, może nastąpić na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 23 ust. 2 WłLokU - tzn. zwykłą większością głosów właścicieli lokali. Na uzasadnienie tej tezy przywoływany jest słuszny argument wskazujący, że na wypadek przyjęcia ustawowego wymogu jednomyślności wszystkich właścicieli lokali, taka uchwała stanowiłaby w rzeczywistości umowę określającą zasady zarządu. W takiej sytuacji regulację zawartą w art. 18 ust. 2a WłLokU z konieczności należałoby uznać za pozbawioną samodzielnego znaczenia w stosunku do art. 18 ust. 1 WłLokU. W doktrynie wskazuje się również, że przepis art. 18 ust. 2a WłLokU pełni w tym zakresie funkcję ochronną, stanowiąc pewną przeciwwagę dla rozwiązania zakładającego skuteczność - względem kolejnych nabywców - umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2 WłLokU). Wykładnia taka stwarza nowym członkom wspólnoty mieszkaniowej sposobność zmiany niekorzystnych dla nich postanowień tej umowy, które mogły być narzucone przez dotychczasowego właściciela nieruchomości (dewelopera) i mogą służyć wyłącznie realizacji jego interesu.” M. B. [w:] B. L. (red.), Ustawa o własności lokali . Komentarz, wyd. 13, 2024, art. 18 . Jeżeli ustawodawca wprowadziłby wymóg jednomyślności dla tego rodzaju uchwały to zostałoby to wyrażone w treści przepisu. Natomiast niesprecyzowanie innej większości świadczy o tym, że powinny być stosowane ogólne zasady Mając na uwadze powyższe Sąd uważa, że zmiana sposobu zarządu dokonana przez pozwaną Wspólnotą nie była sprzeczna z ustawą. Powyższa zmiana nastąpiła w trybie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali . Ostatnim zarzutem powoda, wskazanym na dalszym etapie postępowania było wskazanie, że uchwała narusza interes pozostałych właścicieli lokali, którzy mają mniejszościowy udział w nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu również ten zarzut powoda jest nieuzasadniony. Podjęcia uchwały o zmienia sposobu zarządu było konsekwencją działania dotychczasowego zarządu wspólnoty. Właściciele lokali I. G. (1) , C. G. (1) oraz (...) sp. z o.o. i D21 P.S.A. byli niezadowoleni z pracy dotychczasowego administratora Wspólnoty. Początkowo dążyli do poprawy jakości oferowanych usług jednak nie ulegała ona poprawie w sposób istotny dla nich. Zgłaszali oni swoje uwagi do Zarządu jak i do administratora, ale poprawa świadczonych usług nie nastąpiła. Wobec tego zwrócili się do Zarządu o zebranie ofert innych zarządców i dokonanie zmiany. Znalazło to wyraz w uchwale właścicieli lokali. Mimo podjętej uchwały Zarząd zignorował wolę większości – a wskazać należy, że powód również wchodził w skład organu. O ile zrozumiałe może być to, że do czasu zebrania ofert Zarząd nie wypowiedział umowy dotychczasowemu administratorowi, jednak niepodjęcie działań w celu zebrania ofert nie zostało wyjaśnione. W odpowiedzi na pytanie właścicieli lokali o to jaki działania zostały podjęte, Zarząd wskazał, że nie zostały podjęte ponieważ właściciele lokali są zadowoleni z świadczonych usług. Powyższej sytuacji nie można traktować inaczej jako jawnego naruszenia interesów właścicieli większościowych. I to działanie Zarządu, w ocenie Sądu, doprowadziło ostatecznie do podjęcia zaskarżonej uchwały. W świetle powyższego trudno uznać aby uchwała podjęta w dniu 25.04.2025 r. w sprawie zmiany sposobu zarządu naruszała interes właścicieli mniejszościowych. Uchwała ta pozwoliła na uwzględnienie również interesu właścicieli większościowych. Dotychczasowy zarząd ignorował uwagi tych właścicieli lokali. Nadto, powód ani w pismach procesowych ani w zeznaniach nie wskazał czym podjęta uchwała narusza interes pozostałych właścicieli lokali. Nie powoływał się on chociażby na wzrost ceny świadczonych usług przy jednoczesnym zmniejszeniu ich zakresu. Nie wykazał aby nastąpiły też inne faktycznie niekorzystne zmiany. Powód podnosił, że stracił przez tę uchwałę realną możliwość wpływu na funkcjonowanie wspólnoty. I rzeczywiście nie jest już członkiem zarządu wspólnoty. Jednak w ocenie Sądu do tego stanu rzeczy doprowadził brak współpracy członków Zarządu z wszystkimi właścicielami mieszkań. Nadto, powód nadal jest członkiem wspólnoty i przysługuje mu prawo kontroli działań Zarządcy czy też udział w zebraniu ogółu właścicieli. W ocenie Sądu, nie zostało wykazane aby podjęta uchwała naruszała interes właścicieli lokali, w tym powoda. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że nie udowodniono aby zaskarżona uchwała nr (...) z dnia 25 kwietnia 2025 r. była niezgodna z przepisami praw czy naruszała uzasadniony interes powoda. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa wobec braku przesłanek z art. 25 ust. 1 u.w.l., o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O nieuiszczonych w sprawie kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych . Do rozliczenia pozostała kwota 122 złotych tytułem stawiennictwa świadka. Powód przegrał proces w całości wobec tego zgodnie z art. 98 k.p.c. w całości obciążają go koszty powstałe na skutek wytoczonego powództwa. Ze względu na wynik sprawy powód powinien uiścić koszty sądowe w całości. Sąd nakazał więc ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w O. kwotę 122 zł tytułem wydatków zaliczkowo pokrytych przez Skarb Państwa, o czym orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku, o czym orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.