X GC 176/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka B. K. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) Spółki z o.o. kwoty 133 579,25 zł z odsetkami, tytułem czynszu za lokal użytkowy wynajmowany w latach 2009-2014. Pozwana próbowała wypowiedzieć umowę najmu, powołując się na art. 682 k.c. i 664 k.c., twierdząc, że wady lokalu, w szczególności instalacji gazowej i wentylacyjnej, zagrażały zdrowiu. Sąd uznał jednak wypowiedzenie za bezskuteczne. Ustalono, że wady powstały na skutek samowolnego demontażu przez pozwaną kotła CO, co było niezgodne z projektem budowlanym i pierwotnym stanem lokalu. Opinie kominiarskie, na które powoływała się pozwana, dotyczyły stanu instalacji po jej ingerencji, a nie stanu pierwotnego. Biegły sądowy potwierdził, że pierwotne rozwiązania instalacyjne były bezpieczne. Sąd podkreślił, że pozwana nie wykazała, aby zgłaszała powódce wady w odpowiednim czasie i aby wynajmująca nie usunęła ich. Ponadto, sąd uznał, że pozwana nie miała podstaw do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 682 k.c., gdyż wady nie zagrażały zdrowiu w sposób uniemożliwiający korzystanie z lokalu, a sama pozwana prosiła wcześniej o obniżenie czynszu z powodu spadku obrotów, co sugeruje inne motywy wypowiedzenia. W związku z tym, że umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana, pozwana była zobowiązana do zapłaty czynszu za cały okres jej trwania. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę główną oraz koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z powodu wad lokalu, odpowiedzialność najemcy za szkody powstałe w lokalu.
Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych związanych z instalacjami w lokalu i działaniami najemcy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady lokalu, które powstały na skutek działań najemcy, mogą stanowić podstawę do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wady lokalu powstałe na skutek działań najemcy, które nie istniały w chwili zawarcia umowy i nie zostały zgłoszone wynajmującemu w odpowiednim czasie, nie stanowią podstawy do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wady lokalu powstały na skutek samowolnych działań pozwanej (demontaż kotła CO), a nie istniały w momencie objęcia lokalu. Pozwana nie wykazała, aby zgłosiła te wady wynajmującej w odpowiednim czasie, co uniemożliwiło ich usunięcie. Wady te nie zagrażały zdrowiu w stopniu uzasadniającym wypowiedzenie umowy na podstawie art. 682 k.c. lub 664 § 2 k.c.
Czy pozwana spółka miała prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego na podstawie art. 682 k.c. lub art. 664 § 2 k.c. z powodu rzekomych wad lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwana nie miała takiego prawa, ponieważ wady te powstały na skutek jej własnych działań, a nie istniały w momencie zawarcia umowy, ani nie zostały skutecznie zgłoszone wynajmującej.
Uzasadnienie
Sąd ustalił, że pozwana zdemontowała kocioł CO bez zgody powódki, co spowodowało problemy z ogrzewaniem i instalacją gazową. Pozwana nie wykazała, że wady te zagrażały zdrowiu lub uniemożliwiały korzystanie z lokalu zgodnie z umową, ani że zgłosiła je powódce w odpowiednim czasie. Powołane przez pozwaną opinie kominiarskie dotyczyły stanu instalacji po jej ingerencji.
Czy pozwana spółka może powoływać się na ograniczenie godzin otwarcia lokalu narzucone przez wspólnotę mieszkaniową jako podstawę do wypowiedzenia umowy najmu?
Odpowiedź sądu
Nie, ograniczenie godzin otwarcia lokalu narzucone przez wspólnotę mieszkaniową nie stanowiło podstawy do wypowiedzenia umowy najmu, gdyż umowa nie gwarantowała nieograniczonego czasu funkcjonowania lokalu, a pozwana prosiła wcześniej o obniżenie czynszu z powodu spadku obrotów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa stron nie regulowała godzin otwarcia lokalu, a pozwana nie wykazała, aby ograniczenie to uniemożliwiało jej prowadzenie działalności gospodarczej lub stanowiło wadę lokalu w rozumieniu przepisów.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 673 § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
k.c. art. 659 § 1
Kodeks cywilny
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Pomocnicze
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
k.c. art. 664 § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd zasądza zwrot kosztów w całości od strony przegrywającej sprawę na rzecz strony wygrywającej.
u.k.s.c. art. 83 § 2
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Zwrot wydatków następuje na podstawie postanowienia sądu.
u.p.t.u. art. 89a
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Podatnik może obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od towarów i usług, które nie zostały zapłacone lub zostały zapłacone po terminie, pod warunkiem, że podatnik wystawił fakturę, w której nie ujął podatku należnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady lokalu powstały na skutek działań najemcy. • Pozwana nie wykazała, aby zgłaszała wady wynajmującej w odpowiednim czasie. • Wady lokalu nie zagrażały zdrowiu w stopniu uzasadniającym wypowiedzenie umowy. • Pozwana prosiła o obniżenie czynszu z powodu spadku obrotów, co sugeruje inne motywy wypowiedzenia.
Odrzucone argumenty
Wady lokalu zagrażały zdrowiu najemcy i pracowników. • Pozwana miała prawo wypowiedzieć umowę na podstawie art. 682 k.c. i 664 § 2 k.c. • Ograniczenie godzin otwarcia lokalu przez wspólnotę uniemożliwiało prowadzenie działalności.
Godne uwagi sformułowania
Wady powstałe później zaistniały na skutek samowolnego działania pozwanej. • Podana przez pozwaną przyczyna wypowiedzenia stanowiła jedynie pretekst do osiągnięcia celu, jakim miało być rozwiązanie umowy.
Skład orzekający
Iwona Wańczura
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z powodu wad lokalu, odpowiedzialność najemcy za szkody powstałe w lokalu."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych związanych z instalacjami w lokalu i działaniami najemcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest udokumentowanie stanu lokalu i prawidłowe zgłaszanie wad, a także jak sąd ocenia motywy wypowiedzenia umowy najmu, gdy pojawiają się problemy techniczne.
“Najemca zdemontował kocioł i obwinił właściciela o wady lokalu. Sąd: "Pretekst do rozwiązania umowy".”
Dane finansowe
WPS: 133 579,25 PLN
czynsz: 133 579,25 PLN
koszty procesu: 11 921,22 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.