I C 716/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód Z. W., właściciel lokalu w pozwanej Wspólnocie Lokalowej B.C. przy ul. (...) w O., wniósł pozew o stwierdzenie nieistnienia lub uchylenie uchwały nr (...) z dnia 25.04.2025 r. dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Głównymi zarzutami powoda były: brak prawidłowego umocowania pełnomocnika reprezentującego współwłaścicieli I. G. (1) i C. G. (1), co czyniło oddane przez niego głosy nieważnymi; sprzeczność uchwały z przepisami prawa, w szczególności z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (u.w.l.), sugerując, że zmiana zarządu powinna nastąpić w formie umowy, a nie uchwały; oraz brak formalny w postaci nieudostępnienia projektu umowy o powierzenie zarządu przed głosowaniem. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo, uznając wszystkie zarzuty za niezasadne. Sąd stwierdził, że pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu Ł. P. (1) przez I. G. (1) i C. G. (1) obejmowało prawo do głosowania, a nawet jeśli tak nie było, czynność ta została skutecznie potwierdzona przez mocodawców zgodnie z art. 103 k.c. Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l., zmiana sposobu zarządu może nastąpić w formie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, co miało miejsce w tej sprawie. Odnosząc się do zarzutu braku dostępu do projektu umowy, sąd wskazał, że powód miał wiedzę o treści uchwały, a załączenie projektu umowy nie jest obligatoryjne. Sąd uznał również, że uchwała nie naruszała interesów właścicieli lokali, a wręcz przeciwnie – była konsekwencją ignorowania przez dotychczasowy zarząd potrzeb większości właścicieli. W konsekwencji, sąd oddalił powództwo i nakazał ściągnąć od powoda koszty sądowe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zakresu pełnomocnictwa w sprawach wspólnot mieszkaniowych, dopuszczalność zmiany sposobu zarządu w formie uchwały, procedury zaskarżania uchwał wspólnot.
Dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych sprawy, w tym treści konkretnego pełnomocnictwa i przebiegu zebrania.
Zagadnienia prawne (4)
Czy pełnomocnictwo udzielone do reprezentowania przed wspólnotą mieszkaniową i uczestniczenia w zebraniu właścicieli lokali upoważnia również do głosowania nad uchwałami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pełnomocnictwo obejmujące reprezentację i udział w zebraniu ogółu właścicieli lokali, w ocenie sądu, nierozerwalnie wiąże się z prawem do głosowania nad uchwałami, chyba że pełnomocnictwo stanowi inaczej. Dodatkowo, nawet jeśli pełnomocnictwo nie obejmowało głosowania, czynność ta może zostać potwierdzona przez mocodawców.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że udział w zebraniu wspólnoty jest nierozerwalnie związany z głosowaniem nad uchwałami, a brak takiego upoważnienia musiałby być wyraźnie zaznaczony w pełnomocnictwie. Ponadto, sąd powołał się na art. 103 k.c. i zeznania stron, wskazując na możliwość potwierdzenia przez mocodawców czynności dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa.
Czy zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić w formie uchwały właścicieli lokali, czy wyłącznie w formie umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić zarówno w formie umowy zawartej w akcie notarialnym, jak i w formie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na treść art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, wskazując, że ustawodawca przewidział dwie odrębne możliwości zmiany sposobu zarządu: umowę lub uchwałę. Podkreślono, że gdyby ustawodawca wymagał jednomyślności dla uchwały, zostałoby to wyraźnie zaznaczone w przepisie. Zastosowanie ogólnych zasad głosowania (zwykła większość) jest więc dopuszczalne.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zmiany sposobu zarządu narusza interes właściciela lokalu, jeśli nie miał on możliwości zapoznania się z projektem umowy o powierzenie zarządu przed głosowaniem?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli powód miał wiedzę o treści uchwały i nie wykazał podjęcia bezskutecznych prób uzyskania projektu umowy, zarzut ten nie jest zasadny. Załączenie projektu umowy nie jest obligatoryjne, a cena usługi została określona w uchwale.
Uzasadnienie
Sąd ustalił, że powód miał wiedzę o treści uchwały, a nawet jeśli nie otrzymał projektu umowy wcześniej, nie podjął skutecznych działań w celu jej uzyskania. Sąd zaznaczył, że załączenie projektu umowy nie jest wymogiem formalnym, a cena usługi została wskazana w uchwale.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy właścicieli, jeśli jest wynikiem konfliktu między właścicielami a dotychczasowym zarządem/administratorem?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli uchwała pozwala na uwzględnienie interesów większości właścicieli, którzy byli niezadowoleni z dotychczasowego sposobu zarządzania, a dotychczasowy zarząd ignorował ich uwagi.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że podjęcie uchwały było reakcją na ignorowanie przez dotychczasowy zarząd uwag większości właścicieli niezadowolonych z usług administratora. Uchwała ta pozwoliła na uwzględnienie interesów tych właścicieli, a powód nie wykazał konkretnych negatywnych skutków uchwały dla pozostałych właścicieli.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. W. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Lokalowa B.C. ul. (...) w O. | inne | pozwana |
| I. G. (1) | osoba_fizyczna | współwłaściciel lokalu |
| C. G. (1) | osoba_fizyczna | współwłaściciel lokalu |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | podmiot zarządzający |
| D21 prosta spółka akcyjna | spółka | właściciel lokalu |
| DW-DOM Zarządzenie nieruchomościami s.c. | inne | administrator |
| U. M. | osoba_fizyczna | członek zarządu |
| G. K. | osoba_fizyczna | członek zarządu |
| W. L. | osoba_fizyczna | prezes Zarządu / członek zarządu |
Przepisy (9)
Główne
u.w.l. art. 18 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
u.w.l. art. 18 § 2a
Ustawa o własności lokali
Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Pomocnicze
u.w.l. art. 25 § 1a
Ustawa o własności lokali
Termin do wytoczenia powództwa o zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
u.w.l. art. 23 § 1
Ustawa o własności lokali
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
k.c. art. 103 § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, do czynności prawnej, dokonanej w imieniu innej osoby przez sprawującego zarząd majątkiem tej osoby lub przez przedstawiciela, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.
k.c. art. 103 § 2
Kodeks cywilny
Czynność prawna dokonana bez wymaganego umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna od początku. Niemniej jednak, osoba, w której imieniu czynność została dokonana, może czynność tę potwierdzić.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
u.k.s.c. art. 113 § 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Sąd może w uzasadnionych wypadkach zwolnić stronę od ponoszenia kosztów sądowych w całości lub w części. W sprawach o prawa majątkowe strona jest obowiązana uiścić opłatę stosunkową. W sprawach o prawa niemajątkowe strona jest obowiązana uiścić opłatę stałą.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pełnomocnictwo obejmowało prawo do głosowania lub zostało potwierdzone przez mocodawców. • Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić w formie uchwały właścicieli lokali. • Powód miał wiedzę o treści uchwały i nie wykazał podjęcia bezskutecznych prób uzyskania projektu umowy. • Uchwała uwzględnia interes większości właścicieli niezadowolonych z dotychczasowego sposobu zarządzania.
Odrzucone argumenty
Pełnomocnik nie miał prawidłowego umocowania do głosowania. • Zmiana sposobu zarządu powinna nastąpić w formie umowy, a nie uchwały. • Uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa. • Uchwała narusza interesy właścicieli lokali. • Brak możliwości zapoznania się z projektem umowy o powierzenie zarządu.
Godne uwagi sformułowania
Nierozerwalną częścią udziału w zebraniu wspólnoty jest również głosowanie nad uchwałami. • Czynność prawna dokonana bez wymaganego umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna od początku. Niemniej jednak, osoba, w której imieniu czynność została dokonana, może czynność tę potwierdzić. • Ustawodawca przewidział dwie odrębne możliwości zmiany sposobu zarządu: umowę lub uchwałę. • Powód nie wykazał, że podjął bezskuteczne próby uzyskania projektu umowy.
Skład orzekający
Juliusz Ciejek
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zakresu pełnomocnictwa w sprawach wspólnot mieszkaniowych, dopuszczalność zmiany sposobu zarządu w formie uchwały, procedury zaskarżania uchwał wspólnot."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych sprawy, w tym treści konkretnego pełnomocnictwa i przebiegu zebrania.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy częstego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – sporów o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dotyczące pełnomocnictwa i trybu zmiany zarządu, co jest praktycznie istotne dla zarządców i właścicieli lokali.
“Pełnomocnik głosował za Ciebie? Sprawdź, czy uchwała wspólnoty jest ważna!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.