I C 399/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka M. S. (1) wniosła o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, domagając się wykreślenia dwóch hipotek ustanowionych na rzecz banku, a następnie funduszu sekurytyzacyjnego. Argumentowała, że umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której hipoteki zostały ustanowione, była nieważna, a osoba ustanawiająca hipoteki nie była jej właścicielem. Sąd Rejonowy ustalił, że powódka pierwotnie nabyła nieruchomość, następnie zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z M. T. (1), a potem umowę sprzedaży za kwotę 200.000,00 zł, którą uważała za pożyczkę zabezpieczoną domem. M. T. (1) następnie zawarł umowę kredytową z bankiem na kwotę 547.500,00 zł, zabezpieczając ją hipotekami na tej nieruchomości, będąc wpisanym jako właściciel. Sąd Okręgowy w Poznaniu wcześniej ustalił, że działania M. T. (1) wyczerpywały znamiona oszustwa, co przesądziło o nieważności umowy sprzedaży z powódką, a małżonkowie K., którzy nabyli później nieruchomość, nie byli chronieni rękojmią. Ostatecznie powódka została wpisana jako właścicielka nieruchomości. W niniejszej sprawie sąd rozważał ważność umowy kredytowej i ustanowienia hipotek. Sąd uznał, że umowa kredytowa była ważna, a bank udzielający kredytu działał w dobrej wierze, opierając się na wpisie w księdze wieczystej, zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stwierdzono, że bank nie mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. W związku z tym powództwo o wykreślenie hipotek zostało oddalone. Sąd, stosując art. 102 kpc, nie obciążył powódki kosztami postępowania, biorąc pod uwagę jej trudną sytuację majątkową (renta zdrowotna 602 zł miesięcznie) oraz fakt, że była ofiarą oszustwa.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: Wysokainterpretacja zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w kontekście ochrony banków udzielających kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach, których stan prawny ujawniony w księdze wieczystej okazał się niezgodny z rzeczywistością z powodu wcześniejszych oszustw.
Zastosowanie zasady rękojmi wymaga dobrej wiary nabywcy (banku) i braku możliwości łatwego dowiedzenia się o niezgodności stanu prawnego.
Zagadnienia prawne (2)
Czy hipoteka ustanowiona na nieruchomości przez osobę wpisaną jako właściciel w księdze wieczystej, która faktycznie nie była właścicielem z powodu nieważności wcześniejszej umowy sprzedaży, jest ważna w świetle zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, hipoteka jest ważna, ponieważ bank udzielający kredytu działał w dobrej wierze, opierając się na wpisie w księdze wieczystej, który był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym w momencie ustanowienia hipoteki.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniła bank jako wierzyciela hipotecznego. Bank działał w dobrej wierze, ponieważ dysponował odpisem księgi wieczystej, a stan prawny ujawniony w księdze nie budził wątpliwości co do możliwości rozporządzania nieruchomością przez wpisanego właściciela. Powódka nie wykazała, aby bank działał w złej wierze lub mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności stanu prawnego.
Czy powódka, będąca ofiarą oszustwa i znajdująca się w trudnej sytuacji majątkowej, powinna zostać obciążona kosztami postępowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódka nie powinna zostać obciążona kosztami postępowania.
Uzasadnienie
Sąd zastosował art. 102 kpc, uwzględniając trudną sytuację majątkową powódki (niski dochód, brak majątku) oraz fakt, że stała się ofiarą przestępstwa, co uzasadniało odstąpienie od obciążania jej kosztami.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. S. (1) | osoba_fizyczna | powódka |
| U. 3 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty w W. | instytucja | pozwany |
| (...) Bank S.A. w K. | spółka | wierzyciel hipoteczny (poprzednik prawny pozwanego) |
| M. T. (1) | osoba_fizyczna | sprzedawca nieruchomości, kredytobiorca |
| M. K. (1) | osoba_fizyczna | nabywca nieruchomości (współwłaściciel) |
| A. K. | osoba_fizyczna | nabywca nieruchomości (współwłaściciel) |
Przepisy (5)
Główne
u.k.w.h. art. 3 § 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
u.k.w.h. art. 5
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.
Pomocnicze
u.k.w.h. art. 6 § 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Można przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, gdy mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym z „łatwością”.
k.k. art. 286 § 1
Kodeks karny
Dotyczy przestępstwa oszustwa, które miało miejsce w poprzednich transakcjach dotyczących nieruchomości.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Bank działał w dobrej wierze, opierając się na wpisie w księdze wieczystej. • Bank był chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. • Powódka nie wykazała, aby bank mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności stanu prawnego.
Odrzucone argumenty
Umowa sprzedaży nieruchomości była nieważna z powodu oszustwa. • Hipoteki zostały ustanowione przez osobę nieuprawnioną. • Nieruchomość powinna zostać uzgodniona z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie hipotek.
Godne uwagi sformułowania
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni stronę pozwaną • bank jako kredytodawca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności • w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe
Skład orzekający
Barbara Chylak
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "interpretacja zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w kontekście ochrony banków udzielających kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach, których stan prawny ujawniony w księdze wieczystej okazał się niezgodny z rzeczywistością z powodu wcześniejszych oszustw."
Ograniczenia: Zastosowanie zasady rękojmi wymaga dobrej wiary nabywcy (banku) i braku możliwości łatwego dowiedzenia się o niezgodności stanu prawnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje złożoność transakcji nieruchomościowych i ochronę, jaką prawo przewiduje dla instytucji finansowych działających w dobrej wierze, nawet w obliczu oszustw. Podkreśla znaczenie ksiąg wieczystych i rękojmi.
“Czy bank zawsze chroni rękojmia ksiąg wieczystych, nawet gdy nieruchomość została nabyta w wyniku oszustwa?”
Dane finansowe
WPS: 547 500 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.