I C 289/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń powodów Z. O. i S. O. przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W. o odszkodowanie z tytułu umów ubezpieczenia. Powodowie nabyli lokal użytkowy, który okazał się mieć znacząco mniejszą powierzchnię niż deklarował pośrednik nieruchomości, H. G. Pośrednik, działając na podstawie umowy z T. S. (1), podał w ofercie i dokumentach sprzedażowych powierzchnię lokalu wynoszącą około 19 m², podczas gdy rzeczywista powierzchnia użytkowa wynosiła 12,96 m². Sąd ustalił, że pośrednik nie zweryfikował danych przekazanych przez sprzedającą, nie dokonał pomiaru lokalu i naruszył zasady etyki zawodowej, wykazując się rażącym niedbalstwem. Sąd uznał, że działania pośrednika pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą powodów, polegającą na nabyciu lokalu o mniejszej powierzchni niż zamierzali i zapłaceniu za nią wyższej ceny jednostkowej. Ubezpieczyciel pośrednika, (...) S.A., odmówił wypłaty odszkodowania, kwestionując odpowiedzialność co do zasady i wysokości. Sąd, opierając się na przepisach Kodeksu cywilnego (art. 415 kc) oraz przepisach dotyczących ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej pośredników nieruchomości, uznał roszczenie powodów za uzasadnione. Zasądzono od pozwanego na rzecz powodów kwotę 22 326,20 zł wraz z odsetkami, tytułem odszkodowania za utratę części zainwestowanych środków pieniężnych. Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie i zasądził od pozwanego na rzecz powodów zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaPotwierdzenie odpowiedzialności pośrednika nieruchomości i jego ubezpieczyciela za podanie nieprawidłowych danych dotyczących metrażu lokalu, a także metodyka obliczania szkody w takich przypadkach.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz ubezpieczeń OC.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność deliktową za podanie nieprawidłowej powierzchni lokalu w ofercie i dokumentach sprzedażowych, jeśli nie zweryfikował tych danych i nie dokonał pomiaru?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pośrednik ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ jego działanie było bezprawne i zawinione (rażące niedbalstwo), a także pozostawało w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą powodów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pośrednik naruszył zasady etyki zawodowej i obowiązek szczególnej staranności, podając nieprawidłowe dane dotyczące metrażu lokalu. Brak weryfikacji tych danych i nieprawidłowe informacje w ofercie oraz dokumentach sprzedażowych doprowadziły do nabycia przez powodów lokalu o mniejszej powierzchni niż oczekiwali, co stanowi szkodę.
Czy ubezpieczyciel pośrednika w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez pośrednika osobom trzecim, które nabyły nieruchomość w wyniku jego działań, nawet jeśli nie zawarły z nim bezpośredniej umowy o pośrednictwo?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność, ponieważ umowa ubezpieczenia OC pośrednika obejmuje szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, a działania pośrednika wobec powodów (prezentacja lokalu, przygotowanie dokumentów) były czynnościami pośrednictwa.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje szkody wyrządzone przez pośrednika w związku z pośrednictwem, niezależnie od tego, czy poszkodowany zawarł z nim bezpośrednią umowę o pośrednictwo. Działania pośrednika wobec powodów miały wpływ na ich decyzje zakupowe i były związane z wykonywaniem czynności pośrednictwa.
Jak obliczyć wysokość szkody w przypadku nabycia nieruchomości o mniejszej powierzchni niż deklarowana przez pośrednika?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Szkodę oblicza się jako różnicę między zapłaconą ceną a wartością nieruchomości przy prawidłowo określonej powierzchni, uwzględniając również związane z tym koszty (np. podatek PCC).
Uzasadnienie
Sąd obliczył szkodę, porównując cenę zakupu lokalu z jego wartością wynikającą z rzeczywistej powierzchni i ceny jednostkowej za m², a także uwzględniając różnicę w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. O. | osoba_fizyczna | powód |
| S. O. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) S.A. | spółka | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 415
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności deliktowej za wyrządzenie szkody z winy.
k.c. art. 822
Kodeks cywilny
Umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady zwrotu kosztów procesu.
u.g.n. art. 179b
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
u.g.n. art. 181 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami art. 2 § ust. 3 i 4
Katalog szkód nieobjętych ubezpieczeniem OC oraz brak możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Pomocnicze
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98 § § 1 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych art. 2 § pkt 5
Stawka minimalna wynagrodzenia pełnomocnika radcy prawnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pośrednik podał nieprawidłową powierzchnię lokalu, co wprowadziło kupujących w błąd. • Działanie pośrednika było bezprawne i zawinione (rażące niedbalstwo). • Istniał adekwatny związek przyczynowy między działaniem pośrednika a szkodą powodów. • Ubezpieczyciel pośrednika ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez pośrednika. • Szkoda polega na utracie części zainwestowanych środków pieniężnych z powodu nabycia lokalu o mniejszej powierzchni.
Odrzucone argumenty
Pozwany zakwestionował wszelkie twierdzenia powodów w zakresie zasadności dochodzonego odszkodowania. • Pozwany zakwestionował wysokość szkody. • Pozwany podniósł zarzut niewykazania roszczenia przez powodów co do zasady i wysokości. • Pozwany podniósł zarzut niewykazania przez powodów adekwatnego związku przyczynowego. • Pozwany twierdził, że powodowie powinni sami zmierzyć powierzchnię lokalu.
Godne uwagi sformułowania
Pośrednik nie zweryfikował wskazanej przez sprzedającą powierzchni użytkowej lokalu, nie dokonał pomiaru lokalu, czemu w zasadzie nie zaprzeczał, a wręcz przyznał się do błędu. • Wykazał się rażącym niedbalstwem. • Powierzchnia użytkowa czy to lokalu użytkowego czy mieszkalanego jest jednym z istotnych elementów umowy sprzedaży. • Gdyby w ofercie wpisać rzeczywistą powierzchnię lokalu, to kalkulator podwyższyłby cenę sprzedaży za 1 m², co bezsprzeczne wpłynęłoby na decyzję powodów. • Nie można się również zgodzić się z twierdzeniami pozwanego, iż powodowie winni sami omierzyć powierzchnię lokalu. Sądowi nie jest znana taka praktyka.
Skład orzekający
Monika Mleczko - Pawlikowska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Potwierdzenie odpowiedzialności pośrednika nieruchomości i jego ubezpieczyciela za podanie nieprawidłowych danych dotyczących metrażu lokalu, a także metodyka obliczania szkody w takich przypadkach."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz ubezpieczeń OC.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak błąd profesjonalisty (pośrednika nieruchomości) może prowadzić do znaczących strat finansowych dla konsumenta i jak sąd chroni jego interesy. Jest to przykład praktycznego zastosowania prawa cywilnego i ubezpieczeniowego.
“Pośrednik podał zły metraż lokalu? Sąd nakazał zapłatę odszkodowania!”
Dane finansowe
WPS: 22 326,2 PLN
odszkodowanie: 21 983,68 PLN
odszkodowanie: 342,52 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.