X C 477/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód M. L. wniósł o zasądzenie od pozwanego A. B. kwoty 11.127,48 zł z odsetkami, tytułem zaległego czynszu najmu i opłat za energię elektryczną. Spór dotyczył skuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego. Pozwany twierdził, że wypowiedział umowę jako pierwszy pismem z 17 stycznia 2011 r., z zachowaniem jednomiesięcznego terminu. Powód z kolei wypowiedział umowę pismem z 3 lutego 2011 r., powołując się na naruszenia umowy przez najemcę. Sąd ustalił, że pozwany skutecznie wysłał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy na adres podany w umowie, a powód miał o tym wiedzę mailową. Sąd uznał, że wypowiedzenie pozwanego, mimo że formalnie było jednomiesięczne, musiało być zgodne z art. 688 k.c., który przewiduje trzymiesięczny termin wypowiedzenia dla lokali użytkowych, gdy czynsz jest płatny miesięcznie. W związku z tym, wypowiedzenie pozwanego skutkowało rozwiązaniem umowy z końcem kwietnia 2011 r. Powództwo zostało uwzględnione jedynie w części dotyczącej czynszu za luty i marzec 2011 r. (dwumiesięczny czynsz wraz z VAT) oraz uznanej przez pozwanego kwoty za energię elektryczną (1.184,48 zł). W pozostałej części powództwo oddalono. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie wzajemnego zniesienia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja terminów wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych zgodnie z art. 688 k.c. oraz skutki prawne niezwrócenia korespondencji.
Dotyczy umów najmu lokali użytkowych, gdzie czynsz jest płatny miesięcznie. Interpretacja art. 688 k.c. jako przepisu semiimperatywnego.
Zagadnienia prawne (3)
Jaki jest prawidłowy termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieokreślony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, a strony w umowie określiły krótszy termin?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zastosowanie ma trzymiesięczny termin wypowiedzenia wynikający z art. 688 k.c., który ma charakter semiimperatywny i nie może być skrócony przez strony umowy.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na przepisy kodeksu cywilnego (art. 688 k.c.) oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego, wskazując, że termin trzymiesięcznego wypowiedzenia dla najmu lokalu użytkowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie może być skrócony przez umowę stron. W przypadku sprzeczności umowy z tym przepisem, następuje substytucja normy ustawowej.
Czy oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu złożone na adres wskazany w umowie, które nie zostało odebrane przez adresata, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, oświadczenie woli jest skuteczne, jeśli zostało złożone w taki sposób, że adresat mógł zapoznać się z jego treścią. Ryzyko związane z nieodebraniem przesyłki obciąża adresata.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do art. 61 § 1 k.c. oraz orzecznictwa, zgodnie z którym oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. Niemożność doręczenia obciąża adresata, który powinien zadbać o odbiór korespondencji na podanych adresach. Dodatkowo, w tym przypadku, powód miał wiedzę o wypowiedzeniu poprzez korespondencję mailową.
Czy pozwany ponosi odpowiedzialność za czynsz najmu lokalu po tym, jak go opuścił, ale przed formalnym zwrotem kluczy i odbioru lokalu?
Odpowiedź sądu
Tak, pozwany ponosi odpowiedzialność za czynsz najmu za okres, w którym miał możliwość korzystania z lokalu, nawet jeśli z własnej woli z niej nie korzystał, a lokal był formalnie nadal wynajmowany.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że fakt opuszczenia lokalu przez najemcę z końcem stycznia nie zwalnia go z obowiązku zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia, jeśli nadal miał możliwość korzystania z lokalu i wskazywał go jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Odpowiedzialność za czynsz trwa do momentu skutecznego rozwiązania umowy najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. L. | osoba_fizyczna | powód |
| A. B. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 61 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. Ryzyko nieodebrania przesyłki obciąża adresata.
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ma charakter semiimperatywny.
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
k.p.c. art. 100 § zd. 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie wzajemnego zniesienia się przez strony ich żądań i sposobów obrony, sąd w orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji orzeknie o kosztach poniesionych przez każdą ze stron na zasadzie wzajemnego zniesienia.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnił się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
k.c. art. 481 § § 2
Kodeks cywilny
Nawet jeżeli wierzyciel nie poniósł szkody, może żądać odsetek ustawowych za opóźnienie.
Pomocnicze
k.c. art. 61 § § 2
Kodeks cywilny
Wiedza powoda o wypowiedzeniu umowy poprzez korespondencję mailową.
k.c. art. 673 § § 1
Kodeks cywilny
Strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego w art. 688 k.c. termin wypowiedzenia.
k.c. art. 673 § § 2
Kodeks cywilny
W przypadku braku oznaczenia czasu trwania najmu, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, stosuje się termin trzymiesięczny.
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, np. substytucję normy ustawowej.
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
k.p.c. art. 333 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może z urzędu nadać wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności w części dotyczącej zasądzonego wynagrodzenia za pracę lub w części uznanego powództwa.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego z uwagi na prawidłowe skierowanie oświadczenia woli na adres wskazany w umowie. • Zastosowanie trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia wynikającego z art. 688 k.c. jako przepisu semiimperatywnego. • Roszczenie powoda o zapłatę czynszu za okres wypowiedzenia (luty-marzec 2011 r.) jest zasadne w kwocie odpowiadającej umownemu czynszowi najmu. • Pozwany ponosi odpowiedzialność za czynsz najmu za okres, w którym miał możliwość korzystania z lokalu, nawet jeśli z niej nie korzystał.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy najmu przez powoda z dnia 03.02.2011 r. było skuteczne i miało pierwszeństwo przed wypowiedzeniem pozwanego. • Pozwany nie ponosi odpowiedzialności za czynsz najmu po opuszczeniu lokalu w styczniu 2011 r. • Jednomiesięczny termin wypowiedzenia umowy najmu określony w umowie jest wiążący.
Godne uwagi sformułowania
Niemożność doręczenia pod którymkolwiek z adresów pod którym wedle wszelkiego prawdopodobieństwa powinien być kontakt z adresatem, obciąża tego ostatniego. • W razie zwrotu niedostarczonej przesyłki, za chwilę złożenia oświadczenia woli należy uznać moment, w którym korespondencja mogła i powinna być dostarczona drugiej stronie. • Przepis art. 688 k.c. zawiera jednak normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. • W przedmiotowej umowie nastąpi więc substytucja normy semiimeratywnej przewidującej trzymiesięczny okres wypowiedzenia w miejsce nieważnego postanowienia umowy przewidującego jednomiesięczny termin wypowiedzenia.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja terminów wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych zgodnie z art. 688 k.c. oraz skutki prawne niezwrócenia korespondencji."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu lokali użytkowych, gdzie czynsz jest płatny miesięcznie. Interpretacja art. 688 k.c. jako przepisu semiimperatywnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wypowiadania umów najmu i interpretacji terminów, co jest istotne dla wielu przedsiębiorców i wynajmujących. Sądowa wykładnia przepisów kodeksu cywilnego w kontekście praktycznym jest zawsze wartościowa.
“Kiedy wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest skuteczne? Sąd wyjaśnia kluczowe terminy i zasady.”
Dane finansowe
WPS: 11 127,48 PLN
czynsz najmu: 3660 PLN
opłaty za energię elektryczną: 1184,48 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.