I C 1722/17

Sygn. akt: I C 1722/17 WYROK ZAOCZNY W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 lipca 2018 r. Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia SR Małgorzata Kłek Protokolant: p.o. sekr. sąd. Beata Kaszczuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2018 r. w K. sprawy z powództwa Gminy B. przeciwko B. K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego powództwo oddala. UZASADNIENIE Pozwem wniesionym w dniu 18 grudnia 2017 r. powód Gmina B. wniósł o nakazanie pozwanemu B. K. , aby opróżnił, opuścił i wydał lokal mieszkalny będący własnością powoda oznaczony nr 7 położony w budynku mieszkalnym nr (...) w B. gm. B. . Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem w/w lokalu, którego najemcą był pozwany. Pozwany zawierając umowę najmu zobowiązał się do spłaty zadłużenia na dzień podpisania umowy. W związku z tym, że pozwany nie dokonywał terminowych wpłat, powód kilkakrotnie wzywał pisemnie pozwanego do zapłaty. Z uwagi na zaleganie przez pozwanego z zapłatą zaległego jak i należnego czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu , umowa najmu wygasła Powód wskazał, iż o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu najemca został uprzedzony pismem z dnia 20.02.2017 r. Powód wezwał pozwanego do uregulowania zaległości związanych z najmem i wyznaczył mu w tym celu dodatkowy termin. Kolejnym pismem z dnia 24.04.2017 r. powód wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego. Pozwany nie podjął żadnych działań zmierzających do opuszczenia lokalu. Pozwany B. K. zawiadomiony o terminie rozprawy w trybie art. 139§1 kpc , nie stawił się na rozprawie i nie zajął stanowiska w sprawie. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie umowy najmu zawartej 3 stycznia 2012 r. pomiędzy Zakładem (...) w B. a pozwanym lokal mieszkalny oznaczony nr (...) położony w budynku nr (...) w B. gm. B. został oddany w najem B. K. . Umowa została zawarta na czas określony do dnia 2 stycznia 2013 r. W tym samym dniu została zawarta pomiędzy stronami umowa o dostarczenie wody i odprowadzanie ścieków. Jednocześnie B. K. złożył oświadczenie, iż jest dłużnikiem Zakładu (...) w B. na kwotę 7 223,61 zł , dług ten akceptuje i zobowiązuje się go spłacić we wskazanych w oświadczeniu terminach do dnia 31 grudnia 2012 r. (dowód: umowa k. 7,umowa k. 8, oświadczenie k. 10;) W związku z zaległościami w spłacie zadłużenia oraz zapłacie czynszu mieszkalnego i opłat związanych z użytkowaniem mieszkania (woda, śmieci, ścieki) Zakład (...) w B. kierował do pozwanego wezwania do zapłaty z dnia 05.03.2013 r. ,20.07.2015 r., 12.01.2016 r. , 20.04.2016 r. , 20.02.2017 r. (dowód: wezwania do zapłaty k.11, 13 -16 ) Pismem z dnia 09.04.2013 r. Zakład (...) w B. z powołaniem na art.11 ust.2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego uprzedził B. K. o możliwości nieprzedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 3 stycznia 2012 r. z uwagi na zaległości w zapłacie czynszu za okres co najmniej 3 miesięcy oraz niezrealizowanie zawartego porozumienia dotyczącego akceptacji i zapłaty zobowiązań w ustalonych terminach. Wskazano, iż pozwany zalega z płatnościami na rzecz Zakładu (...) w B. na kwotę 8 553,25 zł . W związku z powyższym zakreślono pozwanemu dodatkowy jednomiesięczny termin na spłatę wszelkich zobowiązań związanych z zajmowanym lokalem mieszkalnym. ( dowód : pismo k. 12) Pismem z dnia 24.04.2017 r. wypowiedziano B. K. umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego ze skutkiem na 30.07.2017 r. z powodu występujących zaległości w opłatach z tytułu najmu lokalu , za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal. W treści pisma wskazano na niezastosowanie się przez pozwanego do treści uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu lokalu z dnia 20.02.2017 r. r. (dowód: pismo k. 17) Sąd zważył, co następuje: W ocenie Sądu w okolicznościach nieniejszej sprawy powództwo nie może być uwzględnione, albowiem przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy nie stanowi wystarczającej podstawy uwzględnienia powództwa pomimo tego, iż zachodzą warunki do wydania wyroku zaocznego. Stosownie do treści art. 339§1 kpc , jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny. Zgodnie z §2 tego przepisu, w tym wypadku przyjmuje się za prawdziwe twierdzenie powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub w pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed rozprawą, chyba że budzą one uzasadnione wątpliwości albo zostały przytoczone w celu obejścia prawa. Niestawiennictwo pozwanego nie zwalnia zatem Sądu z dokonania merytorycznej oceny powództwa i przedłożonych przez stronę powodową dowodów. Przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy nie stanowi wystarczającej podstawy do uwzględnienia powództwa, powód nie wykazał bowiem w sposób dostateczny, iż umowa najmu została skutecznie wypowiedziana i rozwiązana. W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 11 cyt. ustawy sporny lokal mieszkalny wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, natomiast pozwany byli lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy. Zgodnie z art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jak stanowi natomiast art. 11 ust. 2 pkt 2 cyt. ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W ocenie Sądu powód nie dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu zgodnie z powyższymi przepisami. Na wstępie jedynie należy zauważyć , iż umowa najmu została zawarta z pozwanym na czas określony od dnia 3 stycznia 2012 r. do 2 stycznia 2013 r. , jednak stosownie do treści art. 674 kc doszło do milczącego przedłużenia najmu na czas nieoznaczony. Skuteczność wypowiedzenia przez właściciela stosunku najmu uzależniona jest od zachowania reguł określonych w art. 11 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( por. Sąd Apelacyjny w Łodzi , wyrok z dnia 07.06.2016 r. w sprawie I ACA 1020/15) , natomiast w niniejszej sprawie powód tych wymagań nie dopełnił. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wymaga od właściciela lokalu, aby w pierwszej kolejności przed wypowiedzeniem umowy najmu lokalu uprzedził nierzetelnego najemcę, iż zamierza wypowiedzieć mu umowę najmu lokalu z powodu zalegania z opłatami za czynsz za trzy pełne okresy płatności. Pismo kierowane do najemcy powinno zatem zawierać: - wezwanie do zapłaty zaległego czynszu za najmniej trzy pełne okresy płatności, - wyznaczenie miesięcznego terminu do zapłaty zaległości, - uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji braku płatności w wyznaczonym terminie. W niniejszej sprawie wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego kierowane do pozwanego – pismo z dnia 24.04.2017 r. (k. 17) powołuje się w swej treści na niezastosowanie przez najemcę do treści uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu lokalu z dnia 20.02.2017 r. Natomiast do pozwu załączono jedynie wezwanie do zapłaty z dnia 20.02.2017 r. (k. 16) , które nie zawiera niezbędnych elementów uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu określonych w art. 11ust. 2 pkt 2 ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego . W szczególności w okolicznościach niniejszej sprawy nie można ustalić , czy określona w tym wezwaniu do zapłaty z dnia 20.02.2017 r. kwota 7 931,67 zawiera w sobie zaległość z tytułu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności czy też zaległość ta wynika z nieuregulowania przez pozwanego zobowiązania z dnia 3 stycznia 2012 r. (k. 10) . Wezwanie do zapłaty z dnia 20.02.2017 r. (k.16) nie spełnia też pozostałych wymagań w/w ustawy z uwagi na brak wyznaczenia miesięcznego terminu do zapłaty zaległości oraz brak uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji braku płatności w wyznaczonym terminie. W tej sytuacji wypowiedzenie pozwanemu umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 24.04.2017 r. z powołaniem się na uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu lokalu z dnia 20.02.2017 r. ( k. 16) , które rzeczywiście stanowiło jedynie wezwanie do zapłaty nie odpowiadające wymogom uprzedzenia, należy uznać za nieskuteczne. Nie można też uznać , że wymóg uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenie umowy najmu został spełniony poprzez wysłanie wezwania do zapłaty z dnia 09.04.2013 r. ( k. 12). Treść tego wypowiedzenia także nie odpowiada wymogom uprzedzenia, ponadto nie można przyjąć, iż pozwany nie uregulował zaległości w zapłacie czynszu po otrzymaniu tego wezwania. W konsekwencji należy uznać, iż powód nie dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu wobec pozwanego , w konsekwencji brak podstaw do nakazania pozwanemu opuszczenia lokalu i jego wydania powodowi, zatem powództwo podlegało oddaleniu.