X C 4147/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódki, E. A. i E. R., prowadzące biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wniosły o zasądzenie od pozwanych K. S. i K. S. kwoty 4.920,00 zł tytułem prowizji lub odszkodowania. Pozwani zawarli z powódkami umowę pośrednictwa bez wyłączności w maju 2013 r., ustalając cenę sprzedaży nieruchomości na 480.000,00 zł. Powódki podjęły szereg czynności, doprowadziły do znalezienia potencjalnych nabywców (P. i O. R.) i przygotowania umowy przedwstępnej, jednak do zawarcia umowy nie doszło z powodu niestawiennictwa pozwanych. Pozwani wypowiedzieli umowę, argumentując, że powódki nie znalazły kupca za ustaloną cenę i nakłaniały do sprzedaży za niższą kwotę. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, uznając, że umowa pośrednictwa, uregulowana przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzależniała prawo do prowizji od zawarcia umowy transakcyjnej (sprzedaży lub przedwstępnej). Sąd podkreślił, że strony same ukształtowały umowę w taki sposób, że całe ryzyko gospodarcze spoczywało na pośredniku. Ponadto, sąd stwierdził, że pozwani nie mieli obowiązku zawarcia umowy z klientem wskazanym przez pośrednika, a ich odmowa nie stanowiła niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, co wykluczało odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Sąd odrzucił również żądanie zwrotu poniesionych przez powódki wydatków, wskazując, że nie wykazały one uzasadnienia ani wysokości kosztów przekraczających zwykłą miarę, a tego typu wydatki (ogłoszenia, dojazdy) należy uznać za zwykłe koszty prowadzenia działalności.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja postanowień umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w szczególności dotyczących prawa do prowizji i odpowiedzialności stron w przypadku niedojścia do skutku transakcji.
Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy i stanu faktycznego; przepisy o gospodarce nieruchomościami, na które się powołano, uległy zmianie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przysługuje prowizja, gdy umowa sprzedaży nie doszła do skutku, mimo podjęcia przez niego czynności zmierzających do jej zawarcia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa pośrednictwa uzależnia prawo do prowizji od zawarcia umowy transakcyjnej, a strony same ukształtowały umowę w taki sposób, że całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na treści umowy pośrednictwa, która w § 8 i § 10 jasno stanowiła, że prowizja przysługuje w przypadku zawarcia umowy transakcyjnej, a pozwani zobowiązali się do zapłaty prowizji także w sytuacji, gdy transakcja zostanie załatwiona przez samych kontrahentów lub przy pomocy innych osób. Sąd podkreślił, że jest to standardowe postanowienie w umowach pośrednictwa, a ryzyko nieuzyskania prowizji spoczywa na pośredniku.
Czy odmowa zawarcia umowy sprzedaży przez właściciela nieruchomości, z klientem znalezionym przez pośrednika, stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania z umowy pośrednictwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa pośrednictwa nie nakłada na właściciela obowiązku zawarcia umowy z klientem wskazanym przez pośrednika.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że zgodnie z art. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treścią umowy, jedynym obowiązkiem zamawiającego jest zapłata wynagrodzenia w przypadku ziszczenia się warunków określonych w umowie. Nie jest obowiązkiem zamawiającego zawarcie umowy z osobą wskazaną przez pośrednika, a zatem odmowa jej zawarcia nie stanowi niewykonania lub nienależytego wykonania kontraktu.
Czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przysługuje zwrot poniesionych wydatków związanych z czynnościami pośrednictwa, jeśli umowa nie reguluje tej kwestii?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pośrednik może domagać się zwrotu wydatków uzasadnionych i przekraczających zwykłą miarę w danych stosunkach, ale musi je wykazać.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 762 k.c. (stosowany do umowy agencyjnej, do której umowa pośrednictwa jest zbliżona) i wyrok SN z dnia 23.11.2004 r., I CK 270/04, wskazując, że zwykłe wydatki związane z działalnością pośrednika (ogłoszenia, dojazdy) stanowią koszty funkcjonowania jego przedsiębiorstwa i ryzyko handlowe. Powódki nie wykazały ani uzasadnienia, ani wysokości takich wydatków.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. A. | osoba_fizyczna | powódka |
| E. R. | osoba_fizyczna | powódka |
| K. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
| P. R. | osoba_fizyczna | potencjalny nabywca |
| O. R. | osoba_fizyczna | potencjalny nabywca |
Przepisy (10)
Główne
u.g.n. art. 179 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 179 § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 180 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 180 § 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
k.c. art. 750
Kodeks cywilny
k.c. art. 746 § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 762
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa pośrednictwa uzależniała prawo do prowizji od zawarcia umowy sprzedaży. • Pozwani nie mieli obowiązku zawarcia umowy z klientem wskazanym przez pośrednika. • Odmowa zawarcia umowy przez pozwanych nie stanowiła niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. • Wydatki pośrednika związane z czynnościami pośrednictwa stanowią zwykłe koszty prowadzenia działalności i ryzyko handlowe. • Powódki nie wykazały uzasadnienia ani wysokości wydatków przekraczających zwykłą miarę.
Odrzucone argumenty
Powódkom należy się prowizja mimo niedojścia do skutku umowy sprzedaży. • Niedojście do skutku transakcji nastąpiło z winy pozwanych (kaprys, niestawiennictwo). • Powódkom należy się odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy przez pozwanych. • Powódki poniosły szkodę w postaci utraconego wynagrodzenia. • Do umowy pośrednictwa należy stosować przepisy o zleceniu.
Godne uwagi sformułowania
całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku • umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu • nie jest obowiązkiem zamawiającego zawarcie umowy z osobą wskazaną przez pośrednika • koszt ogłoszeń, zamieszczanych w gazetach i na informacyjnych forach internetowych, koszt banerów, czy dojazdu do pozwanych, czas poświęcony na wykonanie czynności, które miały doprowadzić do zawarcia umowy transakcyjnej, zakwalifikować należy [...] jako zwykłe wydatki, nie przekraczające swą wysokością [...] miary w danych stosunkach.
Skład orzekający
Agnieszka Brzoskowska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w szczególności dotyczących prawa do prowizji i odpowiedzialności stron w przypadku niedojścia do skutku transakcji."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy i stanu faktycznego; przepisy o gospodarce nieruchomościami, na które się powołano, uległy zmianie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowy konflikt między pośrednikiem a klientem dotyczący prowizji, z jasnym rozstrzygnięciem sądu opartym na analizie umowy i przepisów. Jest to praktyczny przykład dla branży nieruchomości.
“Pośredniku, czy na pewno należy Ci się prowizja? Sąd wyjaśnia, kiedy ryzykujesz własnym kosztem.”
Dane finansowe
WPS: 4920 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.