XXVII CA 2738/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła sporu o wynagrodzenie za pośrednictwo w kupnie nieruchomości. Powódka, agencja nieruchomości, domagała się od pozwanej J. F. kwoty 18.560 zł. Sąd Rejonowy w Piasecznie zasądził jedynie 5.000 zł, uznając, że umowa pośrednictwa była niejasna co do wysokości prowizji (zawierała sprzeczne zapisy o 2,9% brutto i "prowizja do negocjacji") oraz że pośrednik nie wykazał się należytą starannością, nie informując o wadach geodezyjnych nieruchomości. Sąd Okręgowy w Warszawie, rozpoznając apelacje obu stron, zmienił zaskarżony wyrok. Sąd Okręgowy uznał, że umowa pośrednictwa z dnia 20 kwietnia 2013 r. jasno określała wynagrodzenie w wysokości 2,9% brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości. Podkreślono, że zasada swobody kontraktowania pozwala stronom na ustalenie dowolnej wysokości prowizji. Sąd Okręgowy odrzucił argumentację o niejasności umowy, wskazując na kombinowaną metodę wykładni umów zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego. Stwierdzono, że pozwana nie wykazała, aby doszło do negocjacji w sprawie obniżenia prowizji, a wręcz przeciwnie – unikała kontaktu z pośrednikiem po zawarciu umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy uznał również, że pozwana nie udowodniła, iż wady nieruchomości były znane pośrednikowi i że nie poinformował on o nich. W konsekwencji, Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki pełną dochodzoną kwotę 18.560 zł wraz z odsetkami, oddalił apelację pozwanej i zasądził koszty postępowania odwoławczego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja postanowień umownych dotyczących prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście zapisów "X% brutto" oraz "do negocjacji". Określenie zakresu obowiązków pośrednika i ciężaru dowodu w przypadku zarzutów o nienależyte wykonanie umowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i okoliczności faktycznych sprawy. Wartość precedensowa może być ograniczona przez indywidualne ustalenia umowne i stan faktyczny.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości, zawierająca zapis o prowizji "2,9 brutto" oraz "prowizja do negocjacji", jasno określa wysokość wynagrodzenia pośrednika?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zapis "2,9 brutto" należy interpretować jako 2,9% prowizji od ceny nieruchomości, a zapis "prowizja do negocjacji" nie wyklucza tej interpretacji, zwłaszcza gdy pozwana nie podjęła próby negocjacji.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że zapis "2,9 brutto" w kontekście umowy pośrednictwa oznacza 2,9% prowizji. Podkreślono, że zasada swobody umów pozwala na ustalenie takiej prowizji, a pozwana nie wykazała, aby doszło do negocjacji w celu jej obniżenia, wręcz przeciwnie – unikała kontaktu z pośrednikiem.
Czy pośrednik w obrocie nieruchomościami dochował należytej staranności, nie informując o wadach geodezyjnych nieruchomości przed zawarciem umowy przedwstępnej?
Odpowiedź sądu
Nie zostało udowodnione, że pośrednik wiedział o wadach i nie poinformował o nich, a pozwana mimo wszystko zdecydowała się na zakup nieruchomości.
Uzasadnienie
Ciężar udowodnienia, że pośrednik wiedział o wadach i nie poinformował o nich, spoczywał na pozwanej. Pozwana nie wykazała tej okoliczności, a sama zdecydowała się na zakup nieruchomości, mimo że wady wyszły na jaw w trakcie procedury kredytowej.
Czy zasądzenie pełnej kwoty prowizji za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, mimo wad prawnych nieruchomości i potencjalnych zaniedbań pośrednika, stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.)?
Odpowiedź sądu
Nie, zasądzenie prowizji nie stanowi naruszenia zasad współżycia społecznego, gdyż pośrednik wykonał swoje podstawowe obowiązki, a pozwana ostatecznie nabyła nieruchomość.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że nabycie nieruchomości nastąpiło dzięki działaniom pośrednika, który wyszukał i okazał nieruchomość oraz nawiązał kontakt między stronami. Zasądzenie prowizji nie narusza zasad uczciwego zachowania, staranności czy lojalności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Sp. z o.o. | spółka | powód |
| J. F. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
u.g.n. art. 180 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości. Pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia tych umów, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Zakres czynności i wysokość wynagrodzenia określa umowa.
Pomocnicze
u.g.n. art. 180 § ust. 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Niedopuszczalne jest nadużywanie prawa podmiotowego.
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że nie ponosi z tego tytułu winy.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji, który przeprowadził postępowanie dowodowe, jest związany tym postępowaniem.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa pośrednictwa jasno określała prowizję w wysokości 2,9% brutto. • Pozwana nie wykazała, aby doszło do negocjacji w celu obniżenia prowizji. • Pozwana unikała kontaktu z pośrednikiem po zawarciu umowy przedwstępnej. • Nie udowodniono, że pośrednik wiedział o wadach nieruchomości i nie poinformował o nich pozwanej. • Pozwana ostatecznie nabyła nieruchomość, co uzasadnia przyznanie prowizji pośrednikowi.
Odrzucone argumenty
Umowa pośrednictwa była niejasna co do wysokości prowizji. • Pośrednik nie wykazał się należytą starannością, nie informując o wadach geodezyjnych. • Zasądzenie pełnej prowizji narusza zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). • Sąd Rejonowy błędnie zinterpretował umowę i dowody.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Okręgowy dokonał w sprawie własnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, stwierdzając - odmiennie od Sądu Rejonowego - że powód udowodnił zarówno istnienie, jak i wysokość dochodzonego roszczenia. • W umowie zostało wskazane wprost, że wynagrodzenie będzie wynosić 2,9% brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości. Ten zapis jest jasny i nie pozostawia pola do wątpliwości. • Ciężar udowodnienia, że wady te były znane pośrednikowi, a nawet jeżeli - to czy poinformował o tym pozwaną, czy też nie, leżał na stronie pozwanej z mocy art. 6 k.c.
Skład orzekający
Ewa Kiper
przewodniczący
Grzegorz Tyliński
sędzia
Robert Zegadło
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umownych dotyczących prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście zapisów \"X% brutto\" oraz \"do negocjacji\". Określenie zakresu obowiązków pośrednika i ciężaru dowodu w przypadku zarzutów o nienależyte wykonanie umowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i okoliczności faktycznych sprawy. Wartość precedensowa może być ograniczona przez indywidualne ustalenia umowne i stan faktyczny.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy z interpretacją umów pośrednictwa nieruchomości i znaczenie jasnych zapisów. Pokazuje też, jak sąd drugiej instancji może zmienić orzeczenie sądu pierwszej instancji.
“Czy "2,9 brutto" w umowie pośrednictwa to jasna prowizja? Sąd Okręgowy rozstrzyga spór.”
Dane finansowe
WPS: 18 560 PLN
wynagrodzenie za pośrednictwo: 18 560 PLN
zwrot kosztów procesu: 3232 PLN
koszty zastępstwa prawnego (instancja I): 2400 PLN
koszty zastępstwa prawnego (instancja II): 2400 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.