VIII GA 214/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka H. B. H1 spółka z o.o. domagała się od pozwanego G. Szczerby zapłaty 20.589,04 zł tytułem czynszu najmu lokalu użytkowego w galerii handlowej za okres od lutego do kwietnia 2016 r. Pozwany argumentował, że umowa najmu wygasła wcześniej z powodu skutecznego wypowiedzenia jej na podstawie wad lokalu (art. 664 § 2 k.c.). Sąd Rejonowy zasądził dochodzoną kwotę, uznając, że pozwany nie wykazał skuteczności wypowiedzenia umowy, a lokal nadawał się do prowadzenia działalności. Sąd I instancji odrzucił również argumenty pozwanego dotyczące zastosowania klauzuli rebus sic stantibus (art. 357¹ § 1 k.c.). W apelacji pozwany zarzucił naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 357¹ § 1 k.c. i art. 58 § 2 k.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację, podzielając stanowisko Sądu Rejonowego. Sąd odwoławczy podkreślił, że art. 357¹ § 1 k.c. może być stosowany jedynie w ramach powództwa (np. wzajemnego), a nie jako zarzut procesowy w odpowiedzi na pozew o zapłatę. Ponadto, sąd uznał zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. za bezzasadny, wskazując, że wypowiedzenie umowy przez powódkę było zgodne z interesem pozwanego, który sam dążył do zakończenia stosunku najmu. Sąd odwoławczy stwierdził również, że pozwany nie wykazał wad lokalu uniemożliwiających prowadzenie działalności, a początkowy sukces kawiarni świadczył o jego przydatności. W konsekwencji, apelacja pozwanego została oddalona, a powódka wygrała sprawę w całości.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu z powodu wad lokalu, zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus w postępowaniu sądowym oraz zasady współżycia społecznego w stosunkach zobowiązaniowych.
Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i interpretacji przepisów w kontekście konkretnej umowy najmu. Zastosowanie art. 357¹ k.c. jest ograniczone do sytuacji, gdy zostanie wytoczone odpowiednie powództwo.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady lokalu użytkowego uzasadniają skuteczne wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 k.c. i tym samym zwalniają najemcę z obowiązku zapłaty czynszu za okres po wypowiedzeniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwany nie wykazał wad uniemożliwiających prowadzenie działalności, a początkowy sukces kawiarni świadczy o przydatności lokalu. Wady, na które wskazywał pozwany, miały charakter techniczny lub przejściowy i nie decydowały o niemożliwości prowadzenia kawiarni.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwany nie udowodnił istnienia wad uniemożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu. Początkowy sukces przedsięwzięcia pozwanego świadczył o przydatności lokalu. Zastrzeżenia pozwanego dotyczyły kwestii technicznych lub przejściowych, które nie stanowiły podstawy do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.
Czy sąd może zastosować klauzulę rebus sic stantibus (art. 357¹ § 1 k.c.) w odpowiedzi na pozew o zapłatę czynszu, bez wytoczenia powództwa wzajemnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd nie może orzekać na podstawie art. 357¹ § 1 k.c. w sytuacji, gdy strona podnosi go jako zarzut procesowy, a nie jako podstawę powództwa (np. wzajemnego).
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołując się na utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, stwierdził, że zastosowanie art. 357¹ § 1 k.c. wymaga wytoczenia odpowiedniego powództwa, a nie może być podstawą obrony w odpowiedzi na pozew o zapłatę. Orzekanie w tym zakresie poza zgłoszonym roszczeniem naruszałoby art. 321 § 1 k.p.c.
Czy wypowiedzenie umowy najmu przez powódkę, działającą zgodnie z interesem pozwanego, może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c. lub art. 5 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, działanie powódki było zgodne z interesem pozwanego i nie nosiło znamion sprzeczności z moralnością.
Uzasadnienie
Sąd uznał zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. za bezzasadny. Wypowiedzenie umowy przez powódkę było zgodne z intencją pozwanego, który dążył do zakończenia stosunku najmu. Kwestia potrącenia kary umownej z kaucją nie miała związku z obowiązkiem zapłaty czynszu za okres trwania najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| H. B. H1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. | spółka | powódka |
| G. Szczerba | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
Wady przedmiotu najmu mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy, ale tylko jeśli uniemożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z umową. Pozwany nie wykazał takich wad.
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Podstawa prawna obowiązku zapłaty czynszu najmu.
Pomocnicze
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Dotyczy możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w przepisach szczególnych.
k.c. art. 357 § § 1
Kodeks cywilny
Klauzula rebus sic stantibus. Sąd nie mógł jej zastosować w trybie obrony procesowej.
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Sąd uznał, że wypowiedzenie umowy przez powódkę nie było sprzeczne z moralnością.
k.c. art. 481 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Podstawa prawna zasądzenia odsetek za opóźnienie.
k.p.c. art. 321 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie sądu żądaniem pozwu. Sąd nie mógł orzekać na podstawie art. 357¹ k.c. poza zakresem żądania.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia apelacji.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieskuteczność wypowiedzenia umowy najmu przez pozwanego z powodu wad lokalu. • Brak możliwości zastosowania art. 357¹ k.c. w trybie obrony procesowej. • Działanie powódki zgodne z interesem pozwanego, nie naruszające zasad współżycia społecznego.
Odrzucone argumenty
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego z powodu wad lokalu. • Konieczność zastosowania klauzuli rebus sic stantibus (art. 357¹ k.c.). • Nieważność wypowiedzenia umowy przez powódkę z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).
Godne uwagi sformułowania
Orzekanie przez sąd w przedmiocie zmiany treści stosunku obligacyjnego łączącego strony albo w przedmiocie ich rozliczenia pozostawałoby poza zgłoszonym roszczeniem o zapłatę czynszu, naruszałoby zatem art. 321 § 1 k.p.c. • Argumentacja powoda przytoczona w apelacji i szeroko rozwinięta podczas rozprawy apelacyjnej jest zupełnie bezprzedmiotowa, ponieważ w tej sprawie, z uwagi na niewytoczenie powództwa wzajemnego, orzekanie przez sąd w ramach art. 357 1 § 1 k.c. jest niemożliwe. • Trudno dopatrzyć się sprzeczności z moralnością działania powoda, które pozostaje w zgodzie z interesem pozwanego, innymi słowy jest przez niego oczekiwane.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu z powodu wad lokalu, zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus w postępowaniu sądowym oraz zasady współżycia społecznego w stosunkach zobowiązaniowych."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych i interpretacji przepisów w kontekście konkretnej umowy najmu. Zastosowanie art. 357¹ k.c. jest ograniczone do sytuacji, gdy zostanie wytoczone odpowiednie powództwo.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowy spór między wynajmującym a najemcą dotyczący czynszu i wypowiedzenia umowy, z ciekawym aspektem proceduralnym dotyczącym klauzuli rebus sic stantibus.
“Czy wady lokalu zwalniają z czynszu? Sąd wyjaśnia, kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne.”
Dane finansowe
WPS: 20 589,04 PLN
czynsz najmu: 20 589,04 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.