I C 1328/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. domagała się od pozwanych J. P. i R. P. zapłaty kwoty 555,84 zł wraz z odsetkami, tytułem nieuiszczonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za okres od października 2014 r. do stycznia 2015 r. Pozwani, będący współwłaścicielami lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w G., wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty, kwestionując powództwo co do zasady i wysokości. Podnieśli zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu poniesionych przez nich nakładów na remonty części wspólnych nieruchomości, w tym klatki schodowej, dachu i elewacji, w kwocie 15.000 zł, a następnie rozszerzyli ten zarzut o wszystkie koszty remontów. Sąd Rejonowy w Gdyni, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, ustalił, że pozwani nie wykazali skuteczności zarzutu potrącenia. Sąd uznał, że pozwani nie udowodnili, iż remonty dotyczyły części wspólnych nieruchomości, a nie tylko ich lokali. W szczególności, kwestia schodów wewnętrznych i tarasu na dachu budziła wątpliwości co do ich charakteru jako części wspólnych. Ponadto, sąd wskazał, że czynności remontowe przekraczały zakres zwykłego zarządu i wymagały uchwały właścicieli lokali, której brak. Sąd oddalił również zarzut potrącenia z uwagi na brak wykazania wymagalnej wierzytelności przysługującej pozwanym względem powódki. Sąd uznał również, że pozwani nie wykazali rzeczywistych kosztów poniesionych prac. W konsekwencji, sąd zasądził od każdego z pozwanych na rzecz powódki kwotę 277,92 zł, stanowiącą połowę dochodzonej należności, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie. Powództwo w pozostałym zakresie zostało oddalone. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 kpc, zasądzając od każdego z pozwanych na rzecz powódki kwotę 7,50 zł.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalenie charakteru części wspólnych nieruchomości w kontekście remontów dokonywanych przez właścicieli lokali oraz stosowania przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Sprawa dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali w kontekście zarzutu potrącenia.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów na remonty części wspólnych nieruchomości jest skuteczny, gdy pozwani nie wykazali, że remonty dotyczyły części wspólnych i czy wymagały uchwały wspólnoty?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzut potrącenia nie był skuteczny, ponieważ pozwani nie udowodnili, że remonty dotyczyły części wspólnych nieruchomości, a także nie wykazali, że podjęto stosowne uchwały wspólnoty dotyczące tych prac lub zwrotu nakładów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwani nie wykazali, iż remonty (np. schody, dach) dotyczyły części wspólnych nieruchomości, a nie tylko ich lokali. Ponadto, prace przekraczały zakres zwykłego zarządu i wymagały uchwały wspólnoty, której brak. Brak było również dowodów na rzeczywiste koszty prac i istnienie wierzytelności przysługującej pozwanym względem powódki.
Czy właściciele lokali w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej mogą powoływać się na art. 209 k.c. w celu dochodzenia zwrotu nakładów na części wspólne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej, przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną nie podlegają wyłączeniu na rzecz przepisów Kodeksu cywilnego, a zatem art. 209 k.c. nie ma zastosowania.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że wspólnota mieszkaniowa licząca 11 lokali jest tzw. dużą wspólnotą, co oznacza, że stosuje się do niej przepisy ustawy o własności lokali, a nie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
Jaka jest podstawa prawna obowiązku właścicieli lokali do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i jak rozkłada się odpowiedzialność?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Właściciele lokali są obowiązani do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, a odpowiedzialność współwłaścicieli jest ułamkowa, nie solidarna.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 13 i 15 ustawy o własności lokali, wskazując na obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Ponieważ pozwani byli współwłaścicielami w częściach ułamkowych, ich odpowiedzialność nie była solidarna, a sąd zasądził od każdego z nich połowę dochodzonej należności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. | instytucja | powódka |
| J. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
| R. P. | osoba_fizyczna | pozwana |
| K. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
u.w.l. art. 13 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 15 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
k.c. art. 498
Kodeks cywilny
Reguluje instytucję potrącenia wierzytelności.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady orzekania o kosztach postępowania.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Zasądza odsetki ustawowe za opóźnienie.
Pomocnicze
u.w.l. art. 14
Ustawa o własności lokali
Określa składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Określa rozkład ciężaru dowodu.
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli lokali.
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Wymienia przykłady czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
k.c. art. 209
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności zachowawcze.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwani nie wykazali, że remonty dotyczyły części wspólnych nieruchomości. • Prace remontowe przekraczały zakres zwykłego zarządu i wymagały uchwały wspólnoty. • Pozwani nie wykazali istnienia wymagalnej wierzytelności przysługującej im względem powódki. • Pozwani nie wykazali rzeczywistych kosztów poniesionych prac. • Odpowiedzialność współwłaścicieli jest ułamkowa, nie solidarna.
Odrzucone argumenty
Zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów na remonty części wspólnych. • Zastosowanie art. 209 k.c. do dochodzenia zwrotu nakładów.
Godne uwagi sformułowania
Pozwani podnieśli zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonych pozwem z wierzytelnością przysługującą pozwanym w stosunku do powódki w wysokości 15.000 zł z tytułu poniesionych przez nich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – remontem klatki schodowej • W ocenie Sądu zarzut potrącenia nie zasługiwał jednak na uwzględnienie. • Podstawową kwestią wymagającą wyjaśnienia było ustalenie, czy przedmiotowe prace remontowe dotyczyły części wspólnych nieruchomości czy też części składowych bądź przynależności lokalu pozwanych. • W niniejszej sprawie mamy do czynienia z tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową, a to warunkuje, czy doszło do podjęcia skutecznej czynności prawnej w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd.
Skład orzekający
Małgorzata Żelewska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie charakteru części wspólnych nieruchomości w kontekście remontów dokonywanych przez właścicieli lokali oraz stosowania przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali w kontekście zarzutu potrącenia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa jest interesująca dla prawników zajmujących się prawem nieruchomości i wspólnotami mieszkaniowymi ze względu na analizę granic części wspólnych i zarządu nieruchomością.
“Remont na własną rękę w bloku? Wspólnota mieszkaniowa może nie uznać Twoich wydatków!”
Dane finansowe
WPS: 555,84 PLN
zaległe opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej: 277,92 PLN
zaległe opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej: 277,92 PLN
zwrot kosztów procesu: 7,5 PLN
zwrot kosztów procesu: 7,5 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.