I C 562/24

Sygn. akt I C 562/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 9 stycznia 2026 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski Protokolant: Aleksandra Sieńczewska po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2025 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Z. O. przeciwko L. K. , P. K. o zapłatę 1. 
        oddala powództwo; 2. 
        zasądza od powoda Z. O. na rzecz pozwanych L. K. i P. K. kwotę 10.834,00 zł (dziesięć tysięcy osiemset trzydzieści cztery złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu; 3. 
        przyznaje r. pr. M. K. wynagrodzenie za pełnienie funkcji pełnomocnika z urzędu powoda Z. O. w kwocie 23.247,00 zł (dwadzieścia trzy tysiące dwieście czterdzieści siedem złotych 00/100) w której zawarty jest podatek VAT w wysokości 4.347,00 zł (cztery tysiące trzysta czterdzieści siedem złotych 00/100) i kwotę tę nakazuje wypłacić przez Skarb Państwa – Sad Okręgowy w Warszawie. sędzia Piotr Królikowski Sygn. akt I C 562/24 UZASADNIENIE WYROKU z 9 stycznia 2026 r. Powód Z. O. wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych L. K. i P. K. kwoty 319.911,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 3 sierpnia 2016 r. do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu. Dochodzone roszczenie wywodził z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z 20 lutego 2008 r., wskazując, że pozwani sprzedali nieruchomość podmiotowi przedstawionemu im przez powoda, to jest (...) S.A., wobec czego po stronie powoda powstało roszczenie o zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego. Pozwani L. K. i P. K. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu. Kwestionowali roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Podnosili, że powód nie doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a czynności podejmowane w latach wcześniejszych nie pozostawały w związku z transakcją zawartą w 2015 r. Wskazywali również, że umowa pośrednictwa została wypowiedziana, a powód nie wykazał legitymacji czynnej ani podstaw do żądania wynagrodzenia w dochodzonej wysokości. Wyrokiem z 7 czerwca 2022 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwotę 10.834 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz przyznał pełnomocnikowi powoda z urzędu wynagrodzenie ze środków Skarbu Państwa. U podstaw tego rozstrzygnięcia legło ustalenie, że powód wprawdzie miał legitymację czynną do dochodzenia roszczenia, a umowa pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. została zawarta przez niego jako osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, jednak nie wykazał, aby do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z 23 stycznia 2015 r. doszło w wyniku jego działań jako pośrednika. Sąd Okręgowy przyjął, że powód nie udowodnił związku przyczynowego między podejmowanymi przez siebie czynnościami a sprzedażą nieruchomości, a ponadto nie wykazał wysokości dochodzonego roszczenia. Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając go w zakresie oddalenia powództwa i rozstrzygnięcia o kosztach procesu. W wyniku rozpoznania apelacji Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 12 marca 2024 r. sygn. akt I ACa 1239/22 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny wskazał, że przyczyną uchylenia wyroku było nierozpoznanie istoty sprawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy błędnie przyjął, bez uprzedniej analizy przepisów obowiązujących w dacie zawarcia umowy, że strony skutecznie zawarły 20 lutego 2008 r. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sąd Apelacyjny podkreślił, że w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2013 r. umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była ważna jedynie wówczas, gdy została zawarta przez pośrednika nieruchomości posiadającego licencję zawodową albo przez przedsiębiorcę, który powierzył wykonywanie czynności pośrednictwa osobie posiadającej takie uprawnienia. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że powód Z. O. nie posiadał licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wprawdzie w umowie wskazano A. R. jako osobę posiadającą stosowne uprawnienia, jednak według Sądu Apelacyjnego samo takie wskazanie nie przesądzało jeszcze o skutecznym powierzeniu jej wykonywania czynności pośrednictwa. Sąd Apelacyjny zaakcentował, że powód nie przedłożył dokumentu pełnomocnictwa ani innego dokumentu, z którego wynikałoby, że A. R. była rzeczywiście osobą wykonującą czynności pośrednictwa w ramach spornej umowy albo że powód działał jedynie pomocniczo i pod jej nadzorem. Sąd II instancji uznał, że zawarta umowa miała na celu obejście przepisów o wykonywaniu zawodu pośrednika, skoro formalnie wymieniała osobę posiadającą licencję, lecz faktycznie miała być wykonywana przez powoda, który takich uprawnień nie posiadał. Z tych względów Sąd Apelacyjny przyjął, że umowa pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. była nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c. Jednocześnie Sąd Apelacyjny wskazał, że nieważność umowy pośrednictwa nie oznacza jeszcze, iż sprawa została w całości rozstrzygnięta. Czynność nieważna może bowiem wywoływać określone skutki w sferze rozliczeń między stronami, w szczególności na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, świadczeniu nienależnym albo innej podstawie prawnej wynikającej z przytoczonej przez powoda podstawy faktycznej. Sąd Apelacyjny zaznaczył, że dochodzenie roszczenia z tytułu zawartej umowy pośrednictwa było wyłączone, skoro umowa była nieważna, jednak należało zbadać, czy powód może dochodzić ochrony na innej podstawie prawnej. Sąd Apelacyjny zobowiązał Sąd Okręgowy, aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy uprzedził strony o zmianie kwalifikacji prawnej roszczenia i zakreślił im odpowiedni termin do zajęcia stanowiska w tej materii oraz do zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych. Następnie Sąd Okręgowy miał przeprowadzić zawnioskowane dowody, dokonać analizy całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz przeprowadzić subsumpcję właściwego przepisu prawa materialnego do ustalonego stanu faktycznego. Sąd Apelacyjny wskazał również, że analiza ta powinna znaleźć odzwierciedlenie w pisemnym uzasadnieniu wyroku w sposób umożliwiający kontrolę instancyjną. Po zwrocie akt do Sądu Okręgowego strony podtrzymywały swoje stanowiska (pismo pozwanych k. 1184 -1130, 1226 – 1227, 1244 -1245, pismo powoda k. 1194-1215). Powód podtrzymał także zgłoszone wnioski dowodowe, wnosząc o uwzględnienie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu za wszystkie instancje. Jednocześnie, odnosząc się do wskazań Sądu Apelacyjnego co do konieczności rozważenia alternatywnej podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, powód wskazał, że podstawę jego żądania mogą stanowić przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. W tym zakresie wywodził, że pozwani uzyskali korzyść majątkową kosztem powoda w postaci zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z podmiotem przez niego skojarzonym, tj. (...) S.A., bez uiszczenia należnego wynagrodzenia za podjęte czynności. Powód twierdził, że podejmowane przez niego działania doprowadziły do skojarzenia stron transakcji oraz finalnie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a zatem odpowiadają czynnościom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W jego ocenie wartość uzyskanej przez pozwanych korzyści odpowiada rynkowemu wynagrodzeniu pośrednika, które w realiach sprawy należało określić na poziomie prowizji stosowanej w obrocie nieruchomościami, wynoszącej około 3,5% ceny sprzedaży, co odpowiada kwocie zbliżonej do dochodzonej pozwem. Na poparcie powyższego powód powołał się zarówno na dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, jak i na dodatkowe dowody w postaci wydruków publikacji dotyczących wysokości prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami oraz wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia odpowiadającego czynnościom wykonanym przez powoda. Powód wskazał ponadto, że niezależnie od przyjętej kwalifikacji prawnej, wykonał szereg czynności zmierzających do doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży, w szczególności polegających na pozyskaniu oferty nabywcy, przekazaniu stronom danych kontaktowych, współdziałaniu przy przygotowywaniu dokumentów oraz skojarzeniu stron transakcji, która ostatecznie została zawarta za cenę 9.000.000 zł. W jego ocenie brak zapłaty wynagrodzenia za te czynności prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia pozwanych jego kosztem. Powód podniósł również, że pozwani świadomie pominęli go w finalnej fazie transakcji, mimo że to jego działania doprowadziły do nawiązania relacji z nabywcą, co – w jego ocenie – stanowiło próbę uniknięcia obowiązku zapłaty wynagrodzenia za wykonane czynności pośrednictwa. Sąd Apelacyjny w Warszawie, uchylając wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 7 czerwca 2022 r., nie zakwestionował prawidłowości ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd pierwszej instancji. Przyczyną uchylenia wyroku była wadliwa ocena prawna dochodzonego roszczenia, w szczególności pominięcie konieczności zbadania ważności umowy pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. w kontekście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących w dacie jej zawarcia. Z tego względu, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy podtrzymał ustalenia faktyczne poczynione w uzasadnieniu wyroku z 7 czerwca 2022 r., przyjmując je za własne, z poniższym uzupełnieniem. Z. O. w dacie zawarcia umowy pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. nie posiadał licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencję zawodową pośrednika posiadała A. R. , wcześniej A. P. , wskazana w treści umowy jako osoba działająca w imieniu Agencji Pośrednictwa i Doradztwa (...) . Do akt sprawy nie złożono dokumentu pełnomocnictwa udzielonego A. R. ani dokumentu określającego zakres powierzonych jej czynności przy zawarciu lub wykonywaniu umowy pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. (umowa pośrednictwa z 20 lutego 2008 r., k. 5–8; odpis świadectwa nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, k. 430; pismo Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, k. 456, oświadczenie pozwanej protokół k. 2253 znacznik 00:04:19). Sąd Okręgowy pominął wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zgłoszony na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia odpowiadającego czynnościom podejmowanym przez powoda. Podstawę pominięcia tego dowodu stanowił art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. , bowiem okoliczność, na którą dowód został zgłoszony, nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W realiach niniejszej sprawy zasadnicze znaczenie miała ocena istnienia podstawy prawnej roszczenia powoda, w szczególności ważności umowy pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. oraz ewentualnych przesłanek odpowiedzialności pozwanych na innej podstawie prawnej. Dopiero w przypadku ustalenia, że powodowi przysługuje roszczenie co do zasady, aktualna stałaby się potrzeba ustalenia jego wysokości. Takie ustalenie odnośnie do wysokości wynagrodzenia pośrednika, w tym jego rynkowych stawek, nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie wobec braku podstaw do przyjęcia odpowiedzialności pozwanych. W konsekwencji przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania i generowania kosztów, bez możliwości wykorzystania jego wyników przy rozstrzygnięciu sprawy (protokół rozprawy, k. 2253, znacznik czasowy 00:06:33). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Roszczenie powoda po ponownym rozpatrzeniu sprawy nie zasługiwało na uwzględnienie. Rozpoznając sprawę ponownie, Sąd miał na uwadze ocenę prawną i wskazania Sądu Apelacyjnego, zgodnie z którymi zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miała w pierwszej kolejności ocena ważności umowy pośrednictwa z 20 lutego 2008 r., dokonana według przepisów obowiązujących w dacie jej zawarcia. Sąd Apelacyjny wskazał, że dopiero po przesądzeniu tej kwestii możliwe było rozważenie, czy zgłoszone przez powoda roszczenie może podlegać ocenie na innej podstawie prawnej, w szczególności w reżimie bezpodstawnego wzbogacenia albo świadczenia nienależnego. Sąd ten wskazał na nieważność zawartej umowy pośrednictwa, w związku z czym wobec braku zmiany stanu faktycznego, na podstawie art. 386 § 6 k.p.c. Sąd Okręgowy jest związany ta oceną prawną, jednakże by uczynić zadość możności kontroli instancyjnej orzeczenia Sad poczynił także zważania w tym przedmiocie. W dacie zawarcia umowy z 20 lutego 2008 r. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami było uregulowane w art. 179–183 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z art. 180 ust. 1 tej ustawy, w ówczesnym brzmieniu, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polegało na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Z kolei art. 180 ust. 4 ustawy przewidywał, że przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami albo podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3 ustawy, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia takich umów, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Regulacja ta nie miała charakteru wyłącznie porządkowego ani administracyjnego. Jej istotą było ustawowe zastrzeżenie wykonywania czynności pośrednictwa dla osób posiadających kwalifikacje zawodowe potwierdzone licencją. W wyroku z 19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa było możliwe wtedy, gdy czynności te były wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami, a więc osoby fizyczne spełniające wymagania ustawowe i posiadające licencję zawodową. Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 179 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy odczytywać jako zastrzeżenie prowadzenia tej działalności tylko przez osoby kwalifikowane, mające licencję i tytuł pośrednika w obrocie nieruchomościami. Znaczenie tej regulacji było wzmacniane przez art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który penalizował prowadzenie działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa bez wymaganej licencji. Sąd Najwyższy w powołanym wyroku z 19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10, wskazał, że skoro przepis zabrania prowadzenia pośrednictwa osobom nieposiadającym odpowiedniej licencji zawodowej pod groźbą kary, to nie można przyjmować, że umowa pośrednictwa zawarta przez osobę niemającą takich uprawnień jest ważna. W konsekwencji umowa pośrednictwa zawarta z osobą nieposiadającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika jest nieważna jako sprzeczna z prawem na podstawie art. 58 § 1 k.c. Powyższy kierunek wykładni został następnie potwierdzony w dalszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z 16 listopada 2011 r., V CSK 528/10, Sąd Najwyższy ponownie wskazał, że nieważnością objęta jest każda umowa pośrednictwa zawarta z pośrednikiem niemającym licencji zawodowej i niewpisanym do centralnego rejestru pośredników. Sąd Najwyższy wyjaśnił zarazem, że ustawowy monopol profesjonalnego pośrednictwa służył bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami, bowiem uprawnieni pośrednicy musieli wykazać się kwalifikacjami, podlegali obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej oraz kontroli zawodowej. Tożsame stanowisko wyrażono również w wyroku Sądu Najwyższego z 20 lipca 2017 r., IV CSK 556/16. Sąd Najwyższy wskazał tam, że w świetle obowiązujących do 31 grudnia 2013 r. art. 179 ust. 2 oraz art. 180 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami , umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była ważna jedynie w sytuacji, gdy została zawarta przez pośrednika nieruchomości posiadającego licencję zawodową. Jednocześnie Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pośrednictwo obejmuje czynności celowe zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, a więc między innymi oferowanie nieruchomości, wynajdywanie albo pozyskiwanie nabywców, wskazywanie przyszłych kontrahentów, umożliwianie oględzin nieruchomości czy doradzanie co do przyszłej umowy. Istotne znaczenie ma także wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2019 r., I CSK 776/17. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 58 § 1 k.c. ma zastosowanie również wtedy, gdy wymagania podmiotowe określone ustawą odnoszą się do działań stanowiących wykonanie umowy, a jednocześnie nie ma możliwości wykonania umowy w sposób zgodny z prawem. Umowa taka jest sprzeczna z prawem, ponieważ zobowiązuje do działań przez prawo zakazanych. Sąd Najwyższy zaakcentował również, że bezwzględna nieważność umowy pośrednictwa zachodzi wtedy, gdy umowa zobowiązuje osobę fizyczną niedysponującą licencją zawodową do wykonywania czynności pośrednika. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należało przyjąć, że umowa z 20 lutego 2008 r. była umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie decydowała o tym wyłącznie jej nazwa, lecz przede wszystkim jej treść. Z umowy wynikało, że zamawiający zlecili wykonanie usługi pośrednictwa sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni 6.669 m 2 , składającej się z (...) , za określoną cenę, a druga strona przyjęła to zlecenie za wynagrodzeniem. Celem umowy było zatem doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości przez skojarzenie zamawiających z potencjalnym nabywcą i wykonanie czynności typowych dla pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie ma podstaw, aby umowę tę kwalifikować jako inną umowę nienazwaną albo zwykłą umowę o świadczenie usług, do której należałoby stosować art. 750 k.c. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyraźnie wskazano, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była umową nazwaną, odrębnie uregulowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami , co wyłączało stosowanie do niej przepisów o zleceniu na podstawie art. 750 k.c. Sąd Najwyższy w wyroku z 20 lipca 2017 r., IV CSK 556/16, podkreślił, że bez znaczenia pozostaje, czy pośrednik wykonał jedną czynność kojarzącą strony, czy wiele czynności; nawet jednorazowa umowa pośrednictwa nie podlegała przepisom o zleceniu, jeżeli jej przedmiot mieścił się w ustawowym zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tym bardziej nie byłoby dopuszczalne „przekształcenie” tej umowy w drodze wykładni w inny stosunek prawny tylko po to, aby uniknąć skutku nieważności. W wyroku z 16 listopada 2011 r., V CSK 528/10, Sąd Najwyższy wskazał, że nie można w ramach wykładni oświadczeń woli dokonać takiego przekształcenia umowy, które prowadziłoby do stworzenia nowej, odmiennej umowy, o zupełnie innej relacji między stronami i innych prawach oraz obowiązkach. Sąd Najwyższy zaznaczył również, że konstruowanie kategorii „zwykłego pośrednictwa doraźnego” wykonywanego poza reżimem ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma jurydycznego uzasadnienia, ponieważ prowadziłoby do akceptacji działania na rynku nieruchomości przez nieuprawnionych pośredników. W niniejszej sprawie zawarta 20 lutego 2008 r. umowa nie zawierała samodzielnych, wyodrębnionych świadczeń innego rodzaju, które mogłyby zostać oddzielone od pośrednictwa i ocenione jako odrębna, ważna część stosunku prawnego. Jej przedmiotem było pośrednictwo w sprzedaży konkretnej nieruchomości. Ewentualne czynności dodatkowe, takie jak udział w korespondencji, przekazywanie dokumentów, kontaktowanie stron czy uczestnictwo w przygotowywaniu projektów, mieściły się w funkcjonalnym zakresie pośrednictwa albo miały charakter pomocniczy względem tego celu. Nie tworzyły samodzielnego zobowiązania o innym charakterze. W wyroku z 23 stycznia 2019 r., I CSK 776/17, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli strona powołuje się na wykonywanie innych czynności niż objęte pośrednictwem, to prawo do ich wykonania musi wyraźnie wynikać z umowy jako oddzielne świadczenie. W realiach niniejszej sprawy taka sytuacja nie zachodziła. Dla oceny ważności umowy zasadnicze znaczenie miało zatem to, kto rzeczywiście zobowiązał się do wykonywania czynności pośrednictwa i czy osoba ta posiadała wymagane prawem uprawnienia. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że Z. O. , który podpisał umowę i przybił pieczątkę „Agencja Pośrednictwa i Doradztwa (...) ”, nie posiadał licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencję taką posiadała A. R. , wcześniej A. P. , wskazana w treści umowy jako osoba działająca w imieniu Agencji Pośrednictwa i Doradztwa (...) . Samo wskazanie tej osoby w umowie nie wystarczało jednak do przyjęcia, że umowa była ważna. Z materiału dowodowego wynika bowiem, że brak jest dokumentów potwierdzających udzielenie A. R. umocowania do działania w imieniu powoda przy wykonywaniu umowy, jak również brak jest dowodów na podejmowanie przez nią czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Działania podejmowane w związku z nieruchomością były wykonywane przez powoda samodzielnie, bez udziału osoby posiadającej licencję, przy czym powód sam prezentował stanowisko, zgodnie z którym osobiście prowadził czynności związane ze sprzedażą nieruchomości. W tym stanie rzeczy nie można przyjąć, że powód jako przedsiębiorca nieposiadający licencji skutecznie zawarł umowę pośrednictwa przez rzeczywiste powierzenie wykonywania czynności osobie posiadającej uprawnienia. Wskazanie osoby licencjonowanej w treści umowy miało charakter jedynie formalny i nie znajdowało potwierdzenia w rzeczywistym sposobie wykonywania umowy. Oznacza to, że umowa zobowiązywała w istocie osobę nieposiadającą licencji do wykonywania czynności pośrednictwa, a więc czynności zastrzeżonych wówczas ustawowo dla osób kwalifikowanych. W konsekwencji umowa z 20 lutego 2008 r. była nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c. jako czynność sprzeczna z ustawą. Dodatkowo jej konstrukcja, polegająca na formalnym wskazaniu osoby posiadającej licencję bez wykazania rzeczywistego powierzenia tej osobie czynności pośrednictwa, uzasadnia ocenę, że czynność ta zmierzała do obejścia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami . Nie można bowiem zaakceptować sytuacji, w której wymaganie licencyjne byłoby spełniane wyłącznie przez wpisanie do umowy osoby posiadającej uprawnienia, podczas gdy faktycznie czynności pośrednictwa wykonuje osoba tych uprawnień pozbawiona. Taka konstrukcja prowadziłaby do obejścia ustawowego monopolu profesjonalnego pośrednictwa i podważałaby cel regulacji, którym było zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Skutek nieważności umowy obejmuje również postanowienia dotyczące wynagrodzenia. Skoro umowa nie wywołała skutków prawnych, powód nie może skutecznie dochodzić zapłaty prowizji na podstawie jej postanowień. Dotyczy to zarówno wynagrodzenia określonego procentowo, jak i ewentualnego wynagrodzenia konstruowanego według postanowień umownych dotyczących klientów wcześniej poinformowanych o ofercie, wypowiedzenia umowy albo obejścia pośrednika. Nieważna czynność prawna nie może stanowić źródła roszczenia o zapłatę wynagrodzenia umownego. Niezależnie od powyższego, nawet gdyby hipotetycznie pominąć nieważność umowy, roszczenie powoda nie zasługiwałoby na uwzględnienie także z tego powodu, że nie zostało wykazane, aby czynności powoda doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z 23 stycznia 2015 r. W pierwotnych rozważaniach prawnych Sąd Okręgowy wskazał, że istotą umowy pośrednictwa jest wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umowy przez inne osoby, a pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy – ustalenia te nie były kwestionowane przez Sąd Apelacyjny. Strona powodowa poinformowana o możliwej zmianie podstawy prawnej oceny dochodzonego roszczenia nie przejawiła inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Sama okoliczność przedstawienia potencjalnego kontrahenta albo wcześniejszego kontaktu między stronami nie jest wystarczająca, jeżeli brak jest związku między tymi czynnościami a finalną transakcją. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło 23 stycznia 2015 r., po uprzednim wypowiedzeniu umowy pośrednictwa. W okresie poprzedzającym zawarcie tej umowy powód nie podejmował działań zmierzających do jej zawarcia. Strony transakcji prowadziły negocjacje samodzielnie, bez udziału powoda, który nie uczestniczył w czynnościach prowadzących bezpośrednio do zawarcia umowy sprzedaży ani nie posiadał wiedzy o jej warunkach. Istotne jest również to, że wcześniejsze czynności z lat 2008–2012 nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży. Przedwstępna umowa sprzedaży z 5 czerwca 2008 r. dotyczyła działek państwa K. , a nie bezpośrednio sprzedaży nieruchomości pozwanych. List intencyjny z 10 lutego 2010 r. miał obowiązywać jedynie do 30 czerwca 2010 r. Z kolei późniejsze projekty i korespondencja z 2012 r. dotyczyły etapu poprzedzającego zerwanie kontaktów między pozwanymi a (...) S.A. i nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży z 2015 r. Finalna transakcja była natomiast poprzedzona samodzielnymi działaniami (...) S.A. i pozwanych, obejmującymi negocjacje, uzyskiwanie dokumentacji, analizę możliwości zabudowy, działania dotyczące warunków zabudowy, dostępu do drogi publicznej, służebności oraz uporządkowania kwestii związanych z nieruchomością. W tych okolicznościach brak jest podstaw do przyjęcia, że między czynnościami powoda a sprzedażą nieruchomości w 2015 r. istniał wymagany związek funkcjonalny i przyczynowy. Powód skojarzył strony na wcześniejszym etapie, jednak nie wykazał, aby to jego działania stworzyły realną i aktualną sposobność zawarcia umowy sprzedaży, która została następnie wykorzystana w styczniu 2015 r. Nie wykazał również, aby po wypowiedzeniu umowy wykonywał czynności na rzecz pozwanych albo aby uczestniczył w działaniach, które bezpośrednio umożliwiły zawarcie transakcji. Podkreślić wypadnie, iż skoro w ocenie Sądu działania powoda nie były wystarczające do przyznania mu wynagrodzenia na podstawie umowy pośrednictwa, to tym bardziej po odpadnięciu podstawy tego świadczenia wskutek nieważności umowy wynikającej z braku licencji pośrednika przez powoda, nie mogą zostać uznane za działania prowadzące do wzbogacenia pozwanych kosztem powoda. Co do zasady, nieważność umowy nie wyklucza automatycznie możliwości rozliczeń między stronami na podstawie art. 405 k.c. albo art. 410 § 1 i 2 k.c. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym wyrok z 16 listopada 2011 r., V CSK 528/10, w którym przyjęto możliwość rozliczenia świadczenia spełnionego na podstawie nieważnej umowy pośrednictwa. Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że w tamtej sprawie ustalono faktyczne wykonanie przez powoda znacznego nakładu czynności w interesie pozwanej, które doprowadziły do nabycia i dalszej sprzedaży nieruchomości. Z tego orzeczenia nie wynika zatem automatyczna zasada, że każda nieważna umowa pośrednictwa rodzi obowiązek zapłaty równowartości prowizji. Przeciwnie, rozliczenie na podstawie art. 405 k.c. albo art. 410 k.c. wymaga wykazania konkretnych przesłanek: spełnienia świadczenia na rzecz wzbogaconego, uzyskania przez niego wymiernej korzyści majątkowej, zubożenia po stronie świadczącego oraz związku między zubożeniem a wzbogaceniem. Szczególnie istotny jest tu wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2019 r., I CSK 776/17. Sąd Najwyższy wskazał w nim, że bezwzględna nieważność umowy pośrednictwa może prowadzić do rozpoznania roszczenia na podstawie art. 410 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 405 k.c. , ale tylko wtedy, gdy powód przytoczy okoliczności faktyczne pozwalające ocenić, czy doszło do świadczenia nienależnego i czy istnieją przesłanki jego zwrotu. Sąd Najwyższy podkreślił przy tym, że świadczeniem nienależnym nie może być wysokość wynagrodzenia określona w nieważnej umowie, lecz wyłącznie faktyczna wartość świadczenia uzyskanego przez wzbogaconego. Ta teza ma zasadnicze znaczenie dla niniejszej sprawy. Powód nie może bowiem oprzeć roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia wyłącznie na wysokości prowizji przewidzianej w nieważnej umowie albo na ogólnych stawkach prowizji funkcjonujących na rynku nieruchomości. Nieważna umowa nie może być źródłem miernika należnego wynagrodzenia. Przy art. 405 k.c. i art. 410 k.c. relewantna jest nie umówiona prowizja, lecz konkretna korzyść majątkowa rzeczywiście uzyskana przez pozwanych kosztem powoda. Powód takiej korzyści nie wykazał. Pozwani uzyskali cenę sprzedaży nieruchomości od (...) S.A., ale nie oznacza to jeszcze, że wzbogacili się kosztem powoda. Cena ta była ekwiwalentem przeniesienia własności nieruchomości, a nie korzyścią uzyskaną z majątku powoda. Aby można było mówić o wzbogaceniu kosztem powoda, konieczne byłoby wykazanie, że pozwani uzyskali konkretną wartość majątkową wynikającą z działań powoda, która normalnie wymagałaby poniesienia wydatku albo zapłaty wynagrodzenia, oraz że wartość ta pozostawała w związku z finalną transakcją. Takiego związku w sprawie nie wykazano. W szczególności nie wykazano, aby czynności powoda z 2008 r. były tym świadczeniem, którego rezultatem było zawarcie umowy sprzedaży w 2015 r. Nie wykazano także, aby po wypowiedzeniu umowy powód świadczył na rzecz pozwanych jakiekolwiek usługi, które pozwani wykorzystali przy zawieraniu umowy sprzedaży. Ustalenia faktyczne prowadzą do odmiennego wniosku: po wypowiedzeniu umowy pozwani i (...) S.A. działali samodzielnie, a powód nie uczestniczył w negocjacjach, nie organizował spotkań, nie przygotowywał finalnej transakcji i nie miał wiedzy o jej warunkach. Nie można również przyjąć, że samo wcześniejsze wskazanie (...) S.A. jako potencjalnego nabywcy stanowiło świadczenie, którego wartość odpowiada dochodzonej kwocie. W realiach sprawy wcześniejsze kontakty stron nie doprowadziły do sprzedaży, a transakcja nastąpiła po kilku latach, po zmianie okoliczności, po wypowiedzeniu umowy i po wykonaniu licznych czynności przez samych uczestników transakcji. Właśnie te późniejsze czynności, a nie wcześniejsze działania powoda, doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży. Z tego względu nie zachodzi przesłanka wzbogacenia pozwanych kosztem powoda. Brak jest również podstaw do ustalenia wartości ewentualnego świadczenia powoda według rynkowej prowizji pośrednika. Po pierwsze, powód nie był uprawnionym pośrednikiem. Po wtóre, nieważna umowa nie może stanowić podstawy do zasądzenia wynagrodzenia odpowiadającego prowizji. Dalej, nawet gdyby rozważać wartość faktycznie spełnionego świadczenia, należałoby ustalić konkretny zakres czynności wykonanych na rzecz pozwanych i ich rzeczywistą przydatność dla finalnej transakcji. Tego powód nie wykazał. W tym kontekście bez znaczenia pozostawały ogólne wydruki publikacji dotyczących typowych stawek prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie dotyczyły one konkretnej relacji stron, konkretnych czynności wykonanych na rzecz pozwanych ani wartości rzeczywistej korzyści uzyskanej przez pozwanych kosztem powoda. Z tych samych względów nie było podstaw do prowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości rynkowej prowizji pośrednika. Okoliczność ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia, skoro powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności pozwanych co do zasady. Wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami został zatem zasadnie pominięty na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. , jako dotyczący okoliczności nieistotnej dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie hipotetycznej wysokości rynkowej prowizji mogłoby mieć znaczenie dopiero wtedy, gdyby wykazano, że powodowi przysługuje roszczenie co do zasady, to jest że pozwani uzyskali konkretną korzyść majątkową kosztem powoda i odpowiada ona wartości typowych działań pośrednika na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W przeciwnym wypadku powód winien wykazywać wartość konkretnych podjętych przezeń działań prowadzących do wzbogacenia pozwanych jego kosztem, a nie wartość umowy pośrednictwa. Skoro przesłanki te nie zostały spełnione, prowadzenie dowodu z opinii biegłego prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania i zwiększenia jego kosztów. Reasumując, umowa z 20 lutego 2008 r. była nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c. , ponieważ została zawarta i miała być wykonywana w zakresie czynności pośrednictwa przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, przy braku wykazania rzeczywistego powierzenia tych czynności osobie posiadającej licencję. Nieważność umowy wykluczała dochodzenie wynagrodzenia umownego. Jednocześnie powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności pozwanych z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia ani świadczenia nienależnego, ponieważ nie udowodnił, aby pozwani uzyskali konkretną korzyść majątkową jego kosztem, ani aby istniał związek między jego czynnościami a zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości 23 stycznia 2015 r. W konsekwencji powództwo podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł jak w sentencji w punkcie 1. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. , obciążając nimi w całości powoda jako stronę przegrywającą sprawę. Rozstrzygnięcie to obejmuje koszty poniesione przez pozwanego w obu instancjach, albowiem wobec uchylenia poprzedniego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, Sąd rozstrzyga o kosztach całego postępowania, w tym także o kosztach postępowania apelacyjnego ( art. 108 § 2 k.p.c. ). Na koszty poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 10 800 zł za postępowanie przed sądem pierwszej instancji ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1935), a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Z tych przyczyn postanowiono jak w sentencji w punkcie 2. O wynagrodzeniu pełnomocnika ustanowionego dla powoda z urzędu Sąd orzekł na podstawie § 4 ust. 1 i 3 w zw. z § 8 oraz § 16 w zw. z § 2 pkt 6 powołanego wyżej rozporządzenia, przyznając je od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie w wysokości odpowiadającej stawce minimalnej, tj. 10 800 zł za postępowanie przed sądem pierwszej instancji oraz 8 100 zł za postępowanie apelacyjne, powiększonej o należny podatek od towarów i usług, co daje łącznie kwotę 23 247 zł brutto, o czym postanowiono jak w sentencji w punkcie 3. sędzia Piotr Królikowski