VIII GC 79/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) spółka akcyjna domagała się od pozwanego K. H. zasądzenia kwoty 438.000 zł tytułem odszkodowania za poniesione straty i utracone korzyści w związku z przedwczesnym zakończeniem umowy najmu lokalu użytkowego. Powódka wynajmowała lokal od spółki, której pozwany był następcą prawnym. Pozwany wypowiedział umowę najmu, powołując się na niedostarczenie przez powódkę gwarancji bankowej w terminie 7 dni. Sąd Okręgowy uznał to wypowiedzenie za bezskuteczne, wskazując, że wyznaczony termin był nierealny do spełnienia, a umowa dopuszczała również zabezpieczenie w postaci kaucji. Następnie pozwany odłączył energię elektryczną do lokalu, co powódka uznała za wadę uniemożliwiającą prowadzenie działalności i na tej podstawie wypowiedziała umowę najmu. Sąd uznał to wypowiedzenie za skuteczne. W związku z tym powódka poniosła straty i utracone korzyści, których dochodziła od pozwanego. Sąd, opierając się na opinii biegłego, zasądził na rzecz powódki kwotę 261.651,39 zł tytułem odszkodowania i kary umownej, uwzględniając poniesione straty (m.in. koszty aranżacji nowego lokalu, utracone wyposażenie) oraz utracone korzyści. Powództwo w pozostałej części zostało oddalone. Sąd zasądził również od pozwanego na rzecz powódki koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja pojęcia 'odpowiedniego terminu' w kontekście żądania zabezpieczenia umowy najmu oraz stosowanie art. 664 § 2 k.c. w przypadku wad uniemożliwiających prowadzenie działalności.
Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i stanu faktycznego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, oparte na nieprzedłożeniu przez najemcę gwarancji bankowej w terminie 7 dni od daty sporządzenia wezwania, jest skuteczne, jeśli termin ten jest nierealny do spełnienia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu złożone przez pozwanego było bezskuteczne, ponieważ wyznaczony termin na przedłożenie gwarancji bankowej nie był terminem odpowiednim.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że termin 7 dni na uzyskanie gwarancji bankowej był nierealny, zwłaszcza biorąc pod uwagę czas potrzebny bankowi na analizę i wystawienie dokumentu, a także fakt, że powódka otrzymała wezwanie z opóźnieniem. Umowa przewidywała również możliwość zabezpieczenia w postaci kaucji, a pozwany nie dążył do jej uzyskania przez długi czas.
Czy odłączenie przez wynajmującego dostawy energii elektrycznej do lokalu użytkowego, uniemożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, stanowi wadę lokalu uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę bez zachowania terminu wypowiedzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, odłączenie energii elektrycznej stanowiło wadę lokalu, a stanowcze oświadczenie pozwanego o braku zamiaru jej przywrócenia uzasadniało wypowiedzenie umowy przez powódkę na podstawie art. 664 § 2 k.c.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że dostawa energii elektrycznej była niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, a jej odłączenie przez pozwanego stanowiło nienależyte wykonanie zobowiązania. Powódka wezwała do usunięcia wady, a wobec odmowy pozwanego, jej wypowiedzenie umowy było skuteczne.
Jaka jest wysokość odszkodowania za straty i utracone korzyści poniesione przez najemcę w związku z przedwczesnym zakończeniem umowy najmu, spowodowanym działaniami wynajmującego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd zasądził część dochodzonej kwoty, uwzględniając udowodnione straty (m.in. koszty aranżacji nowego lokalu, utracone wyposażenie) oraz utracone korzyści, a także karę umowną, oddalając powództwo w zakresie kosztów demontażu i oznakowania lokali oraz kosztów związanych z akcjami promocyjnymi, które nie wykazały adekwatnego związku przyczynowego.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego, który oszacował utracone korzyści i poniesione straty. Sąd nie uwzględnił jednak kosztów, które nie zostały wystarczająco udowodnione lub nie pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) spółki akcyjnej w Z. | spółka | powódka |
| K. H. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
k.c. art. 664
Kodeks cywilny
Prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku wad lokalu uniemożliwiających korzystanie z niego lub nieusunięcia ich przez wynajmującego.
k.c. art. 483
Kodeks cywilny
Możliwość zastrzeżenia kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.
k.c. art. 484
Kodeks cywilny
Zasada, że kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Pomocnicze
k.c. art. 361
Kodeks cywilny
Zakres odpowiedzialności odszkodowawczej obejmujący poniesioną stratę i utracone korzyści oraz adekwatny związek przyczynowy.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
k.c. art. 678
Kodeks cywilny
Wstąpienie nabywcy nieruchomości w stosunek najmu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub zasądzenia kosztów procesu w zależności od wyniku sprawy.
u.k.s.c. art. 113
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Obciążenie stron nieuiszczonymi kosztami sądowymi.
p.b. art. 81
Prawo bankowe
Procedura uzyskania sumy gwarancyjnej z gwarancji bankowej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego było bezskuteczne z uwagi na zbyt krótki termin na uzyskanie gwarancji bankowej. • Odłączenie energii elektrycznej przez pozwanego stanowiło wadę lokalu, uzasadniającą wypowiedzenie umowy przez powódkę. • Powódka poniosła udowodnione straty i utracone korzyści w związku z przedwczesnym zakończeniem umowy. • Powódka jest uprawniona do naliczenia kary umownej za przerwy w dostawie mediów.
Odrzucone argumenty
Pozwany argumentował, że wypowiedzenie umowy było skuteczne z powodu braku gwarancji bankowej. • Pozwany kwestionował wysokość szkody i adekwatny związek przyczynowy dla niektórych kosztów. • Pozwany twierdził, że nie był zobowiązany do dostarczania energii elektrycznej.
Godne uwagi sformułowania
termin nie był odpowiedni – nierealne było uzyskanie w tak krótkim terminie gwarancji bankowej • odłączył energię elektryczną doprowadzaną do najmowanego przez powódkę lokalu • wypowiedzenie umowy najmu z jego winy • odpowiedzialność odszkodowawcza kontraktowa (ex contractu) • ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne • termin nieodpowiedni jest bezskuteczny wobec osoby, której termin ten wyznaczono • w przypadku niewypełniania przez powódkę obowiązków umownych (...) sp. z o.o. miała wezwać ją pisemnie do wykonania tego obowiązku, wyznaczając odpowiedni termin.
Skład orzekający
Agnieszka Górska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia 'odpowiedniego terminu' w kontekście żądania zabezpieczenia umowy najmu oraz stosowanie art. 664 § 2 k.c. w przypadku wad uniemożliwiających prowadzenie działalności."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i stanu faktycznego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne określanie terminów w umowach i jak sąd może interpretować pojęcie 'odpowiedniego terminu', co ma znaczenie praktyczne dla wszystkich stron stosunków umownych. Dodatkowo, kwestia odłączenia mediów jako podstawy do wypowiedzenia umowy jest istotna.
“Niewystarczający termin na gwarancję bankową unieważnił wypowiedzenie umowy najmu!”
Dane finansowe
WPS: 438 000 PLN
odszkodowanie i kara umowna: 261 651,39 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.