VIII SA/Wa 185/07
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznał skargę spółki cywilnej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego. Głównym powodem odmowy było niespełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ponieważ analiza wykazała, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się głównie budynki mieszkalne i gospodarcze, a brak jest zabudowy usługowej o analogicznych parametrach. Dodatkowo, organy wskazały na niewystarczające uzbrojenie terenu. Skarżący zarzucał błędne zastosowanie przepisów, wadliwe wyznaczenie obszaru analizy oraz dowolną ocenę materiału dowodowego. Sąd oddalił skargę, podzielając stanowisko organów co do braku spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa". Sąd uznał, że analiza wykazała brak kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy sąsiedniej, a argumentacja skarżącego o istnieniu innego obiektu handlowego w pobliżu była nieprecyzyjna. Odnosząc się do kwestii uzbrojenia terenu, sąd podkreślił, że inwestor musiałby przedstawić gwarancje zawarcia umowy na dostarczenie mediów, a nie tylko zadeklarować zamiar samodzielnego wykonania urządzeń.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" w kontekście planowania przestrzennego, wymogów dotyczących uzbrojenia terenu oraz charakteru decyzji o warunkach zabudowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mogą ewoluować.
Zagadnienia prawne (3)
Czy warunek "dobrego sąsiedztwa" (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy) jest spełniony, gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji usługowej znajdują się głównie budynki mieszkalne i gospodarcze, a jedynie w dalszej odległości inne obiekty usługowe?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, warunek "dobrego sąsiedztwa" nie został spełniony, ponieważ analiza wykazała brak zabudowy o funkcji analogicznej do wnioskowanej, która pozwoliłaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że analiza warunków zabudowy przeprowadzona przez organy wykazała brak zabudowy usługowej o parametrach projektowanego pawilonu handlowego w bezpośrednim sąsiedztwie, co uniemożliwia spełnienie zasady "dobrego sąsiedztwa". Argumentacja skarżącego o istnieniu innego obiektu handlowego w pobliżu była niewystarczająca.
Czy inwestor może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli istniejące uzbrojenie terenu jest niewystarczające, a jedynie deklaruje zamiar samodzielnego wykonania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, inwestor nie może uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, jeśli nie przedstawi gwarancji (np. w formie promesy umowy) zapewniających powstanie stosownego uzbrojenia terenu.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga nie tylko istnienia, ale przede wszystkim zagwarantowania powstania wystarczającego uzbrojenia terenu. Deklaracja inwestora o zamiarze samodzielnego wykonania urządzeń nie jest wystarczająca bez odpowiednich dokumentów potwierdzających możliwość realizacji tej inwestycji.
Czy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany i organ może odmówić jej wydania tylko w sytuacji istnienia przepisu prawa dającego mu taką podstawę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a organ może odmówić jej wydania, jeśli nie zostaną spełnione łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy. Niespełnienie któregokolwiek z tych warunków, w tym zasady "dobrego sąsiedztwa" czy wymogu wystarczającego uzbrojenia, stanowi podstawę do odmowy wydania decyzji.
Przepisy (19)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, w tym zasady "dobrego sąsiedztwa" (pkt 1), dostępu do drogi publicznej (pkt 2) oraz wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3).
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3) oznacza konieczność zagwarantowania powstania stosownego uzbrojenia, pozwalającego na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych, co może wymagać przedstawienia dokumentów potwierdzających możliwość zawarcia umowy z przedsiębiorstwem dostarczającym usługi.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
u.p.z.p. art. 4 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla budowy obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku planu miejscowego.
k.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 2 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja ładu przestrzennego jako harmonijnego kształtowania przestrzeni uwzględniającego uwarunkowania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.
u.p.z.p. art. 2 § 14
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja dostępu do drogi publicznej obejmująca bezpośredni dostęp, dostęp przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada podejmowania wszelkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.a. art. 77
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 3 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
rozp. MI z 26.08.2003 art. 3 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Organ właściwy w sprawach decyzji o warunkach zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
rozp. MI z 26.08.2003 art. 2 § 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Definicja obszaru analizowanego jako terenu określonego i wyznaczonego granicami na kopii mapy, objętego wnioskiem inwestora, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy.
rozp. MI z 26.08.2003
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niespełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" ze względu na brak kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy sąsiedniej. • Niespełnienie wymogu wystarczającego uzbrojenia terenu, ponieważ inwestor nie przedstawił gwarancji jego zapewnienia.
Odrzucone argumenty
Zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne zastosowanie i naruszenie art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. poprzez oparcie decyzji na irrelewantnych lub błędnych podstawach faktycznych. • Zarzut naruszenia art. 77, 80 i 107 § 3 Kpa poprzez wadliwe wyznaczenie zakresu analizy i dowolną ocenę materiału dowodowego. • Argument, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany i organ nie może odmówić jej wydania, jeśli nie istnieje przepis prawa dający mu taką podstawę. • Argument, że termin "sąsiedztwo" powinien być rozumiany szeroko, a nie tylko do działek bezpośrednio graniczących. • Argument, że kryterium "dobrego sąsiedztwa" zostało spełnione, ponieważ w niewielkiej odległości znajduje się inny obiekt handlowy. • Argument, że czynnikiem uniemożliwiającym wydanie decyzji nie może być fakt, że istniejąca infrastruktura techniczna jest niewystarczająca, skoro inwestor sygnalizuje zamiar samodzielnego wykonania urządzeń.
Godne uwagi sformułowania
zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" • ochrona i kształtowanie ładu przestrzennego • nie istnieje zabudowa o funkcji analogicznej do wnioskowanej • nie sposób zgodzić się ze skarżącą, iż warunek ten został spełniony poza sygnalizowaniem przez nią zamiaru samodzielnego wykonania odpowiednich urządzeń infrastruktury technicznej • posiadanie zapewnienia, gwarancji w drodze umowy, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta
Skład orzekający
Wojciech Mazur
przewodniczący sprawozdawca
Artur Kot
sędzia asesor
Andrzej Kuna
sędzia asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady \"dobrego sąsiedztwa\" w kontekście planowania przestrzennego, wymogów dotyczących uzbrojenia terenu oraz charakteru decyzji o warunkach zabudowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mogą ewoluować.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje kluczowe przesłanki wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co jest istotne dla praktyków prawa budowlanego i nieruchomości. Zasada "dobrego sąsiedztwa" i wymogi dotyczące uzbrojenia terenu są często przedmiotem sporów.
“Budowa pawilonu handlowego odrzucona: kluczowa "zasada dobrego sąsiedztwa" i uzbrojenie terenu.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.