VIII GC 1126/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) S.A. wniósł o ustalenie nieistnienia stosunku najmu części dachu budynku, który wynajmował od poprzedniego właściciela. Pozwany (...) sp. z o.o. wszedł w posiadanie części nieruchomości na podstawie umowy użytkowania, twierdząc, że skutkuje to jego wstąpieniem w prawa i obowiązki wynajmującego wobec powoda. Powód kwestionował ważność umowy użytkowania, wskazując na jej sprzeczność z przepisami prawa, w szczególności art. 47 § 1 k.c. (dotyczący części składowych nieruchomości) oraz art. 58 § 1 k.c. (obejście ustawy). Sąd analizując umowę użytkowania, stwierdził, że mimo iż została zawarta w formie aktu notarialnego i wpisana do księgi wieczystej, jej zapisy dotyczące ustanowienia użytkowania całej nieruchomości z ograniczeniem do części dachu, a także przeniesienia na pozwanego praw i obowiązków wynajmującego, budzą wątpliwości. Sąd uznał, że umowa ta, w szczególności poprzez pozostawienie większości obciążeń związanych z nieruchomością po stronie właściciela, nie stanowi zbycia rzeczy w rozumieniu art. 678 § 1 k.c. Podkreślono, że ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, które jedynie ogranicza wykonywanie obowiązków wynajmującego, a nie je wyłącza, nie jest równoznaczne ze zbyciem rzeczy. W związku z tym pozwany nie wstąpił skutecznie w stosunek najmu. Sąd uwzględnił powództwo, ustalając nieistnienie stosunku najmu między stronami i zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 678 § 1 k.c. w kontekście ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania) na części nieruchomości, a także kwestia ważności umów dotyczących części składowych nieruchomości.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umową użytkowania i jej wpływem na umowę najmu. Może być stosowane analogicznie w innych przypadkach ustanowienia praw rzeczowych ograniczających wykonywanie obowiązków wynajmującego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego użytkowania części nieruchomości, które nie wyłącza obowiązków dotychczasowego wynajmującego, stanowi zbycie rzeczy w rozumieniu art. 678 § 1 k.c. i skutkuje wstąpieniem użytkownika w stosunek najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego użytkowania części nieruchomości, które pozostawia w znacznym zakresie obowiązki wynajmującego po stronie właściciela rzeczy, nie stanowi zbycia rzeczy w rozumieniu art. 678 § 1 k.c.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pojęcie 'zbycia rzeczy' w art. 678 § 1 k.c. nie obejmuje ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, które jedynie ogranicza wykonywanie obowiązków wynajmującego, a nie je wyłącza. Podkreślono, że taka interpretacja wynika z wyjątkowego charakteru przepisu i konieczności ścisłej wykładni pojęcia 'zbycia'. Dodatkowo, przedmiotem umowy użytkowania była część dachu, która jest częścią składową nieruchomości, a nie sama nieruchomość, co wyklucza zastosowanie art. 678 § 1 k.c.
Czy istnieje interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 k.p.c., gdy istnieje spór co do tego, kto jest stroną umowy najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, istnieje interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu, gdy zachodzi niepewność co do osoby wykonującej prawa wynajmującego, a brak jest innych środków prawnych pozwalających na usunięcie tej niepewności.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że niepewność co do tego, kto jest wynajmującym, stwarza zagrożenie dla prawnie chronionych interesów powoda, a wyrok ustalający definitywnie zakończy spór lub zapobiegnie jego powstaniu w przyszłości. Brak innych środków prawnych uzasadnia skorzystanie z powództwa o ustalenie.
Czy umowa użytkowania części nieruchomości, która ustanawia prawo użytkowania na całej nieruchomości z ograniczeniem do oznaczonej części, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zapisy umowy użytkowania, które wskazują na ustanowienie użytkowania całej nieruchomości, podczas gdy faktycznie dotyczy ono tylko części (fragmentu dachu), a także pozostawiają większość obciążeń na właścicielu, mogą być uznane za próbę obejścia prawa (art. 47 § 1 k.c. i art. 58 § 1 k.c.), co skutkuje nieważnością umowy.
Uzasadnienie
Sąd zauważył rozbieżność między tytułem umowy i zapisami o użytkowaniu całej nieruchomości a faktycznym przedmiotem umowy (fragment dachu) i wykonywaniem użytkowania. Uznał, że zapisy te mogą być zabiegiem mającym na celu stworzenie pozorów zgodności z prawem, a rzeczywiste obciążenia pozostawione właścicielowi wskazują na próbę obejścia przepisów dotyczących części składowych nieruchomości.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) S.A. | spółka | powód |
| (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 189
Kodeks cywilny
Podstawa powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód ma w tym interes prawny.
k.c. art. 678 § 1
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący wstąpienia nabywcy rzeczy najętej w stosunek najmu. Sąd uznał, że ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego użytkowania nie jest zbyciem rzeczy w rozumieniu tego przepisu.
Pomocnicze
k.c. art. 47 § 1
Kodeks cywilny
Dach jako część składowa nieruchomości nie może być przedmiotem odrębnej własności ani innych praw rzeczowych, co stanowiło podstawę do kwestionowania umowy użytkowania części dachu.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Sąd uznał, że umowa użytkowania mogła mieć na celu obejście prawa.
k.c. art. 252
Kodeks cywilny
Podstawa ustanowienia prawa użytkowania przez właściciela nieruchomości.
k.c. art. 253 § 2
Kodeks cywilny
Możliwość ograniczenia wykonywania użytkowania nieruchomości do jej oznaczonej części.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa orzeczenia o kosztach procesu na rzecz strony wygrywającej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa użytkowania części nieruchomości, która nie wyłącza obowiązków dotychczasowego wynajmującego, nie jest zbyciem rzeczy w rozumieniu art. 678 § 1 k.c. • Ustanowienie prawa użytkowania na części dachu (części składowej nieruchomości) jest nieważne jako sprzeczne z art. 47 § 1 k.c. i potencjalnie z art. 58 § 1 k.c. (obejście prawa). • Istnieje interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 k.p.c.
Odrzucone argumenty
Ustanowienie prawa użytkowania skutkuje wstąpieniem pozwanego w stosunek najmu na podstawie art. 678 § 1 k.c. • Umowa użytkowania jest ważna, nawet jeśli dotyczy części nieruchomości. • Brak interesu prawnego w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób tym samym upatrywać w tak ukształtowanym prawie sprzeczności czynności prawnej z ustawą. • zapis w § 3.1 trąci fikcją • nie sposób jednak nie dostrzec rozbieżności między treścią § 3.1 umowy a treścią § 1.1 • Sąd opowiada się za trzecią ze wskazanych koncepcji (dotyczącej art. 678 § 1 k.c.) • nie dochodziłoby do „zbycia rzeczy” (nieruchomości jako całości), lecz jej części składowej, jaką jest fragment dachu, na którym zainstalowane są urządzenia telekomunikacyjne. To zaś wykluczone jest wobec treści art. 47 § 1 kc.
Skład orzekający
Artur Andrysewicz
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 678 § 1 k.c. w kontekście ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania) na części nieruchomości, a także kwestia ważności umów dotyczących części składowych nieruchomości."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umową użytkowania i jej wpływem na umowę najmu. Może być stosowane analogicznie w innych przypadkach ustanowienia praw rzeczowych ograniczających wykonywanie obowiązków wynajmującego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonej interpretacji przepisów dotyczących prawa rzeczowego i obligacyjnego w kontekście umowy najmu i użytkowania, co jest istotne dla praktyków prawa nieruchomości i cywilnego. Pokazuje, jak można próbować obejść przepisy i jak sąd reaguje na takie próby.
“Czy umowa użytkowania dachu oznacza, że nie jesteś już najemcą? Sąd wyjaśnia.”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 8600 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.