XVI GC 781/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka E. K. (1) wniosła o zasądzenie od pozwanych A. K. i P. W. kwoty 24 000 zł tytułem zwrotu kaucji z umowy podnajmu lokalu usługowego, zawartej na czas określony od 1 marca 2013 r. do 28 lutego 2014 r. Powódka wypowiedziała umowę pismem z 1 czerwca 2013 r. ze skutkiem na 31 sierpnia 2013 r., powołując się na § 8 umowy, który zezwalał każdej ze stron na wypowiedzenie z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Pozwani odmówili zwrotu kaucji, twierdząc, że wypowiedzenie było nieskuteczne, ponieważ umowa była terminowa, a § 8 nie określał konkretnych wypadków uzasadniających wypowiedzenie, co czyniło go nieważnym w świetle art. 673 § 3 k.c. Sąd Rejonowy przychylił się do stanowiska pozwanych. Uzasadnił, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie, a zapis § 8, zezwalający na swobodne wypowiedzenie, był sprzeczny z bezwzględnie obowiązującym przepisem art. 673 § 3 k.c. i tym samym nieważny. W związku z tym umowa podnajmu obowiązywała do końca oznaczonego terminu, a wypowiedzenie powódki nie doprowadziło do jej skutecznego zakończenia. Sąd oddalił powództwo o zwrot kaucji i zasądził od powódki na rzecz pozwanych zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 673 § 3 k.c. w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony oraz nieważności postanowień umownych sprzecznych z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
Dotyczy umów najmu/podnajmu lokali zawartych na czas określony, gdzie strony próbowały wprowadzić możliwość swobodnego wypowiedzenia.
Zagadnienia prawne (3)
Czy postanowienie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, zezwalające na jej wypowiedzenie z zachowaniem terminu, ale bez wskazania konkretnych wypadków uzasadniających wypowiedzenie, jest ważne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie jest nieważne jako sprzeczne z art. 673 § 3 k.c. i naturą umowy terminowej.
Uzasadnienie
Umowa najmu na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach wyraźnie określonych w umowie. Swobodne postanowienie o możliwości wypowiedzenia bez wskazania przyczyn jest sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
Czy wypowiedzenie umowy podnajmu zawartej na czas oznaczony, oparte na nieważnym postanowieniu umownym, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie oparte na nieważnym postanowieniu umownym jest nieskuteczne.
Uzasadnienie
Skoro postanowienie zezwalające na wypowiedzenie jest nieważne, to nie można na jego podstawie skutecznie zakończyć stosunku umownego przed upływem terminu, na jaki umowa została zawarta.
Czy zwrot przedmiotu najmu przez najemcę, który nie został poprzedzony skutecznym wypowiedzeniem umowy, prowadzi do jej rozwiązania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sam zwrot przedmiotu najmu nie rozwiązuje umowy, jeśli nie towarzyszy mu zgodne oświadczenie woli stron o jej zakończeniu lub skuteczne wypowiedzenie.
Uzasadnienie
Prawo cywilne chroni stabilność stosunków obligacyjnych. Rozwiązanie umowy wymaga zachowania wymagań ustawowych i umownych. Przyjęcie przedmiotu najmu przez wynajmującego w sytuacji, gdy najemca nie ma prawa do jego zwrotu, nie oznacza zgody na rozwiązanie umowy, zwłaszcza gdy wynajmujący musi zadbać o swoje interesy i zabezpieczyć lokal.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. K. (1) | osoba_fizyczna | powódka |
| A. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| P. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. K. i P. W. wspólnicy spółki cywilnej | spółka | pozwani |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 673 § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Sąd uznał ten przepis za bezwzględnie obowiązujący i interpretował go jako zakaz swobodnego wypowiadania umów terminowych bez wskazania konkretnych przyczyn.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § 1
Kodeks cywilny
Definicja umowy najmu, zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy do używania, a najemcy do płacenia czynszu.
k.c. art. 659 § 2
Kodeks cywilny
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
Czynność prawna wywołuje skutki, które nie zostały w niej wyrażone, ale wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i zwyczajów.
k.c. art. 353
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, pod warunkiem, że treść lub cel nie sprzeciwiają się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 335 § 2
Kodeks cywilny
Należna staranność dłużnika w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej jest określana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.
k.c. art. 355
Kodeks cywilny
Należyta staranność dłużnika, uwzględniająca zawodowy charakter działalności.
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 245
Kodeks postępowania cywilnego
Moc dowodowa dokumentów prywatnych.
k.p.c. art. 299
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód z przesłuchania stron jako dowód posiłkowy.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek zwrotu kosztów procesu przez stronę przegrywającą.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność § 8 umowy najmu jako sprzecznego z art. 673 § 3 k.c. • Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie. • Wypowiedzenie umowy oparte na nieważnym postanowieniu jest nieskuteczne. • Umowa wygasła z upływem oznaczonego terminu, a nie na skutek wypowiedzenia.
Odrzucone argumenty
Skuteczność wypowiedzenia umowy podnajmu na podstawie § 8 umowy. • Możliwość rozwiązania umowy terminowej bez wskazania konkretnych przyczyn. • Zwrot lokalu przez powódkę jako czynność konkludentnie rozwiązująca umowę.
Godne uwagi sformułowania
zapis ten jest zatem sprzeczny z bezwzględnie obowiązującą treścią art. 673 § 3 k.c. albowiem nie określa wypadków, których zajście uprawniałoby strony do wypowiedzenia przedmiotowej umowy. • Tym samym zapis umowny, a konkretnie § 8 ust. 1 umowy łączącej strony jest bezwzględnie nieważny jako niezgodny z ustawą tj. art. 673 § 3 k.c. , jak również ukształtowany wbrew naturze terminowego stosunku najmu. • Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia.
Skład orzekający
Iwona Grzegorzewska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony oraz nieważności postanowień umownych sprzecznych z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu/podnajmu lokali zawartych na czas określony, gdzie strony próbowały wprowadzić możliwość swobodnego wypowiedzenia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu interpretacji klauzul umownych w umowach najmu, zwłaszcza tych terminowych, i pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie zapisów, aby uniknąć sporów sądowych.
“Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, kiedy się chce? Sąd odpowiada: nie zawsze!”
Dane finansowe
WPS: 24 914 PLN
zwrot kosztów procesu: 2417 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.