VIII SA/Wa 375/25

VIII SA/Wa 375/25 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2025-07-16
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Iwona Owsińska-Gwiazda
Justyna Mazur /przewodniczący/
Renata Nawrot /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 59, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, , Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Krawczyk, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2025 r. w Radomiu sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 marca 2025 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z 10 stycznia 2025 r. Nr [...] na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130, dalej u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2024 r., poz.572, dalej kpa) Prezydent Miasta R., po rozpoznaniu wniosku z 6 kwietnia 2023 r., uzupełnionym w dniu 4 maja 2023 r., ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. W. pod nazwą: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową w parterze i garażem podziemnym na działce nr ewid. [...] (obręb [...]- M., arkusz [...]) przy ul. M. w R..
W decyzji określono rodzaj inwestycji zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowo-handlowa, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, z uwzględnieniem obowiązującej linii zabudowy – bezpośrednio przy frontowej granicy działki nr ewid [...] – jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynki na działkach [...]. Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy – max 37/2 % powierzchni działki [...], powierzchnię biologicznie czynną 25% terenu, szerokość elewacji frontowej (południowo-zachodniej) 12,7m z tolerancją 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – max 16,1m od poziomu terenu górnej krawędzi poziomej attyki. Geometria dachu – dach płaski o spadku do 12 stopni.
Ponadto określono kwestie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługę w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji z zaznaczeniem zaopatrzenie w wodę –
z miejskiej sieci wodociągowej na warunkach jej dysponenta. Odprowadzanie ścieków do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej, zaopatrzenie w energie elektryczną na warunkach dystrybutora energii, podobnie zaopatrzenie w gaz.
W decyzji ustalono, że dojazd (dostęp do drogi publicznej) – od strony ul. [...] (droga krajowa) przez ul. M. (droga wewnętrzna – działki nr ewid [...], - własność Skarbu Państwa.
Ponadto wskazano lokalizacją zjazdu z ul. M. należy uzgodnić
z Zarządca drogi. Z kolei miejsca postojowe (odkryte lub wbudowane) należy zapewnić na terenie objętym decyzją według wskaźników.
- min 1 miejsce/1 mieszkanie
- min 2 miejsca/100m² powierzchni użytkowej handlu i usług, zapewniając przy tym miejsca postojowe dla pojazdów osób niepełnosprawnych.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową w parterze garażem podziemnym na działce nr ewid. [...] przy ul. M. w R.. Za strony postępowania, oprócz wnioskodawcy, uznano właścicieli działek sąsiednich nr ewid. [...], Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" oraz Skarb Państwa jako właściciela działki drogowej nr ewid. [...] (ul. M.).
Zgłoszone uwagi dotyczące szerokości elewacji frontowej uznano za pozostające bez wpływu na rozstrzygnięcie.
Prezydent wskazał, że przeprowadzona w niniejszej sprawie, stosownie do wymogu art. 53 ust. 3 u.p.z.p., analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analiza stanu faktycznego i prawnego terenu lokalizacji inwestycji pozwala stwierdzić, że: działka nr ewid. [...] nie jest objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy teren objęty jest uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w R. z dnia 14.12.2020 r., w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów miasta R. ze zmianami.
Działka nr ewid. [...] stanowi własność wnioskodawcy, zgodnie z ewidencją gruntów teren działki nr ewid. [...] to tereny mieszkaniowe (B). Działka nr ewid. [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przeznaczonym do rozbiórki. Teren inwestycji przylega do drogi wewnętrznej - ul. M. (działka nr ewid. [...] - własność Skarbu Państwa).
Działka nr ewid. [...] jest objęta ważną decyzją Prezydenta Miasta R. Nr [...] z dnia 01,07.2022 r., znak [...] ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowa oraz garażem podziemnym na działce [...] (obręb [...]-M., ark. [...]) przy ul. M. w R..
Według "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R. " (uchwała Rady Miejskiej w R. Nr [...] z dnia 29.12.1999 r. ze zm.) teren objęty decyzją znajduje się w strefach: MW - zabudowa mieszkaniowa intensywna, granice obszarów wskazanych do rewitalizacji. Przedmiotowy teren nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych.
Końcowo w decyzji wskazano, że załączniki otrzymuje wnioskodawca, natomiast pozostałe strony mają możliwość zapoznania się z ich treścią w UM w R.
w Wydziale Architektury.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. K., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, w tym w szczególności ustalenia stron postepowania, wadliwej analizy urbanistycznej, sporządzenie części graficznej analizy w sposób nieczytelny, uniemożliwiający wykonanie kopii, błędnego określenia uzbrojenia terenu, które jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
Rozpoznając odwołanie zaskarżoną decyzją z 10 marca 2025 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej Kolegium, SKO, organ odwoławczy) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania, Kolegium wyjaśniło, że zaskarżona decyzja jest kolejna decyzja wydana w sprawie, a zalecenia Kolegium z uprzedniej decyzji uchylającej zostały wykonane w stopniu umożliwiającym zgodnie z prawem ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wniosek K. W. został uzupełniony w dniu 4 maja 2023 r. i jest wystarczający do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
W pierwszej kolejności Kolegium odniosło się do ustalenia kręgu stron postępowania. Stwierdziło, iż w niniejszej sprawie przymiot strony powinien przysługiwać wszystkim podmiotom posiadającym tytuł prawny do działki objętej niniejszym postępowaniem oraz do działek graniczących bezpośrednio z tą działką.
Z akt sprawy oraz zaskarżonej decyzji wynika, że organ I instancji za strony postępowania uznał podmioty posiadające tytuł prawny do działki objętej niniejszym postępowaniem (nr [...]) oraz do działek graniczących z nią bezpośrednio (nr [...]). Z akt postępowania wynika, że współwłaścicielka działki nr [...] widniejąca w rejestrze gruntów tj. M. R. nie żyje (zmarła jeszcze przed wszczęciem postępowania), a organowi I instancji pomimo podjętych działań (pisma do I i VII Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego w R., czy było prowadzone postępowanie spadkowe - uzyskano odpowiedzi, że takie postępowanie się nie toczyło) oraz wystąpienia do Wydziału Podatków Urzędu Miejskiego w R. z prośbą o udostępnienie danych osób, które ponoszą opłaty tytułem podatków lokalnych za nieruchomość, nie udało się ustalić spadkobierców. Z uzyskanych informacji wynika, że podatki i opłaty lokalne uiszcza jedna ze stron postępowania, D. B.. Organ zawiadomił o postępowaniu potencjalnego spadkobiercę M. R., któremu w dniu 27.11.2024 r. doręczono zawiadomienie o prowadzonym postępowaniu (dowód: zwrotne poświadczenie odbioru).
Zdaniem Kolegium, w okolicznościach niniejszej sprawy za strony postępowania prawidłowo zostali uznani wnioskodawcy oraz właściciele działek graniczących bezpośrednio z działką objętą wnioskiem t.j. [...]. Mając na uwadze rodzaj planowanej inwestycji oraz jej parametry Kolegium stwierdziło, iż zasięg jej oddziaływania nie rozciąga się na inne działki, niż wskazane powyżej. Zaznaczono, że strony postępowania zostały prawidłowo udokumentowane oraz zapewniony został im czynny udział w przedmiotowym postępowaniu.
Następnie organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i podał, że nie spełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodał, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.
z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 - zwanego dalej "rozporządzeniem").
Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie.
W rozstrzyganej sprawie, jak podało Kolegium, analiza została opracowana zarówno w formie graficznej jak i tekstowej. Zdaniem kolegium sposób jej wykonania nie narusza zasady określonych w ustawie oraz rozporządzeniu w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia.
Dalej wyjaśniło, że w sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy analizie urbanistycznej (stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji) organ pierwszej instancji wyjaśnił, że: "Front terenu objętego wnioskiem, przylegający do drogi wewnętrznej,
z której usytuowany będzie główny wjazd na teren inwestycji ma szerokość 18,5 m". Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 55,5 m od granic terenu objętego wnioskiem. Kolegium stwierdziło zatem, że obszar analizowany wyznaczony został w sposób prawidłowy.
Zaznaczono, że część graficzna analizy (analogicznie jak i załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji) sporządzone zostały na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, która zawiera potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego
i kartograficznego.
Ponadto podniesiono, że organ pierwszej instancji wskazał w analizie, które numery działek wchodzą w obszar analizowany, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Powyższe ustalenia uwzględnił ustalając parametry dla planowanej inwestycji, zgodnie z odpowiednimi, powołanymi przepisami rozporządzenia.
Kolegium stwierdziło, że planowana do realizacji inwestycja (budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z częścią usługową handlową w parterze i garażem podziemnym) jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że
w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego z zachowaniem minimalnych wymogów ustawy, znajduje się działka o nr ewid. [...]- zabudowane oraz działki nr [...], - działki niezabudowane oraz działki nr [...] stanowiące układ komunikacyjny. Z analizy wynika, że na terenie analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, w tym zabudowa usługowa - budynki mieszkalne jednorodzinne, wielorodzinne oraz towarzyszące im budynki gospodarcze i inne niemieszkalne. Na działkach nr ewid. [...] zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne. Na działce nr [...] zlokalizowane są budynek usługowo-handlowy z częścią mieszkaniową w stanie surowym zamkniętym. Na w/w nieruchomościach występuje również zabudowa uzupełniająca dla funkcji mieszkalnej t.j. garażowa.
Kolegium dokonało analizy charakterystyki, cech oraz parametrów zabudowy
w obszarze analizowanym i uznało, że wymagania w tym zakresie dla planowanej inwestycji zostały w zaskarżonej decyzji ustalone w sposób prawidłowy, zgodny
z zasadami określonymi w rozporządzeniu:
1. Linia zabudowy została ustalona bezpośrednio od frontowej granicy działek nr [...] jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynki mieszkalne jednorodzinne znajdujące się nadziałkach [...]. Kolegium stwierdza, że w/w parametr został wyznaczony zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia.
2. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej (37,2 %) wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. W ocenie Kolegium uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość została szczegółowo uzasadniona w analizie. Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się od 17% do 100 %, a średni wskaźnik tej wielkości wynosi ok. 37,2 %. Zdaniem Kolegium, takie rozstrzygnięcie organu I instancji, wsparte dodatkowo warunkiem obligującym inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, nie mniej niż 25% - nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym
3. Szerokość elewacji frontowej 12,7 m z tolerancją do 20% dla budynku wyznaczona została zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia (dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym dla budynków mieszkalnych waha się od 2 m do 57 m. - średnia szerokość to ok. 12,7 m. dla wszystkich budynków. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych występujących
w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej.
4. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego: max 16,1 m., wyznaczona została zgodnie
z § 7 ust. 4 rozporządzenia (dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się dla budynków od 2 do 17,5 m - średnia to ok. 6,9 m, przy czym dla budynków wielorodzinnych średnia to 16,1 m. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej.
5. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu
w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym parametry dachów są zróżnicowane; występują jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe; płaskie budynki zorientowane są zarówno prostopadle jak i równolegle; wysokość budynków w kalenicy od 2,5 do 17,5 m, średnia dla wszystkich budynków 7,78 m. n.p.t., dla budynków wielorodzinnych 16,5 m. Kolegium stwierdza, że ustalone przez organ pierwszej instancji parametry dachów t.j. geometria dachu dach płaski o nachyleniu połaci dachowych pod kątem od 12° oraz wysokość maksymalna budynku 16,1 m., mieszczą się w przedziale wielkości występującym w obszarze analizy - odpowiadają geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.
Reasumując Kolegium uznało, że wymagania powyższe przesądzają, że planowana inwestycja o określonym przeznaczeniu i parametrach stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Zatem SKO stwierdziło, że w niniejszej sprawie spełniony został warunek tzw. kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto zdaniem organu odwoławczego przedmiotowa inwestycja o parametrach ustalonych w zaskarżonej decyzji "wpasowuje się" w zastany ład architektoniczno-urbanistyczny.
W okolicznościach niniejszej sprawy jak zaznaczyło SKO, spełnione zostały także pozostałe warunki określone w art, 61 ust. 1 ustawy, bowiem: 1) Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej; 2) Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 3) Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, Teren inwestycji stanowią działki oznaczone w ewidencji jako tereny mieszkaniowe (B);
4) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 5) Spełnione są pozostałe wymagania.
Ponadto stosownie do art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 ustawy projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną - mgr P. K. (Dyrektor Wydziału Architektury- przypis Sądu).
Także postępowanie uzgodnieniowe zostało przeprowadzone przez organ pierwszej instancji prawidłowo, uzgodnienia z Marszałkiem Województwa M., Geologiem Wojewódzkim, Urzędem Lotnictwa Cywilnego należy uznać
za dokonane w oparciu o art. 53 ust. 5 ustawy. Również Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny postanowieniem z dnia 03.12.2024r. znak; [...] uzgodnił pod względem wymagań higienicznych i sanitarnych projekt decyzji. Spełniono wymagania z art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium nie znalazło podstaw do zmiany lub uchylenia zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego przeprowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie nie narusza przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, u.p.z.p. oraz rozporządzenia w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia.
Odniosło się do zarzutów odwołania, stwierdzając, że w okolicznościach niniejszej sprawy zostały spełnione łącznie warunki z art. 61 ust. 1 pkt. 1-6 ustawy. Ponadto jak zaznaczono wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od zgody właścicieli działek sąsiednich. Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami.
Również wydana decyzja nie przesądza, że inwestor otrzyma pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę, możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych.
Odnosząc się do zarzutu braku kontynuacji funkcji, SKO wskazało, iż planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, w rozpoznawanej sprawie jest to zabudowa mieszkalna wielorodzinna wraz z funkcją usługową, należy uznać, że warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. W kwestii przyjęcia do analizy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach [...] i [...] Kolegium wyjaśniło, że organ zasadnie przyjął do analizy przedmiotowy budynek - bowiem jak wskazuje wykonana dokumentacja fotograficzna
(k. 241, 242 t. 1 akt) budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym, pozwalającym jednoznacznie określić wszystkie wymagane parametry inwestycji.
Końcowo podkreślono, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do jej pojęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnomaterialnej.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Kolegium złożył J. K. (dalej skarżący), reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając rozstrzygnięcie w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucili:
1. naruszenie przepisów postępowania, polegające na braku odniesienia się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu;
2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 10, art, 28, art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 kpa w zw. z art. 138 § 1 kpa, poprzez wydanie decyzji, która jest wewnętrznie sprzeczna, albowiem organ II instancji jednocześnie stwierdził, iż przymiot strony winien przysługiwać wszystkim podmiotom posiadającym tytuł prawny do działek graniczących bezpośrednio z działka objęta wnioskiem (str. 5 uzasadnienia), a jednocześnie uznał, że w niniejszej sprawie, w toku postępowania przed organem I instancji, w sposób prawidłowy ustalono, że stroną postępowania jest potencjalny spadkobierca po zmarłej współwłaścicielce działki o nr [...], co winno skutkować nie utrzymaniem w mocy, ale uchyleniem decyzji Prezydenta Miasta R. i nakazaniem poprawnego ustalenia osób, które mogą wylegitymować się takim tytułem prawnym;
3. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art, 6, art. 107 § 1 pkt. 4 i § 3 kpa w zw. z art, 138 § 1 kpa poprzez wydanie zaskarżonej decyzji na postawie przepisów, które przed dniem wszczęcia niniejszego postępowania zostały uchylone lub znowelizowane, tj. w oparciu o § 2 ust. 5, § 4 ust. 1, § 7 ust. 4 i § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.
w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy
i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co powoduje, że przedmiotowa decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa;
4. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8 g 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, wydanej w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, co przejawia się w ustaleniu maksymalnej szerokości elewacji frontowej o wartości 12,7 m, tj. o wartości znacznie odbiegającej od tej przyjętej w uprzednio wydanej decyzji nr [...] z dnia 1.07.2022 r (ustalającej szerokość na 10,5 m), a dotyczącej tej samej nieruchomości, co stanowi przejaw dostosowywania wyników analizy urbanistycznej do z góry przyjętej przez organ tezy i jest sprzeczne z zasadą obiektywizmu oraz bezstronności organu administracji publicznej, a także zasadą tzw. uprawnionych oczekiwań co do treści rozstrzygnięcia;
5. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i 107 g 3 kpa w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p.
w brzmieniu obowiązującym przed 24.09.2023 r. w zw. § 6 ust. 1 i g 7 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego;
6. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 kpa w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.
w brzmieniu obowiązującym przed 24.09.2023 r.
Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o;
uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta R. nr [...] z dnia 10.01.2025 r. znak [...] i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania;
zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań
i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a.
Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3).
W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga jest bezzasadna.
Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego.
Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji,
a także stwierdza prawidłowość stanu faktycznego przedstawionego w zaskarżonej decyzji. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 kpa, zaś treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7
i art. 77 kpa). Ocena ta nie nosi także cech dowolności (art. 80 kpa). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 kpa w decyzji zawarto istotne jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne
i prawne oraz odniesiono się do zarzutów zawartych w odwołaniu.
Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. w przedmiocie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. W. (dalej także Inwestor) pod nazwą budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową w parterze i garażem podziemnym na działce nr ewid. [...] (obręb [...] – M. [...], arkusz [...]) przy ul. M. w R..
Należy podkreślić, że zakres orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest limitowany przesłankami określonymi w art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,
o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.
z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy
w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną. Trafnie wskazało Kolegium, iż w sprawie znajduje zastosowanie powyższe rozporządzenie, bowiem zgodnie
z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – stosownie do § 12 tego rozporządzenia do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzja ostateczną przed dniem wejścia
w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe. SKO trafnie podało, iż wniosek do organu I instancji wpłynął w dniu 6.04.2023 r. a, zatem przed wejściem w życie nowego rozporządzenia. Uzupełnianie wniosku na żądanie organu nie ma wpływu na pierwotną datę wpływu wniosku.
Analizę urbanistyczno- architektoniczną sporządza uprawniony architekt -urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Takie opracowanie zostało w niniejszej sprawie prawidłowo sporządzone przez osobę uprawnioną – P. K..
W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie
z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.
Warunki, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Zwrócić uwagę należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wstępnym etapie procesu budowlanego, nie narusza ona prawa własności i uprawnień osób trzecich. Ponadto rozstrzyga wyłącznie o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na danym terenie.
Wyjaśnić należy, że ustalenie szczegółowych rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia na etapie ustalania warunków zabudowy prowadziłoby do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla przyszłego inwestora pewne ogólne określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. Konkretne i definitywne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji zagospodarowania będą miały miejsce na kolejnym etapie realizacyjnymi czyli przy ubieganiu się inwestora o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor będzie dysponował stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dojdzie do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji również w zakresie miejsc parkingowych, przyłączy (na warunkach określonych przez dysponenta sieci), strefy ochronnej czy np. analizy zacieniania. Należy pamiętać, iż organ administracyjny udzielający pozwolenia na budowę bada m.in. czy przedstawiony wraz wnioskiem projekt budowlany spełnia wymagania określone w decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W licznym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego mocno akcentuje się wolność zagospodarowania terenu wywodzoną z prawa własności i przyjmuje się, jako wartość podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p. właśnie uwzględnienie wolności zagospodarowania terenu wywodzonej z prawa własności. Osoba dysponująca nieruchomością na cele budowlane może ją zagospodarować dowolnie -
w granicach wyznaczonych przepisami prawa. Dlatego też zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie
z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego
Bezsporne w niniejszej sprawie było, co jest istotne w sprawie w związku
z zarzutem skargi, że planowana inwestycja dotyczy ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez Inwestora pod nazwą budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową w parterze i garażem podziemnym na działce nr ewid. [...] przy ul. M. w R..
Nie było sporne, że działka określona we wniosku i zaskarżonej decyzji nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie
w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało zatem prawidłowo przeprowadzone na zasadach i w trybie określonym w art. 59 i n. u.p.z.p. Podkreślić przy tym należy, że zakres wniosku wszczynającego sprawę zostaje wyraźnie sprecyzowany przez wnioskodawcę - inwestora, który z racji zainicjowania niniejszego postępowania, pozostaje jego dysponentem.
Bez wątpienia przeprowadzone przez organy postępowanie administracyjne wykazało, że teren inwestycyjny posiada dostęp do drogi publicznej, bowiem teren inwestycji przylega do drogi publicznej ul. M.. Art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przewiduje, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.
Narzędziem zaś służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588). Sporządzenie ww. analizy ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy
w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji.
Wymagania dobrego sąsiedztwa nie sprowadzają się do całkowitego podporządkowania planowanej zabudowy zabudowie sąsiadującej i mechanicznego powielania funkcji. Wymóg kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania standardów ładu przestrzennego. Wskazuje się, że funkcja,
w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tylko
i wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia, czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia nawet uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące
z nią w kolizję. Zatem pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć w sensie largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej
z dotychczasową funkcją terenu.
Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami a w szczególności powołanym rozporządzeniem przesądzają o wynikach postepowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. W ocenie sądu, analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy, odpowiada ww. warunkom.
Sąd nie podzielił zarzutów skargi w części, w jakiej odnoszą się one do niespełnienia tzw. wymogu dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw.
z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami określonymi z § 3 rozporządzenia (jako trzykrotność frontu działki). Przede wszystkim granice obszaru analizowanego wyznaczono prawidłowo, tj. przyjmując teren o szerokości 55,5 m wokół działek przeznaczonych pod inwestycję (szerokość frontu terenu wynosi 18,5 m). Organ nie znalazł przesłanek do powiększenia obszaru analizowanego.
Jak stanowi przy tym § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów; przy czym przez front działki, wedle § 2 pkt 5 rozporządzenia, rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W analizie urbanistycznej wymieniono działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego.
Część graficzna analizy (analogicznie jak i załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji) zostały sporządzone na kopii mapy zasadniczej, w skali 1:1000, która zawiera potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Zdaniem Sądu, nie może również budzić wątpliwości, że planowana inwestycja stanowi kontynuację dotychczasowej funkcji zabudowy na terenie analizowanym. Otóż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – budynki mieszkalne jednorodzinne oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w tym zabudowa usługowa – budynki gospodarcze i inne niemieszkalne. Na działkach nr ewid. [...] zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne.
Z kolei na działce [...] zlokalizowane jest budynek usługowo-handlowy z częścią mieszkaniową w stanie surowym zamkniętym. Na ww. nieruchomościach występuje również zabudowa uzupełniająca dla funkcji mieszkalnej, tj. garażowa.
W analizie szczegółowo przedstawiono charakterystykę zabudowy na obszarze analizowanym. Z analizy dotyczącej niniejszej sprawy wyraźnie wynika, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji występującej na obszarze analizowanym.
W orzecznictwie na tle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. prezentowany jest pogląd, że kontynuacja funkcji zabudowy rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem, gdy planowana inwestycja powtarza jeden
z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (zob. np. wyrok NSA z 26 czerwca 2012 r. sygn.. II OSK 686/11, z 12 marca 2020 r. sygn. II OSK 243/1, z 8 grudnia 2020 r. sygn. II OSK 2636/18, z 14 czerwca 2023 r. sygn. II OSK 2109/20). Sąd w tym składzie poglądy te podziela. Występowanie w obszarze analizowanym zarówno zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowo-handlowej, jak
i zabudowy towarzyszącej w tym garaży oznacza, że planowana inwestycja stanowi kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. W ten sposób realizowana jest naczelna zasada ładu przestrzennego, tj. kontynuacja funkcji.
W zakresie linii zabudowy, w analizie urbanistycznej wskazano, że teren objęty wnioskiem leży po wschodniej stronie drogi wewnętrznej ul. M.. Wzdłuż tej strony ulicy, czytelną linię zabudowy wyznaczają budynki mieszkalne usytuowane bezpośrednio przy frontowych granicach nieruchomości, pokrywających się z linią rozgraniczenia ulicy. Dlatego tez dla planowanej inwestycji ustala się obowiązującą linie zabudowy bezpośrednio przy frontowej granicy działki nr ewid. [...] – jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynki na działkach nr ewid. [...].
Sąd nie dopatrzył się również wadliwości organów, w tym analizy urbanistycznej w zakresie szerokości elewacji frontowej budynku. Z analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich budynków wynosi 12,7 m, przy zastosowaniu tolerancji 20%. Parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia.
Nadto w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowane wysokości od 2 do 17,5 m, średnia 6,9 m. Stwierdzić zatem należy, że omawiany parametr został wyznaczony zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, wysokość wyznaczono max – 16,1 m.
W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, ustalono ten wskaźnik na max 38,1% powierzchni nieruchomości, ponadto min 25% terenu ma stanowić powierzchnię biologicznie czynną.
Analiza urbanistyczna zawiera jeszcze odniesienie do geometrii dachu, ustalając dach płaski o spadku do 12 stopni, ukryty za poziomą attyką .
Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji
o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanych obiektów budowlanych. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie wynika bowiem wymóg przedłożenia konkretnej umowy na dostawę energii czy wody z gestorem sieci, a jedynie jego zapewnienie o technicznej możliwości dostępu do takiej sieci (np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2021 r., IV SA/Po 881/21). Bez spełnienia wymagań szczegółowych dotyczących uzbrojenia terenu pozwolenia budowlane nie są udzielane. Jest to jednak kolejny etap procesu inwestycyjnego. Zatem za prawidłowe należy uznać stanowisko organów, że istniejące
i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
Spełnione są również pozostałe warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
Decyzja o warunkach zabudowy jest, na co trafnie zwróciło uwagę SKO, decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli są spełnione przewidziane prawem warunki do jej wydania, organ nie może wydać decyzji odmownej, kierując się przykładowo niechęcią jednego z uczestników graniczących z nieruchomością inwestycyjną.
Nie mogły przynieść zamierzonego skutku zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia przepisów postępowania dotyczące nie odniesienia się przez Kolegium do argumentów podniesionych w odwołaniu. Kolegium w ocenie Sądu dostatecznie wypowiedziało się w zakresie odwołania. Skarżący był uczestnikiem postępowania, miał pełny wgląd do całości sprawy, z którą mógł się zapoznać w siedzibie organu. Okoliczność braku doręczenia mu analizy urbanistycznej, nie stanowi okoliczności skutkującej uchyleniem zaskarżonej decyzji. Z kolei brak odniesienia się SKO
w zakresie punktu wskazanego w skardze 1 d., jest błędem, ale naruszenie to nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia Sądu. Organ w tym przypadku Kolegium rozpoznaje sprawę mając na uwadze analizę urbanistyczną na której została oparta zaskarżona decyzja, a nie poprzednią analizę urbanistyczną co do której decyzja została uchylona.
Sąd zwraca uwagę, że zarówno analiza urbanistyczna, jak i decyzje organów zawierają wyszczególnienie zabudowanych działek w obszarze analizowanym, przy czym jeżeli chodzi o działkę [...] – działkę inwestycyjną to w tym zakresie nie ma sporu co do tego że jest decyzji o rozbiórce budynku. Kwestie dotyczące miejsc postojowych (ilości), czy odniesienia się do § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych (...) podlegają ocenie w kolejnym etapie inwestycyjnym a mianowicie pozwolenia na budowę. Nie zachodziła konieczność odnoszenia się do powyższych argumentów.
Najistotniejszym zarzutem skargi był przymiot strony w niniejszym postępowaniu a w szczególności strony po osobie zmarłej przed wszczęciem postepowania,
a mianowicie po M. R.. Niewątpliwie w kontrolowanej sprawie organ I instancji podjął starania zapewnienia udziału w tym postępowaniu wszystkim stronom, uczestnikom postępowania (zwrócił się do Sądu czy było przeprowadzone postepowanie spadkowe, oraz do organu podatkowego). Przyjął za stronę postepowania potencjalnego spadkobiercę syna M. R., co zdaniem Sądu było uprawnione. Jeżeli postępowanie spadkowe po M. R. zmarłej zresztą przed wszczęciem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie, doprowadzi do ustalenia innego kręgu spadkobierców niż osoby zawiadomione przez organ, osoby te będą mogły ewentualnie poszukiwać ochrony na drodze postępowania wznowieniowego (art. 145 § 1 pkt 4 kpa).
Z kolei w nawiązaniu do zarzutów skargi odnoszących się do wadliwości decyzji czy analizy urbanistycznej, Sąd zaznacza, że w żadnym razie Kolegium nie stwierdziło, iż w obszarze analizowanym dominuje zabudowa wielorodzinna. Sąd odsyła skarżącego do strony 9 zaskarżonej decyzji.
Końcowo podkreślić należy, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, kolejnym etapem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę.
W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada warunków technicznych inwestycji, a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie.
Podsumowując Sąd wskazuje, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Również zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy
i uzasadnieniach decyzji, zgodnie z art. 107 kpa, wraz z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji. Organ odwoławczy prawidłowo zaakceptował również określenie przez organ I instancji konkretnych warunków zabudowy wynikających z przeprowadzonych uzgodnień.
Kolegium, wbrew zarzutom skargi, rzetelnie i dokładnie wyjaśniło stan faktyczny sprawy, w tym w zakresie wykazania, że wszelkie przesłanki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i okoliczności determinujące jej treść zostały należycie opisane w analizie architektoniczno–urbanistycznej i uzasadnieniach decyzji obu instancji. Organ odwoławczy działał z poszanowaniem zasad kpa i nie naruszył wymienionych w skardze i odwołaniu przepisów.
Konkludując Sąd doszedł do przekonania, że brak jest przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy.
Wobec braku stwierdzenia przez Sąd naruszenia art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia oraz wobec oparcia decyzji na analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji, rozstrzygnięcie organu odwoławczego należy uznać za prawidłowe i zgodne z prawem. Ustalone w sprawie warunki zabudowy terenu zapewniają kontynuację cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizy, w tym gabarytów i formy architektonicznej budynku, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
a zatem wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny.
Uchylenie decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. następuje tylko
w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Wszystko to prowadzi do wniosku, że zarzut wskazujący na naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 8, art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności niezbędnych do prawidłowego wyjaśnienia sprawy, nie może odnieść zamierzonego skutku. Nie wskazuje bowiem na dowody, które pozostawałyby w związku z przedmiotowym postępowaniem i zostały przez organy pominięte. Innymi słowy, nie wskazuje na okoliczności, które miałyby znaczenie dla rozstrzygnięcia, a które nie zostały wyjaśnione
W rozpoznawanej sprawie Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, a zatem skarga podlegała oddaleniu.
W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 p.p.s.a.