VIII SA/Wa 374/24

VIII SA/Wa 374/24 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-08-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-05-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Leszek Kobylski /sprawozdawca/
Marek Wroczyński
Renata Nawrot /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 3020/24 - Wyrok NSA z 2025-07-15
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Sędzia WSA Marek Wroczyński, , Protokolant specjalista Karolina Sikora, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2024 r. w Radomiu sprawy ze skargi I.P., B. K. i K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 5 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z 5 kwietnia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej Kolegium, organ odwoławczy, SKO), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775, ze zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania K.G., B.K., I.P., K.S., M.K. reprezentowanego przez przedstawiciela ustawowego - B.K. od decyzji Wójta Gminy J. (dalej: organ I instancji, Wójt) Nr [...] z dnia 13 lutego 2024r. ustalającej sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez P.J.- utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Do wydania przedmiotowej decyzji doszło w następującym stanie sprawy:
Decyzją Nr [...] z dnia 13 lutego 2024r. Wójt, działając na art. 59, art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977; dalej: u.p.z.p.), ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez P.J., pod nazwą: budowa budynku biurowo-magazynowego na działce nr ewid. [...] obręb W., gm. J..
Odwołanie od ww. decyzji Wójta wnieśli K.G., B. K., I.P., K. S., M. K. reprezentowany przez przedstawiciela ustawowego – B.K..
Kolegium, w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji, wyjaśniło, że decyzja organu I instancji, będąca obecnie przedmiotem rozpoznania w trybie odwoławczym, jest kolejną decyzją w sprawie. Uznało, że zalecania z decyzji kasacyjnej z 29 maja 2023r. dotyczące zakresu uzupełnienia materiału dowodowego, zostały wypełnione przez organ I instancji w ponownym postępowaniu, w stopniu umożliwiającym zgodne z prawem ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
Organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p., wyjaśniając, że przepisy u.p.z.p. zostały znowelizowane z dniem 03.01.2022r. przez ustawę z dnia 17.09.2021r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021r., poz. 1986). Stosownie do art. 4 ww. ustawy zmieniającej, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. W niniejszej sprawie wniosek inwestora wpłynął do organu I instancji w dniu 18.08.2021r., zatem w jej realiach zastosowanie mają przepisy ustawy w brzmieniu przed nowelizacją.
SKO uznało, że złożony wniosek, uzupełniony w dniu 07.07.2023r. oraz w dniu 16.08.2023r. spełnia wymogi formalne, jak i że za strony postępowania prawidłowo zostali uznani wnioskodawcy oraz właściciele działek graniczących bezpośrednio z działką objętą wnioskiem tj. [...]. Mając na uwadze rodzaj planowanej inwestycji oraz jej parametry Kolegium stwierdziło, iż zasięg jej oddziaływania nie rozciąga się na inne działki, niż wskazane powyżej. Ponadto, z uwagi na zgon strony postępowania (K.S.), organ podjął czynności, celem ustalenia następców prawnych.
Dalej wskazało na regulację art. 61 ust. 1 u.p.z.p., podnosząc, że jej uzupełnienie stanowią przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588; dalej "rozporządzenie"), przytaczając brzmienie § 3 ust. 1-2, § 9 rozporządzenia. SKO uznało, że opracowana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zarówno w formie tekstowej i graficznej, nie narusza zasad określonych w rozporządzeniu w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Dokonując jej oceny, Kolegium uznało, że obszar analizowany wyznaczony został w sposób prawidłowy [granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 429 m (trzykrotność frontu) od granic ewidencyjnych działek objętych wnioskiem]. Część graficzna analizy (analogicznie jak i załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji) sporządzone zostały na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, która zawiera potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dalej podniosło, że w analizie wskazano które numery działek wchodzą w obszar analizowany, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Powyższe ustalenia organ I instancji uwzględnił ustalając parametry dla planowanej inwestycji, zgodnie z odpowiednimi, powołanymi przepisami rozporządzenia. Kolegium stwierdziło, że planowana do realizacji inwestycja jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Zauważyło, że z analizy wynika, że na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, na którą składają się budynki mieszkalne oraz gospodarcze i garażowe, budynki usługowe, budynki produkcyjno-usługowe oraz niezabudowane tereny rolnicze, szczegółowo wskazując jaka występuje zabudowa na poszczególnych działkach.
SKO dokonało także analizy charakterystyki, cech oraz parametrów zabudowy w obszarze analizowanym i uznało, że wymagania w tym zakresie dla planowanej inwestycji zostały w zaskarżonej decyzji ustalone w sposób prawidłowy, zgodny z zasadami określonymi w rozporządzeniu tj.:
– linia zabudowy ustalana jest od strony drogi publicznej - działka nr ewid. [...], na której planowana jest przedmiotowa inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, drogi wojewódzkiej nr [...]. Nieprzekraczalną linię zabudowy określono w odległości 47m. od zewnętrznej krawędzi drogi wojewódzkiej nr [...], nawiązując do linii zabudowy określonej na działce sąsiedniej tj. [...];
– wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej (19 %) wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia – w ocenie Kolegium uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość została szczegółowo uzasadniona w analizie (wynika z niej). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się od 0,3% do 34,45 %, a średni wskaźnik tej wielkości wynosi ok. 10 %. Jednocześnie § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy innego niż średni. Z analizy wynika, że istnieje duża nieproporcjonalność powierzchni analizowanych nieruchomości. Zdaniem Kolegium, takie rozstrzygnięcie organu I instancji, wsparte dodatkowo warunkiem obligującym inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, nie mniej niż 50% - nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze analizowanym;
– szerokość elewacji frontowej 12m. z tolerancją do 20% m. wyznaczona została zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia - parametr ten w obszarze analizowanym dla budynków mieszkalnych waha się od 3,5 m do 37 m. - średnia szerokość to 12 m. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ I instancji mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą;
– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 2,5 m. do 10 m., wyznaczona została zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia - parametr ten w obszarze analizowanym waha się dla budynków od 3,0 m do 18,95 m - średnia to ok. 6,0 m. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ I instancji mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą;
– stosownie do § 8 rozporządzenia, ustalone parametry dachów t.j. geometria dachu dach dwuspadowy o nachyleniu połaci dachowych pod kątem 6 do 11 oraz wysokość maksymalna budynku do 10 m. mieszczą się w przedziale wielkości występującym w obszarze analizy - odpowiadają geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.
Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie spełniony został warunek tzw. kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak i zostały spełnione pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tj. teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - przedmiotowa inwestycja nie stanowi przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, stosownie do § 3 ust. 1 pkt 57 lit. b tiret drugi rozporządzenia. Ponadto projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 u.p.z.p.
Organ odwoławczy uznał, że postępowanie uzgodnieniowe (z M. Zarządem Dróg Wojewódzkich, Starostą R., Marszałkiem Województwa M., Geologiem Wojewódzkim, Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego w W., Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie) zostało przeprowadzone przez organ I instancji w sposób prawidłowy, w oparciu o art. 53 ust. 5 i 5c u.p.z.p., zaś M.Wojewódzki Konserwator Zabytków w W. (postanowieniem z 30.11.2023r.) oraz [...] (pismem z 6.11.2023r.) pozytywnie uzgodniły i zaopiniowały projekt decyzji. W związku z tym, Kolegium stwierdziło, że zaskarżona decyzja organu I instancji spełnia wymogi powołanych powyżej przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia.
Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wskazało m.in., iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od zgody właścicieli działek sąsiednich. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych zauważyło, że Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Omawiana decyzja nie przesądza jednak, że inwestor otrzyma pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji.
Co do zarzutu nieścisłości w przeprowadzonej analizie urbanistycznej dotyczących parametru szerokości elewacji frontowej budynków, wysokości elewacji, kąta nachylenia połaci dachowych Kolegium wyjaśniało, że ustalone parametry mieszczą się w ustalonym przez istniejącą zabudowę przedziale.
Z kolei odnosząc się do kwestionowanej funkcji zabudowy SKO podniosło, że z ustaleń analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że obszar objęty wnioskiem jest obszarem zabudowy jednorodzinnej z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczymi, zabudową zagrodową, w obszarze analizowanym występuje również zabudowa o charakterze usługowym, jak i usługowo-produkcyjnym. Wyjaśniło, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jedną z istniejących funkcji lub wskazuje na uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony.
Ponadto Kolegium wskazało, że wymagania dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii (ładu przestrzennego). Sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę. Kwestie ewentualnej uciążliwości planowanej inwestycji będą mogły stanowić zarzut dopiero w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Skargę na ww. decyzję Kolegium z 5 kwietnia 2024r. wnieśli I.P., B. K. i K. S. (dalej: skarżące). Autorki skargi zarzuciły naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na jej treść, tj.:
1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy decyzja ta naruszała art. 107 §1 i 3 k.p.a., poprzez niedostateczne uzasadnianie decyzji;
2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy decyzja ta naruszała art. 7, 10, 77 k.p..a poprzez wadliwe przyjęcie, że wydana decyzja zachowuje zasadę dobrego sąsiedztwa o której mowa w art. 61 u.p.z.p.;
3) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy decyzja ta naruszała § 3 ust. 1 pkt. 57 lit b) tiret drugi rozporządzenia, poprzez stwierdzenie, że inwestycja nie będzie oddziaływać na środowisko, podczas gdy zadeklarowany pobór energii wskazany we wniosku pozostaje w sprzeczności z zasadami ochrony środowiska i powoduje, że w sprawie niniejszej wnioskodawca winien przedłożyć decyzję środowiskową;
4) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy decyzja ta naruszała § 4 rozporządzenia w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak ustalenia linii zabudowy od strony drogi wewnętrznej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...];
5) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji gdy decyzja ta naruszała art. 61 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji gdy zgodnie z tym przepisem co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, podczas gdy żaden z budynków znajdujących się w sąsiedztwie nie jest budynkiem użytkowym o funkcji i rozmiarach wskazanych przez wnioskodawcę;
6) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała § 7 rozporządzenia poprzez wadliwe określenie wysokości elewacji frontowej, tj. w sposób nienawiązujący do istniejącej zabudowy jednorodzinnej;
7) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała § 6 rozporządzenia poprzez wadliwe określenie szerokości elewacji frontowej, tj. w sposób nienawiązujący do istniejącej zabudowy jednorodzinnej;
8) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez usytuowanie budynku w sposób ograniczający stronom dostęp do światła słonecznego;
9) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała § 8 rozporządzenia poprzez wadliwe określenie kąta nachylenia połaci dachowych, poprzez ustalenie ich na poziomie od 6 do 11 stopni podczas gdy inwestycje sąsiednie charakteryzują się dachami dwuspadowymi i wielospadowymi o kątach nachylenia do 45 stopni, co powoduje, że koncepcja urbanistyczna otaczającego terenu ulega zaburzeniu, a projektowany budynek pozostanie sprzeczny z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa;
10) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała § 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynku o znacznej uciążliwości dla terenów z nim sąsiadujących;
11) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała art. 97 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez nie zawieszenie postępowanie w sprawie w sytuacji gdy jeden z uczestników, tj. K.S.zmarł, a prawa do spadku po nim nie zostały ustalone;
12) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy decyzja ta naruszała art. 30 § 4 k.p.a. poprzez kontynuowanie postępowania w sprawie niniejszej w sytuacji gdy uczestnik postępowania tj. K.S.zmarł, a prawa do spadku po nim nie zostały ustalone.
Skarżące wniosły o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji (z 5 kwietnia 2024r. i 13 lutego 2024r.).
W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymują argumentacje przedstawioną w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Kolegium z dnia 5 kwietnia 2024r. , którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy J. ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez P.J., pod nazwą: budowa budynku biurowo-magazynowego na działce nr ewid. [...]obręb W., gm. J..
Trafnie zauważył organ odwoławczy, że z dniem 3 stycznia 2022 r. zmieniono u.p.z.p. Zgodnie jednak z art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986), do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Tym samym w sprawie znajduje zastosowanie u.p.z.p. w brzmieniu sprzed wspomnianej nowelizacji.
Na wstępie należy podnieść, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji, niż inwestycje celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zatem decyzje o warunkach zabudowy wydaje się, co do zasady, dla realizacji nowych inwestycji na terenach nieobjętych obowiązującym planem miejscowym.
Rozstrzygnięcie pozytywne dla wnioskodawcy może zapaść jedynie przy łącznym spełnieniu wszystkich przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Oznacza to, że: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto z dniem 27 maja 2021 r. na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustaw regulujących przygotowanie i realizację kluczowych inwestycji w zakresie strategicznej infrastruktury energetycznej (Dz.U. poz. 922) do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dodano pkt 6 o treści: zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 428 z późn. zm.), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy; b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Spełnienie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wywołuje skutek w postaci obowiązku pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora. A contrario, brak którejkolwiek z przesłanek stanowi podstawę dla wydania odmowy ustalania warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone obligatoryjnym elementem, jakim jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest następnie ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie (sporządzana jest tzw. analiza urbanistyczna). Ustawodawca w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. sformułował upoważnienie i wytyczne jakie należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu tej kwestii w rozporządzeniu wykonawczym właściwego ministra.
Należy zauważyć, że zaskarżona decyzja Kolegium z 5 kwietnia 2024r. jest kolejnym wydanym, w niniejszej sprawie, rozstrzygnięciem. Poprzednio kontrolowana decyzja organu I instancji z dnia 12 stycznia 2023r. ustalająca sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji została uchylona decyzją organu odwoławczego z 29 maja 2023r. znak: [...]. W decyzji kasacyjnej SKO uznało, że Wójt nie wypełnił zaleceń w wydanych poprzednio decyzjach. Wskazało m.in., że: 1) obszar analizowany został wyznaczony w sposób naruszający zasady wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588; dalej: r.u.w.z.), podnosząc, że w przedmiotowej sprawie za front działki należy uznać część nieruchomości, z której odbywa się główny wjazd na działkę tj. część od drogi wewnętrznej działku nr [...]o szerokości 142m; 2) dla uznania, czy został spełniony warunek tzw. kontynuacji funkcji Wójt winien wskazać w analizie tekstowej, które numery działek wchodzą w obszar analizowany, jakie konkretne obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach i jakie pełnią funkcje (w jaki sposób są aktualnie użytkowane) oraz jakie mają cechy i parametry, jednocześnie uwzględniając § 4 do 8 r.u.w.z. Kolegium, w ww. decyzji kasacyjnej z 29 maja 2023r., stwierdziło zatem, że w sprawie nie można jednoznacznie przesądzić, czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został spełniony.
Zdaniem Sądu, prawidłowo Kolegium uznało, że wskazane zalecenia zostały wypełnione przez organ I instancji, w stopniu umożliwiającym zgodne z prawem ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego na działce nr ewid. [...]obręb W., gm. J.. Ustalenie, czy w konkretnym przypadku spełnione zostały warunki wymienione w cytowanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wiąże się z koniecznością przeprowadzenia rzetelnego postępowania wyjaśniającego, co w sprawie uczyniono, którego podstawowe zasady unormowane zostały we wskazanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Sąd zauważa, iż w celu dokonania tych ustaleń, zgodnie z § 3 ust. 1 r.u.w.z. przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Wspomnianą analizą obejmuje się obszar, którego granice, w myśl § 3 ust. 2 r.u.w.z., nie mogą być mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, i nie mniejsze niż 50 metrów. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt, zastosował się do wytycznych zawartych w decyzji kasacyjnej Kolegium z 29 maja 2023r. i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Mianowicie w analizie urbanistycznej wyjaśniono, że szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 143m, zaś za front działki przyjęto jej bok, który przylega do działki nr [...], ponieważ z tej działki odbywać się będzie główny wjazd i wejście na działkę (teren inwestycji). W związku z tym wyznaczony został obszar analizowany w odległości ok 429 m od granicy działki nr [...], który został powiększony do pełnych granic działek "ciętych" przez obszar analizy wyznaczony trzykrotną szerokością frontu działki i jest on wystarczający dla przeprowadzenia analizy w zakresie kontynuacji funkcji i cech dla nowej zabudowy.
Analizując spełnienie warunku tzw. kontynuacji funkcji, Sąd zauważa, że warunek kontynuacji funkcji uznaje się za spełniony zarówno w przypadku, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i wówczas gdy stanowi uzupełnienie istniejącej funkcji, dające się pogodzić i nie kolidujące z nią (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 19 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Ol 825/14, Lex nr 1648064; wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lipca 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 249/14, Lex nr 1490551).
W analizie urbanistycznej wskazano, że teren inwestycji położony jest w granicach obszaru analizowanego, w którym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa i usługowa, na którą składają się budynki mieszkalne oraz gospodarcze i garażowe, budynki usługowe, budynki produkcyjno-usługowe oraz niezabudowane tereny rolnicze. Sąd zauważa także, iż w ww. analizie szczegółowo wskazano, zgodnie z wcześniejszymi wytycznymi Kolegium, które numery działek wchodzą w obszar analizowany, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Powyższe wyszczególniono w tabeli nr 1, stanowiącej integralną część analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania teren, która przedstawia charakterystykę poszczególnych budynków położonych w obszarze analizowanym, ze wskazaniem m.in.: rodzaju budynku, numeru działki i obrębu, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu, kątu nachylenia, kierunku kalenicy i w stosunku do działek bocznych, wysokości górnej granicy krawędzi elewacji frontowej, linii zabudowy, jak i wskaźnika powierzchni zabudowy. Oznacza to, że ustalenia poczynione w toku postępowania, na które powyżej zwrócono uwagę, pozwalają na stwierdzenie, że projektowana inwestycja wpisuje się w funkcję zabudowy występującą w sąsiedztwie.
Mając na względzie, że powyższe ustalone w decyzji parametry znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej, to zdaniem Sądu wykorzystana w kontrolowanej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności i z tych względów należało uznać, że kontrolowane decyzje organu I i II instancji odpowiadają wymogom z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 61 u.p.z.p. W tym miejscu należy zasygnalizować, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową co oznacza, że organ właściwy do jej pojęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego (zob. wyrok NSA z dnia 17 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 2621/15, Lex nr 2341110). Zatem spełnienie przez inwestora wszystkich warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. obligowało organ do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.
Skład orzekający w przedmiotowej sprawie, po kompleksowej analizie akt administracyjnych doszedł do przekonania, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego, w szczególności ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, podczas prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy organy nie naruszyły przepisów prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie. Co do zarzut naruszenia art. 30 § 4 k.p.a., poprzez kontynuowanie postępowania w sytuacji śmierci uczestnika postępowania - K.S., Sąd zauważa, że Wójt podjął wszelkie czynności, celem ustalenia następców prawnych, co zostało uczynione. Kontrolowane postępowanie toczyło się bowiem z udziałem spadkobiercy, którym w dalszej kolejności (na skutek zrzeczenia się spadku przez następców prawnych i odrzuceniu przez dzieci, rodziców i rodzeństwo zmarłego), stał się niepełnoletni M.K.(działający przez przedstawiciela ustawowego – matkę B.K.).
W świetle powyższego Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935), oddalił skargę, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.