XVII AMA 71/22

Sygn. akt XVII AmA 71/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 stycznia 2023 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w składzie: Przewodniczący – Sędzia SO Małgorzata Brzozowska Protokolant – sekr. sądowy Magdalena Ratajczyk po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2023 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z odwołania (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. przeciwko Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na skutek odwołania od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 czerwca 2022 r. nr (...) 1. oddala odwołanie, 2. zasądza od odwołującego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na rzecz pozwanego Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwotę 120,00 (sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego. SSO Małgorzata Brzozowska Sygn. akt XVII AmA 71/22 UZASADNIENIE wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r. Decyzją nr (...) z dnia 14 czerwca 2023 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na podstawie art. 23b ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275) po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone uznał postanowienia wzorców umów stosowanych przez (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. , o treści: I. 1.1.„(…) udzielają pełnomocnictwa spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następcy prawnemu i wyrażają zgodę na dokonywanie przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny na poziomie -1 budynku (…) w części obejmującej udział Spółki we współwłasności tegoż lokalu oraz miejsca postojowe i pomieszczenia gospodarcze (komórki lokatorskie) nie podzielone do korzystania i upoważnia ją do dokonania przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego (…).”, zawarte w § 2.1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II); 1.2.„ Mocodawca oświadcza, że: 4) ustanawia spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnikiem do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w budynku położnym na Nieruchomości Wspólnej oraz przeniesienia jego własności i upoważnia tę Spółkę: a) do zawierania umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym pełnomocnictwa do ustanawiania i zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz ujawnienia go w księdze wieczystej, (…) ”, zawarte w § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 2.1. „(…) wyrażają zgodę i udzielają pełnomocnictwa spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następcy prawnemu, do dokonania ewentualnej zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub z lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (które to: lokal mieszkalny oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż zostały nabyte od Spółki na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz umowy sprzedaży zawartych z tą Spółką), który jest stosunkiem powierzchni użytkowej poszczególnego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi – wyliczonymi stosownie do art. 3 ust. 3 wyżej powołanej ustawy o własności lokali , w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokali wydzielanych z budynku posadowionego przy (…), które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami – wyliczonym stosownie do art. 3 ust. 3 wyżej powołanej ustawy o własności lokali (…)”, zawarte w § 2.3 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II); 2.2. „ Mocodawca oświadcza, że: 1) ustanawia spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytowa z siedzibą w W. (…) pełnomocnikiem i upoważnia tę Spółkę do: - dokonania zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w zakresie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (który to lokal mieszkalny został nabyty na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawartej z tą Spółką oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny, który został nabyty od Spółki na podstawie umowy sprzedaży), zgodnie z wypisami z kartoteki lokali uwzględniającymi powierzchnię wszystkich lokali wydzielonych z budynku, w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokalu lub lokali wydzielanych z budynku posadowionego na nieruchomości gruntowej (…), lub w sytuacji wydania błędnego dokumentu odnoszącego się do powierzchni użytkowej lokalu, które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami i ujawnienia tych zmian w księdze wieczystej, (…) ”, zawarte w § 1.1. pkt 1 wzorca umowy pn. „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A); „ Mocodawca oświadcza, że: 1) ustanawia spółkę pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytowa z siedzibą w W. (…) pełnomocnikiem i upoważnia tę Spółkę do: - dokonania zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w zakresie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (który to lokal mieszkalny został nabyty na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawartej z tą Spółką oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny, który został nabyty od Spółki na podstawie umowy sprzedaży), zgodnie z wypisami z kartoteki lokali uwzględniającymi powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z budynków, w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokalu lub lokali wydzielanych z budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (…), lub w sytuacji wydania błędnego dokumentu odnoszącego się do powierzchni użytkowej lokalu, które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami i ujawnienia tych zmian w księdze wieczystej, (…) ”, zawarte w § 1.1. pkt 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 2.3. „ Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej a także Spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. : - ustalenia i zmian wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej, w tym związanych z powołanymi wyżej lokalami, po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z powołanych wyżej budynków, (…)” , zawarte w § 2 pkt 1 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A); „ Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej : - ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej, w tym związanych z powołanymi wyżej lokalami, po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z powołanych wyżej budynków, (…)” , zawarte w § 2 pkt 1 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 2.4. „ Mocodawca oświadcza, że (…): 4) ustanawia spółkę pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnikiem do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w budynku położonym na Nieruchomości Wspólnej oraz przeniesienia jego własności i upoważnia tę Spółkę (…) b) do udziału w zebraniach wspólnoty i głosowania za uchwałami w przedmiocie zmiany przeznaczenia niewyodrębnionych lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku położnym na Nieruchomości Wspólnej na lokale niemieszkalne – użytkowe, połączenia lokali i podział lokalu oraz wynikającej z tego faktu zmiany wysokości udziałów związanych z lokalem nabywcy w nieruchomości wspólnej, stosowanie do art. 22 ust. 3 pkt.5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali , (…)” , zawarte w § 1.1. pkt 4 lit. b wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) oraz w § 1.1. pkt 4 lit. b wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 3.1. „(…) oświadczają, iż (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. lub jej następca prawny może być drugą stroną czynności prawnych dokonywanych w oparciu o umocowania wynikające z pełnomocnictw udzielonych przez niego spółce w tym akcie oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następca prawny może także reprezentować wszystkie strony tych czynności prawnych dokonywanych w oparciu o pełnomocnictwa udzielone jej w niniejszym akcie notarialnym.”, zawarte w § 2.5 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II); 3.2. „Mocodawca ponadto oświadcza, że powyżej opisany zakres pełnomocnictwa upoważnia pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictwa, może on także być drugą stroną czynności lub ją reprezentować”, zawarte w § 1.2. wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 1.2. wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 3.3. „ Mocodawca oświadcza, że wyraża zgodę, aby Zarząd (Zarządca) Nieruchomości Wspólnej a także spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. byli uprawnieni do działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej) oraz do działania jako druga strona czynności oraz byli uprawnieni do ustanawiania dalszych pełnomocników.” , zawarte w § 3 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A); „ Mocodawca oświadcza, że wyraża zgodę, aby Zarząd (Zarządca) Nieruchomości Wspólnej był uprawniony do działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej) oraz do działania jako druga strona czynności oraz był uprawniony do ustanawiania dalszych pełnomocników.” , zawarte w § 3 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 3.4. „ Mocodawca oświadcza, że powyżej opisany zakres pełnomocnictw upoważniać będzie pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw, może on także być drugą stroną czynności lub ją reprezentować.” , zawarte w § 4 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 4 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 4.1. „Jednocześnie kupujący zrzekają się odwołania powyższych pełnomocnictw do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego z lokali wybudowanych w ramach realizowanej przez Sprzedającego Inwestycji pod nazwą (…), a ponadto oświadczają, że umocowania wynikające z tych pełnomocnictw nie wygasną z ich śmiercią, przy czym nieodwołalność i niewygasalność tych pełnomocnictw została ograniczona do dnia 31 marca 2021 r.”, zawarte w § 2.5 zd. 3 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II); 4.2. „Mocodawca zrzeka się prawa odwołania tych pełnomocnictw oraz postanawia, że pełnomocnictwa te nie wygasają z chwilą śmierci Mocodawcy, pod warunkiem, że pełnomocnictwa te nie będą wykorzystywane do działania na szkodę Mocodawcy, przy czym pełnomocnictwa te wygasają z chwilą ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego) wybudowanego w ramach realizacji inwestycji pod nazwą (…)”, zawarte w § 4 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A); 4.3. „Mocodawca zrzeka się prawa odwołania tych pełnomocnictw oraz postanawia, że pełnomocnictwa te nie wygasają z chwilą śmierci Mocodawcy.” , zawarte w § 4 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 5.1. „ Mocodawca oświadcza, że (…): 5) wyraża zgodę dla spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jako współwłaściciela gruntu oraz posadowionego na nim budynku na dysponowanie nieruchomością gruntową, (…) do dnia zakończenia realizacji wieloetapowej Inwestycji pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), na dysponowanie powyższą nieruchomością na cele budowlane w tym samodzielnego podejmowania decyzji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), w tym rozbudowy i modernizacji urządzeń i instalacji, zlokalizowanych lub lokalizowanych na nieruchomości obciążonej, (…) Mocodawca oświadcza, że w ramach powyższego pełnomocnictwa, pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich czynności wobec organów państwowych, samorządowych, osób prawnych i fizycznych, w tym do składania wniosków o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów oraz do odbioru wszelkiej korespondencji w zakresie opisanym powyżej ”, zawarte w § 1.1. pkt 5 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A); „ Mocodawca oświadcza, że (…): 5) wyraża zgodę dla spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jako współużytkownika wieczystego gruntu oraz współwłaściciela posadowionego na Nieruchomości budynku, do dnia zakończenia realizacji na działkach gruntu (…) inwestycji budowy budynków mieszkalnych pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w tym samodzielnego podejmowania decyzji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji p.n. (nazwa inwestycji – przypis własny), w tym rozbudowy i modernizacji urządzeń i instalacji, zlokalizowanych lub lokalizowanych na nieruchomości obciążonej, (…) Mocodawca oświadcza, że w ramach powyższego pełnomocnictwa, pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich czynności wobec organów państwowych, samorządowych, osób prawnych i fizycznych, w tym do składania wniosków o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów oraz do odbioru wszelkiej korespondencji . ” , zawarte w § 1.1. pkt 5 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 6.1 . „ Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej a także spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. : (…) - składania oświadczeń w ramach procesu budowlanego (w tym o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), w zakresie wynikającym z realizacji przez Sprzedającego lub spółkę z nim powiązaną, kolejnych etapów inwestycji budowlanej lub nowej inwestycji, które bezpośrednio mogą dotyczyć Nieruchomości Wspólnej, związanych również z występowaniem przez Sprzedającego o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia niezbędne do realizacji kolejnych etapów, w tym również składania oświadczeń lub zawierania umów w przedmiocie ustanowienia na nieruchomości, (…), dodatkowych służebności bądź użytkowań na rzecz dostawców lub gestorów mediów, 2) udziela Zarządowi (Zarządcy) nieruchomości wspólnej pełnomocnictwa do: - głosowania na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej nad uchwałami w zakresie wskazanym w pkt 1) niniejszego paragrafu powyżej, - zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w zakresie udzielonego pełnomocnictwa .”, zawarte w § 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A); „Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej: (…) - składania oświadczeń w ramach procesu budowlanego (w tym o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), w zakresie wynikającym z realizacji przez Sprzedającego lub spółkę z nim powiązaną, kolejnych etapów inwestycji budowlanej lub nowej inwestycji, które bezpośrednio mogą dotyczyć Nieruchomości Wspólnej, związanych również z występowaniem przez Sprzedającego o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia niezbędne do realizacji kolejnych etapów, w tym również składania oświadczeń lub zawierania umów w przedmiocie ustanowienia na nieruchomości, (…), dodatkowych służebności bądź użytkowań na rzecz dostawców lub gestorów mediów, 2) udziela Zarządowi (Zarządcy) nieruchomości wspólnej pełnomocnictwa do: - głosowania na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej nad uchwałami w zakresie wskazanym powyżej, - zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.” , zawarte w § 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II); 7.1. „ W przypadku zbycia nieruchomości lub udziału we współwłasności nieruchomości o których mowa powyżej, Mocodawca zobowiązuje się poinformować nabywcę w umowie zbycia o zakresie wyrażonej zgody i udzielonego pełnomocnictwa oraz zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań, aby w umowie zbycia wyjednać pełnomocnictwo w zakresie tożsamym z powyższym pełnomocnictwem.”, zawarte w § 3 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 3 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740, z późn. zm .) co stanowi naruszenie art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) i zakazał ich wykorzystywania; II. 1. na podstawie art. 23b ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone nakłada na (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. środek usunięcia trwających skutków naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ww. ustawy , w postaci obowiązku opublikowania w terminie nie później niż 1 (jednego) miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, na swój koszt, za pośrednictwem strony internetowej (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. (w dacie wydania decyzji jest to strona (...) oświadczenia o następującej treści: „Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r. uznał za niedozwolone niektóre z postanowień znajdujących się w stosowanych przez (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. wzorcach umów o nazwie: - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanym przy inwestycji (...) (etap II), - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanym przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A); - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanym przy inwestycji (...) (etap I i II). Wykorzystywanie postanowień uznanych za niedozwolone przez Prezesa UOKiK, znajdujących się w wskazanych powyżej wzorcach umów, zostało zakazane. Decyzja Prezesa UOKiK nr (...) , w sentencji której przytoczone zostały postanowienia wzorców umów uznane za niedozwolone, dostępna jest pod adresem internetowym www.uokik.gov.pl. Decyzja jest prawomocna. W związku z powyższym, zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia są bezskuteczne. Bezskuteczność ta powstaje z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzenie jej na drodze sądowej.”, w następujący sposób: [1] czarną czcionką (kod szesnastkowy RGB #000000) ARIAL na białym tle (kod szesnastkowy RGB #ffffff), [2] tekst powyższego oświadczenia wyjustowany, [3] tekst zostanie zamieszczony w górnej części strony głównej domeny (...) i na każdej innej stronie internetowej przedsiębiorcy zastępującej ww. stronę w przyszłości z możliwością zamknięcia informacji przez użytkownika; pełna treść powyższego oświadczenia ma być widoczna przez cały czas, gdy użytkownik jest na stronie (niezależnie od tego, czy strona jest przez użytkownika przewijana) i samodzielnie nie zamknie tej informacji (oświadczenie nie może przybrać formy np. rotacyjnego banera czy slajdera)”, [4] czcionka powinna odpowiadać wielkości czcionki zwyczajowo używanej na ww. stronie internetowej, tekst umieszczony w ramce, o rozmiarze takim, aby była ona w całości wypełniona oświadczeniem, o którym mowa w niniejszym punkcie, z uwzględnieniem marginesu 2,5 cm z każdej strony, [5] fragment: „Decyzja Prezesa UOKiK nr (...) ” będzie stanowić hiperłącze prowadzące do strony internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na której na dzień wykonania niniejszego obowiązku publikowane będą decyzje Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w dniu wydania niniejszej decyzji jest to strona: https:// (...) ), [6] oświadczenie będzie utrzymane przez okres co najmniej 6 miesięcy od daty opublikowania, [7] w przypadku zmiany firmy przedsiębiorcy, jego przekształcenia lub przejścia praw i obowiązków na inny podmiot pod jakimkolwiek tytułem, powyższy obowiązek powinien zostać zrealizowany odpowiednio przez lub za pośrednictwem danego przedsiębiorcy lub jego następcy prawnego, ze wskazaniem firmy dawnej i nowej. 2. Na podstawie art. 23b ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. środek usunięcia trwających skutków naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o którym mowa w art. 23a ww. ustawy , w postaci obowiązku opublikowania w terminie nie później niż 1 (jednego) miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, na swój koszt, za pośrednictwem strony (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. na portalu społecznościowym F. : (...) (lub innym, który go zastąpi), oświadczenia o treści: „Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r. uznał za niedozwolone niektóre z postanowień znajdujących się w stosowanych przez (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. wzorcach umów o nazwie: - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanym przy inwestycji (...) (etap II), - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanym przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A); - „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanym przy inwestycji (...) (etap I i II). Wykorzystywanie postanowień uznanych za niedozwolone przez Prezesa UOKiK, znajdujących się w wskazanych powyżej wzorcach umów, zostało zakazane. Decyzja Prezesa UOKiK nr (...) , w sentencji której przytoczone zostały postanowienia wzorców umownych uznanych za niedozwolone, dostępna jest pod adresem internetowym www.uokik.gov.pl. Decyzja jest prawomocna. W związku z powyższym, zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia są bezskuteczne. Bezskuteczność ta powstaje z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzenie jej na drodze sądowej.”, w następujący sposób: [1] standardową, domyślną czcionką o wielkości zwyczajowo używanej do tworzenia komunikatów na wskazanym portalu społecznościowym, [2] fragment oświadczenia: „Decyzja Prezesa UOKiK nr (...) ” będzie stanowić hiperłącze prowadzące do strony internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na której na dzień wykonania niniejszego obowiązku publikowane będą decyzje Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w dniu wydania niniejszej decyzji jest to strona: https:// (...) , [3] do treści oświadczenia - na jego końcu - dodane zostaną znaczniki internetowe w formie następujących hasztagów: # D. , #UOKiK, #decyzjaUOKiK, #klauzuleabuzywne, #deweloper, #konsumenci, [4] oświadczenie będzie dostępne za pośrednictwem strony tego przedsiębiorcy na portalu społecznościowym F. (lub innym, który go zastąpi) przez okres co najmniej 6 miesięcy od daty opublikowania, [5] w przypadku zmiany firmy przedsiębiorcy, jego przekształcenia lub przejścia praw i obowiązków na inny podmiot pod jakimkolwiek tytułem, powyższy obowiązek powinien zostać zrealizowany odpowiednio przez lub za pośrednictwem danego przedsiębiorcy lub jego następcy prawnego, ze wskazaniem firmy dawnej i nowej. 3. Na podstawie art. 23b ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. środek usunięcia trwających skutków naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o którym mowa w art. 23a ww. ustawy , w postaci obowiązku poinformowania - w terminie nie później niż 2 (dwóch) miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji - wszystkich konsumentów, którzy podpisali akty notarialne oparte o wzorce umów, zawierające postanowienia o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, o uznaniu tych postanowień za niedozwolone oraz o skutkach z tego wynikających; informacja przekazywana konsumentom będzie: [1] w warstwie wizualnej - sporządzona czcionką w rozmiarze co najmniej 11, kolorze czarnym i rodzaju Times New Roman, [2] dostarczona konsumentom za pomocą listów poleconych, [3] składała się z następującej treści: a) w przypadku wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II): (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. informuje, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes UOKiK) decyzją nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r. uznał za niedozwolone postanowienia wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II), o następującej treści (…) - należy przytoczyć treść postanowień uznanych za niedozwolone . Prezes UOKiK zakazał wykorzystywania ww. postanowień. W związku z powyższym, przedmiotowe postanowienia nie wiążą Pani/Pana, czyli są bezskuteczne z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzanie ich bezskuteczności na drodze sądowej. Decyzja Prezesa UOKiK została udostępniona na stronie internetowej www.uokik.gov.pl. Podpis osoby uprawnionej do (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. .” ; b) w przypadku wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A): (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. informuje, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes UOKiK) decyzją nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r. uznał za niedozwolone postanowienia wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A), o następującej treści (…) - należy przytoczyć treść postanowień uznanych za niedozwolone . Prezes UOKiK zakazał wykorzystywania ww. postanowień. W związku z powyższym, przedmiotowe postanowienia nie wiążą Pani/Pana, czyli są bezskuteczne z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzanie ich bezskuteczności na drodze sądowej. Decyzja Prezesa UOKiK została udostępniona na stronie internetowej www.uokik.gov.pl . Podpis osoby uprawnionej do (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. .” ; c) w przypadku wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II): (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. informuje, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes UOKiK) decyzją nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r. uznał za niedozwolone postanowienia wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II), o następującej treści (…) - należy przytoczyć treść postanowień uznanych za niedozwolone . Prezes UOKiK zakazał wykorzystywania ww. postanowień. W związku z powyższym, przedmiotowe postanowienia nie wiążą Pani/Pana, czyli są bezskuteczne z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzanie ich bezskuteczności na drodze sądowej. Decyzja Prezesa UOKiK została udostępniona na stronie internetowej www.uokik.gov.pl . Podpis osoby uprawnionej do reprezentacji (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. .” III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 3a w zw. z art. 106 ust. 7 pkt 1 uokik ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. kary pieniężne: 1) w wysokości 154.403 zł (sto pięćdziesiąt cztery tysiące czterysta trzy złote) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunktach 1.1. i 1.2. sentencji niniejszej decyzji; 2) w wysokości 308.806 zł (trzysta osiem tysięcy osiemset sześć złotych) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunktach od 2.1. do 2.4. sentencji niniejszej decyzji; 3) w wysokości 308.806 zł (trzysta osiem tysięcy osiemset sześć złotych) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunktach od 3.1. do 3.4. sentencji niniejszej decyzji; 4) w wysokości 231.605 zł (dwieście trzydzieści jeden tysięcy sześćset pięć złotych) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunktach od 4.1. do 4.3. sentencji niniejszej decyzji; 5) w wysokości 77.202 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy dwieście dwa złote) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunkcie 5.1. sentencji niniejszej decyzji; 6) w wysokości 77.202 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy dwieście dwa złote) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275) w zakresie opisanym w punkcie I podpunkcie 6.1. sentencji niniejszej decyzji; 7) w wysokości 77.202 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy dwieście dwa złote) z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) w zakresie opisanym w punkcie I podpunkcie 7.1 . niniejszej decyzji; IV. Na podstawie art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm.) w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów obciąża (...) sp. z o.o. sp. k. w W. kosztami postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, o którym mowa w pkt I sentencji niniejszej decyzji, w kwocie 116,20 zł i zobowiązuje (...) sp. z o.o. sp. k. w W. do zwrotu tych kosztów Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Odwołanie od całości decyzji wniosła (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. , zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.; 1) naruszenie art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. art. 385 1 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej jako: k.c . ) poprzez uznanie, że Spółka naruszyła zakaz stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art. 385 1 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny , w sytuacji gdy stosowane przez Spółkę wzorce umowne nie zawierają postanowień o charakterze abuzywnym, 2) naruszenie art. 385 1 § 1 k.c. poprzez uznanie, że postanowienia wzorców umów, których dotyczy zaskarżona decyzja, mają charakter klauzul niedozwolonych w sytuacji, gdy charakter tych postanowień nie pozwala na stwierdzenie, że spełnione zostały przesłanki uznania ww. postanowień za niedozwolone, w szczególności, iż postanowienia te kształtowały prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały ich interesy, gdyż Spółka należycie informowała konsumentów na etapie zawierania umów deweloperskich o zamiarze skierowania prośby o udzielenie stosownych pełnomocnictw niezbędnych dla celów realizacji dalszych etapów inwestycji, 3) naruszenie art. 385 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przez to nie dokonanie oceny abstrakcyjnej postanowień umownych z uwzględnieniem treści całości wzorca umownego, w szczególności celu wprowadzenia kwestionowanych zaskarżoną decyzją klauzul umownych, jakim było zabezpieczenie interesu konsumenta w postaci prawidłowego i terminowego przeniesienia własności wyodrębnionego lokalu; 4) naruszenie art. 106 ust. 1 pkt 3a w zw. z art. 111 u.o.k.i.k., poprzez wymierzenie kary nieproporcjonalnej do okoliczności sprawy, nieuwzględniającej kontekstu i okoliczności łagodzących w postaci m.in. zaniechania stosowania przez Spółkę kwestionowanej praktyki, aktywnego współdziałania z Prezesem UOKiK w trakcie postępowania, pozytywnej reakcji na wszczęcie postępowania poprzez podjęcie działań mających na celu zaprzestanie praktyki, dobrowolnego usunięcia skutków naruszeń i w konsekwencji wymierzenie przez Organ kary pieniężnej w wysokości rażąco wygórowanej poprzez skumulowanie kar za każde postanowienie wzorca umowy osobno, 5) naruszenie art. 106 ust. 7 pkt 1 u.o.k.i.k. poprzez jego zastosowanie, podczas gdy Organ winien oprzeć się na danych finansowych za rok 2021 r., a to z uwagi na przesunięcie przez ustawodawcę terminu składania sprawozdań finansowych do 30 czerwca 2022 r., przez co Spółka nie miała obowiązku prawnego przygotowania na dzień żądania Organu wnioskowanych przez niego dokumentów księgowych za rok 2021. 2. Naruszenie przepisów prawa procesowego, mające wpływ na wynik postępowania tj.: 1) naruszenie art. 227 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego w zw. z art. 84 u.o.k.i.k. poprzez nieprzeprowadzenie wszystkich dowodów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. nieprzesłuchanie zawnioskowanego przez Spółkę świadka - K. K. - na okoliczność zaprzestana stosowania kwestionowanych postanowień w grudniu 2018 r., co miało wpływ na wynik postępowania, ponieważ przyczyniło się to do niepełnego ustalenia stanu faktycznego sprawy; 2) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 84 u.o.k.i.k tj. naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, ustalenia stanu faktycznego w sposób nieobiektywny i jednostronny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, w sposób nieuwzględniający specyfiki rynku deweloperskiego, jak również pominięcie dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, co miało wpływ na błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, a tym samym i na wynik postępowania; 3) naruszenie art. 7,8 §1 i 2,77 §1, art. 80 oraz 107 §3 k.p.a. poprzez zaniechanie zebrania pełnego (wyczerpującego) materiału dowodowego i jego wszechstronnej oceny skutkujące nieuprawnionym przyjęciem, że stosowane przez spółkę klauzule miały charakter abuzywny, jak również niewyjaśnienie w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób wyczerpujący przyczyn uznania klauzul objętych zaskarżoną decyzją za abuzywne wskutek: a. błędnego przyjęcia, iż wprowadzone klauzule naruszają interes konsumenta, podczas gdy celem ich wprowadzenia było zapewnienie możliwości terminowej realizacji obowiązków wynikających z zawieranych umów deweloperskich; b. błędnego przyjęcia, iż konsument pozbawiony jest ochrony jego interesów, podczas gdy miał on zagwarantowane uprawnienie do odstąpienia od zawartej w wyniku zastosowanego wzorca umowy deweloperskiej; c. pominięcia faktu, iż klauzule zastosowane przez Spółkę i uznane przez Prezesa UOKIK za abuzywne nie przewidywały żadnych sankcji, czy też odpowiedzialności odszkodowawczej, jak również kar umownych w przypadku niewypełnienia tych zobowiązań; d. błędnego przyjęcia przez Prezesa UOKIK, iż udzielenie Spółce pełnomocnictwa uniemożliwia działanie przez mocodawcę udzielającego pełnomocnictwa w sposób bezpośredni; e. niedokonanie jakiejkolwiek analizy praktyk występujących na rynku, na którym działa spółka, szczególne w kontekście konieczności uzyskiwania pełnomocnictw w celu możliwości realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; f. pominięcie faktu, iż bezpośrednie działanie przez klienta w zakresie, w jakim udzielone zostały na rzecz Spółki pełnomocnictwa powodowałoby po stronie konsumenta nadmierne trudności, wymagałyby od niego specjalistycznej wiedzy lub konieczności zaangażowania podmiotu profesjonalnego; g. pominięcie faktu, iż spółka wzięła na siebie wszelkie obowiązki oraz koszty wynikające z zakresu działań, które przewidywały udzielone pełnomocnictwa oraz zgody; h. pominięcie faktu, iż całość wzorca umowy zawiera mechanizmy zabezpieczające interesy konsumenta, a tym samym nie doszło do zaburzenia równowagi stron umowy zawieranej w wyniku zastosowania wzorca umownego; i. błędnego uznania, że Spółka nie przedstawiła danych finansowych za 2021 r., podczas gdy dane takie zostały przedstawione, jak również organ miał do nich dostęp, co miało wpływ na podstawę obliczenia kary nałożone przez Prezesa UOKiK; W związku z powyższym odwołujący wniósł o: 1) uchylenie na podstawie art. 479 31 a § 3 k. p. c. w całości decyzji Prezesa UOKiK z dnia 13 czerwca 2022 r. z uwagi na to, że spółka nie stosowała we wzorcach umów postanowień, które byłyby niedozwolone w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. , 2) ewentualnie, w razie nie przychylenia się przez Sąd do wniosku, o którym mowa w pkt 1) powyżej, o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej nałożenia na spółkę kary pieniężnej w łącznej wysokości 1.235.226,00 zł (słownie: jeden milion dwieście trzydzieści pięć tysięcy dwieście dwadzieścia sześć złotych), ewentualnie jej zmniejszenia do kwoty 400.000,00 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych); 3) zasądzenie od Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na rzecz Spółki zwrotu kosztów postępowania przed Sądem Okręgowym w Warszawie - Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowa jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) . Przedmiotem przeważającej działalności spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Dowód: odpis z Krajowego rejestru Sądowego k. 95-98 akt administracyjnych W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w stosunkach z konsumentami Spółka posługiwała się m.in. wzorcami umów: 1) „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA” (stosowany przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A)); 2) „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA” (stosowany przy inwestycji (...) (etap I i II)); 3) „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA” (stosowany przy inwestycji (...) (etap II)). We wzorcach tych umów zawarte były m.in. postanowienia o treści: „(…) udzielają pełnomocnictwa spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następcy prawnemu i wyrażają zgodę na dokonywanie przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny na poziomie -1 budynku (…) w części obejmującej udział Spółki we współwłasności tegoż lokalu oraz miejsca postojowe i pomieszczenia gospodarcze (komórki lokatorskie) nie podzielone do korzystania i upoważnia ją do dokonania przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego (…).” § 2.1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II) „Mocodawca oświadcza, że (…): 4) ustanawia spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnikiem do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w budynku położnym na Nieruchomości Wspólnej oraz przeniesienia jego własności i upoważnia tę Spółkę: a) do zawierania umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym pełnomocnictwa do ustanawiania i zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz ujawnienia go w księdze wieczystej, (…)” § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „(…) wyrażają zgodę i udzielają pełnomocnictwa spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następcy prawnemu, do dokonania ewentualnej zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub z lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (które to: lokal mieszkalny oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż zostały nabyte od Spółki na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz umowy sprzedaży zawartych z tą Spółką), który jest stosunkiem powierzchni użytkowej poszczególnego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi – wyliczonymi stosownie do art. 3 ust. 3 wyżej powołanej ustawy o własności lokali , w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokali wydzielanych z budynku posadowionego przy (…), które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami – wyliczonym stosownie do art. 3 ust. 3 wyżej powołanej ustawy o własności lokali (…)” § 2.3 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II) „Mocodawca oświadcza, że: 1) ustanawia spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytowa z siedzibą w W. (…) pełnomocnikiem i upoważnia tę Spółkę do: - dokonania zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w zakresie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (który to lokal mieszkalny został nabyty na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawartej z tą Spółką oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny, który został nabyty od Spółki na podstawie umowy sprzedaży), zgodnie z wypisami z kartoteki lokali uwzględniającymi powierzchnię wszystkich lokali wydzielonych z budynku, w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokalu lub lokali wydzielanych z budynku posadowionego na nieruchomości gruntowej (…), lub w sytuacji wydania błędnego dokumentu odnoszącego się do powierzchni użytkowej lokalu, które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami i ujawnienia tych zmian w księdze wieczystej, (…)” § 1.1. pkt 1 wzorca umowy pn. „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) „Mocodawca oświadcza, że: 1) ustanawia spółkę pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytowa z siedzibą w W. (…) pełnomocnikiem i upoważnia tę Spółkę do: - dokonania zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w zakresie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem mieszkalnym lub lokalem niemieszkalnym stanowiącym wielostanowiskowy garaż podziemny (który to lokal mieszkalny został nabyty na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawartej z tą Spółką oraz udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny, który został nabyty od Spółki na podstawie umowy sprzedaży), zgodnie z wypisami z kartoteki lokali uwzględniającymi powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z budynków, w sytuacji wystąpienia ewentualnych zmian powierzchni użytkowej lokalu lub lokali wydzielanych z budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (…), lub w sytuacji wydania błędnego dokumentu odnoszącego się do powierzchni użytkowej lokalu, które to zmiany wywierają bezpośredni wpływ na wysokość udziałów w Nieruchomości Wspólnej związanych z tymi lokalami i ujawnienia tych zmian w księdze wieczystej, (…)” § 1.1. pkt 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej a także Spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. : - ustalenia i zmian wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej, w tym związanych z powołanymi wyżej lokalami, po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z powołanych wyżej budynków, (…)” § 2 pkt 1 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) „Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej: - ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej, w tym związanych z powołanymi wyżej lokalami, po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z powołanych wyżej budynków, (…)” § 2 pkt 1 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca oświadcza, że (…): 4) ustanawia spółkę pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnikiem do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w budynku położonym na Nieruchomości Wspólnej oraz przeniesienia jego własności i upoważnia tę Spółkę (…) b) do udziału w zebraniach wspólnoty i głosowania za uchwałami w przedmiocie zmiany przeznaczenia niewyodrębnionych lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku położnym na Nieruchomości Wspólnej na lokale niemieszkalne – użytkowe, połączenia lokali i podział lokalu oraz wynikającej z tego faktu zmiany wysokości udziałów związanych z lokalem nabywcy w nieruchomości wspólnej, stosowanie do art. 22 ust. 3 pkt.5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali , (…)” § 1.1. pkt 4 lit. b wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) oraz § 1.1. pkt 4 lit. b wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „(…) oświadczają, iż (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następca prawny może być drugą stroną czynności prawnych dokonywanych w oparciu o umocowania wynikające z pełnomocnictw udzielonych przez niego spółce w tym akcie oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następca prawny może także reprezentować wszystkie strony tych czynności prawnych dokonywanych w oparciu o pełnomocnictwa udzielone jej w niniejszym akcie notarialnym.” § 2.5 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II) „Mocodawca ponadto oświadcza, że powyżej opisany zakres pełnomocnictwa upoważnia pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictwa, może on także być drugą stroną czynności lub ją reprezentować” § 1.2. wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz § 1.2. wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca oświadcza, że wyraża zgodę, aby Zarząd (Zarządca) Nieruchomości Wspólnej a także spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. byli uprawnieni do działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej) oraz do działania jako druga strona czynności oraz byli uprawnieni do ustanawiania dalszych pełnomocników.” § 3 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) „Mocodawca oświadcza, że wyraża zgodę, aby Zarząd (Zarządca) Nieruchomości Wspólnej był uprawniony do działania w imieniu pozostałych współwłaścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej) oraz do działania jako druga strona czynności oraz był uprawniony do ustanawiania dalszych pełnomocników.” § 3 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca oświadcza, że powyżej opisany zakres pełnomocnictw upoważniać będzie pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw, może on także być drugą stroną czynności lub ją reprezentować.” § 4 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 4 zd. 1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Jednocześnie kupujący zrzekają się odwołania powyższych pełnomocnictw do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego z lokali wybudowanych w ramach realizowanej przez Sprzedającego Inwestycji pod nazwą (…), a ponadto oświadczają, że umocowania wynikające z tych pełnomocnictw nie wygasną z ich śmiercią, przy czym nieodwołalność i niewygasalność tych pełnomocnictw została ograniczona do dnia 31 marca 2021 r.” § 2.5 zd. 3 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II) „Mocodawca zrzeka się prawa odwołania tych pełnomocnictw oraz postanawia, że pełnomocnictwa te nie wygasają z chwilą śmierci Mocodawcy, pod warunkiem, że pełnomocnictwa te nie będą wykorzystywane do działania na szkodę Mocodawcy, przy czym pełnomocnictwa te wygasają z chwilą ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego) wybudowanego w ramach realizacji inwestycji pod nazwą (…)” § 4 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) „Mocodawca zrzeka się prawa odwołania tych pełnomocnictw oraz postanawia, że pełnomocnictwa te nie wygasają z chwilą śmierci Mocodawcy.” § 4 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca oświadcza, że (…): 5) wyraża zgodę dla spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jako współwłaściciela gruntu oraz posadowionego na nim budynku na dysponowanie nieruchomością gruntową, (…) do dnia zakończenia realizacji wieloetapowej Inwestycji pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), na dysponowanie powyższą nieruchomością na cele budowlane w tym samodzielnego podejmowania decyzji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), w tym rozbudowy i modernizacji urządzeń i instalacji, zlokalizowanych lub lokalizowanych na nieruchomości obciążonej, (…) Mocodawca oświadcza, że w ramach powyższego pełnomocnictwa, pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich czynności wobec organów państwowych, samorządowych, osób prawnych i fizycznych, w tym do składania wniosków o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów oraz do odbioru wszelkiej korespondencji w zakresie opisanym powyżej” § 1.1. pkt 5 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) „Mocodawca oświadcza, że (…): 5) wyraża zgodę dla spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jako współużytkownika wieczystego gruntu oraz współwłaściciela posadowionego na Nieruchomości budynku, do dnia zakończenia realizacji na działkach gruntu (…) inwestycji budowy budynków mieszkalnych pod nazwą (nazwa inwestycji – przypis własny), na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w tym samodzielnego podejmowania decyzji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji p.n. (nazwa inwestycji – przypis własny), w tym rozbudowy i modernizacji urządzeń i instalacji, zlokalizowanych lub lokalizowanych na nieruchomości obciążonej, (…) Mocodawca oświadcza, że w ramach powyższego pełnomocnictwa, pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich czynności wobec organów państwowych, samorządowych, osób prawnych i fizycznych, w tym do składania wniosków o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów oraz do odbioru wszelkiej korespondencji.” § 1.1. pkt 5 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej a także spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. : (…) - składania oświadczeń w ramach procesu budowlanego (w tym o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), w zakresie wynikającym z realizacji przez Sprzedającego lub spółkę z nim powiązaną, kolejnych etapów inwestycji budowlanej lub nowej inwestycji, które bezpośrednio mogą dotyczyć Nieruchomości Wspólnej, związanych również z występowaniem przez Sprzedającego o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia niezbędne do realizacji kolejnych etapów, w tym również składania oświadczeń lub zawierania umów w przedmiocie ustanowienia na nieruchomości, (…), dodatkowych służebności bądź użytkowań na rzecz dostawców lub gestorów mediów, 2) udziela Zarządowi (Zarządcy) nieruchomości wspólnej pełnomocnictwa do: - głosowania na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej nad uchwałami w zakresie wskazanym w pkt 1) niniejszego paragrafu powyżej, - zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.” § 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „ Osiedle (...) ” (budynek A) „Mocodawca ponadto oświadcza, że: 1) wyraża zgodę na dokonanie przez Zarząd (Zarządcę) Nieruchomości Wspólnej: (…) - składania oświadczeń w ramach procesu budowlanego (w tym o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), w zakresie wynikającym z realizacji przez Sprzedającego lub spółkę z nim powiązaną, kolejnych etapów inwestycji budowlanej lub nowej inwestycji, które bezpośrednio mogą dotyczyć Nieruchomości Wspólnej, związanych również z występowaniem przez Sprzedającego o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia niezbędne do realizacji kolejnych etapów, w tym również składania oświadczeń lub zawierania umów w przedmiocie ustanowienia na nieruchomości, (…), dodatkowych służebności bądź użytkowań na rzecz dostawców lub gestorów mediów, 2) udziela Zarządowi (Zarządcy) nieruchomości wspólnej pełnomocnictwa do: - głosowania na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej nad uchwałami w zakresie wskazanym powyżej, - zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.” § 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) „W przypadku zbycia nieruchomości lub udziału we współwłasności nieruchomości o których mowa powyżej, Mocodawca zobowiązuje się poinformować nabywcę w umowie zbycia o zakresie wyrażonej zgody i udzielonego pełnomocnictwa oraz zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań, aby w umowie zbycia wyjednać pełnomocnictwo w zakresie tożsamym z powyższym pełnomocnictwem.” § 3 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz § 3 zd. 2 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) dowód: pismo z dnia 27 października 2017 r. k. 91-94 akt administracyjnych, wzorzec pełnomocnictwa stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) k. 121-124 akt administracyjnych, wzorzec pełnomocnictwa stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II) k. 219-222 akt administracyjnych, wzorzec pełnomocnictwa stosowanego przy inwestycji (...) (etap II) k. 304-306 akt administracyjnych. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowieniem z dnia 06 października 2017 r. wszczął postępowanie wyjaśniające mające na celu ustalenie, czy we wzorach umów wykorzystywanych przez (...) sp. z o.o. sp.k. przy zawieraniu umów przeniesienia własności nieruchomości, znajdują się postanowienia mogące stanowić niedozwolone postanowienie umowne. Następnie postanowieniem z dnia 26 czerwca 2018 r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Dowód: postanowienie z dnia 06 października 2017 r. k. 85 akt administracyjnych. postanowienie z dnia 26 czerwca 2018 r. k/ 1-12 akt administracyjnych. (...) sp. z o.o. sp.k. stosowała w/w wzorce co najmniej do dnia 13 października 2017 r. Wzorce te stosowane były do końca wyodrębniania lokali i ich sprzedaży w odniesieniu do każdej z określonej w nich inwestycji. dowód: pismo z dnia 27 października 2017 r. k. 91-94 akt administracyjnych, zeznania świadka K. K. k. 105v-151 Obrót (...) sp. z o.o. sp.k. w 2020 r. wyniósł (...) zł, w tym: - przychody netto ze sprzedaży (...) zł, - pozostałe przychody operacyjne (...) zł, - przychody finansowe (...) zł. Dowód: pismo z dnia 25 listopada 2021 r. k. 877 akt administracyjnych, sprawozdanie finansowe za rob obrotowy 01.01.2020 r. – 31.12.2020 r. – 882-896 akt administracyjnych. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o niekwestionowane dokumenty załączone do akt postępowania administracyjnego, przy odwołaniu do normy art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. Ponadto w sprawie został przesłuchany świadek K. K. . Zeznania świadka ocenione zostały jako wiarygodne i stanowiły uzupełniającą podstawę poczynionych ustaleń faktycznych. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zarzuty wniesionego przez (...) sp. z o.o. sp.k. odwołania podzielone zostały na dwie kategorie tj. odnoszące się do naruszenia prawa materialnego oraz procesowego. Sąd w pierwszej kolejności odniesie się do pierwszej grupy tych zarzutów, jako że mogły mieć one zasadniczy wpływ na wydanie rozstrzygnięcia. W odniesieniu do przepisów prawa materialnego w odwołaniu zarzucono: - naruszenie art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 r (Dz.U. z 2021 r. poz. 275, dalej też ustawa) w zw. z art. 385 1 § 1 k.c. poprzez uznanie, że spółka naruszyła zakaz stosowania we wzorcach umownych zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych; - naruszenia art. 385 1 k.c. poprzez uznanie, że postanowienia wzorców umownych, których dotyczy zaskarżona decyzja, mają charakter klauzul niedozwolonych w sytuacji, gdy charakter tych postanowień nie pozwala na stwierdzenie, że spełnione zostały przesłanki uznania za niedozwolone, w szczególności, iż postanowienia te kształtowały prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały ich interesy, gdyż spółka należycie informowała konsumentów na etapie zawierania umów deweloperskich o zamiarze skierowania prośby o udzielenie stosownych pełnomocnictw niezbędnych dla celów realizacji dalszych etapów inwestycji. Następnie pismem z dnia 18 stycznia 2023 r. odwołująca spółka podniosła dodatkowo, że zakwestionowane postanowienia nie zostały zawarte w treści wzorców umownych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zaś zawarte były w odrębnym od wzorca dokumencie – projekcie pełnomocnictwa. Tym samym projekty pełnomocnictw nie stanowiły wzorców umownych w rozumieniu art. 384 k.c. i nie stanowiły postanowień umownych w rozumieniu art. 385 1 k.c. W myśl art. 479 78 k.p.c. odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu powinno czynić zadość wymaganiom przepisanym dla pisma procesowego oraz zawierać oznaczenie zaskarżonej decyzji i wartości przedmiotu sporu, przytoczenie zarzutów, zwięzłe ich uzasadnienie, wskazanie dowodów, a także zawierać wniosek o uchylenie albo zmianę decyzji w całości lub w części. Ponadto jak stanowi § 2 tegoż przepisu odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu wnosi się za jego pośrednictwem do sądu ochrony konkurencji i konsumentów w terminie miesiąca od dnia doręczenia decyzji. Treść przywołanych przepisów wskazuje, że termin do wniesienia zarzutów jest określony ustawowo, a to oznacza że zarzuty, które nie zostały przedstawione w odwołaniu nie mogą być później skutecznie podniesione. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrok z dnia 26 lutego 2015 r. sygn. akt VI ACa 150/15 ( opubl. system Legalis nr 1241803 ) uwzględnienie takich zarzutów jest niedopuszczalne i stanowi orzekanie ponad żądanie powoda. Przytoczenie przez powoda w odwołaniu zarzutów w stosunku do wydanej decyzji administracyjnej stanowi w istocie żądanie udzielenia ochrony prawnej na drodze sądowej i wytycza zakres przedmiotowy rozpoznania danej sprawy ( por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2010, sygn. akt VI ACa 1195/09, opubl. system Legalis nr 2669322 ). Oznacza to, że na skutek rozpoznania odwołania sąd może wprowadzić stosowne zmiany, ale jedynie w granicach wyznaczonych odwołaniem i zgodnie z jego żądaniem ( zob. np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt III SK 37/11, opubl. OSNAPiUS 2013, nr 11-12, poz. 143, z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. akt III SK 57/12, opubl. OSNAPiUS 2014, nr 6, poz. 93, z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. akt III SK 59/12, opubl. OSNAPiUS 2015, nr 2, poz. 30 i z dnia 5 listopada 2015 r., sygn. akt III SK 55/14, opubl. ZNSA 2016, nr 3, s. 120 ). W odwołaniu od decyzji spółka w ogóle nie podniosła zarzutu naruszenia art. 384 k.c. Uczyniła to dopiero pismem z dnia 18 stycznia 2023 r. wskazując, że pełnomocnictwo jako jednostronne oświadczenie woli nie stanowi wzorca umownego. Zarzut ten w świetle przytoczonych wyżej przepisów i poglądów judykatury uznać należało za spóźniony. Jednakowoż, mając na uwadze uzasadnienie odwołania (wskazanie, że pełnomocnictwa na zalecenie Prezesa Urzędu zostały wyodrębnione ze wzorca umowy aktu notarialnego przeniesienia własności, i były udzielane w osobnych aktach notarialnych jako jednostronne oświadczenia woli klientów) Sąd odniesie się do przywołanego zagadnienia. Tym bardziej, że ocena podstaw wydania decyzji oraz wniesionego odwołania w swej istocie wymagają oceny, czy faktycznie w sprawie mamy do czynienia ze wzorcami umownymi. Ustalenie to determinuje przedmiot orzekania w niniejszym postępowaniu. Regulacja niedozwolonych klauzul umownych należy do ogólnie rozumianego systemu prawa cywilnego, i ma zastosowanie do stosunków cywilnoprawnych. Postanowienia takie kształtują treść stosunku prawnego wiążącego strony. Niewątpliwie udzielenie pełnomocnictwa stanowi czynność prawną, na którą składa się jednostronne oświadczenie woli mocodawcy. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że instytucja wzorców umownych nie znajduje zastosowania do klauzul powiązanych z jednostronną czynnością prawną ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2015 r. sygn. akt I CSK 40/14, opubl. OSNC 2016 nr 2, poz., 20 ), niemniej jednak kwalifikacji takiej należy dokonywać na gruncie poszczególnych przypadków, tak by nie wypaczyć prawnego sensu zachowań przedsiębiorcy i konsumenta ( zob. kom. do art. 384 k.c., II red. Gutowski 2022, system Legalis ). Natomiast, jako że ustawodawca nie wprowadził definicji pojęcia wzorców umownych, należy założyć że termin ten stanowi zbiorczą nazwę dla wszystkich rodzajów wzorców stosownych w obrocie prawnym. Dlatego też można przyjąć, że przedmiotem kontroli jest treść wszelkich nieuzgodnionych indywidualnie postanowień stosunku prawnego tj. postanowień wzorców. Nie chodzi więc o objęcie kontrolą jedynie treści umów, a prawodawca nie utożsamia ochrony konsumenta jednie z umową i stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego ( zob. art. 385 1 KC T. I red. Pietrzykowski 2011, wyd. 6/Popiołek, system Legalis ). Oczywiści kluczowe znaczenie dla zastosowania przepisów regulującego reżim wzorców umownych jest to, że między stronami dochodzi do zawarcia umowy obligacyjnej. Hipotezą tych przepisów objęte są jednak także wzorce, które – akcesoryjnie względem umowy – zawierają unormowania dotyczące stosunków pozaumownych albo kwestii procesowych ( tak Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, opublikowano: WKP 2018 ). Na szczególną uwagę zasługuje użyte w normie art. 385 1 k.c. pojęcie „postanowienia umownego”. Przyjmuje się, że może być ono rozumiane jako fragment tekstu określonego dokumentu w znaczeniu technicznym (punkt, paragraf, zdanie, fragment zdania), bądź też jako pewna zasada prawna, reguła postępowania, wynikająca z określonego fragmentu. Umowa zawiera zatem także oświadczenia indywidualne każdej ze stron. Do tych należy zaliczyć na przykład informacje, których przedsiębiorca ma obowiązek udzielać konsumentowi, dotyczące np. zasad i terminów odstąpienia od umowy. (…) Tak określone rozumienie terminu "postanowienie" odnosi się także do jednostronnych czynności prawnych ( tak Skory Maciej, Klauzule abuzywne w polskim prawie ochrony konsumenta, opublikowano: Zakamycze 2005 ). W tym sensie postanowieniami umowy są wszystkie zapisy, które kształtują treść stosunku prawnego. Wskazują zresztą na to same regulacje ustawowe. W art. 385 3 k.c. w katalogu niedozwolonych postanowieniami umownymi wymienia się także te, które odnoszą się do jednostronnych oświadczeń stron, jak np. odstąpienie lub wypowiedzenie umowy. Oznacza to, że kontrola abuzywności powinna dotyczyć wszystkich postanowień z punktu widzenia ich szkodliwości, a nie źródła. Zasadne jest zatem założenie, iż podlegającym badaniu postanowieniem umownym jest dowolna reguła określająca zachowania stron. Należy przychylić się do poglądu, że pod użytym przez ustawodawcę pojęciem postanowienia umownego rozumiane są postanowienia stosunku prawnego. Postanowienie odnosi się bowiem raczej do elementu treści stosunku prawnego niż do czynności prawnej ten stosunek uruchamiającej ( zob. Skory Maciej Klauzule abuzywne w polskim prawie ochrony konsumenta, opublikowano: Zakamycze 2005 ). W odniesieniu do reżimu prawnego wzorców w obrocie konsumenckim odwołać należy się także do art. 22 1 k.c. , zgodnie z którym za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Definicja ta ma walor ogólny w określeniu znaczenia terminu konsumenta w obszarze całego prawa cywilnego. De lege lata znajduje zastosowanie także do jednostronnych czynności prawnych dokonywanych przez konsumenta. Dlatego przyjmuje się, że osoba fizyczna, która jako konsument zawiera umowę z przedsiębiorcą, nie traci przymiotu konsumenta, np. udzielając w związku z zawartą umową pełnomocnictwa przedsiębiorcy. Tym samym osobie fizycznej można przypisać statusu konsumenta, zarówno gdy zawiera on umowę, jak i wtedy, gdy dokonuje jednostronnej czynności prawnej. Usuwa to wątpliwości co do utraty przymiotu konsumenta przy odstąpieniu od umowy czy udzieleniu w związku z nią pełnomocnictwa ( zob. Łazarewicz, S. (2014). W: M. Królikowska-Olczak, B. Pachuca-Smulska (red.), Ochrona konsumenta w prawie polskim i Unii Europejskiej, str. 14, Warszawa: C.H. Beck ). Pojęcie konsumenta jest bowiem przede wszystkim pojęciem funkcjonalnym, którego granice zależą w istotnym stopniu od natury i zakresu ochrony, jaką ustawodawca zamierza stworzyć dla danej sytuacji lub dziedziny obrotu. ( Prawo zobowiązań – część ogólna, Tom 2 pod red. E. Łętowskiej, Wydawnictwo C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2013, str. 662 ). Konsument podlega natomiast szczególnej ochronie przed nieuczciwymi klauzami umownymi. W rezultacie należy dojść do wniosku, że przedmiotem kontroli dokonywanej na podstawie art. 385 1 –385 3 KC jest treść wszelkich nieuzgodnionych indywidualnie postanowień stosunku prawnego, który został zawiązany pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem wskutek zawarcia umowy - w przypadku kontroli indywidualnej, lub niezależnie od zawarcia takiej umowy - w przypadku kontroli abstrakcyjnej. Powyższej oceny nie zmienia fakt, że będące przedmiotem oceny Sądu oświadczenia o udzielaniu pełnomocnictwa zostały wyłączone z treści umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Takie działanie było następstwem ogólnego założenia, że pełnomocnictwo, co do zasady, powinno zostać wyodrębnione z treści wzorca umowy, tak aby konsument mógł złożyć odrębny podpis pod udzielanym przez siebie deweloperowi pełnomocnictwem. Przyjmuje bowiem się, że udzielenie pełnomocnictwa do podejmowania działań przez przedsiębiorcę jako stronę kontraktu w imieniu jego drugiej strony, którą jest konsument, powinno być sformułowane jednoznacznie i wyodrębnione graficznie, w celu uzyskania pewności, że konsument nie przeoczył tego postanowienia przy lekturze wzorca ( zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - VII Wydział Gospodarczy z dnia 3 kwietnia 2019 r. sygn. akt VII AGa 1959/18, opubl. Legalis nr 2259714, wyrok Sądu Okręgowego - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 listopada 2021 r. sygn. akt XVII AmA 22/20, opubl. Legalis nr 2651987 ). Zresztą strona odwołująca sama przyznała, że powyższe wyodrębnienie było wynikiem wezwania Prezesa Urzędu do dokonania przeglądu treści postanowień wzorców umownych ( wezwanie Prezesa z dnia 10 sierpnia 2016 r. k. 34 akt administracyjnych, k. 48v, 14 6). Na konieczność oddzielenia treści pełnomocnictwa od treści wzorca Prezes Urzędu wskazywał także w powszechnie dostępnym Raporcie Konsumenta na rynku deweloperskim, W. 2014. Okoliczność wyłączenia postanowień pełnomocnictwa, jak tego chciałaby odwołująca, nie oznacza jednak , że pełnomocnictwo nie podlega ocenie w oparciu o normę art. 385 ( 1) k.c. Takie wyodrębnienie jest jedynie konsekwencją przyjęcia, że pełnomocnictwo to nie jest elementem konstrukcyjnym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, a zatem umieszczenie w/w umocowania wśród postanowień umowy jest sprzeczne z dobrymi obyczajami ( por. przywołane przez odwołującą uzasadnienie częściowej decyzji Prezesa UOKiK nr RWA- (...) z dnia 27 grudnia 2013 r., opubl. https:// (...) . Natomiast nie ma wątpliwości, iż pełnomocnictwo takie jest funkcjonalnie związane z samą umową ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zresztą wynika to jednoznacznie z samej treści podważanych pełnomocnictw, w których opisano, że udzielane są one w nawiązaniu do zindywidualizowanych umów ( vide § 1.1.1) wzoru Przy (...) – Budynek A, B. 16 etap I i II, oraz § 1 wzoru D. – budynek (...) ). Oceniając te pełnomocnictwa w odniesieniu do pojęcia „postanowień umownych” nie można abstrahować od okoliczności, które doprowadziły do zawarcia umowy. Pełnomocnictwa te związane były w sposób immanentny z umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, a ich wyodrębnienie do osobnego dokumentu było jedynie wynikiem dbałości o dobro konsumentów. Dla kwalifikacji prawnej wzorca nie ma znaczenia jego formalna postać. Ważna jest jedynie treść wzorca w sensie funkcji, jaką ma on spełniać, oraz sposób jego użycia przy zawieraniu umowy ( zob. Prawo zobowiązań – część ogólna, Tom 2 pod red. E. Łętowskiej, Wydawnictwo C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2013, str. 597 ). Dla wydania decyzji nie miało także znaczenia, że całość inwestycji została zrealizowana, umowy zawierające pełnomocnictwa zostały już zawarte i wykonane, a pełnomocnictwa udzielane w oparciu o w/w wzorce nie są już wykorzystywane ( vide k. 49 ). Na mocy art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 385 1 § 1 k.c. Z kolei jak stanowi art. 23b ustawy Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone i zakazującą jego wykorzystywania, jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 23a. Treść przywołanego przepisu wskazuje, że obligatoryjnym elementem decyzji uznającej postanowienie wzorca umowy za niezadowolony, jest równoczesne zakazanie wykorzystywania tego wzorca. Jeżeli przedsiębiorca zaprzestał już stosowania postanowień przed wszczęciem postępowania lub w jego toku, to naruszeniem zakazu będzie ponowne wdrożenie tych postanowień przez przedsiębiorcę, którego dotyczy decyzja Prezesa UOKiK. W tym wypadku zakaz wykorzystywania niedozwolonego postanowienia wzorca umowy odnosi się do ponownego stosowania postanowienia w przyszłości. Wcześniejsze zaprzestanie stosowania niedozwolonych postanowień wzorca umowy stanowi przeszkodę do orzekania tylko wówczas gdy upłynął okres 3 lat od zaprzestania stosowania przed wszczęciem postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone (art. 99f ustawy ). W omawianej sprawie postępowanie zostało wszczęte postanowieniem z dnia 06 października 2017 r., natomiast stosowanie omawianych pełnomocnictw zostało zakończone kolejno w 2015 r. ( B. 16), 2016 r. ( D. etap II) i w 2018 r. (Przy (...) Budynek A) ( vide zeznania świadka K. K. k. 150v, 00:26:25 ). W odwołaniu podniesiono nadto, że klauzule umowne służyły celowi w postaci prawidłowego i terminowego zrealizowania zawartych z konsumentami umów i zapewniały ochronę konsumów. Konsument był uprawniony do odstąpienia od umowy i żadna z kwestionowanych klauzul nie nakładała na konsumenta jakiejkolwiek odpowiedzialności. Wobec tego Sąd wskazuje, że procedura kontroli wzorca umownego dokonywana przez Sąd Ochrony Konsumentów i Konkurencji ma charakter tzw. kontroli abstrakcyjnej. Taka ocena oparta jest na wyłącznie na analizie dokonanej pod kątem abuzywności treści wzorca umowy i wzorców z nim funkcjonalnie powiązanych, co oznacza pominięcie wszelkich okoliczności związanych z zawarciem i realizacją konkretnej umowy zawartej na podstawie rozwiązań prawnych przyjętych we wzorcu. U podstaw dopuszczenia kontroli postanowień samego wzorca leży założenie o jego odrębnym od umowy bycie prawnym ( zob. E. Łetowska, Prawo umów konsumenckich, C.H.Beck 2002, str. 355 ). W przypadku kontroli abstrakcyjnej ocenie podlega treść postanowienia umownego, a nie sposób jego wykorzystania. Istotą kontroli tego rodzaju jest bowiem eliminacja określonych postanowień wzorców z obrotu i dostarczenie przedsiębiorcom oraz konsumentom informacji, jakiego rodzaju postanowienia wzorców są niedozwolone we współczesnej gospodarce rynkowej ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 października 2004 r. sygn. akt I CK 162/04, opubl. MoP 2004 nr 21, str. 966, wyrok Sądu Najwyższego - Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z dnia 11 października 2007 r. sygn. akt III SK 19/07, opubl. Legalis nr 309584 ). W przeciwnym razie - to jest gdyby ocena abuzywności postanowienia wzorca wymagała uwzględniania całego kontekstu wzorca, relacji z innymi postanowieniami wzorca, ewentualnie z postanowieniami innych wzorców, które mogą mieć zastosowanie - kontrola abstrakcyjna straciłaby swój charakter i stałaby się indywidualną kontrolą wzorca umownego ( tak wyrok Sądu Najwyższego - Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z dnia 19 marca 2007 r. sygn. akt III SK 21/06, opubl. Legalis nr 100228 ). Dlatego przy przeprowadzaniu kontroli abstrakcyjnej Sąd bada treść stosowanego przez przedsiębiorcę w stosunkach z konsumentami wzorca umowy, a nie postanowienia konkretnej umowy, zawartej według tego wzorca. Postępowanie w sprawie abstrakcyjnej kontroli klauzul używanych we wzorcach umownych ma na celu wyeliminowania pewnych postanowień wzorców, a nie postanowień umów ( tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 19 grudnia 2011 r. sygn. akt VI ACa 630/11, opubl. Legalis nr 739261 ). Oczywiście ocena taka nie może być dokonywana bez jakichkolwiek kryteriów i niewątpliwie nie można pomijać kontekstu całego wzorca oraz wzorców pozostających w funkcjonalnym związku z kontrolowanym wzorcem. W literaturze podnosi się także konieczność odwołania do dziedziny stosunków gospodarczych, w jakich wykorzystywany jest dany typ umowy. Taki też miernik zdaje się podkreślać w swoim odwołaniu spółka, wskazując na znaczny stopień skomplikowania inwestycji deweloperskiej, przez co nie można przewidzieć na etapie tworzenia wzorca umownego wszelkich możliwych problemów jakie mogą się pojawić w trakcie jej realizacji. Sąd nie kwestionuje tegoż twierdzenia, jakkolwiek nie może ono być decydujące dla oceny postanowień wzorca. Każdorazowo ocenić należy, czy faktycznie charakter prowadzonej działalności uzasadnia wprowadzone postanowienia, czy też postanowienia te nie były niezbędne, a miały jedynie na celu zapewnienie przedsiębiorcy niezakłóconej aktywności. Szczegółowe odniesienie do zastosowanych wzorców zostanie przedstawione w dalszej części uzasadnienia, na tym jego etapie wskazać jednak należy, że zdaniem Sądu kwestionowane postanowienia miały faktycznie na celu ułatwienie odwołującej przeprowadzenie całej procedury realizacji obecnej i kolejnych inwestycji, oraz ułatwienie procesu wyodrębniania i sprzedawania lokali. Źródłem poszczególnych pełnomocnictw miały być bowiem zupełnie niezależne od konsumentów zmiany powierzchni użytkowej wydzielanych lokali, zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zmiany przeznaczenia niewyodrębnionych lokali, czy dysponowanie nieruchomością przez dewelopera na cele budowalne związane z realizacją kolejnych etapów inwestycji. Jak zeznał świadek K. K. pełnomocnictwa były pobierane celem zabezpieczenia kolejnych etapów inwestycji ( k. 151, 00:30:06 ) oraz z obawy na błędy firmy geodezyjnej ( k. 151, 00:37:34 ). Równocześnie świadek przyznał, że od ponad 3 lat tego typu pełnomocnictwa nie są już pobierane od nabywców lokali, a odwołująca stara się wcześniej wszystko sprawdzić ( k. 151v, 00:42:23 ). Powyższe ustalenia stoją w sprzeczności z twierdzenia strony odwołującej, że wprowadzone przez spółkę klauzule umowne służyły celowi w postaci prawidłowego i terminowego zrealizowania zawartych z konsumentami umów ( k. 49 ). Na uwadze mieć należy, że pełnomocnictwa te podpisywane były równocześnie z umowami ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. W konkretnych umowach były już uregulowane prawa konsumentów, a treść pełnomocnictw wskazuje, że dla wykonywania tych umów zakwestionowane pełnomocnictwa nie miały bezpośredniego znaczenia. Należy przy tym podkreślić, iż postępowanie w sprawie abstrakcyjnej kontroli klauzul używanych we wzorcach umownych ma na celu wyeliminowanie pewnych postanowień wzorców. Nie oznacza zatem, iż stosowanie określonych unormowań, w tym pobieranie pełnomocnictw od nabywców lokali, jest w ogóle wyłączone w obrocie cywilnoprawnym. Dlatego Sąd musi zbadać, czy oceniane postanowienie wzorca jest sprzeczne z ogólnym wzorcem zachowań przedsiębiorców wobec konsumentów. Powinien ustalić, jak wyglądałyby prawa lub obowiązki konsumenta w braku takiej klauzuli. Jeżeli konsument byłby - na podstawie ogólnych przepisów - w lepszej sytuacji, gdyby konkretnego postanowienia wzorca nie było, należy przyjąć, że ma ono charakter abuzywny ( zob. wyrok Sądu Najwyższego w sprawie o sygn. akt III SK 21/06, op. cit ). Przykładem takich służących nabywcom postanowień są te odnoszące się do ustanowienia służebności gruntowych, przesyłu lub prawa użytkowania na rzecz dostawców i gestorów mediów, które są niezbędna dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania. Takie też pełnomocnictwa nie zostały zakwestionowane przez Prezesa Urzędu. Zresztą jak wynika ze stanowiska pozwanego powodem uznania postanowień wskazanych w decyzji jest ich szeroki, wręcz blankietowy zakres oraz możliwość wykorzystania upoważnień w okolicznościach, które mogą negatywnie oddziaływać na sferę praw konsumenta. Przechodząc do umówienia przesłanek uznania postanowień umowy zawieranej z konsumentem za niedozwolone, to w myśl art. 385 1 k.c. postanowienia nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z cytowanego przepisu wynika zatem, że aby można było stwierdzić, że dane postanowienie umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne (klauzulę abuzywną), muszą zostać łącznie spełnione następujące warunki: - postanowienie zostało umieszczone we wzorcu umowy, - postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, - postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta, - postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, - postanowienie nie określa głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, chyba że nie zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny. Spełnienie pierwszej z wymienionych przesłanek zostało omówione wyżej w ramach oceny, czy jednostronne oświadczenie woli jakim jest udzielenie pełnomocnictwa, może podlegać ocenie jako wzorzec abuzywny. Nie ulega wątpliwości, że oceniane postanowienia nie regulowały głównych świadczeń stron umowy, z którą pozostawały w funkcjonalnym związku. Główne świadczenia odwołującej z tytułu zawartych umów polegały bowiem na ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu własności, zaś konsumenta na zapłacie umówionej ceny. Przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia nie może w tej sprawie mieć znaczenia wobec abstrakcyjnego charakteru kontroli postanowienia wzorca umownego. Istotny jest zatem fakt, że odwołujący wprowadził oceniany wzorzec do obrotu prosząc konsumentów o udzielenie wskazanych w nim pełnomocnictw. Uzupełniająco Sąd wskazuje, że postępowanie dowodowe wykazało, że to odwołująca wprowadziła do obrotu wzorzec, co oznacza że przygotowała jego treść i wzorzec istniał wcześniej niż dany konsument podjął decyzję o złożeniu oświadczenia woli. Należy przy tym mieć na względzie treść art. 3 ust. 2 Dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U. UE.L.93.95.29 ), który stanowi, że warunki umowy zawsze zostaną uznane za niewynegocjowane indywidualnie, jeżeli zostały sporządzone wcześniej i konsument nie miał w związku z tym wpływu na ich treść, zwłaszcza jeśli zostały przedstawione konsumentowi w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej. Kolejną przesłanką uznania danego postanowienia za niedozwolone jest kształtowanie przez nie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Poprzez dobre obyczaje rozumie się pewien powtarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społeczność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. W szczególności zaś dobre obyczaje to normy postępowania polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej. Klauzula dobrych obyczajów nakazuje dokonać oceny postępowania kontrahenta w kontekście norm moralnych i obyczajowych, powszechnie akceptowanych lub znajdujących uznanie w określonej sferze działań w stosunkach z konsumentem. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami kwalifikowane będą zatem wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku prawnego, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy ( por. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych z dnia 16 lutego 2022 r. sygn. akt I NSNc 446/21, opubl. Legalis nr 2660924 ). Aby wzorzec umowny został uznany za niedozwolony jego postanowienia muszą nadto rażąco naruszać interesy konsumentów. Takim naruszeniem interesów jest nieusprawiedliwiona dysproporcja praw i obowiązków na jego niekorzyść. W szczególności odnosi się to do postanowień, które są nietransparentne i pozostawiają pole do arbitralnego działania drugiej strony. W ten sposób obarczają jedną ze stron nieprzewidywalnym ryzykiem oraz naruszają równorzędność stron. Inaczej ujmując rażące naruszenie interesów konsumenta oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję - na niekorzyść konsumenta - praw i obowiązków stron, wynikających z umowy. W kontekście powyższych przesłanek należało ocenić zakwestionowane w decyzji Prezesa Urzędu postanowienia. Poniżej zostaną przedstawione rozważania Sądu w odniesieniu do poszczególnych punktów decyzji Prezesa Urzędu, obejmujących zakwestionowane wzorce. Punkt I.1.1. i I.1.2. decyzji 1.1.„(…) udzielają pełnomocnictwa spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. lub jej następcy prawnemu i wyrażają zgodę na dokonywanie przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż podziemny na poziomie -1 budynku (…) w części obejmującej udział Spółki we współwłasności tegoż lokalu oraz miejsca postojowe i pomieszczenia gospodarcze (komórki lokatorskie) nie podzielone do korzystania i upoważnia ją do dokonania przez Spółkę dalszego podziału do korzystania z powyższego lokalu niemieszkalnego (…).”, zawarte w § 2.1 wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap II); 1.2.„ Mocodawca oświadcza, że: 4) ustanawia spółkę pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnikiem do czasu ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w budynku położnym na Nieruchomości Wspólnej oraz przeniesienia jego własności i upoważnia tę Spółkę: a) do zawierania umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym pełnomocnictwa do ustanawiania i zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz ujawnienia go w księdze wieczystej, (…) ”, zawarte w § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNICTWA”, stosowanego przy inwestycji „Osiedle przy (...) ” (budynek A) oraz w § 1.1. pkt 4 lit. a wzorca umowy „AKT NOTARIALNY. PEŁNOMOCNCICTWA”, stosowanego przy inwestycji (...) (etap I i II). Jak wynika z uzasadnienia decyzji Prezesa Urzędu w przypadku powyższych postanowień powodem ich uznania za abuzywne jest szeroki, wręcz blankietowy zakres. Ponadto w odniesieniu do postanowień wskazanych w pkt 1.1. określono, że nie został sprecyzowany zakres pełnomocnictwa ( k. 20v ), natomiast co do postanowień wskazanych w pkt. 1.2., iż klauzula ta skutkować może pogorszeniem sytuacji konsumenta w zakresie uprawnień przysługujących mu w stosunku do nieruchomości wspólnej gdyż (i) nie precyzuje zakresu umów, jakie miałyby być zawierane w oparciu o zawarte w niej pełnomocnictwo, (ii) w praktyce może okazać się, że pełnomocnictwo jest nieograniczone czasowo, oraz (iii) brak określenia warunków wyłączenia uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości. W odwołaniu przedsiębiorca kwestionując decyzję Prezesa Urzędu wskazał, natomiast m.in., że: - wskazane klauzule związane są z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego i zapewnić mają sprawny proces sprzedaży i ustanawiania praw związanych z zakupionym lokalem lub udziałem. Służą one zatem realizacji celu umowy deweloperskiej. Sama regulacja Ustawy deweloperskiej zapewnia szeroki zakres ochrony, zarówno poprzez możliwość dochodzenia kar umownych lub odstąpienia od umowy. Wpływa to na kontekst postanowień zawartych w umowach; - zgodę na dokonanie podziału nieruchomości do korzystania wyrazić muszą wszyscy współwłaściciele, a przy braku uzyskania pełnomocnictw spółka sprzedawałaby udziały garażu bez zapewnienia przyszłym współwłaścicielom możliwości korzystania z konkretnego miejsca postojowego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli; - kwestionowane postanowienia wprost określają jaki jest cel i okoliczności udzielenia pełnomocnictwa tj. udziału spółki we współwłasności tego lokalu oraz miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych nie podzielonych do korzystania; - brak pełnomocnictwa spowodowałby, że konieczne byłoby spotkanie wszystkich współwłaścicieli garażu w jednym miejscu i czasie w celu ułożenia sposobu korzystania z miejsc parkingowych, - pełnomocnictwa nie mają charakteru nieograniczonego czasowo. Odnosząc się do powyższego Sąd w pierwszej kolejności wskazuje, że nie ulega wątpliwości, że wzorzec powinien zawierać jasne, podstawowe, charakterystyczne dla określonej umowy postanowienia. Wzorce powinny być więc maksymalnie proste, bez zbędnych zapisów, które mogą utrudniać konsumentowi zrozumienie jego praw i obowiązków. Postanowienia takie powinny w sposób precyzyjny, przejrzysty regulować podstawowe kwestie związane z umową, jaka ma być zawarta przez strony. Zostało to wprost wyrażone przez ustawodawcę w art. 385 § 2 k.c. , w myśl którego wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Przepis ten stanowi implementację art. 5 zd. 1 dyrektywy 93/13/EWG Z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz.UE.L Nr 95, str. 29 ). Dyrektywa ta nakazuje natomiast aby warunki umowy były wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. Jest to niezbędne dla dostarczenia konsumentowi informacji koniecznych do podjęcia świadomych i rozważnych decyzji. Transparentność wzorca umownego powinna pozwalać na zapoznanie się ze wszystkimi skutkami, jakie wiążą się z określonym jego postanowieniem ( zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 26 kwietnia 2012 r. C-472/10, opubl. Legalis nr 458166 ). Jak wynika z uzasadnienia decyzji Prezesa Urzędu, nie kwestionuje on samej możliwości pozyskania od konsumentów pełnomocnictw związanych z wydzielaniem części nieruchomości stanowiącej współwłasność do wyłącznego korzystania przez jednego ze współwłaścicieli. Może to być uzasadnione również w kontekście konieczności zapewnienia sprawnego proces sprzedaży i ustanawiania praw związanych z zakupionym lokalem lub udziałem. Treść tych pełnomocnictw powinna być jednak precyzyjna, jasna i zrozumiała dla konsumenta, aby umożliwić realizację przysługujących praw. Chodzi przy tym o to, aby konsument mógł przewidzieć w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria skutki, jakie wiążą się z zastosowanymi wzorcami umów. Przy spełnieniu tych warunków, nic nie stoi na przeszkodzie ku temu, aby tego typu pełnomocnictwa służące przyspieszeniu i ułatwieniu realizacji nabywania udziału i ustanawianiu odrębnej własności lokalu były udzielane, a nawet stanowiły wzorzec stosowany przez deweloperów ( k. 21, 101 ). W odniesieniu do powyższego Sąd uznaje, że braku jasności zastosowanych wzorców nie może uzasadniać samym twierdzeniem, że ich treść związana jest z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsięwzięcie to nie może uzasadniać naruszenia obwiązujących przepisów prawa, w tym naruszenia praw konsumenta. Tym bardziej w odniesieniu do praw związanych z podziałem quad usum , który w sposób bezpośredni oddziałuje na realizację uprawnień właścicielskich poprzez ich ograniczenie. Dlatego też chociaż nie kwestionowane jest prawo do udzielania pełnomocnictwa do zawarcia umowy do korzystania, koniecznym jest, aby pełnomocnictwo to w sposób jednoznaczny i precyzyjny określało, zakres tegoż umocowania. Nie stanowi tu wystarczającej ochrony konsumenta sam cel ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377 ). Owszem w art. 1 tego aktu czytamy, że reguluje on ochronę praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, co ogólnie limituje i determinuje zakres podejmowanych przez dewelopera działań. Nie oznacza to jednak uprawnienia dewelopera do formułowania w sposób arbitralny postanowień wzorców umownych, które mogłyby rodzi po stronie konsumentów niepewność i brak zrozumienia, a już nade wszystko zakresu czynności, jakie są w tym właśnie celu podejmowane. Szybkości procesu deweloperskiego nie można tu nadać pozycji nadrzędnej. Chociaż bowiem omawiane postanowienia są zawierane „w kontekście rozwiązań ustawy deweloperskiej”, i nie kwestionowane jest uprawnienie do zawiera w treści lub w nawiązaniu do takich umów pełnomocnictw, to muszą one jednak w sposób jasny i precyzyjny określać ich zakres. Postanowienia określone w pkt 1.1. takiego wymogu nie spełniają. Rację ma również Prezes Urzędu wskazując, że użyte sformułowanie „w części obejmującej udział spółki” jest sprzeczne z istotą niepodzielności prawa własności i współposiadania przysługującego kilku osobom. W myśl art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej „w granicach udziału”. Współwłaścicielowi nie przysługuje bowiem prawo do korzystania z określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Jak słusznie wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie - V Wydział Cywilny w wyroku z dnia 19 grudnia 2013 r. sygn. akt VI ACa 508/13 ( opubl. Legalis nr 797425 ) nie można racjonalnie wywodzić uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej "w granicach udziału" lub "ponad udział". Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każdy z nich doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Stąd wniosek, że współwłaściciele mogą współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Należy zatem zgodzić się ze stanowiskiem Prezesa Urzędu, że użyte we wzorcu umownym określonym w pkt 1.1. sformułowanie „w części obejmującej udział Spółki” nie może być uznane za określenie zakresu pełnomocnictwa. Ponadto omawiane pełnomocnictwo zawiera zbyt ogólne upoważnienie do dalszego podziału do korzystania z lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż. W żaden sposób nie zostały określone zasady takiego podziału, oraz w jaki sposób to wpłynie na sytuację i uprawnienia konsumenta udzielającego pełnomocnictwa. Natomiast w przypadku podziału do korzystania uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Powyższe, w kontekście istoty współwłasności, powinno być uwzględnione przy zawieraniu umowy quad usum i musi obejmować świadomą zgodę wszystkich współwłaścicieli. Natomiast przywołane pełnomocnictwo pozostawiało umocowanemu przedsiębiorcy dowolność w dalszym podziale do korzystania lokalu niemieszkalnego. Nie zawierało np. wskazania arytmetycznego lub uwzględniającego profil lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) związanego z tym podziałem do korzystania. W efekcie nie wykluczona była zmiana powierzchni np. poszczególnym miejsc postojowych, a nawet wydzielenia nowych miejsc, co mogłoby wpłynąć bezpośrednio na uprawnienie konsumentów do korzystania z części wspólnej. Co więcej, zakres pełnomocnictwa nie wykluczał sytuacji, w których mogło dojść do dalszego podziału utrudniającego korzystanie z lokalu przez innych współwłaścicieli. Pełnomocnictwo nie precyzowało w jakim zakresie oraz na jakich zasadach nastąpi przywołany podział do korzystania z lokalu niemieszkalnego, nie odwoływało się np. do już sformułowanych planów, a zatem nie wykluczało ewentualnego późniejszego ograniczenia praw właścicielskich konsumentów. Jeżeli chodzi o pełnomocnictwo opisane w pkt 1.2. decyzji, to jego nie precyzowała zakresu umów, jakie miałyby być zawierane w oparciu o to pełnomocnictwo. Żaden jego fragment nie wskazuje, że odnosi się ono do zasad korzystania z balkonów, loggi, ogródków, czy innych powierzchni wspólnych. Z treści tego pełnomocnictwa nie wynika także, aby miało ono „ścisły związek z postanowieniami zawartymi w zawieranych umowach deweloperskich, w treści których zawarte były informacje o potrzebie udzielenia takiego pełnomocnictwa” (k. 51), chociaż z tej prostej przyczyny, że nie zawiera ono odesłania do tych postanowień. Natomiast pełnomocnictwo zawiera bardzo ogólne uprawnienie „do zawierania umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej”. Natomiast nieruchomość wspólną stanowi całość gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie zatem tak sformułowane postanowienie pozbawione jest transparentności. Podobnie ocenić należy zapis obejmujący umocowanie do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Pełnomocnictwo to obejmuje m.in. uprawnienie do zmiany zakresu umownego sposobu korzystania z nieruchomości przez mocodawcę, w żaden sposób nie określając zasad, okoliczności oraz zakresu tych zmian. Na jego podstawie nie było zatem wykluczenie wprowadzenie ograniczeń nieuwzględniających podstawowych zasadach współwłasności i związanego prawa do współposiadania. Tak sformułowane pełnomocnictwo prowadzić teoretycznie mogło nawet do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności lub wprowadzać niekorzystne ograniczenia. Używanie nieruchomości wspólnej przez jednego właściciela nie powinno co do zasady ograniczać innych w wykonywaniu swoich praw . Jest to stan wynikający z obowiązujących przepisów, którego ma prawo co do zasady oczekiwać konsument – nabywca nieruchomości. Stąd wniosek, że postanowienia, które umożliwiają ograniczenie wynikających z tych regulacji uprawnień właścicieli lokali, powinny być formułowane w sposób precyzyjny, pozwalający na ocenę przez konsumenta, czy jego prawa nie są nadmiernie ograniczane. Słuszne zastrzeżenia budzi także określenie czasu na jaki zostało udzielone pełnomocnictwo. Oczywiście obowiązujące przepisy prawa dopuszczają udzielenie pełnomocnictwa limitowanego czasowo, w ten sposób, że określane są warunki jego wygaśnięcia. W takiej sytuacji ziszczenie się warunku skutkuje wygaśnięciem pełnomocnictwa. W tym zakresie oczywiście nie ma wątpliwości, że ustanowienie „odrębnej własności ostatniego lokalu […] oraz przeniesienia jego własności” skutkowałoby takim wygaśnięciem. Niemniej jednak takie ograniczenie należy rozpatrywać w kontekście całego brzmienia udzielonego pełnomocnictwa, oraz podmiotu umocowanego. W istocie to deweloper jednostronnie miałby wpływ na to, kiedy ziści się warunek, którym pełnomocnictwo jest ograniczone. W tym okresie mógłby działać w granicach umocowania, które jak wskazano wyżej, w żaden sposób nie określa zakresu ustanawiania i zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Zaprezentowane postanowienia nie określają także warunków wyłączenia uprawnienia współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości. Skutkuje to niepewno

[... tekst skrócony ...]