VIII SA/Wa 457/24

VIII SA/Wa 457/24 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-08-14
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-06-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Cezary Kosterna
Iwona Owsińska-Gwiazda
Marek Wroczyński /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 344
art. 154, art. 155
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Sędzia WSA Cezary Kosterna, , Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Jeromin, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2024 r. w Radomiu sprawy ze skargi E. P. i G. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 22 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia 29 lutego 2024 r. nr [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. na rzecz skarżących E. P. i G. P. solidarnie kwotę 517 (pięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Syg. akt VIII SA/Wa 457/24
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia 22 kwietnia 2024 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] ( dalej jako organ odwoławczy) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego( DZ.U z 2024 roku, poz. 572 dalej k.p.a.)po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym odwołania E. P. oraz G. P. od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 29 lutego 2024 roku, nr [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – orzekło – utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję w całości.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna.
Decyzją z dnia 29 lutego 2024 ustalono jednorazową opłatę dla E. P. i G. P. w wysokości po 17 231,55 zł od każdego z nich jako zbywców nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości [...], gm. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0896 ha, dla której prowadzona była przed odłączeniem księga wieczysta nr [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji wnieśli – E. i G. P. zarzucając decyzji naruszenie art. 36 ust.4 i art. 37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym( DZ.U z 2023 roku, poz. 977 ze zm. dalej jako u.p.z.p), art. 154 i art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami( DZ.U z 2023 roku , poz. 775 dalej u.g.n) oraz naruszenie art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a.
Organ ustalił, że postępowanie zostało wszczęte z urzędu w związku ze sprzedażą przez małżonków E. i G. P. w dniu 3 stycznia 2024 roku nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0896 ha, której to działki wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] obejmującego część wsi [...] przyjętego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 24 listopada 2023 roku( Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego z 20023 roku, poz. 13351).
Organ wskazał, że materialnoprawną podstawą przeprowadzenia postępowania był przepis art. 36 ust.4 u.p.z.p. według którego przepisu dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest spełnienie następujących przesłanek:
- uchwalenie lub zmiana planu miejscowego,
- wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego,
- zgłoszenie roszczenia z tytułu wzrostu przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Na mocy obowiązującego do dnia 28 kwietnia 2023 roku miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z 7 października 2011 roku dla części wsi [...] – teren obejmujący przedmiotową działkę był oznaczony jako rolny – symbol 5.3R. W związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego obejmującego teren działki [...] – uchwała Rady Gminy [...] z 24 listopada 2023 roku przedmiotowa działka została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług – symbol 1 MNU. W dniu 3 stycznia 2024 roku E. i G. P. dokonali zbycia przedmiotowej nieruchomości.
Organ wskazywał, że sposób ustalenia opłaty planistycznej określa art. 37 ust.1 u.p.z.p zgodnie z którym wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwaleniu planu miejscowego i po uchwaleniu planu obejmującego sposób wykorzystania nieruchomości.
Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości wynikają z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Wszczęcie postępowania może nastąpić w terminie 5 lat od dnia w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Kwestie te regulują art. 149 – 159 wyżej powołanej ustawy.
Podstawowym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie został taki operat sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił sposób wyceny nieruchomości, w tym wybór podejścia oraz metody określania wartości. Zastosowana została metoda porównawcza. Do określenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu biegły wyselekcjonował próbkę reprezentacyjną nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym z terenu gminy [...]. W ocenie organu nieruchomości porównawcze spełniają warunek podobieństwa. Na tej podstawie została określona została przez biegłego cena średnia, następnie został wyznaczony zakres współczynników korekty i wskazane cechy wpływające na wartość rynkową( lokalizacja, powierzchnia, kształt i wielkość działki, droga dojazdowa, uzbrojenie terenu w media), ich wagi, zakres współczynników korekty oraz atrybuty poszczególnych cech rynkowych. W ten sposób wyliczona została cena 1 m ² wycenianej jako ,, grunt rolny ‘’ działki.
Ponadto jak wynika z operatu działka nr [...] obciążona jest służebnością gruntową dojazdu do działki nr [...] i służebnościami przesyłu sieci wodociągowej i gazowej. Biegły wartość służebności wycenił na kwotę 1525 zł.
Wartość rynkowa działki nr [...] o odjęciu wartości służebności została wyceniona na kwotę 11 493 zł.
Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokonał wyceny i przedstawił wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej – działka [...] położonej w [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu obowiązującego planu zagospodarowania terenu i określił ją na kwotę 126 370 zł. Zatem zgodnie z opinią biegłego różnica pomiędzy wartością przy uwzględnieniu obowiązującego po uchwaleniu planu przeznaczenia terenu – tereny zabudowy mieszkaniowej wyniosła 114 877 zł.
W ocenie organu wartość nieruchomości podana przez rzeczoznawcę, zarówno dla działki rolnej, jak i działki budowlanej jest prawidłowa. Sporządzona wycena odpowiada przewidzianym dla wyceny przepisom prawnym, zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy, co pozwala uznać dowód z opinii biegłego za wiarygodny. Ceny ustalone przez rzeczoznawcę dla badanej działki mieszczą się w przedziale pomiędzy minimalną a maksymalną ceną transakcyjną uzyskaną za nieruchomości podobne przyjęte do porównania.
Zdaniem organu odwoławczego wynik wyceny nieruchomości zawsze jest wartością hipoteczną, najbardziej prawdopodobną. Rzetelnie sporządzony operat szacuje wartość nieruchomości w sposób najbardziej zbliżony do jej rzeczywistej wartości przy uwzględnieniu trendów zmiany cen na rynku nieruchomości. W świetle powyższego w ocenie organu odwoławczego brak jest podstaw do postawienia zarzutu, iż biegły dokonał wyceny zawyżając wartość badanej nieruchomości.
Z uwagi na powyższe uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 listopada 2023 roku spowodowało wzrost wartości nieruchomości nr [...]. Stawka opłaty adiacenckiej w gminie [...] została ustalona na 30%. W związku opłata dla działki nr [...] łącznie wyniosła 34 463,10 zł.
Zdaniem organu odwoławczego nie zostały naruszone przepisy postępowania wskazywane w odwołaniu, w tym przepis art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak ustaleń i zaniechanie wszechstronnego zebrania materiału dowodowego. Opinia biegłego została sporządzona zgodnie z obowiązującymi wymaganiami i przepisami, a co za tym idzie stanowi wiarygodny i miarodajny środek dowodowy. Rzeczoznawca dokonał rzetelnej oceny nieruchomości, a swoje wnioski wyczerpująco uzasadnił.
Skargę na decyzję organu odwoławczego wnieśli G. P. i E. P..
Zaskarżonej decyzji zarzucali:
- naruszenie przepisów postępowania – art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez brak wypowiedzenia się organu odwoławczego do wszystkich zarzutów skarżących zawartych w odwołaniu,
- art. 8 k.p.a. wyrażającego zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, który nakłada obowiązek prawidłowego rozważenia stanu faktycznego i prawnego rozpoznawanej sprawy, poprzez pobieżne i niepełne wyjaśnienie stanu faktycznego i pominięcie istotnych argumentów strony podjętych w odwołaniu,
- art. 11 k.p.a. poprzez niewłaściwe uzasadnienie decyzji niepozwalające na poznanie motywów, którymi kierował się organ przy załatwianiu sprawy,
- art. 80 k.pa. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów,
- naruszenie przepisów prawa materialnego:
- art. 36 ust.4 i art. 37 ust.1 u.p.z.p. poprzez błędne stwierdzenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 listopada 2023 roku Gminy [...] dla części wsi [...] spowodowało wzrost wartości działki nr [...] względem jej wartości sprzed uchwalenia planu,
- art. 154 i art. 155 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie w wykonanym operacie szacunkowym niezbędnych danych dotyczących wycenianej nieruchomości posiadanych przez Wójta Gminy [...] tj. decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu na stan przed datą wejścia w życie uchwały o zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania terenu.
W uzasadnieniu skargi skarżący istotnym uchybieniem sporządzonego operatu szacunkowego w stosunku do wyceny przedmiotowej nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z listopada 2023 roku.
Zdaniem skarżących przy szacowaniu nieruchomości nie uwzględniono, iż działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...], która wcześniej stanowiła część działki nr [...] dla której zostały ustalone warunki zabudowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w dniu 27 kwietnia 2011 roku. Działka nr [...] została podzielona na działki o nr [...], nr [...] i nr [...]. Działka nr [...] została zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ich zdaniem przeznaczenie działki było wcześniej ustalone decyzją o warunkach zabudowy. W związku z tym uchwalony miejscowy plan zabudowy i zagospodarowania przestrzennego nie spowodował wzrostu wartości przedmiotowej działki nr [...]. Nadto uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował ograniczenia zabudowy zwiększając do 12 m konieczność odsunięcia się od linii lasu, co wpłynie na wartość działki.
Skarżący zarzucali zaskarżonej decyzji, że organ w swojej decyzji nie odniósł się do kwestii uzbrojenia, infrastruktury i ogólnych warunków jakim odpowiada sporna nieruchomość przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zarzucali, że organ odwoławczy nie odniósł się do kwestii podnoszonej w odwołaniu, iż w 2019 roku Powiat [...] realizował inwestycję drogową między innymi na działce skarżących o nr [...] o powierzchni 0,0114 ha . Za grunt pod drogę o pow. 114 m² wypłacono skarżącym odszkodowanie w wysokości 11 268 zł. Zdaniem skarżących zupełnie niezrozumiałym jest, że po 5 latach działka o pow. 896 m² jest wyceniana na kwotę 11 493 zł. Tak więc działka osiem razy większa po pięciu latach została wyceniana na mniej więcej taką samą kwotę, co w ocenie skarżących jest nieadekwatne do rzeczywistej wartości tej działki.
Wskazywali, że do odwołania zostały dołączone dokumenty dotyczące przedmiotowej nieruchomości i organ odwoławczy nie odniósł się do złożonych dowodów w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje.
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (2022.2492 t.j. z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.
Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 259, zwanej dalej - p.p.s.a.) wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej stanowi przepis art. 36 ust.4 u.p.z.p zgodnie z którym w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 37 1. wyżej powołanej ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
Podstawą do wyliczenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia biegłego rzeczoznawcy, która musi spełniać określone warunki i została wykonana przy uwzględnieniu określonych zasad.
W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n).
W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 marca 2022 r., II OSK 947/21 - dostępne w CBOSA).
W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a, to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 ustawy.
Rzeczoznawca jest związany jedynie zasadami określonymi w rozporządzeniu . Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, iż w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).
Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 ustawy stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
- organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
- w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art.24 kpa lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 ustawy), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 ustawy). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Odnosząc się do zarzutów skarżących należy je uznać za skuteczne w zakresie podstaw ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miejscowego z listopada 2023 roku.
Należy zauważyć, iż zasadniczo sposób wykorzystania danej nieruchomości określa plan miejscowy, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organy mimo sygnalizacji przedstawianej przez skarżących, że mimo wpisu w ewidencji gruntów i budynków działka nr [...] jest gruntem rolnym, to została co do tych terenów wydana w 2010 roku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z możliwością budowy mieszkaniowej jednorodzinnej( decyzja Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia 9 marca 2010 roku oraz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Wprowadzenie ustaleń planu miejscowego w 2011 roku z przeznaczeniem terenu – grunt rolny nie spowodowało wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Sądu stanowisko, iż przedmiotowa działka nr [...] przed uchwaleniem planu miejscowego stanowiła działkę rolną z przeznaczeniem na uprawy rolne nie uwzględniają przeznaczenie tego terenu w wydanych wcześniej decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje te mimo wejścia w życie planu miejscowego z 2011 roku co do tego terenu nie utraciły mocy prawnej mimo ustalenia przeznaczenia jako grunt rolny, ponieważ dla terenu działki [...] została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę( decyzja Starosty [...] z 27 grudnia 2010 roku, nr [...]), co zgodnie art. 65 ust. 2 powoduje, że przepisu ust.1 pkt 2 wyżej powołanej ustawy nie stosujemy. Działka nr [...] uległa podziałowi między innymi na działkę nr [...], a z tej działki wydzielono działkę nr [...]. Tak więc teren działki obecnej oznaczonej jako nr [...] był objęty decyzją o warunkach zabudowy oraz decyzją pozwolenie na budowę.
Kwestie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy reguluje – art. 65 u.p.z.p.
Z godnie z art. 65. [Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy]
1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
1)inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
1a)nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę;
1b)inny wnioskodawca zgłosił budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane;
2)dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub wnioskodawca zgłosił budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Dla terenu który obejmował między innymi działkę nr [...] zmieniono przeznaczenie gruntu w planie z 2011 roku ale wydanie pozwolenia na budowę dla działki która obejmowała obecną działkę [...] spowodowało, że nie doszło do wygaszenia przeznaczenia działki ustalonego w decyzji o warunkach zabudowy. Ustalono w decyzji o warunkach zabudowy – możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wydano pozwolenie na budowę dla działki nr [...] obejmującą swym obszarem obecną działkę nr [...]. Brak uwzględnienia przeznaczenia terenu we wcześniejszych decyzjach o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę i uznanie, że przeznaczenie terenu wynika z poprzedniego planu miejscowego bądź z ewidencji gruntów nie znajduje usprawiedliwionych podstaw. Należy zauważyć, że poprzedni plan wygasł w kwietniu 2023 roku, a nowy plan został uchwalony w listopadzie 2023 roku.
Z uwagi na fakt, iż nieprawidłowo ustalono przeznaczenie terenu przed uchwaleniem planu miejscowego, to opinia biegłego rzeczoznawcy nie mogła stanowić podstawy do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.
Należy zgodzić się ze skarżącymi, iż organ odwoławczy mimo podnoszonych zarzutów w tym zakresie w odwołaniu nie odniósł się do nich, co narusza zasadę wszechstronnej oceny dowodów i wypowiedzenia się którym dowodom daje wiarę, a którym odmawia wiary i dlaczego, co narusza zasady określone w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.
Opinia biegłego rzeczoznawcy jest opinią specjalisty ale jako dowód podlega ocenie jak każdy inny dowód i nie można uznać, że całkowicie nie ma możliwości stawiania zarzutów co do jej treści i wniosków z niej wynikających. W zakresie ustalenia przeznaczenia gruntu – działka nr [...] przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miejscowego została ustalona nieprawidłowo.
Organ ponownie rozpoznając sprawę winien uwzględnić ocenę dokonaną przez Sąd w niniejszym postępowaniu.
Z uwagi na powyższe biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. a c) p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.
O kosztach postępowania orzeczono biorąc za podstawę art. 200 p.p.s.a. Na rzecz skarżących zasądzono zwrot kosztów postępowania – uiszczony wpis sądowy.