I C 562/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód Z. O. domagał się od pozwanych L. K. i P. K. zapłaty kwoty 319.911,93 zł tytułem prowizji z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z 20 lutego 2008 r. Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, kwestionując roszczenie co do zasady i wysokości. Sąd Okręgowy w pierwszej instancji oddalił powództwo, uznając, że powód nie wykazał związku przyczynowego między swoimi działaniami a sprzedażą nieruchomości. Sąd Apelacyjny uchylił ten wyrok, wskazując na nierozpoznanie istoty sprawy i konieczność zbadania ważności umowy pośrednictwa w kontekście przepisów o licencji zawodowej pośrednika. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy, związany oceną prawną Sądu Apelacyjnego, uznał umowę pośrednictwa z 20 lutego 2008 r. za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c. z powodu braku wymaganej licencji zawodowej u powoda Z. O. oraz braku dowodów na rzeczywiste powierzenie czynności osobie posiadającej licencję. Sąd stwierdził, że umowa miała na celu obejście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto, sąd uznał, że powód nie wykazał, aby jego działania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w 2015 r., ani nie udowodnił przesłanek odpowiedzialności pozwanych z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia lub świadczenia nienależnego. W konsekwencji, sąd oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanych zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNieważność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z powodu braku licencji zawodowej, zasady rozliczeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu po nieważnej umowie, wymogi dowodowe w sprawach o zapłatę prowizji.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2013 r. w zakresie licencji pośrednika. Interpretacja przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu wymaga indywidualnej oceny stanu faktycznego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarta przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej pośrednika jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa taka jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c. jako sprzeczna z prawem, jeśli nie wykazano rzeczywistego powierzenia czynności osobie posiadającej licencję.
Uzasadnienie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy wymagała posiadania licencji zawodowej do wykonywania czynności pośrednictwa. Umowa zawarta z osobą nieposiadającą licencji, bez rzeczywistego powierzenia czynności licencjonowanemu pośrednikowi, jest nieważna.
Czy powód, który zawarł nieważną umowę pośrednictwa, może dochodzić roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia lub świadczenia nienależnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ale wymaga to wykazania konkretnych przesłanek: uzyskania przez pozwanych wymiernej korzyści majątkowej kosztem powoda oraz związku między tą korzyścią a działaniami powoda.
Uzasadnienie
Nieważność umowy nie wyklucza rozliczeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jednakże, powód musi udowodnić faktyczną korzyść pozwanych wynikającą z jego działań, a nie opierać się na wysokości prowizji z nieważnej umowy lub ogólnych stawkach rynkowych.
Czy czynności powoda z 2008 r. doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w 2015 r. i czy istnieje między nimi związek przyczynowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powód nie wykazał, aby jego działania z 2008 r. miały związek z finalną transakcją w 2015 r., która nastąpiła po wypowiedzeniu umowy i była wynikiem samodzielnych negocjacji stron.
Uzasadnienie
Po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, strony transakcji prowadziły negocjacje samodzielnie, bez udziału powoda. Wcześniejsze działania powoda nie doprowadziły do sprzedaży, a późniejsza transakcja była wynikiem nowych okoliczności i działań uczestników.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. O. | osoba_fizyczna | powód |
| L. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| P. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. K. | osoba_fizyczna | pełnomocnik z urzędu powoda |
| (...) S.A. | spółka | nabywca nieruchomości |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa sprzeczna z prawem jest nieważna. Dotyczy to również umów, które zmierzają do obejścia prawa.
u.g.n. art. 179 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wskazuje, że działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogła być prowadzona przez przedsiębiorcę, który powierzył wykonywanie czynności pośrednictwa osobie posiadającej licencję zawodową.
u.g.n. art. 180 § ust. 1 i 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definiuje umowę pośrednictwa i wskazuje, że pośrednik zobowiązuje się do dokonywania czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Umowa była ważna tylko gdy zawarta przez pośrednika posiadającego licencję.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
k.c. art. 410 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy o świadczeniu nienależnym.
Pomocnicze
k.p.c. art. 235 § 2 § 1 pkt 2
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do pominięcia dowodu, gdy okoliczność, na którą dowód został zgłoszony, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
k.p.c. art. 386 § § 6
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji, który uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, jest związany oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu, obciążenie strony przegrywającej kosztami postępowania.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach całego postępowania, w tym kosztach postępowania apelacyjnego, jeśli uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność umowy pośrednictwa z powodu braku licencji zawodowej powoda. • Brak wykazania związku przyczynowego między działaniami powoda a sprzedażą nieruchomości. • Brak wykazania przesłanek odpowiedzialności pozwanych z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o zapłatę prowizji z umowy pośrednictwa. • Roszczenie oparte na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, bez wykazania konkretnej korzyści majątkowej.
Godne uwagi sformułowania
Umowa pośrednictwa zawarta z osobą nieposiadającą uprawnień jest nieważna jako sprzeczna z prawem na podstawie art. 58 § 1 k.c. • Nieważność umowy nie wyklucza możliwości rozliczeń między stronami na podstawie art. 405 k.c. albo art. 410 § 1 i 2 k.c., ale wymaga wykazania konkretnych przesłanek. • Czynność nieważna może wywoływać określone skutki w sferze rozliczeń między stronami, w szczególności na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, świadczeniu nienależnym albo innej podstawie prawnej.
Skład orzekający
Piotr Królikowski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nieważność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z powodu braku licencji zawodowej, zasady rozliczeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu po nieważnej umowie, wymogi dowodowe w sprawach o zapłatę prowizji."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2013 r. w zakresie licencji pośrednika. Interpretacja przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu wymaga indywidualnej oceny stanu faktycznego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest posiadanie odpowiednich uprawnień zawodowych przy zawieraniu umów, nawet jeśli strony próbują obejść przepisy. Pokazuje też, że nawet po nieważnej umowie można próbować dochodzić roszczeń, ale wymaga to spełnienia rygorystycznych warunków dowodowych.
“Nieważna umowa pośrednictwa: czy brak licencji przekreśla szansę na prowizję?”
Dane finansowe
WPS: 319 911,93 PLN
zwrot kosztów procesu: 10 834 PLN
wynagrodzenie pełnomocnika z urzędu: 23 247 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.