Pełny tekst orzeczenia I ACA 1326/24

Sygn. akt I ACa 1326/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 lutego 2026 roku Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie: Przewodnicząca: sędzia SA Jolanta Jachowicz Protokolant : stażysta Patryk Dąbrowski po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2026 roku w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa F. F. (1) przeciwko P. K. o zapłatę na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 15 listopada 2023 roku, sygn. akt I C 1404/20 I. zmienia zaskarżony wyrok na następujący: „1. zasądza od P. K. na rzecz F. F. (1) kwotę 51.000 zł (pięćdziesiąt jeden) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w następujący sposób: od kwoty 17.000 zł (siedemnaście tysięcy) od dnia 11 czerwca 2019r. do dnia zapłaty, od kwoty 17.000 zł (siedemnaście tysięcy) od dnia 11 lipca 2019r. do dnia zapłaty, od kwoty 17.000 zł (siedemnaście tysięcy) od dnia 11 sierpnia 2019r. do dnia zapłaty; 2. oddala powództwo w pozostałej części; 3. zasądza od P. K. na rzecz F. F. (1) kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów procesu; 4. nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych: od powódki F. F. (1) kwotę 1.956,02 zł (jeden tysiąc dziewięćset pięćdziesiąt sześć złotych i 02/100), od pozwanego P. K. kwotę 1.956,03 zł (jeden tysiąc dziewięćset pięćdziesiąt sześć złotych i 03/100).”; II. oddala apelację w pozostałej części; III.
zasądza od P. K. na rzecz F. F. (1) kwotę 2.550 zł (dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów za postępowanie apelacyjne, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty. Sygn. akt I ACa 1326/24 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 15 listopada 2023 roku, wydanym w sprawie sygn. akt 1404/20 , Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim: 1. oddalił powództwo F. F. (1) przeciwko P. K. o zapłatę; 2. zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 6.917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; 3. nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 3.912,05 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych: We wrześniu 2016r. pomiędzy powódką F. F. (1) jako wydzierżawiającą a pozwanym P. K. jako dzierżawcą zawarta została umowa dzierżawy, której przedmiotem były cztery budynki inwentarskie - chlewnie, część stodoły a także grunty rolne znajdujące się przy tym gospodarstwie położonym w S. przy ul. (...) . Umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony. Strony ustaliły czynsz dzierżawny na kwotę 5.000 zł. Wszelkie rozmowy i uzgodnienia pozwany czynił z ojcem powódki J. F. , z którym znał się od 10 lat. Z powódką pozwany nigdy osobiście nie rozmawiał. W tym czasie powódka i jej ojciec mieli problemy finansowe, ze środków z czynszu spłacali kredyt. Początkowo strony nie zamierzały zawierać umowy w formie pisemnej, ale kiedy okazało się, że taki dokument jest potrzebny do banku, doszło do sporządzenia umowy w formie pisemnej. W 2018r. ojciec powódki oznajmił, iż czyn jest zbyt niski i zaproponował ustalenie wysokości czynszu na kwotę 22.000 zł. Ostatecznie uzgodniono wysokość czynszu na kwotę 17.000 zł. Pozwany zgodził się na tę propozycję i w czerwcu 2018r. strony podpisały kolejną umowę dzierżawy. Pozwany jako dzierżawca korzystał z przedmiotowych nieruchomości od 1 września 2016r. do 29 sierpnia 2019r. W dniu 21 czerwca 2018r. strony zawarły kolejną umowę dzierżawy, której przedmiotem były, zgodnie z zapisem § 1 pkt 1, cztery budynki inwentarskie -chlewnie, część stodoły a także grunty rolne znajdujące się przy tym gospodarstwie położonym w S. przy ul. (...) . Pozwany, zgodnie z § 7 powyższej umowy, jako dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu w kwocie po 17.000 zł miesięcznie. W § 5 umowy dzierżawy znalazł się zapis: „Dzierżawca ma prawo dokonywać nakładów zwiększających wartość przedmiotu dzierżawy na własny koszt i ryzyko. Po rozwiązaniu umowy nakłady poczynione przez dzierżawcę nie podlegają zwrotowi lecz przechodzą nieodpłatnie na wydzierżawiającego. Nakłady poczynione przez dzierżawcę ulegają całkowitej amortyzacji w trakcie trwania umowy”. Pozwany regularnie uiszczał czynsz dzierżawny do kwietnia 2019r. Wpłata uiszczona w kwietniu 2019r. została zaliczona przez powódkę na poczet czynszu za miesiąc marzec 2019r. Ostatnia wpłata dokonana przez pozwanego miała miejsce w czerwcu 2019r. i została zaliczona przez powódkę na poczet czynszu dzierżawnego należnego za miesiąc kwiecień 2019r. Od tego czasu pozwany nie uiszczał na rzecz powódki należności z tytułu czynszu dzierżawnego. W piśmie z dnia 25 lipca 2019r. powódka, reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego F. U. (2) , wezwała pozwanego do zaprzestania używania przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z przeznaczeniem i umową, do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 34.000 zł – pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. W piśmie tym powódka wezwała pozwanego do usunięcia nieczystości pozwierzęcych znajdujących się w zbiornikach pod budynkami inwentarskimi, uprzątnięcia terenu dzierżawy, a także udostępnienia terenu dzierżawy w celu przeprowadzenia kontroli przez wydzierżawiającego bądź inną upoważnioną do tego osobę - w terminie miesiąca od dnia otrzymania wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Ponadto pozwany został wezwany do zapłaty zaległego czynszu w łącznej kwocie 34.000 zł – w terminie trzech miesięcy od otrzymania wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. W piśmie z dnia 1 czerwca 2020r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty zaległego czynszu za okres 13 miesięcy, tj. od maja 2019r. do czerwca 2020r. w łącznej kwocie 221.000 zł w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Jednocześnie powyższym pismem powódka z uwagi na zaleganie przez pozwanego za zapłatą czynszu za okres dłuższy niż dwa miesiące, zgodnie z § 8 pkt 1 umowy dzierżawy z dnia 21 października 2018r., wypowiedziała pozwanemu powyższą umowę dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Pozwany korzystał z nieruchomości będącej przedmiotem najmu do końca sierpnia 2019r. Wówczas to bowiem ojciec powódki, zarządzający w jej imieniu tą nieruchomością, wyrzucił go z tego gospodarstwa, kazał mu opuścić nieruchomość, bez uprzedniego wypowiedzenia umowy. Nie został sporządzony żaden dokument na okoliczność wydania nieruchomości przez pozwanego jako dzierżawcę. W dniu 26 lipca J. F. urządził pozwanemu awanturę, że on jest u siebie a pozwany jest tylko dzierżawcą. Ojciec powódki zażądał wówczas podwyżki czynszu do kwoty 50.000 zł miesięcznie, po tym jak pozwany odmówił, ojciec powódki wszczął awanturę. Przed tą awanturą pozwany miał problem z korzystaniem ze stodoły, nie mógł tam składować zboża, gdyż stodoła była zajęta przez sprzęty należące do pana F. , były tam jakieś rusztowania, samochód. Niemożność składowania zboża w stodole zmuszała pozwanego do sprzedawania go po niższej cenie, nie miał bowiem możliwości jego przechowania. Gdy pozwany zażądał, aby J. F. usunął należące do niego rzeczy, brak było reakcji z jego strony. Gdy do pozwanego przyjechała dostawa, TIR nie mógł wjechać na wagę, bo tam też były rzeczy należące do J. F. , jakieś wiadra, ruszta, gdy pozwany je usunął, była awantura, że to nie jego rzeczy. Gdy pozwany, widząc że jest mu utrudniane korzystanie z dzierżawionej nieruchomości, odezwał się do ojca powódki, doszło do awantury. J. F. odmawiając usunięcia rzeczy krzyczał, iż on jest u siebie, a pozwany jest tylko dzierżawcą. Do kolejnej awantury pomiędzy pozwanym a ojcem powódki doszło w sierpniu 2019r., gdy przestały działać bramy ogradzające dzierżawioną nieruchomość. Na zwróconą uwagę J. F. zareagował agresywnie i używając wulgarnych słów kazał pozwanemu wynosić się z nieruchomości. Było to w czasie, gdy pozwany ładował wyhodowane świnie. Do kolejnej awantury doszło pod koniec sierpnia, gdy pozwany sprzedawał resztę wyhodowanych świń. Podczas rozmowy z ojcem powódki pozwany zażądał rozliczenia z tytułu poniesionych nakładów. J. F. nie zareagował na to żądanie w żaden sposób, nie udzielił powodowi żadnej odpowiedzi. Po sierpniu 2019r. pozwany nie miał dostępu do dzierżawionej nieruchomości, bramy zostały zablokowane, nie miał możliwości, aby je otworzyć, nie miał możliwości wejścia na teren przedmiotowego gospodarstwa. Przed zablokowaniem dostępu pozwanemu udało się jedynie sprzedać wyhodowany inwentarz – świnie. Nie był w stanie uprzątnąć nieruchomości, w tym usunąć odpadów pozwierzęcych, gdy nie miał dostępu do nieruchomości. Nie zabrał także żadnych z rzeczy, którymi w ramach poczynionych nakładów ulepszył przedmiot dzierżawy. Pozwany pozostawił dzierżawioną nieruchomość w dobrym stanie. Po opuszczeniu nieruchomości pozwany nie mógł się skontaktować z powódką ani jej ojcem, gdyż nie odbierali telefonów, unikali osobistego kontaktu. W okresie trwania umowy dzierżawy od 2016r. do wiosny 2019r. pozwany poczynił znaczące nakłady na dzierżawioną nieruchomość. Pozwany zawarł umowę dzierżawy z zamiarem wykorzystania tegoż gospodarstwa do poszerzenia prowadzonej już hodowli trzody chlewnej. Na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się cztery budynki: trzy budynki chlewni oraz jeden budynek stodoły. Tuż po zawarciu w 2016r. umowy dzierżawy pozwany w budynku stodoły zmodernizował instalację elektryczną, założył specjalne gniazda siłowe. W pierwszych dniach umowy doszło także do uruchomienia chlewni nr 1, w której wcześniej hodowlę prowadził ojciec powódki. Pozwany wykonał tam instalacje kanalizacyjną oraz posadzkę, musiał wszystkie urządzenia w tym obiekcie uruchomić od nowa, uruchomić i oczyścić paszociągi, wymalować ściany, założyć filtr do wody, położyć nowe rury. Następnie była remontowana chlewnia nr 2, gdzie był przeprowadzony kapitalny remont. Były zamontowane drzwi, ruszta, wanny były zalewane, wykonane zagrody, paszociągi, paśniki, wylewane posadzki, doprowadzona była woda i prąd. Był wykonany zbiornik na gnojowicę. Prace te były wykonywane wiosną 2017r. Następnie były wykonane prace utwardzenia terenu tak, aby mogły wjeżdżać ciężkie samochody. Później, także wiosną 2017r. pozwany przystąpił do prac remontowych w chlewni nr 3. Wykopany został kanał, tzw. wanna, były wmurowane ruszta, wylana posadzka, były przebite drzwi i w drugiej części budynku została wykonana instalacja elektryczna, dociągnięta woda. Została także zamontowana brama wyjazdowa na pole, wykopana studnia głębinowa, był bowiem problem z tym, że brakowało wody. Były także zamontowane podliczniki, pobór energii z każdego budynku był liczony oddzielnie. Pozwany z własnych środków pokrył koszty wszystkich prac wykonywanych na dzierżawionych nieruchomościach. Wszystkie powyższe czynione przez pozwanego nakłady były dokonywane za wiedzą ojca powódki J. F. , który nigdy nie sprzeciwił się wykonywaniu jakichkolwiek prac. Dzierżawione nieruchomości na koniec sierpnia 2019r. były w dobrym stanie, do tego czasu pozwany prowadził tam hodowlę, która była pod stałym nadzorem weterynaryjnym. Gdy pozwany został zmuszony przez ojca powódki, zarządzającego w jej imieniu przedmiotowym gospodarstwem, do opuszczenia dzierżawionych nieruchomości, udało mu się tylko sprzedać wyhodowany inwentarz, nie zabrał nic z nieruchomości, nic także nie zniszczył. Odpady związane z hodowlą były usuwane na bieżąco, w momencie opuszczania nieruchomości pozwany nie miał możliwości usunięcia pozostałych odpadów, gdyż nie miał dostępu do nieruchomości. Wszystkie wejścia i wjazd zostały bowiem zablokowane. Z gruntów ornych w ramach dzierżawionego gospodarstwa rolnego pozwany korzystał do 2019r., w tym roku ostatni raz zebrał plony. W 2020r. pole został obsiane przez kogoś innego. Pozwany nie pobierał dopłat unijnych do gruntów, opłaty te pobierał właściciel gospodarstwa. Wartość nakładów poniesionych przez pozwanego na przedmiotową nieruchomość wynosi 126.658 zł, w tym: 1. w chlewni nr 1: instalacja kanalizacyjna oraz posadzka – wartość nakładów 19.958 zł, 2. w chlewni nr 2 instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa oraz ruszta – wartość nakładów 55.356 zł, 3. chlewnia nr 3 – wymienione ruszta – wartość nakładów 1.992 zł, 4. stodoła – instalacja elektryczna i siłowa – wartość nakładów 49.372 zł, 5. budynek gospodarczy – wymiana podlicznika – wartość nakładów 390 zł, 6. studnia – pompa głębinowa – wartość 1.200 zł. Dodatkowo wartość nakładów w postaci: 1. ruszt betonowych do chlewni nr 2 i 3 – wynosi 233.724 zł. 2. wykopanie studni głębinowej od podstaw z przyłączeniem prądu oraz montażem dwóch pomp głębiowych – 11.065 zł, 3. założenie czujników wraz z wyświetlaczem w wadze – 2.200,97 zł. Łączna wartość poczynionych przez pozwanego na dzierżawioną nieruchomość nakładów wynosi 373.647,97 zł. Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne, spójne, rzeczowe i korespondujące ze sobą zeznania powoda oraz świadków: D. S. , S. S. , F. H. , O. K. , F. U. (1) , C. J. , F. S. , C. N. . Pozwany oraz świadkowie zgodnie wskazali na zakres i rodzaj nakładów poczynionych przez pozwanego na dzierżawionej nieruchomości. W kontekście tych wiarygodnych zeznań brak było podstaw do uznania za wiarygodne zeznań świadków: J. F. – ojca powódki oraz F. F. (2) – brata powódki, w części odnoszącej się do przyczyn ustalenia w dacie zawierania umowy w 2016r. czynszu dzierżawy na kwotę 5.000 zł, a także w zakresie wskazującym na niewielkie nakłady czynione na nieruchomości przez pozwanego. Zeznania te uznane zostały za niewiarygodne także w zakresie wskazującym na samowolne opuszczenie nieruchomości w sierpniu 2019r. i pozostawienie jej w zdewastowanym stanie. Sąd pominął dowód ze zdjęć, załączonych do pisma procesowego pełnomocnika powódki z dnia 8 marca 2021r. (k. 66-78) mających rzekomo obrazować stan, w jakim znajdowała się dzierżawiona nieruchomość jesienią 2019r. Powyższe fotografie nie mogą stanowić dowodu na powyższą okoliczność z uwagi na to, iż nie ma możliwości obiektywnego wykazania daty ich wykonania. Opierając się na poczynionych ustaleniach Sąd Okręgowy uznał powództwo za bezzasadne. Poza sporem pozostawało, że strony łączyła umowa dzierżawy, której przedmiotem były cztery budynki inwentarskie - chlewnie, część stodoły a także grunty rolne znajdujące się przy tym gospodarstwie położonym w S. przy ul. (...) , nawiązana we wrześniu 2016r., a następnie przy zachowaniu ciągłości korzystania z przedmiotu dzierżawy pisemnie potwierdzona w czerwcu 2018r. Niesporne było również, że do kwietnia 2019r. pozwany regularnie uiszczał czynsz dzierżawny, wynikający z umowy z czerwca 2018r. W toku procesu, w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany podniósł zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonej przez stronę powodową z tytułu zaległości czynszowych z wierzytelnością pozwanego wynikającą z rozliczenia nakładów o wartości 350.000,00 zł dokonanych na przedmiot dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego. Wobec powyższego ocena zasadności powództwa wymagała oceny zasadności i skuteczności podniesionego zarzutu potrącenia. Sąd uznał, że zarzut potrącenia zgłoszony został skutecznie w sprzeciwie od nakazu zapłaty ( art. 203 1 § 2 i 3 k.p.c. ). Spełnione zostały również przesłanki materialne wynikające z art. 498 § 1 k.c. , a oświadczenie o potrąceniu zgodnie z art. 499 k.c. dotarło do powódki w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią. Sąd uznał też, że wierzytelność pozwanego wynikała z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powódkę ( art. 203 1 § 1 k.p.c. ). Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej ( art. 498 § 2 k.c. ). W związku z podniesionym przez powódkę zarzutem przedawnienia roszczenia pozwanego sąd wskazał, iż w świetle art. 677 k.c. w związku z art. 694 k.c. roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Pozwany jako dzierżawca korzystał z przedmiotowych nieruchomości od 1 września 2016r. do 29 sierpnia 2019r. Strony nie sporządziły protokołu zdawczo-odbiorczego w momencie opuszczania nieruchomości przez pozwanego. Pozwany nie opuścił dobrowolnie nieruchomości, nie zrezygnował z własnej woli z korzystania z dzierżawionej nieruchomości, nie porzucił nieruchomości – jak twierdzi strona powodowa. Został on zmuszony na skutek działań podejmowanych przez ojca powódki J. F. do opuszczenia dzierżawionego gospodarstwa, gdyż uniemożliwiono mu wstęp i korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Natomiast wypowiedzenie umowy najmu zostało dokonane przez powódkę dopiero 1 czerwca 2020r. Należało zatem przyjąć, iż do zwrotu przedmiotu dzierżawy w ogóle nie doszło. Powódka nie przedstawiła protokołu zdawczo-odbiorczego ani potwierdzenia wydania/przejęcia nieruchomości. Powyższe wynika z faktu, iż pozwany został wyrzucony przez zarządzającego nieruchomością bez wypowiedzenia umowy dzierżawy. Z powodu zmiany zamków i braku kontaktu z zarządzającym nieruchomością pozwany nie miał możliwości odbioru pozostawionych przez siebie rzeczy, jak również rozliczenia się w wydzierżawiającym. Sąd podzielił pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2015r. w sprawie V CSK 739/14, iż „zwrot rzeczy musi być czynnością jednoznaczną także dla posiadacza oddającego rzecz, ze względu na krótki termin przedawnienia wzajemnych roszczeń przewidzianych w przepisie art. 677 k.c. Jeżeli do zwrotu rzeczy w takim rozumieniu nie doszło, roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się wg zasad ogólnych”. W konsekwencji sąd uznał, że roszczenie pozwanego z tytułu zwrotu wartości nakładów przedawnia się nie wg reguł art. 677 k.c. , lecz wg zasad ogólnych, to jest art. 118 k.c. , wobec czego nie uległo no przedawnieniu. Sąd Okręgowy nie podzielił również stanowiska strony powodowej co do rozliczenia nakładów poniesionych przez pozwanego – nota bene o niższej wartości niż wskazywana przez pozwanego – poprzez ustalenie niższego czynszu dzierżawnego w okresie od września 2016r. do czerwca 2018r. Sąd wskazał, że pozwany czynił nakłady na przedmiotową nieruchomość w okresie od 2016r. do wiosny 2019r. Poczynione nakłady w żadnym zakresie nie zostały rozliczone poprzez ustalenie w pierwszej umowie zaniżonego czynszu. Pozwany stanowczo i konsekwentnie zaprzeczał, aby tego rodzaju uzgodnienia były poczynione pomiędzy stronami. W toku procesu został wykazany zakres poczynionych przez pozwanego nakładów oraz ich wartość. Zgodnie z opinią biegłego łączna wartość wskazanych przez pozwanego nakładów poczynionych na będącą przedmiotem dzierżawy nieruchomość wynosi 373.647,97 zł. Równocześnie sąd uznał zapis § 5 umowy dzierżawy z 2108r. za sprzeczny z przepisami prawa i zmierzający do obejścia przepisu art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. i w związku z tym za niewiążący stron. Zgodnie bowiem z art. 676 k.c. jeżeli najemca lepszy rzecz najętą, wynajmujący może w braku odmiennej umowy, wg swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wobec uznania, iż pozwany wykazał służącą mu wobec powódki wymagalną wierzytelność z tytułu zwrotu wartości nakładów poczynionych na dzierżawioną nieruchomość, w sprawie miała zastosowanie norma art. 498 § 2 k.c. , zgodnie z którą obie wierzytelności umarzyły się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Powódce służyła wierzytelność z tytułu czynszu w kwocie 102.000 zł, zaś pozwanemu wierzytelność z tytułu zwrotu wartości nakładów w kwocie 373.647,97 zł. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzyły się do wysokości wierzytelności niższej, a zatem kwoty do 102.000 zł. Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy oddalił powództwo jako nie znajdujące prawnego ani faktycznego uzasadnienia. O kosztach procesu sąd orzekł na art. 98 k.p.c. , zasądzając od powódki na rzecz pozwanego kwotę 6.917. Natomiast na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku z art. 98 k.p.c. nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 3.912,05 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych związanych z kosztami opinii biegłej. Apelację od tego wyroku złożyła powódka F. F. (1) zaskarżając go w całości. Skarżąca zarzuciła wyrokowi naruszenie: I.
przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 203 1 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w uznaniu, że pozwany dokonał skutecznego podniesienia zarzutu potrącenia wierzytelności dochodzonej przez powódkę z wierzytelnością pozwanego wynikającą z rozliczenia nakładów o wartości 350.000 zł dokonanych na przedmiot dzierżawy w sprzeciwie od nakazu zapłaty, w sytuacji gdy podniesiona przez pozwanego do potrącenia wierzytelność obejmowała nakłady poczynione przez pozwanego w czasie obowiązywania poprzedniej umowy dzierżawy (łączącej strony przed zawarciem umowy dzierżawy z dnia 21 października 2018 r.), a w czasie obowiązywania umowy z dnia 21 października 2018 r. pozwany nie czynił już żadnych nakładów, w związku z powyższym wierzytelność podniesiona przez pozwanego nie pochodzi z tego samego stosunku prawnego (tej samej umowy), co wierzytelność dochodzona przez powódkę, nie jest również potwierdzona dokumentami wskazanymi w art. 203 1 § 1 pkt 1 k.p.c. i nie może być przedmiotem zarzutu potrącenia w niniejszej sprawie; b) art. 91 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w uznaniu, że pozwany mógł dokonać skutecznego podniesienia zarzutu potrącenia w treści sprzeciwu od nakazu zapłaty, który był doręczony tylko i wyłącznie pełnomocnikowi powódki nieposiadającemu pełnomocnictwa do odbioru materialnoprawnych oświadczeń, pozwanej nie zostało bezpośrednio doręczone oświadczenie o potrąceniu oraz nie była obecna na żadnym z terminów rozprawy, na którym pozwany również podnosił zarzut potrącenia, w sytuacji gdy przewidziany w art. 91 k.p.c. zakres umocowania z mocy ustawy nie uprawnia pełnomocnika procesowego do odbioru materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu; c) art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów wyrażającej się ostatecznie w nieuwzględnieniu powództwa w niniejszej sprawie i oddaleniu roszczenia powódki uznając, że roszczenie pozwanego w zakresie rozliczenia nakładów poczynionych na przedmiotową nieruchomość jest uwodnione, w sytuacji gdy żaden ze świadków nie wskazał jakie nakłady konkretnie zostały poczynione na nieruchomość, a pozwany nie przedstawił żadnych obiektywnych dowodów, które potwierdzałyby, jakie rzeczywiście nakłady zostały poczynione na przedmiotową nieruchomość, zaś strona powodowa zaprzeczyła prawdziwość twierdzeń pozwanego, w konsekwencji czego roszczenie w tym zakresie winno zostać oddalone jako nieudowodnione; d) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego przejawiającą się w uznaniu za wiarygodne zeznań powoda, w sytuacji gdy w przedmiotowej sprawie nie zostały nigdy przeprowadzony dowód z przesłuchania powódki, a sama powódka nie była obecna na żadnej z rozpraw-w konsekwencji czego poczynione przez sąd ustalenia nie znajdują odzwierciedlenia w zebranym materiale dowodowym; e) art. 327 1 §1 pkt 1 k.p.c. poprzez niedostatecznie wyjaśnienie powodów, dla których Sąd I instancji przyjął za prawdziwe twierdzenia powódki, a które to depozycje nie znalazły odzwierciedlenia w dowodach przeprowadzonych w toku niniejszego postępowania, w konsekwencji czego Sąd I instancji w sposób bezzasadny uznał, że zeznania powoda korespondują z zeznaniami świadków przesłuchanych w sprawie, to jest D. S. , S. S. , F. H. , O. K. , F. U. (1) , C. S. i C. N. ; f) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej w miejsce swobodnej oceny dowodów, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyrażającej się w pominięciu na etapie sporządzania uzasadniania wyroku dowodu z załączonych do pisma procesowego z dnia 8 marca 2021 r. zdjęć obrazujących stan, w jakim znajdowała się dzierżawiona nieruchomość w sierpniu 2019 r., w sytuacji gdy załączone zdjęcia korespondują ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w postaci zeznań świadków J. F. i F. F. (2) , którzy wskazywali, że nieruchomość była w stanie dewastacji, w konsekwencji czego należy stwierdzić, że załączone przez powoda zdjęcia potwierdzają rzeczywisty stan nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy w sierpniu 2019 r.; II.
przepisów prawa materialnego, a to: a) art. 118 k.c. w zw. z art. 677 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w uznaniu, że roszczenia pozwanego z tytułu zwrotu wartości nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy przedawniają się według zasad ogólnych i nie uległy przedawnieniu, w sytuacji gdy przepis art. 677 k.p.c. stanowi lex specialis względem przepisów ogólnych regulujących instytucję przedawnienia, a roszczenie o zwrot wartości poczynionych ulepszeń wynosi rok od dnia zwrotu rzecz; b) art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c. poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że na gruncie niniejszej sprawy roszczenie o zwrot wartości poczynionych ulepszeń nie wynosi rok od dnia zwrotu rzeczy, w sytuacji gdy przepisy regulujące umowę dzierżawy i najmu określają samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami na rzecz, w tym terminy przedawnienia żądania zwrotu poczynionych nakładów i wykluczone jest stosowanie w tym zakresie uregulowań ogólnych; c) art. 455 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie i uznanie, że roszczenie pozwanego o zwrot nakładów jest uzasadnione, w sytuacji, gdy pozwany nigdy nie dokonał skutecznego wezwania powódki do zapłaty roszczenia o zwrot nakładów i nie złożył powódce oświadczenia o potrąceniu, w związku z czym roszczenie powoda w tym zakresie jest niewymagalne i nie może być przedmiotem zainteresowania w niniejszej sprawie. Powołując się na te zarzuty apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 102.000 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi dla kwot: a) 17.000,00 zł od dnia 11 czerwca 2019 r. do dnia zapłaty; b) 17.000,00 zł od dnia 11 lipca 2019 r. do dnia zapłaty; c) 17.000,00 zł od dnia 11 sierpnia 2019 r. do dnia zapłaty; d) 17.000,00 zł od dnia 11 września 2019 r. do dnia zapłaty; e) 17.000,00 zł od dnia 11 października 2019 r. do dnia zapłaty; f) 17.000,00 zł od dnia 11 listopada 2019 r. do dnia zapłaty; oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych za postępowanie przed Sądem I i II instancji. W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przed sądem drugiej instancji według norm przepisanych. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja powódki jest zasadna w części. Niezasadny pozostaje zarzut naruszenia art. 203 1 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez uznanie zarzutu potrącenia za skuteczny, podczas gdy wierzytelności stron nie pochodziły z tego samego stosunku prawnego. Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska powódki, że pomiędzy stronami nawiązane zostały dwa odrębne węzły obligacyjne, jeden w 2016 roku, kiedy doszło do zawarcia ustnej umowy dzierżawy, drugi zaś w październiku 2018r., kiedy strony zawarły umowę na piśmie. Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że z uwagi na ciągłość stosunku zobowiązaniowego łączącego strony, bez zmiany podmiotów stosunku, zakresu i przedmiotu dzierżawy, mamy do czynienia z jedną umową dzierżawy, która w październiku 2018 roku została jedynie potwierdzona na piśmie i wówczas dokonano też modyfikacji umowy w zakresie określenia wysokości stawki czynszu dzierżawnego. Spełniona zatem została przesłanka formalna wynikająca z art. 203 1 § 1 pkt 1 k.p.c. niezbędna dla skutecznego zgłoszenia zarzutu potrącenia. Ewentualne roszczenia pozwanego o zwrot równowartości nakładów czy ulepszeń czynionych na przedmiot dzierżawy wywodzą się zatem z tego samego stosunku dzierżawy, na którym roszczenie swoje opiera powódka. Choć ostatecznie nie ma to znaczenia dla rozstrzygnięcia, wskazać jednak trzeba na błędne ustalenie Sądu Okręgowego w odniesieniu do okresu, w którym pozwany miał czynić nakłady na dzierżawioną nieruchomość. Okres ten zakreślony został przez sąd jako czas od 2016r. do wiosny 2019r. Tymczasem z zeznań pozwanego i powołanych przez niego świadków – D. S. , S. S. i C. N. , na których sąd oparł się czyniąc ustalenia w tym zakresie, wynika, że wszystkie wskazywane przez pozwanego nakłady wykonane zostały w okresie 2016-2017. Tak zresztą w dalszej części uzasadnienia przyjmuje również Sąd Okręgowy, opisując szczegółowo prace wykonywane przez pozwanego tuż po zawarciu umowy, czyli jeszcze w 2016 roku i pozostałe prace wykonane wiosną 2017 roku. W tym sensie ma rację powódka, że po pisemnym potwierdzeniu umowy w 2018r. i modyfikacji stawki czynszu dzierżawnego pozwany nie wykonywał już żadnych prac ulepszających przedmiot dzierżawy. Pozostając przy kwestii skuteczności potrącenia dokonanego przez pozwanego odnieść należy się do zarzutu naruszenia przepisu art. 91 k.p.c. Ma rację skarżąca, że w sprzeciwie od nakazu zapłaty podniesiony został wyłącznie procesowy zarzut potrącenia ( sprzeciw k. 28 ). Pozwany nie przedłożył natomiast dowodu na złożenie materialnego oświadczenia o potrąceniu przed wystąpieniem przez powódkę z żądaniem pozwu, czy nawet po zainicjowaniu procesu. Pełnomocnictwo udzielone przez powódkę pełnomocnikowi procesowemu, oprócz umocowania do reprezentowania jej przed sądami w sprawie przeciwko pozwanemu, obejmuje też umocowanie do składania przez pełnomocnika oświadczeń materialnoprawnych w imieniu powódki a kierowanych do pozwanego ( pełnomocnictwo k. 16). W treści pełnomocnictwa nie ma takiego samego upoważnienia do odbioru takich oświadczeń w imieniu powódki. Skoro treść pełnomocnictwa jest szczegółowa na tyle, że wskazuje na upoważnienie do składania przez pełnomocnika oświadczeń w imieniu mocodawcy, to gdyby wolą mocodawcy objęte było również odbieranie takich oświadczeń, powinno to znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści tego pełnomocnictwa. W tym sensie zgodzić należy się z apelującą, że treść pełnomocnictwa udzielonego pełnomocnikowi procesowemu nie wskazywała, aby posiadał on umocowanie do odbioru materialnoprawnych oświadczeń, a zatem również oświadczenia o potrąceniu, gdyby przyjąć, że zawarty w sprzeciwie od nakazu zapłaty zarzut potrącenia stanowi równocześnie oświadczenie woli pozwanego o potrąceniu wierzytelności przysługującej mu wobec powódki z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość ( art. 65 § 1 k.c. ) Okoliczności przedmiotowej sprawy pozwalają jednak na przyjęcie, że oświadczenie o potrąceniu dotarło jednak do odbiorcy za pośrednictwem jego pełnomocnika. O zakresie umocowania pełnomocnika procesowego ustawodawca wypowiedział się w art. 91 k.p.c. i objął nim wszystkie łączące się ze sprawą czynności procesowe (pkt 1), ale także materialnoprawne, które okażą się niezbędne do skonkretyzowania i wyjaśnienia sytuacji materialnoprawnej strony reprezentowanej przez pełnomocnika (pkt 4), chyba że zostaną wyraźnie wyłączone przez mocodawcę z zakresu kompetencji pełnomocnika, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w treści pełnomocnictwa komunikowanej przeciwnikowi procesowemu. Trzeba zatem przyjąć, że pełnomocnik procesowy zgłaszający się do zastępowania strony pozostającej w sporze na gruncie pewnego stosunku prawnego jest umocowany do wszelkich celowych działań zmierzających do wygrania procesu przez mocodawcę, ale i takich, które jego przeciwnikowi stworzą warunki do celowego przedstawiania własnych racji i celowej obrony. Jeżeli działania te wymagają składania i przyjmowania oświadczeń mających nie tylko skutki procesowe, lecz i materialnoprawne, to pełnomocnik jest upoważniony zarówno do ich składania, jak i przyjmowania, chyba że ograniczenie jego umocowania zostanie ujawnione przeciwnikowi w dokumencie stwierdzającym treść pełnomocnictwa lub ostatecznie przez samego pełnomocnika, który niezwłocznie po skierowaniu do niego oświadczenia wyjaśni, że nie jest umocowany do jego przyjęcia. W przeciwnym razie składający oświadczenie ma uzasadnione podstawy do wnioskowania o tym, że jego oświadczenie zostało złożone osobie umocowanej do jego odebrania (tak SN w postanowieniu z dnia 23 kwietnia 2025r., I CSK 2103/24). W przedmiotowej sprawie pełnomocnik powódki w piśmie z dnia 16.12.2020r. udzielając odpowiedzi na sprzeciw wniesiony przez pozwanego nie wskazywał, że nie jest umocowany do przyjęcia oświadczenia o potrąceniu. Ograniczył się wyłącznie do zakwestionowania okoliczności poczynienia nakładów przez pozwanego i wskazywanej wartości tych nakładów ( pismo k. 54 ). W kolejnych pismach procesowych, a także stanowisku zajmowanym na rozprawach pełnomocnik powódki również nie wskazywał na brak umocowania do przyjęcia oświadczenia o potrąceniu, a brak możliwości rozliczenia wartości nakładów, objętych tym oświadczeniem, wywodził przede wszystkim z braku poczynienia takowych przez pozwanego. W dalszym toku postępowania powoływał się też na okoliczność, że pewne prace wykonane przez pozwanego, choć nie w zakresie przez niego wskazywanym, realizowane były w okresie związania stron innym stosunkiem umownym, wobec czego w świetle art. 203 1 § 1 pkt 1 k.p.c. nie podlegają rozliczeniu w niniejszej sprawie. Zarzut braku umocowania pełnomocnika do przyjęcia oświadczenia o potrąceniu pojawił się dopiero w apelacji. Podsumowując powyższe, Sąd Apelacyjny uznał, że pozwany skutecznie złożył nie tylko procesowy zarzut potrącenia, ale również oświadczenie woli o potrąceniu wierzytelności przysługującej mu wobec powódki. Okoliczności niniejszej sprawy – przede wszystkim zachowanie pełnomocnika powódki – dawały mu bowiem uzasadnione podstawy do przyjęcia, że oświadczenie to złożone zostało osobie umocowanej do jego przyjęcia. Niezależnie zaś od tego podjęcie przez powódkę merytorycznej obrony w zakresie zarzutu potrącenia uzasadniało też przeświadczenie, że oświadczenie o potrąceniu wzajemnych należności doszło do wiadomości samej powódki w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią ( art. 61 § 1 k.c. ). Nie zasługują również na zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie za wiarygodne zeznań powoda, w sytuacji gdy powódka nie składała zeznań w charakterze strony. Sąd Apelacyjny nie ma wątpliwości, iż odwołanie się przez sąd w uzasadnieniu wyroku do zeznań powoda stanowi oczywistą omyłkę. W sprawie w charakterze strony przesłuchany został bowiem wyłącznie pozwany i to jego zeznania w powiązaniu z zeznaniami wskazanych świadków uznane zostały za wiarygodne, spójne i korespondujące ze sobą. Dokonując ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy nie opierał się na zeznaniach powódki, co wprost wynika z tej części uzasadnienia, która obejmuje ustalone fakty i dowody, na podstawie których oparto te ustalenia. Stąd zarzut apelacji kwestionujący ustalenia oparte na zeznaniach powódki, co miałoby naruszać zasadę swobodnej oceny dowodów, pozostaje całkowicie chybiony. Z tych samych względów chybiony pozostaje powiązany z tym zarzutem zarzut naruszenia przepisu art. 327 1 § pkt 1 k.p.c. Niezasadny pozostaje zarzut naruszenia przepisów art. 232 k.p.c. w związku art. 6 k.c. w sposób opisany przez apelującą w treści zarzutu. Przepis art. 6 k.c. , ze swoim procesowym odpowiednikiem w postaci art. 232 k.p.c. , stanowi wyraz zasady, zgodnie z którą ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne. Funkcją tego przepisu jest umożliwienie sądowi rozstrzygnięcie każdej sprawy, w tym takiej, w której może dojść do powstania tzw. stanu non liquet (post. SN z dnia 4.07.2012r., I CSK 72/12, Legalis). Artykuł 6 k.c. pozwala bowiem w takim przypadku wskazać stronę, która poniesie negatywne konsekwencje nieudowodnienia określonych twierdzeń o faktach. Podkreślić przy tym należy, że regulacja przewidziana w art. 232 k.p.c. nie obciąża sądu in meriti obowiązkiem dążenia do wykrycia prawdy obiektywnej bez względu na procesową aktywność stron, a działanie sądu orzekającego z urzędu musi być wyjątkowe, gdyż może stanowić naruszenie zasady równości i bezstronności. Do naruszenia przepisu art. 6 k.c. w powiązaniu z art. 232 k.p.c. dojdzie zatem wówczas, kiedy sąd – wbrew dyspozycji art. 6 k.c. – nałoży na stronę obowiązki procesowe, które jej nie obciążają. Z sytuacją taką nie mamy do czynienia w ocenianej sprawie. Sąd I instancji nie nałożył na apelującą obowiązków dowodowych, które by jej nie obciążały. Sąd nie zobowiązał jej bowiem do udowodnienia, że pozwany nie czynił nakładów na przedmiot dzierżawy. W żadnym miejscu uzasadnienia sąd nie stwierdził, że powódce nie udało się zaprzeczyć twierdzeniom pozwanego o dokonywanych nakładach. Wręcz przeciwnie, sąd stwierdził, że to pozwany zgodnie z ciążącym na nim obowiązkiem procesowym udowodnił rodzaj i wysokość nakładów na nieruchomość oddaną mu w dzierżawę. Treść zarzutu powiązanego formalnie z naruszeniem art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. wskazuje natomiast, że tak naprawdę powódka kwestionuje stanowisko Sądu I instancji, w myśl którego pozwany udowodnił poniesienie nakładów na dzierżawioną nieruchomość opisanych w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. W istocie więc zarzut ten odnosi się do naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. i w takim znaczeniu został on przez Sąd Apelacyjny rozpatrzony. W myśl art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Sąd orzekający ma zatem swobodę w ocenie dowodów, jednakże ocena ta nie może być całkowicie dowolna. Jest ona bowiem ograniczona zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego. Czynnik logiczny ograniczający swobodę oceny dowodów oznacza, iż sąd ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego materiału dowodowego wniosków logicznie prawidłowych. Wszystkie jego wnioski muszą zatem stanowić logiczną całość. Sąd może dawać wiarę świadkom, czyli swobodnie oceniać ich zeznania, nie może jednak na tle tych zeznań budować wniosków, które z nich nie wynikają. Poza tym ocena dowodów musi być dokonana na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. Sąd musi uwzględnić wszystkie dowody oraz wszelkie towarzyszące im okoliczności, które mogą mieć znaczenie dla oceny mocy i wiarygodności tych dowodów. I tak przy ocenie dowodu z zeznań świadków sąd powinien mieć na uwadze również charakter stosunków łączących świadka ze stroną, a treść jego zeznań zestawiać także z pozostałymi dowodami naświetlającymi okoliczności sprawy. Swobodna ocena dowodów nie opiera się na ilościowym porównaniu przedstawionych przez świadków, strony czy biegłych spostrzeżeń i wniosków, lecz na odpowiadającemu zasadom logiki powiązaniu ujawnionych w postępowaniu dowodowym okoliczności w całość zgodną z doświadczeniem życiowym. Skuteczne zakwestionowanie sędziowskiej swobody w ocenie dowodów przyznane przepisem art. 233 § 1 k.p.c. wymaga od skarżącego wykazania, że w następstwie istotnych błędów logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego albo też pominięcia dowodów prowadzących do wniosków odmiennych, niż przyjęte przez sąd orzekający, ocena dowodów była oczywiście błędna lub rażąco wadliwa. Niewystarczające jest natomiast przekonanie strony o innej niż przyjął to sąd doniosłości poszczególnych dowodów w sprawie i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu Okręgowego (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 kwietnia 2000r., V CKN 17/00 i z dnia 6 listopada 1998r., III CKN 4/98). Zgodzić należy się z apelującą, że pozwany nie udowodnił poniesienia tak rozległych i wartościowych nakładów na nieruchomość objętą umową dzierżawy, a opisywanych w kolejnych pismach procesowych. Co prawda pozwany w swoich zeznaniach jak i powołani przez niego świadkowie D. S. , S. S. , F. H. , O. K. , F. U. (1) , C. J. , F. S. , C. N. i D. K. wskazywali, że w 2016 i w 2017r. pozwany poczynił znaczące nakłady na dzierżawioną nieruchomość, głównie w obrębie znajdujących się na niej budynków, jednakże zeznania te nie zostały poparte dokumentacją obrazującą chociażby fakt dokonywania zakupu materiałów niezbędnych dla wykonania tak istotnych remontów. Jak wynika z opinii biegłej, która dokonywała szacunku tych nakładów, ich łączna wartość wyniosła 373.647,97 zł. Dokonane przez biegłą oszacowanie objęło prace wykonane w chlewni nr 1: instalacja kanalizacyjna oraz posadzka o wartości 19.958 zł, w chlewni nr 2: instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa oraz ruszta o wartości 55.356 zł, w chlewni nr 3 wymienione ruszta o wartości 1.992 zł, w stodole: instalacja elektryczna i siłowa o wartości 49.372 zł, w budynku gospodarczym wymiana podlicznika o wartości 390 zł, w studni wymiana pompy głębinowej o wartość 1.200 zł oraz dodatkowo ruszta betonowe do chlewni nr 2 i 3 o wartości 233.724 zł, wykopanie studni głębinowej od podstaw z przyłączeniem prądu oraz montażem dwóch pomp głębiowych o wartości 11.065 zł i założenie w wadze czujników wraz z wyświetlaczem o wartości 2.200,97 zł. Z oczywistych względów opinia biegłego nie stanowi dowodu na wykonanie przez pozwanego ocenionych w niej prac. Biegła oceniała jedynie wartość tych prac, które wskazane zostały przez stronę pozwaną, co wynika wprost z treści opinii uzupełniającej z sierpnia 2023r. ( opinia k. 2 97v). Nadto jak wskazała biegła, części tych nakładów nie było na nieruchomości w dacie przeprowadzanych przez nią oględzin, np. nie było instalacji elektrycznej i wodociągowej w chlewni nr 3, biegła nie potwierdziła też budowy studni od podstaw ( opinia uzupełniająca k. 227 ). Podkreślić należy, że pozwany przedłożył jedynie dwa dokumenty Wz z kwietnia 2014r. (k. 241 i 242), z których wynika, że nabył on łącznie 71 sztuk ruszt betonowych 250 cm i 9 sztuk ruszt 130 cm. Poza tymi dwoma dokumentami WZ pozwany w żaden sposób nie udokumentował nakładów ponoszonych na dzierżawioną nieruchomości. Skoro pozwany posiada dowód odbioru z zakładu betoniarskiego kilkudziesięciu sztuk ruszt, to logicznym wydaje się, że powinien zadbać o udokumentowanie nabycia pozostałej liczby tych elementów, zwłaszcza że wg jego twierdzeń położenie ruszt nastąpić miało na całej powierzchni zabudowy chlewni nr 2 i 3, a według opinii biegłej wymagało to zakupu 999 sztuk tego materiału (opinia uzupełniająca k. 266-267) . Jako pozostająca w oczywistej sprzeczności z doświadczeniem życiowym jawi się sytuacja, w której pozwany dokonywał tak znacznych nakładów na cudzą nieruchomość – w kwocie przewyższającej 370.000 zł – bez żadnych rachunków dokumentujących zakup choćby materiałów niezbędnych do ulepszeń dzierżawionych budynków i to w czasie, kiedy umowa stron miała charakter wyłącznie ustny. Oczywiście pozwany dokonał pewnych nakładów na przedmiot dzierżawy, co wynika chociażby z zeznań świadka J. F. ( protokół skrócony k. 85v-86 ), jednakże ich rodzaj i zakres pozostają niewykazane. Zeznania pozwanego oraz świadków D. S. , S. S. , F. S. i D. K. co do zakresu tych nakładów pozostają niewiarygodne, przede wszystkim jako stojące w sprzeczności z doświadczeniem życiowym, które jako rzecz oczywistą nasuwa konieczność udokumentowania wydatków czynionych na cudzą nieruchomości, chociażby dla celów rozliczenia się z właścicielem tej nieruchomości. Poza tym świadkowie należą do najbliższej rodziny pozwanego, ona sam zaś pozostaje zainteresowany w korzystnym dla siebie rozstrzygnięciu, stąd też w swych zeznaniach, nakierunkowanych na osiągniecie założonego przez pozwanego celu procesowego, osoby te opisują niezwykle szeroki zakres prac na nieruchomości powódki. Tak szeroki zakres robót opisał jeszcze świadek O. K. i w odniesieniu do tych zeznań powoływane już zasady doświadczenia życiowego stoją na przeszkodzie uznaniu ich za wiarygodne. Zeznania pozostałych świadków - F. H. , F. U. (1) , C. J. , C. N. – wskazują oczywiście na wykonywanie przez pozwanego różnych prac, jednakże nie mogą stanowić potwierdzenia dla powoływanych przez pozwanego i jego rodzinę rozmiaru tych prac. Świadkowie wskazywali na wykonywanie pewnych robót spawalniczych (świadek F. H. ), remont posadzki w chlewni nr 3, zainwestowanie w ruszta (świadkowie F. U. , C. N. ), poprawę instalacji elektrycznej (świadkowie C. J. , C. N. ). Zeznania świadków są jednak ogólne i nie pozwalają na odtworzenie rodzaju i zakresu poszczególnych robót. W części zaś zeznania te pozostają w sprzeczności z opinią biegłej, która podczas oględzin przedmiotu dzierżawy nie potwierdziła wykonania określonych robót, o których zeznawali świadkowie, np. instalacji elektrycznej i wodociągowej w chlewni nr 3 czy nowej studni. Na marginesie, Sąd Apelacyjny odmiennie niż Sąd Okręgowy za wiarygodne uznał zeznania ojca i brata powódki, że pierwsza stawka czynszu w kwocie 5.000 zł rekompensować miała pozwanemu wydatki związane z przystosowaniem przedmiotu dzierżawy do prowadzonej w nim działalności rolniczej. Nic innego nie uzasadniało bowiem wzrostu stawki czynszu o 240% w październiku 2018 roku w porównaniu do stawki z września 2016 roku, w szczególności tak duża dysproporcja w wysokości stawek czynszu nie znajdowała uzasadnienia we wzroście cen towarów i usług na przestrzeni dwóch lat. W świetle doświadczenia życiowego jedynym logicznym wyjaśnieniem takiej podwyżki mogło być rozliczenie między stronami właśnie w obniżonej stawce czynszu wartości remontów wykonanych przez pozwanego na przedmiocie dzierżawy. Podsumowując, Sąd Apelacyjny podziela stanowisko strony powodowej o dopuszczeniu się przez Sąd I instancji dowolnej oceny dowodów wyrażającej się w uznaniu za udowodnione roszczenia pozwanego w zakresie rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość oddaną mu przez powódkę w dzierżawę. Jeszcze raz powtórzyć trzeba, iż z zaoferowanego przez pozwanego materiału dowodowego w żaden sposób nie wynika, jakie konkretnie nakłady miał poczynić miał w trakcie trwania umowy dzierżawy i jakie wydatki poniósł w związku z przeprowadzonymi remontami. Pozwany nie przedstawił żadnych rachunków, czy faktur za materiały, które miał kupić na poczet remontów dokonanych na nieruchomości. Jedyne dokumenty, jakie przedłożył, wiązały się z nabyciem kilkudziesięciu ruszt, choć zapotrzebowanie na nie – z uwagi na zakreślony zakres prac związanych z ich wykorzystaniem – było kilkanaście razy większe. Niewątpliwie, wobec złożenia zarzutu potrącenia, to na pozwanym zgodnie z art. 6 k.c. ciążył obowiązek wskazania dowodów uzasadniających przytaczane okoliczności o dokonanych nakładach czy remontach. Tymczasem jedyne dowody, jakie pozwany powołał na uzasadnienie podnoszonych roszczeń, to dowody z zeznań świadków. Powoływanie się wyłącznie na własne zeznania i zeznania świadków, bez żadnych faktur, rachunków czy potwierdzeń zapłaty za jakiekolwiek towary, stoi w sprzeczności z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Skoro bowiem pozwany miał czynić tak liczne i wartościowe nakłady, winien posiadać jakieś potwierdzenia dokonanych zakupów, przynajmniej w części. Oczywiście, jakieś nakłady na dzierżawioną nieruchomość pozwany poniósł, bo to potwierdza nawet ojciec powódki, ale ich zakres pozostaje nieznany i nieudowodniony, może poza zakupem 80 sztuk betonowych ruszt o wartości 19.200 zł. W konsekwencji, wobec braku stosownej aktywności dowodowej pozwanego należało przyjąć, że, wbrew ciążącemu na nim ciężarowi dowodowemu, nie udowodnił on swojego roszczenia. Z tego względu podniesiony przez niego zarzut potrącenia był bezskuteczny. Odmienne rozstrzygnięcie Sądu I instancji zapadło z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. Niezależnie od istotnych braków dowodowych, uniemożliwiających ustalenie zakresu nakładów poczynionych przez pozwanego na przedmiot dzierżawy, a więc również ich wartości, Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko apelującej o naruszeniu przez Sąd Okręgowy przepisów art. 118 k.c. i art. 677 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w uznaniu, że roszczenie pozwanego z tytułu zwrotu wartości nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy podlega przedawnieniu według zasad ogólnych i w konsekwencji nie uległo przedawnieniu. Kwestię przedawnienia roszczeń dzierżawcy wobec wydzierżawiającego o zwrot nakładów na rzecz dzierżawioną (nakładów ulepszających w świetle art. 676 k.c. ) na podstawie odesłania wynikającego z art. 694 k.c. reguluje przepis art. 677 k.c. Przepis ten przewiduje krótki, roczny termin przedawnienia liczony od chwili zwrotu rzeczy. Istotna zatem pozostaje wykładnia tego przepisu w zakresie rozumienia pojęcia „zwrot rzeczy”. W orzecznictwie dominuje szerokie rozumienie sformułowania „zwrot rzeczy” użytego zarówno w art. 677 k.c. , jak i art. 229 k.c. Pojęcie to obejmuje tak realne (świadome) przekazanie rzeczy właścicielowi, jak i każdą sytuację, w której właściciel uzyskał możność bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz władztwo to utracił (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2021 r., II CSKP 80/21). Pojęcie „zwrot rzeczy”, poza jej wydaniem, obejmuje więc także stany faktyczne gwarantujące ochronę interesów wynajmującego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1987r. II CR 10/87, niepubl.), „zwrot rzeczy” oznacza możność faktycznego odzyskania nad nią władztwa przez właściciela (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1997r., I CKN 323/97, z dnia 21 stycznia 2004r. IV CK 362/02, z dnia 24 października 2000r. V CKN 131/00, z dnia 18 marca 2008 r., IV CSK 529/07, wyrok z dnia 7 maja 2008r., II CSK 12/08, wyrok SA w Łodzi z dnia 29 marca 2023r., I AGa 17/23) oraz ponowne znalezienie się rzeczy w posiadaniu właściciela, bez względu na to, w jaki sposób doszło do jej przemieszczenia (wyrok z dnia 26 marca 1998 r., I CKN 590/97). Podsumowując, pojęcie „zwrot rzeczy” utożsamiane jest z odzyskaniem władztwa nad rzeczą przez właściciela a utratą tegoż przez dotychczasowego posiadacza (najemcę, dzierżawcę) bez względu na sposób, w jaki do tego doszło. Chwila ta jest zaś miarodajna dla rozpoczęcia biegu przedawnienia zarówno roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi jak i posiadacza wobec właściciela. Termin przedawnienia tych roszczeń wynosi zaś rok, gdyż art. 677 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku do ogólnych przepisów regulujących kwestię przedawnienia roszczeń ( art. 118 k.c. ). Za marginalne, gdyż wyrażone chyba w jednym tylko orzeczeniu, uznać należy stanowisko Sądu Najwyższego, w myśl którego zwrot rzeczy polega na przekazaniu jej wynajmującemu (wydzierżawiającemu) w taki sposób, aby był świadom, iż rzecz zostaje mu oddana do dyspozycji z uwagi na zakończenie się stosunku najmu (dzierżawy) i miał zapewniony swobodny dostęp i możliwość sprawdzenia jej stanu. Zwrot rzeczy musi być czynnością jednoznaczną także dla posiadacza oddającego rzecz, ze względu na krótki termin przedawnienia wzajemnych roszczeń przewidzianych w tym przepisie. Jeżeli do zwrotu rzeczy w takim rozumieniu nie doszło, roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się według zasad ogólnych (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1972 r., I CR 622/72). Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego w rozpatrywanej sprawie doszło do zwrotu przedmiotu dzierżawy pod koniec sierpnia 2019 roku. Co prawda był to zwrot „siłowy”, jeśli można użyć takiego określenia, ale de facto pozwany opuścił przedmiot dzierżawy i już do niego nie powrócił. Sam pozwany wskazał, że między stronami doszło do rozwiązania umowy dzierżawy w lipcu 2019r., a faktycznie nie dzierżawi nieruchomości od sierpnia 2019r. ( stanowisko pozwanego wyrażone w sprzeciwie k. 28 ). Skoro więc sam pozwany przyznaje, że od końca sierpnia 2019r. nie był w posiadaniu przedmiotu dzierżawy, co więcej umowa już stron nie wiązała, a zatem nie miał też woli posiadania, to nastąpił „zwrot przedmiotu dzierżawy” w rozumieniu art. 677 k.c. Bez znaczenia dla tej oceny pozostaje brak protokołu zdawczo-odbiorczego. Umowa nie przewidywała formy protokolarnej dla czynności zwrotu rzeczy, nie uzależniała skuteczności zwrotu od spisania przez strony takiego protokołu, a i samo oddanie nieruchomości w dzierżawę nie miało formy protokolarnej. Od momentu odzyskania przedmiotu dzierżawy przez powódkę, czyli od września 2019 roku, rozpoczął się zatem bieg rocznego terminu przedawnienia roszczeń pozwanego o zwrot ulepszeń dokonanych na dzierżawioną nieruchomość. Termin ten upłynął z dniem 1 września 2020r., a zarzut potrącenia pozwany zgłosił dopiero w piśmie złożonym w dniu 12.10.2020r., czyli już po terminie przedawnienia. Ewentualne roszczenia pozwanego z tytułu nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy były więc przedawnione, a wobec podniesienia zarzutu przedawnienia przez powódkę nie podlegały rozliczeniu. Odmienne stanowisko Sądu Okręgowego oparte zostało na nieprawidłowej wykładni pojęcia „zwrot rzeczy” i w konsekwencji błędnym zastosowaniu przepisów art. 677 k.c. i art. 118 k.c. Brak podstaw do uwzględnienia zarzutu potrącenia zgłoszonego przez pozwanego nie oznacza jeszcze konieczności uwzględnienia powództwa w całości. Przypomnieć należy, że żądanie pozwu obejmuje należności czynszowe za okres od czerwca do listopada 2019 roku. Poza sporem pozostaje też, że pozwany zaprzestał płacenia czynszu dzierżawnego w kwietniu 2019 roku. Dla oceny zasadności roszczeń powódki o dalsze raty czynszowe znaczenie ma ustalenie momentu ustania stosunku dzierżawy, gdyż po ustaniu tego stosunku wygasają wszelkie prawa stron z nim związane, a więc i prawo powódki do żądania czynszu dzierżawnego. Kwestia ta była już marginalnie poruszana we wcześniejszych rozważaniach, aktualnie podkreślić należy, że apelująca nie kwestionowała ustaleń Sądu Okręgowego co do ustania umowy dzierżawy między stronami już pod koniec sierpnia 2019 r. Ustalenia te sąd oparł na zeznaniach pozwanego oraz świadków: D. S. (k. 62v), S. S. (k. 65v), D. K. (k. 65v), a skarżąca nie wskazywała w tym zakresie na nieprawidłowości w ocenie tych dowodów. Wobec powyższego należy przyjąć za Sądem Okręgowym, że łącząca strony umowa dzierżawy wygasła pod koniec sierpnia 2019 roku. Do rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym doszło w następstwie działań podjętych przez przedstawiciela powódki – jej ojca. Okoliczności sprawy zdecydowanie pozwalają na przyjęcie, że ojciec powódki był jej pełnomocnikiem. Skoro zatem uniemożliwił pozwanemu dalsze korzystania z przedmiotu dzierżawy, to, wprawdzie niezgodnie z umową, ale rozwiązał umowę dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Powódka nie może się zasłaniać tym, że nie otrzymała wypowiedzenia umowy ze strony pozwanego, choć rzeczywiście pozwany w sprzeciwie powoływał się na wypowiedzenie przez siebie umowy w lipcu 2019 roku. Do ustania umowy nie doszło bowiem na skutek jej wypowiedzenia przez dzierżawcę, lecz na skutek działań podjętych przez przedstawiciela wydzierżawiającego. Przyjęciu, że do ustania stosunku zobowiązaniowego doszło dopiero w 2020 roku, kiedy to powódka złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, sprzeciwia się przepis art. 5 k.c. , skoro to na skutek nieprawidłowych, siłowych działań jej przedstawiciela doszło do wyzucia pozwanego z przedmiotu dzierżawy. Powódce nie służy zatem prawo naliczania czynszu za okres od września 2019r., kiedy to pozwany był pobawiony możliwości korzystania z przedmiotu dzierżawy, a umowa już stron nie wiązała. Na gruncie niekwestionowanych ustaleń w odniesieniu do ustania węzła obligacyjnego powódka mogłaby żądać jeszcze rat czynszu za okres od maja do sierpnia 2019r. Żądanie pozwu ogranicza się jednak do rat czynszu od czerwca do sierpnia 2019r. Łącznie należność z tego tytułu wynosi 51.000 zł (3x17.000 zł) i taka kwota podlega zasądzeniu na rzecz powódki wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi za poszczególne raty czynszowe od daty ich wymagalności. Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok nadając mu nowe brzmienie. Konsekwencją zmiany zaskarżonego wyroku było rozlicznie kosztów procesu między stronami na podstawie art. 100 k.p.c. oraz stosowne rozliczenie między nimi nieuiszczonych kosztów sądowych (przy uwzględnieniu, że każda ze stron wygrała sprawę w 50%). W pozostałym, nieuwzględnionym zakresie, apelacja powódki jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Powódka wygrała postępowanie apelacyjne w 50% i poniosła koszty w łącznej kwocie 9.150 zł. Pozwany poniósł te koszty w kwocie 4.050 zł. Ze stosunkowego rozliczenia kosztów wynika więc, że pozwany zobowiązany jest zwrócić powódce koszty w kwocie 2.550 zł.