X GC 381/11

Sygnatura akt X GC 381/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ W. , dnia 25 stycznia 2012 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy w następującym składzie: Przewodniczący : SSR (del.) Dariusz Rutkowski Protokolant: Beata Jankowska po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2012 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa (...) S.L. Oddział w Polsce z/s we W. przeciwko (...) Sp. z o.o. z/s we W. o zapłatę I. zasądza od pozwanego (...) Sp. z o.o. z/s we W. na rzecz powoda (...) S.L. Oddział w Polsce z/s we W. kwotę 127.398,77 zł (sto dwadzieścia siedem tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt osiem złotych 77/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 12.08.2009 r. do dnia zapłaty; II. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 9.987 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt X GC 381/11 UZASADNIENIE Powód (...) S.L. Oddział w Polsce z siedzibą we W. wniósł o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, że pozwany (...) sp. z o.o. we W. ma zapłacić na rzecz powoda kwotę 127.398,77 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 12.08.2009 r. do dnia zapłaty oraz koszty postępowania , w tym koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych i opłatą skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. W uzasadnieniu powód wskazał, iż strony zawarły w dniu 12.08.2009 r. przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez powoda od pozwanego udziałów w wysokości ½ ( wespół z R. P. (1) ) w 7 mieszkaniach szczegółowo opisanych w tejże umowie. Mieszkania te miały być wybudowane w inwestycji ( Sol de L. ), którą realizować miał pozwany na (...) M. na nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach 25/12 i 25/13 , położonych przy ul. (...) we W. . Powód wskazał, że na poczet nabycia przez niego opisanego udziału w mieszkaniach i garażach , uiścił łącznie na rzecz pozwanego kwotę 127.398,77 zł . Zgodnie z zawartą umową przedwstępną pozwany zobowiązał się wybudować wszystkie nieruchomości składające się na całą inwestycję , w tym objęte umową lokale mieszkalne i garaże najpóźniej do dnia 30.04.2011 r. , a następnie ustanowić odrębną własność wybudowanych lokali i garaży oraz przenieść ich własność na powoda oraz R. P. (1) . Powód podniósł , iż pozwany do dnia wniesienia pozwu nie wybudował przedmiotowej inwestycji., co więcej nie rozpoczął nawet żadnych prac i wedle informacji posiadanych przez powoda, skupił się wyłącznie na sprzedaży nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (...) przy ul. (...) we W. . Powód mając na uwadze, iż zwłoka pozwanego była tak daleka , że nie tylko nieprawdopodobnym lecz niemożliwym było ukończenie inwestycji na czas , w dniu 26.04.2011 r. powód wysłał oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej łączącej strony. Jednocześnie powód wezwał pozwanego do zwrotu kwoty 127.398,77 zł z odsetkami od dnia 12.08.2009 r. Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 06.07.2011 r. , sygn. akt XGNc 429/11 Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Pozwany (...) sp. z o.o. we W. złożył sprzeciw od nakazu zapłaty , zaskarżając go w całości i wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że powództwo jest bezzasadne. Pozwany podniósł zarzut bezskuteczności odstąpienia powoda od umowy przedwstępnej sprzedaży. Pozwany zarzucił, że powód nie był uprawniony do samodzielnego odstąpienia od zawartej umowy , albowiem umowa ta została zawarta pomiędzy pozwanym jako sprzedawcą a powodem i R. P. (1) jako stroną kupującą, zatem oświadczenie o odstąpieniu od umowy dla swej skuteczności powinno zostać złożone przez powoda i R. P. (1) . Dalej pozwany zarzucił, iż umowa przedwstępna sprzedaży w § 10 przewidywała prawo kupującego do odstąpienia od umowy jedynie w przewidzianych w niej przypadkach , a takie przypadki nie wystąpiły. Ponadto według pozwanego brak jest podstaw do odstąpienia od umowy w przypadku , gdy nie upłynął jeszcze ustalony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokali. Pozwany podniósł również zarzut braku zapłaty przez powoda na rzecz pozwanego wskazanych w umowie przedwstępnej kwot. Pozwany wskazał tu, że szczegółowa analiza dokumentów rachunkowych pozwanego jak i wyciągów bankowych jednoznacznie wskazuje , że powód nigdy nie dokonał zapłaty kwot wskazanych w umowie przedwstępnej oraz w pozwie, zatem nie może domagać się ich zwrotu. W ocenie pozwanego brak jest również podstaw do zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 12.08.2011 r. W piśmie procesowym z dnia 07.10.2011 r. ( k. 56 i następne) powód podtrzymał żądanie pozwu i szczegółowo odniósł się do wszystkich zarzutów pozowanego , zawartych w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Sąd ustalił następujący stan faktyczny w sprawie : W dniu 12.08.2009 r. pozwany , powód i R. P. (1) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży , na mocy której pozwany , jako sprzedający , zobowiązał się : - w terminie do dnia 30.04.2011 r. wybudować na nieruchomości , składającej się z działek gruntu nr (...) .12 i 25/13 o powierzchni 4.661 m 2 , położonej we W. przy ul. (...) obręb M. , dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) , trzy budynki wielorodzinne oznaczone symbolami A , (...) , C oraz w budynkach „A” , (...) siedem lokali mieszkalnych , a także miejsca postojowe dla samochodów w garażu podziemnym , - do ustanowienia odrębnej własności wybudowanych lokali mieszkalnych i sprzedania ich na rzecz powoda i R. P. (2) , jako kupujących - do ustanowienia odrębnej własności lokalu przeznaczonego na cele inne niż mieszkalne- garażu wolnostanowiskowego położonego w kondygnacji podziemnej Budynków oraz sprzedaży na rzecz kupujących – powoda i R. P. (1) tych udziałów w tych garażach. Pozwany , jako sprzedający zobowiązał się wobec kupujących – powoda i R. P. (1) do wybudowania lokali mieszkalnych oraz lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – garaż wielostanowiskowy , najpóźniej w terminie do dnia 30.04.2011 r. Termin ten wyznaczał datę zakończenia budowy i nie obejmował czasu niezbędnego dla spełnienia warunków koniecznych do dopuszczenia kupujących do użytkowania przedmiotu umowy oraz do sprzedaży R. P. (1) i powodowi w udziałach po ½ części na rzecz każdego z nich lokali mieszkalnych i udziałów w lokalu stanowiącym garaż wielostanowiskowy i ustanowienia ich odrębnej własności. Strony ustaliły cenę brutto sprzedaży przedmiotu umowy przedwstępnej na kwotę 1.273.763,00 zł . Na poczet nabycia przez powoda ½ udziału w prawie odrębnej własności lokali i garażu wielostanowiskowego , powód zapłaciła na rzecz pozwanego łączną kwotę 127.398,77 zł .Zapłata tej kwoty nastąpiła poprzez jej potrącenie z wierzytelnością przysługującą powodowi wobec pozwanego z tytułu usług pośrednictwa na rynku nieruchomości w wysokości 127.398,77 zł . Strony określiły w umowie , iż kupujący – powód i R. P. (1) , może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zaistnienia następujących zdarzeń : a. w przypadku przekraczającej 90 dni zwłoki Sprzedającego w wydaniu Lokalu Mieszkalnego w terminie określonym w § 8 pkt 2 umowy , b. w przypadku przekraczającej 90 dni zwłoki sprzedającego w zawarciu umowy przyrzeczonej . Strony umówiły się również , iż adresem do korespondencji dla sprzedającego będzie adres : (...)-(...) W. (...)-(...) W. (...) lok. 2 . Dowód : - kopia wypisu notarialnej umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 12.08.2009 r. k. 19- 24 verte. - kopia umowy o rozliczeniu płatności z dnia 12.08.2009 r. wraz z uwierzytelnionym tłumaczeniem z języka hiszpańskiego k. 78 – 79, k. 80- 82, k. 99. W dniu 26.04.2011 r. powód złożył oświadczenie o odstąpieniu z tym dniem od przedwstępnej umowy sprzedaży , zawartej przez strony w dniu 12.08.2009 r. , wskazując , iż odstąpienie to spowodowane jest faktem , iż pozwany nie rozpoczął jeszcze realizacji inwestycji wskazanej w umowie przedwstępnej , która miała być zakończona do 30.04.2011 r. Jednocześnie powód wezwał pozwanego do zwrotu kwoty 127.398,77 zł uiszczonej przez niego na poczet realizacji zawartej umowy przedwstępnej wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wpłacenia powyższej kwoty na rzez pozwanego. Dowód : - oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wraz z dowodem nadania k. 25- 26. W dniu 17.06.2011 r. pozwany sprzedał na rzecz (...) spółki z o.o. we W. nieruchomość składająca się z działek gruntu o numerach 23/12 i 23/13 o łącznej powierzchni 4.661 m 2 , położoną we W. przy ul. (...) , obręb M. , dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą KW (...) . dowód : - kserokopia wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 17.06.2011 r. k. 70- 75. W dniu 07.03.2011 r. R. P. (1) złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 12.08.2009 r. z uwagi na fakt nie podjęcia przez pozwanego prac koniecznych aby wykonać przedmiot przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 12.08.2009 r. W dniu 08.03.2011 r. R. P. (1) wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 262.719,77 zł , jaką pozwany otrzymał od niego w wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 12.08.2009 r. W dniu 17.05.2011 r. R. P. (1) wniósł przeciwko pozwanemu pozew o zapłatę tej kwoty. Prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23.05.2011 r. , sygn. akt X GNc 317/11 Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy zasądził od pozwanego na rzecz R. P. (2) kwotę 262.719,77 zł z odsetkami ustawowymi. Dowód : - pozew o zapłatę , oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. , wezwanie do zapłaty , nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym – akta SO we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy , sygnatura X GNc 317/11. Prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 20.06.2011 r. , sygn. akt I Nc 378/11 ( sprostowanego postanowieniem z dnia 16.08.2011 r. ) Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny nakazał pozwanemu (...) sp. z o.o. we W. aby zapłacił na rzecz N. O. kwotę 95.749,88 zł z odsetkami ustawowymi . N. O. odstąpił od przedwstępnej umowy sprzedaży lokali mieszkalnych na nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. – działki (...) , łączącej go z (...) sp. z o.o. we W. i żądał w pozwie zwrotu kwoty wpłaconej pozwanemu na mocy zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży . Dowód : - pozew , nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym – akta SO we Wrocławiu I Wydział Cywilny sygnatura I Nc 378/11. Sąd zważył co następuje : Powództwo w całości podlegało uwzględnieniu. Sąd dokonując ustaleń faktycznych w sprawie oparł się w całości na dowodach z dokumentów przedłożonych przez powoda oraz we wskazanych przez niego aktach spraw o sygnaturze I Nc 378/11 i X GNc 317/11. Przede wszystkim Sąd oparł się na dowodzie z kopii wypisu aktu notarialnego Rep. A numer (...) – przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez strony procesu oraz R. P. (1) , a także na umowie o rozliczeniu płatności z dnia 12.08.2009 r. zawartej przez strony procesu wraz z jej tłumaczeniem przez tłumacza przysięgłego. Dokonując oceny wiarygodności tych dowodów Sąd stwierdza , iż w sposób jednoznaczny wynika z nich , iż powód na poczet przedwstępnej umowy sprzedaży zapłacił pozwanemu kwotę łączną w wysokości 127.376,27 zł . Wynika to przede wszystkim z zapisów § 5 umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. ( k. 20 verte – 21 verte) . Zawarte w nim zostało wyraźnie oświadczenie reprezentanta pozwanego, potwierdzające zapłatę łącznej kwoty 127.376,27 zł . Z zapisami tej umowy koresponduje również dołączona przez powoda w odpowiedzi na sprzeciw , zawarta w dniu 12.08.2009 r. umowa o rozliczeniu płatności. Z umowy tek jednoznacznie wynika, iż powód dokonał płatności na rzecz pozwanego kwoty 127.376,27 , określonej w § 5 przedwstępnej umowy sprzedaży z 12.08.2009 r. ,poprzez potrącenie przysługującej mu wobec pozwanego wzajemnej wierzytelności, z tytułu świadczonych na rzecz pozwanego usług pośrednictwa w wysokości 127.367,27 zł . W ocenie Sądu zarzuty pozwanego , iż nie otrzymał on fizycznej wpłaty od powoda kwoty 127.376,27 zł , nie może więc być uznany za uzasadniony. Należy podkreślić , iż Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania wiarygodności umowy o rozliczeniu płatności , szczególnie pod kątem zarzutów pozowanego , iż nie zawiera ona oświadczenia reprezentanta pozwanego. Należy bowiem wskazać , iż w uwierzytelnionym tłumaczeniu z języka hiszpańskiego z dnia 15.11.2011 r. ( k. 99 ) wynika jednoznacznie , iż w tłumaczeniu umowy , wykonanym w dniu 06.04.2010 r. tłumacz dokonał ewidentnej omyłki i nie przetłumaczył podpisu przedstawiciela pozwanego pod umową . Na fakt tej omyłki w tłumaczeniu , wskazuje również treść tłumaczonego dokumentu umowy z dnia 12.08.2009 r. (k. 79 ) , z którego wynika , iż opatrzony on został nie tylko podpisem i pieczątką firmową powoda , ale również pieczątką firmową i podpisem pozwanego . Ponadto umowa w języku hiszpańskim zawiera u dołu oznaczenie firmowe pozwanego. To jednoznacznie wskazuje , iż powód dokonał płatności kwoty 127.376,27 zł na rzecz pozwanego z tytułu części ceny za udział wynoszący ½ w prawie odrębnej własności 7 lokali mieszkalnych i miejsc postojowych w garażu , stanowiącego przedmiot umowy przedwstępnej sprzedaży z 12.08.2009 r. , w drodze potrącenia z wzajemną wierzytelnością przysługującą mu wobec pozwanego w kwocie 127.376,27 zł z tytułu wykonanych przez powoda na rzecz pozwanego usług pośrednictwa . Z tych też względów Sąd oddalił wnioski pozowanego zawarte w sprzeciwie o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków , przesłuchania stron oraz opinii biegłego rewidenta( k. 37 – 38 ) . Należy tu bowiem podkreślić ,iż z treści umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego jednoznacznie wynika, iż pozwany potwierdził zapłatę przez powoda kwoty 127.376,27 zł . Zaś z treści umowy o rozliczeniu płatności , wynika , iż powyższe świadczenie zostało spełnione w formie potrącenia wierzytelności pozwanego z wzajemną wierzytelnością powoda . Spełnienie świadczenia z umowy przedwstępnej nie nastąpiło się przez zapłatę gotówki lub przelew bankowy . Tym samym więc prowadzenie na ta okoliczności dowodów zawnioskowanych przez pozwanego należało uznać za bezprzedmiotowe i zbędne . Sąd nie uwzględnił również zarzutów podniesionych przez pełnomocnika pozwanego na rozprawie w dniu 03.11.2011 r. Zarzuty te pełnomocnik pozwanego złożył bowiem w odpowiedzi na pismo pełnomocnika powoda z dnia 10.10.2011 r. Należy jednak wskazać , iż pełnomocnik pozwanego powyższe pismo otrzymał w dniu 12.10.2011 r. ( k. 95 akt ) . W związku z powyższym , zgodnie z art. 479 (14 a) k.p.c. w zw. z art. 479 (14) § 2 k.p.c. pełnomocnik pozwanego miał obowiązek zgłosić zarzuty co do dalszych twierdzeń i dowodów powoda w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu pisma powoda z dnia 10.10.2011 r. , stanowiącego odpowiedź na sprzeciw od nakazu zapłaty. Termin ten upłynął więc w dniu 26.10.2011 r. W konsekwencji na podstawie powołanych wyżej przepisów k.p.c. Sąd uznał dalsze zarzuty i twierdzenia pozwanego sformułowane na rozprawie w dniu 03.11.2011 r. za spóźnione . Sąd dokonując ustaleń faktycznych w sprawie oparł się również na dowodzie w postaci oświadczenia powoda o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wraz z dowodem jego nadania pozwanemu , a także na dowodzie w postaci kserokopii notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 17.06.2011 r. ( k. 70 – 75 akt ) . Ponadto Sąd wziął pod uwagę dowody z pozwów wytoczonych przeciwko pozwanemu w sprawach o sygn. akt XGNc 317/11 i I Nc 378/11 przez R. P. (2) oraz N. O. , dowody z nakazów zapłaty wydanych w tych sprawach przeciwko pozwanemu oraz oświadczenia R. P. (2) o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Dowody te w sposób jednoznaczny wskazują , iż pozwany był w zwłoce w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. i ostatecznie w ogóle tego zobowiązania nie wykonał , o czym dobitnie świadczy fakt sprzedaży przez pozwanego na rzecz innego podmiotu nieruchomości , na której pozwany zobowiązał się między innymi wobec powoda renta 10 S.L. Oddział w Polsce , do wybudowania budynków mieszkalnych , a następnie wydzielenia z nich odrębnych własności lokalu i miejsc postojowych w garażu i przeniesienia na rzecz powoda ½ udziału w prawie odrębnej własności lokali opisanych w umowie przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Sąd nie podziela zarzutu pozowanego ,iż pozwany nie otrzymał oświadczenia powoda o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Należy bowiem wskazać , iż powód dołączył dowód nadania tego oświadczenia na adres korespondencyjny pozwanego , wskazany przez strony w umowie przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Ponadto należy wskazać , iż oświadczenie o odstąpieniu przez powoda od umowy z dnia 12.08.2009 r. pozwany otrzymał najpóźniej w dniu 12.07.2011 r, kiedy to doręczono mu odpis nakazu zapłaty wraz z odpisem pozwu , do którego załączony był również odpis oświadczenia powoda o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zawartej w dniu 12.08.2009 r. W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał roszczenie powoda za w całości uzasadnione. W ocenie Sądu treść zawartej przez strony w dniu 12.08.2009 r. umowy przedwstępnej , wskazuje , iż stanowiła ona , mimo nazwy przedwstępna umowa sprzedaży , przedwstępną umowę deweloperską. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się , że umowa deweloperska jest rodzajem umowy nienazwanej , mieszanej , zwierającej elementy umowy sprzedaży , umowy o dzieło , umowy zamiany . W wyroku z dnia 25.06.2008 r. , III CSK 20/08 Sąd Najwyższy stwierdził, że wykorzystanie konstrukcji umowy przedwstępnej w sytuacji , w której deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść jego własność na zamawiającego , jest możliwe także wówczas , gdy budynek ma zostać wybudowany. Analiza zapisów przedwstępnej umowy z dnia 12.08.2009 r. , zwłaszcza pod kątem zobowiązań pozwanego , daje pełne podstawy do zakwalifikowania jej jako przedwstępnej umowy deweloperskiej. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się , iż umowa deweloperska jest umową dwustronnie zobowiązującą , a zatem mają do niej zastosowanie przepisy k.c. o umowach wzajemnych. W rozpatrywanej sprawie spornym było , czy powód mógł odstąpić od przedwstępnej umowy z dnia 12.08.2009 r. W ocenie Sądu nie ma żadnych podstaw do uznania jako zasadny zarzutu pozwanego, iż powód nie mógł skutecznie odstąpić od umowy przedwstępnej bez jednoczesnego odstąpienia od niej przez R. P. (2) . Z zapisów umowy przedwstępnej wynika , iż powód po wybudowaniu budynku mieszkalnego przez pozwanego oraz wyodrębnieniu własności siedmiu lokali mieszkalnych w tym budynku , zobowiązał się do nabycia udziałów wynoszących ½ w każdym z tych lokali . Do nabycia udziału w wysokości ½ w tych lokalach zobowiązał się również R. P. (2) . Powód zobowiązał się tym samym do nabycia udziału we współwłasności każdego z 7 lokali mieszkalnych . Współwłasność ta maiła charakter współwłasności w częściach ułamkowych , w rozumieniu art. 196 § 1 k.c. Zgodnie zaś z art. 198 k.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Skoro powód mógł swobodnie wyzbyć się udziału we współwłasności w przedmiocie umowy zawartej w dniu 12.08.2009 r. , tym bardziej mógł samodzielnie odstępować od umowy w zakresie tego udziału we współwłasności. Powód miał, zdaniem Sądu, pełne podstawy i prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Należy podkreślić , iż pozwany w § 3 umowy , zobowiązał się wybudować lokale mieszkalne oraz lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny – garaż wielostanowiskowy najpóźniej w terminie do dnia 30.04.2011 r. W tym terminie swojego zobowiązania nie wykonał , co dobitnie wynika z faktu , iż w dniu 17.06.2011 r. pozwany sprzedał nieruchomości , na której miał wybudować budynki innemu podmiotowi. W tej sytuacji należało stwierdzić, iż świadczenie wzajemne pozwanego , określone w umowie przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. ,. stało się niemożliwe wskutek okoliczności go obciążających . W tej sytuacji powód mógł skorzystać z uprawnienia jakie daje mu przepis art. 493 § 1 k.c. . Za nieuzasadnione należy uznać stanowisko pozwanego , iż powód mógł odstąpić od umowy jedynie w przypadkach wskazanych w § 10 umowy przedwstępnej. Przepis art. 493 § 1 k.c. przewiduje bowiem ustawowe prawo odstąpienia , z którego , w przypadku zaistnienia przesłanek w tym przepisie zawartych, strona uprawniona może skorzystać niezależnie od przewidzianego w umowie umownego prawa odstąpienia. Zgodnie z art. 494 k.c. strona , która odstępuje od umowy wzajemnej obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko , co otrzymała od niej na mocy umowy ; może żądać nie tylko zwrotu tego , co świadczyła , lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W rozpatrywanej sprawie powód zapłacił pozwanemu kwotę 127. 398,77 zł , określoną w § 4 umowy z dnia 12.08.2009 r. poprzez potrącenie jej z wzajemną wierzytelnością przysługująca powodowi względem pozwanego z tytułu świadczonych usług pośrednictwa w wysokości 127.398,77 zł . Z tego względu w dniu 12.08.2009 r. , to jest w dniu złożenia oświadczenia o potrąceniu , na podstawie art. 498 § 2 k.c. obie wierzytelności umorzyły się nawzajem. Należy mieć jednak na uwadze , iż na skutek zawinionego niewykonania przez pozwanego zobowiązania wzajemnego określonego w umowie przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. powód poniósł szkodę w swoim majątku , gdyż nie otrzymał od pozwanego ekwiwalentu w postaci udziału ½ w prawie własności 7 lokali i miejsc postojowych w garażu , a na skutek potrącenia umorzeniu uległa jego wierzytelność do pozwanego w kwocie 127.398,77 zł . Tym samym więc powód może skutecznie domagać się od pozwanego naprawienia szkody wynikłej z niewykonania przez niego zobowiązania wzajemnego z umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. , wynoszącej kwotę 127.398,77 zł . Niewątpliwe również jako element szkody należy uznać odsetki ustawowe od tej kwoty liczone od dnia 12.08.2009 r. W tym dniu bowiem powód , zgodnie z zawarta umową o rozliczeniu płatności ,złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wobec pozwanego wierzytelności w kwocie 127.398,77 zł z wierzytelnością pozwanego z tytułu zapłaty części ceny z umowy przedwstępnej z dnia 12.08.2009 r. Od tego dnia majątek powoda uległ zmniejszeniu o kwotę 127.398,77 zł , a w zamian za to nie otrzymał , na skutek zachowania pozwanego żadnego ekwiwalentu . W ocenie Sądu w tej sytuacji odsetki ustawowe od dnia 12.08.2009 r. od kwoty 127.398,77 zł stanowiły również element szkody , jaką powód poniósł w sowim majątku , na skutek zawinionego niewykonania przez pozwanego zobowiązania wzajemnego z umowy przedwstępnej. Mając to na uwadze , Sąd na podstawie art. 493 § 1 k.c. i 494 k.c. orzekł jak w punkcie I wyroku . Orzeczenie o kosztach procesu wydano na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. , pozwany jako strona w całości przegrywająca proces , obowiązany był do zwrotu na rzecz powoda poniesionych przez niego kosztów procesu tj. opłaty od pozwu , opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kosztów zastępstwa procesowego.