I C 432/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie D. T. i T. K. (1), będący współwłaścicielami lokalu w nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w G., wnieśli o uchylenie czterech uchwał podjętych na zebraniu w dniu 8 kwietnia 2022 roku. Główne zarzuty dotyczyły naruszenia ich praw na zebraniu – odmówiono im prawa głosu i głosowania, mimo że przybyli z pełnomocnikiem, który nie był umocowany do głosowania. Powodowie podnieśli również szereg zarzutów merytorycznych dotyczących każdej z uchwał, w tym nieprzejrzystość sprawozdania finansowego, niezgodny z prawem podział kosztów ubezpieczenia i ogrzewania, niejasne zasady planu gospodarczego oraz niewłaściwe przeznaczenie przychodów wspólnoty. Pozwana Wspólnota uznała roszczenie dotyczące jednej uchwały, a w pozostałym zakresie wniosła o oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy w Gliwicach, po rozpoznaniu sprawy, uchylił wszystkie cztery zaskarżone uchwały. Sąd uznał, że naruszenie praw powodów do wypowiedzi i głosowania miało wpływ na wynik głosowania i treść uchwał. Dodatkowo, sąd podzielił zarzuty merytoryczne dotyczące niezgodności uchwał z ustawą o własności lokali, w szczególności art. 12 ust. 2, dotyczący podziału kosztów i przychodów nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów właścicieli. Sąd podkreślił, że pozwana nie przedstawiła protokołu zebrania, co skutkowało negatywnymi konsekwencjami dowodowymi dla niej. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNaruszenie praw właścicieli lokali na zebraniach wspólnoty, prawidłowy podział kosztów i przychodów nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., wymogi przejrzystości sprawozdania finansowego wspólnoty.
Dotyczy specyfiki postępowań o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Zagadnienia prawne (4)
Czy naruszenie praw właściciela lokalu do wypowiedzi i głosowania na zebraniu właścicieli, w tym poprzez odebranie głosu i prawa do głosowania, stanowi podstawę do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, naruszenie praw właściciela do wypowiedzi i głosowania, jeśli miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały, stanowi podstawę do jej uchylenia.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że odebranie powodom prawa głosu i głosowania, mimo ich obecności i braku umocowania pełnomocnika do głosowania, stanowiło naruszenie formalne, które mogło wpłynąć na wynik głosowania i treść uchwał. Umożliwienie dyskusji i głosowania wszystkim właścicielom jest kluczowe dla prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej ustalająca sposób podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (np. ubezpieczenia) w inny sposób niż proporcjonalnie do udziałów właścicieli jest zgodna z ustawą o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała taka jest niezgodna z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który nakazuje podział kosztów i przychodów w stosunku do udziałów.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że ustalenie stawki ubezpieczenia od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu, zamiast proporcjonalnie do udziałów, narusza bezwzględnie obowiązujący przepis art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Czy przychody wspólnoty mieszkaniowej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi mogą być w całości przeznaczone na fundusz remontowy, czy też część powinna przypadać właścicielom?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Przychody te służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem zasobów, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom w stosunku do ich udziałów.
Uzasadnienie
Sąd uznał uchwałę przeznaczającą całość przychodów na fundusz remontowy za sprzeczną z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, wskazując na brak racjonalnego uzasadnienia dla takiego działania i możliwość podziału nadwyżki między właścicieli.
Czy sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej jest wystarczająco przejrzyste i czytelne, jeśli nie pozwala na śledzenie sposobu gospodarowania funduszem remontowym i rozliczenia kosztów ogrzewania?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli sprawozdanie jest zbyt ogólne i nie pozwala na ustalenie celów wydatkowania środków z funduszu remontowego ani sposobu rozliczenia kosztów ogrzewania, może być uznane za wadliwe.
Uzasadnienie
Sąd podzielił zarzuty powodów dotyczące zbyt ogólnego charakteru sprawozdania finansowego, które nie pozwalało na weryfikację wydatkowania funduszu remontowego ani rozliczenia kosztów ogrzewania części wspólnej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. K. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| D. T. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w G. | inne | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
u.w.l. art. 12 § 2
Ustawa o własności lokali
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Pomocnicze
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 233 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli strona wadliwie lub z uzasadnioną odmową uchyliła się od przedstawienia dowodu lub od poddania się oględzinom, sąd wydaje postanowienie o dopuszczeniu dowodu z innych środków dowodowych lub o przeprowadzeniu czynności procesowych, a w razie potrzeby stosuje środki egzekucyjne przewidziane w przepisach szczególnych.
k.c. art. 98 § 2
Kodeks cywilny
Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do czynności prawnych określonego rodzaju.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie praw powodów do wypowiedzi i głosowania na zebraniu. • Nieprawidłowy sposób ustalenia podziału kosztów ubezpieczenia nieruchomości wspólnej (stawka od m2 zamiast proporcjonalnie do udziałów). • Niewłaściwe przeznaczenie całości przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na fundusz remontowy. • Zbyt ogólny i nieprzejrzysty charakter sprawozdania finansowego. • Brak możliwości ustalenia sposobu rozliczenia kosztów ogrzewania części wspólnej.
Odrzucone argumenty
Powodowie przybyli na zebranie z pełnomocnikiem, który mógł zabierać głos. • Dopuszczenie powodów do głosu nie miałoby wpływu na wynik głosowania. • Przyczyną zaskarżenia uchwał jest osobisty konflikt między powodami a zarządem/zarządcami.
Godne uwagi sformułowania
Prowadzący zebranie uznał, iż w ich imieniu głos mógł zabierać jedynie pełnomocnik, powodom natomiast nie pozwolono zabierać głosu. • Odmówiono powodom prawa głosowania na zebraniu. • Naruszenie praw powodów do wypowiedzi na zebraniu i do głosowania a naruszenie to mogło mieć wpływ na wyniki głosowania. • Gdyby do naruszenia prawa przy podejmowaniu uchwał nie doszło, nie można wykluczyć, iż wynik głosowania byłby inny, być może nie doszłoby do podjęcia uchwał. • Ustanowienie pełnomocnika nie wyklucza samo w sobie osobistego zabierania głosu w dyskusji. • Orzecznictwo sądowe jednoznacznie wskazuje, iż jako za sprzeczną z prawem należy (…) kwalifikować taką uchwałę właścicieli, która ustala zasady ponoszenia wydatków i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wbrew dyspozycji art. 12 ust. 2 ustawy, jedynym kryterium, według którego można ustalać proporcję udziału właściciela lokali tak w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej, jak i obciążeniach, w tym kosztach związanych z utrzymaniem tej nieruchomości, jest udział każdego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.
Skład orzekający
Andrzej Kieć
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Naruszenie praw właścicieli lokali na zebraniach wspólnoty, prawidłowy podział kosztów i przychodów nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., wymogi przejrzystości sprawozdania finansowego wspólnoty."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki postępowań o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne są prawa właścicieli lokali na zebraniach wspólnoty i jak istotne jest przestrzeganie przepisów ustawy o własności lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Pokazuje też, jak brak transparentności może prowadzić do sporów sądowych.
“Odebrali głos i prawo do głosowania? Sąd uchylił uchwały wspólnoty mieszkaniowej!”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 2679 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.