VII SA/Wa 813/21

VII SA/Wa 813/21 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2021-05-19
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-04-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Artur Kuś /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Sygn. powiązane
II OSK 2270/21 - Wyrok NSA z 2021-10-28
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono sprzeciw
Powołane przepisy
Dz.U. 2017 poz 1073
art. 36 i 37
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
Dz.U. 2021 poz 735
art. 138 par. 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 64a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Dnia 19 maja 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Artur Kuś (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 maja 2021 r. sprawy ze sprzeciwu [...] S.A. z siedzibą w W. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oddala sprzeciw.
Uzasadnienie
1. Zarząd Dzielnicy [...] Miasta [...] decyzją z [...] marca 2019 r. nr [...] na podstawie art. 11 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta [...] (Dz. U. z 2018 r. poz. [...]), art. 39 ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2018 r. poz. [...] ze zm.; dalej: "u.s.g."), § 7 pkt 16 Uchwały nr [...] Rady [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom [...] do wykonywania niektórych zadań i kompetencji [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2016 r. poz. [...]), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.; dalej: "k.p.a."), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945; dalej: "u.p.z.p."), § 74 Uchwały Nr [...] Rady [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I (Dz. Urz. Woj. [...] . nr [...], poz. [...] z 2011 r. ze zm.; dalej: "MPZP") oraz art. 67 w zw. z art. 60 pkt 7 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2077 ze zm.) i art. 47 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 ze zm.), działając z upoważnienia Zarządu Dzielnicy [...] , orzekł o ustaleniu z urzędu spółce [...] S.A. jednorazową opłatę w wysokości 248 353 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w [...], w Dzielnicy [...] , przy ul. [...] stanowiącej na dzień 6 grudnia 2012 r. (tj. na dzień sprzedaży) działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 2203 m2, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...] wynikłym na skutek uchwalenia MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ul. [...] część I.
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów na dzień sprzedaży jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 2203 m2, uregulowana w KW nr [...] położona jest na terenie obowiązywania MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ul. [...] część I, który został zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...]12.2011 r. (Dz. Urz. Woj. [...] . nr [...], poz. [...] z 2011 r. ze zm.). Ustalenia planu weszły w życie [...] stycznia 2012 r.
Na dzień wejścia w życie ustaleń MPZP oraz na dzień zbycia właścicielem działki ew. nr [...] z obrębu [...] był Skarb Państwa, użytkownikiem wieczystym spółka [...] S.A. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości Spółka nabyła na podstawie aktu notarialnego zawierającego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej sporządzonego w dniu [...] marca 2002 r., nr Rep. [...]
Zbycie prawa użytkowania wieczystego działki ew. nr [...] nastąpiło w dniu 6 grudnia 2012 r., umową w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...]
Na dzień uchwalenia MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I działka nr [...] była niezabudowana, częściowo utwardzona, wykorzystywana jako parking. Usytuowana na skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...] w sąsiedztwie zabudowy usługowo-technicznej. Stanowiła część większego obszaru zabudowanego, w większej części zagospodarowanego. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków ww. działka oznaczona była jako użytek Ba- tereny przemysłowe. Działka posiadała dostęp do drogi publicznej - ul. [...] i ul. [...].
Organ I instancji wskazał, że zgodnie z ustaleniami, MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ul. [...] część I, działka ew. nr [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi i usługi administracji, jako przeznaczenie podstawowe oraz na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jako przeznaczenie dopuszczalne, oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]
W okresie od [...] grudnia 2003 r., tj. dnia, w którym przestał obowiązywać Ogólny Plan Zagospodarowania Przestrzennego . W. z 1992 r., do dnia wejścia w życie ustaleń MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część 1, możliwości inwestycyjne były określane w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie z opinią Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] oraz Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w okresie od [...] stycznia 2004 r., tj. dnia, w którym przestał obowiązywać Ogólny Plan Zagospodarowania Przestrzennego [...] z 1992 r., do dnia wejścia w życie ustaleń MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I, dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.
Na podstawie zebranego materiału dowodowego, w tym informacji uzyskanych z Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] ustalono, że zgodnie z ustaleniami MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...] położona jest w obszarze [...] w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1992 r., z uwagi na położenie przedmiotowej działki w strefie [...] na działce niemożliwa była realizacja zabudowy mieszkaniowej.
Analizując możliwości zagospodarowania nieruchomości w okresie obowiązywania miejscowego planu ogólnego z 1992 r., który dla obszaru [...] preferował rozwój obiektów związanych z funkcją techniczną i produkcyjną i wykluczał realizowanie budownictwa mieszkaniowego oraz w okresie bezplanowym, w którym nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, organ I instancji stwierdził, że możliwości inwestycyjne działki w związku z uchwaleniem MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I uległy poprawie. MPZP stwarza dodatkowe możliwości inwestowania poprzez wprowadzenie funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
W dniu [...] czerwca 2018 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – M. K. - operat szacunkowy, określający wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym w 1992 r., wartość nieruchomości wg. faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I oraz wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu MPZP, w celu ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Organ I instancji wskazał, że wartość nieruchomości ustalona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w MPZP uchwalonym w 1992 r. nie jest większa od wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, wzrost wartości na skutek uchwalenia MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I - zgodnie z dyspozycją art. 87 ust. 3a u.z.p.z., został ustalony jako różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu MPZP [...] Przemysłowego, a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wobec powyższego wzrost wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] stanowiącej na dzień sprzedaży działkę ewidencyjną nr [...], wynikłym na skutek uchwalenia MPZP [...] Przemysłowego wynosi 1 241 765 zł. Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej na dzień 6 grudnia 2012 r. (dzień sprzedaży) działkę ew. nr [...] ustalona zgodnie z zapisami planu w wysokości 20 % wzrostu wartości dla obszaru [...] wynosi: 248 353 zł.
2. Od ww. decyzji odwołanie złożyła spółka [...] S.A.
3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "SKO") decyzją z [...] marca 2021 r. znak: [...] działając na podstawie art. 127 k.p.a. w zw. z art. 17 pkt. 1 k.p.a. i art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1659 ze zm.) orzekło na zasadzie art. 138 § 2 k.p.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i przekazaniu sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, 5 oraz art. 37 ust. 1, 2, 4, 6, 11 u.p.z.p. Postępowanie w przedmiocie ustalenia renty planistycznej zostało wszczęte w dniu 29 czerwca 2016 r. (przed upływem 5 letniego terminu, liczonego od dnia wejścia w życie planu z 15 grudnia 2012 r.). Opłata z tytułu wzrostu wartości ustalana jest na zasadach określonych w u.g.n. - na podstawie wyceny nieruchomości sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ odwoławczy wskazał, że dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego, powziął istotne wątpliwości co do prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości.
W zaskarżonej decyzji organ I instancji przywołał art. 87 ust. 3a u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli uchwalenie MPZP nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez MPZP uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w MPZP uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu MPZP, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Powołany powyżej przepis obowiązuje od 10 sierpnia 2011 r. Celem wprowadzonego unormowania szczególnego w stosunku do art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. była konieczność "dopasowania" do wyroku TK z 9 lutego 2010 r., (sygn. akt P 58/08). Uzasadniono je koniecznością wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku, gdy MPZP został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego MPZP okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego), w tym wypadku ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej, kierując się określoną w art. 2 Konstytucji zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Jednakże dla dokonania oceny, co do możliwości zastosowania art. 87 ust. 3a u.p.z.p. konieczne jest określenie wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym MPZP, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów.
Jak wynika z akt sprawy, w planie obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. tj. Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego [...] z [...] września 1992 r., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., nieruchomość znajdowała się na obszarze TP - 45 - techniczno - produkcyjnym oraz w niewielkiej części na terenie przeznaczonym pod układ drogowy, tj. ulicę [...] Zt. W strefie [...] ustalenia planu dla obszaru preferowały utrzymanie i lokalizowanie funkcji technicznych II i III stopnia obsługi oraz funkcji produkcyjnych. Dopuszczano lokalizowanie innych funkcji nie kolidujących z funkcją preferowaną oraz wykluczono lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej oraz usług chronionych/oświata, ochrona zdrowia, nie związanych z funkcją podstawową oraz lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałoby poza granice obszaru.
W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania biegły dokonał wyceny nieruchomości w okresie obowiązywania planu z 1992 r., jednakże dla oszacowania wartości nieruchomości uwzględnił transakcje z lat 2010-2012. W ocenie SKO, przyjęcie takiej metodologii wyceny nie odzwierciedla wartości nieruchomości w dacie obowiązywania, planu z 1992 r., skoro podstawą oszacowania są transakcje z czasu, w którym plan nie obowiązuje i to od 8 lat.
Organ wskazał, że zmiana przepisów w okresie od 1985 r. do 2003 r. a także w następnych latach, w istotny sposób wpłynęła na zasady kształtowania polityki planistycznej, jak i sposób gospodarowania przestrzenią, a w dalszej konsekwencji, także na sposób kształtowania się cen nieruchomości w poszczególnych latach. Ponadto organ zwrócił też uwagę na odmienny charakter decyzji o warunkach, zabudowy, wydawanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (decyzja ta orzekała o zgodności zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami planu), a decyzją ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, wydawaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a która, w sytuacji braku planu miejscowego, określa warunki realizacji danej inwestycji, i jej zgodność z obowiązującym prawem. Tak więc, jeżeli szacowanie wartości nieruchomości, dotyczy okresu, obowiązywania w [...] planu, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., to przyjęte do porównania nieruchomości winny, w myśl § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. odnosić się przede wszystkim do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a więc obejmować transakcje w okresie obowiązywania tego planu. Tym samym SKO uznało, że, nie można przyjąć, że w tym zakresie wartość nieruchomości (3 761 490 zł) przyjęta przez rzeczoznawcę jest prawidłowa.
Ponadto, w zakresie faktycznego wykorzystania z nieruchomości biegły przyjął, że w okresie nieobowiązywania MPZP faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości pozostał niezmienny w porównaniu z okresem obowiązywania planu z 1992 r. Jak wynika z akt sprawy, na dzień uchwalenia MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] część I działka nr [...] była niezabudowana, częściowo utwardzona, wykorzystywana jako parking. Działka położona była na skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...] , w sąsiedztwie zabudowy usługowo-technicznej i stanowiła część większego obszaru zabudowanego, w większej części zagospodarowanego. Z ustaleń organu I instancji wynika, że w okresie nieobowiązywania planu tj. od 1 stycznia 2004 r do 30 stycznia 2012 r. nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym transakcje przyjęte do oszacowania wartości nieruchomości winny obejmować nieruchomości o podobnym faktycznym sposobie wykorzystania terenu, nie zaś jak to przyjął biegły działek przeznaczonych pod funkcje techniczno-produkcyjne. Nieuprawnione jest zatem przyjęcie przez biegłego założenia o niezmienności wykorzystania nieruchomości w porównaniu z okresem obowiązywania planu z 1992 r.
W zakresie oszacowania wartości nieruchomości po wejściu w życie MPZP z 2011 r. zasadnie biegły wyodrębnił transakcje nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, albowiem w świetle ustaleń MPZP z 2011 r. działka ew. nr [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi i usługi administracji jako przeznaczenie podstawowe oraz na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jako przeznaczenie dopuszczalne, (oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]
Organ wskazał jednak, że zestawienie transakcji stanowiących podstawę do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości nie zawiera danych pozwalających na kontrolę prawidłowości doboru nieruchomości wyodrębnionych przez biegłego. Nie można bowiem stwierdzić, że wyodrębnione transakcje odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Jak wynika z § 4 pkt 4 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dobór transakcji jest więc wynikiem przeprowadzonej analizy rynku lokalnego, a to z kolei niewątpliwie wpływa na ustaloną w operacie wartość nieruchomości szacowanej. Wyodrębnione i ujęte w operacie przez rzeczoznawcę transakcje winny być opisane w taki sposób, by możliwa była ocena warunków transakcji. O ile w tabelach zamieszono powierzchnię, położenie oraz ceny, - zaś w opisie wskazano ich przeznaczenie, to nie określono czy nieruchomości te znajdowały się na terenach objętych MPZP. Tym samym opis transakcji wyodrębnionych przez biegłego jest zatem niepełny.
SKO zwróciło też uwagę, że zgodnie z art. 155 u.g.n., przy szacowaniu nieruchomości biegły wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Z tych przyczyn, wobec zagwarantowanych prawnie możliwości uzyskania dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia wyceny nieruchomości, jak również nałożonym na określone podmioty obowiązkiem ich udostępnienia, biegły ma możliwość oceny rynku lokalnego, jak również doboru cen transakcyjnych, zgodnie z posiadaną wiedzą specjalistyczną.
Ponadto, w zakresie oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, co do której stronie skarżącej przysługiwało prawo użytkowania wieczystego, biegły wyodrębnił zarówno transakcje dotyczące zbycia prawa własności, jak i użytkowania wieczystego, przy czym nie wyjaśnił czy wskazanie ceny transakcyjnej nieruchomości, objętych prawem własności nastąpiło z zastosowaniem § 29 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
Mając zatem na względzie powyższe organ stwierdził, że operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do określenia renty planistycznej. Zatem ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji sporządzi nowy operat szacunkowy z uwzględnieniem powyższych wytycznych.
Ponadto, zwrócono uwagę, że decyzja Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z [...] marca 2019 r. w pkt 2 stwierdza, że opłatę ustaloną w pkt 1 decyzji należy wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. SKO zauważyło, że brak jest podstaw prawnych do zamieszczenia przez organ I instancji w decyzji ustalającej opłatę (tzw. opłatę lub rentę planistyczną) rozstrzygnięcia w przedmiocie określenia terminu jej uiszczenia. Żaden przepis u.p.z.p. nie przewiduje możliwości ustalania przez organ administracji terminu uiszczenia opłaty planistycznej, co przesądza o niedopuszczalności takiego postanowienia.
Mając na względzie okoliczność, że powyższe uchybienia miały istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, jak również konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego, spełniona została dyspozycja określona w art. 138 § 2 k.p.a., skutkująca uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia. Postępowanie poprzedzające wydanie kwestionowanej decyzji zostało wydane z naruszeniem art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia, w oparciu o operat szacunkowy, który nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty planistycznej.
Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej SKO wskazało, że uwzględniło w części podnoszone zarzuty dotyczące kwestii doboru nieruchomości przyjętych do szacowania, zaś swoje stanowisko organ zawarł w uzasadnieniu niniejszej decyzji.
Podniesiono jednak, że zgodnie z ustaleniami MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ul. [...] część I, przedmiotowa działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi i usługi administracji jako przeznaczenie podstawowe oraz na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jako przeznaczenie dopuszczalne. Tym samym, nie jest okolicznością przesądzającą o nieprawidłowym doborze transakcji fakt uwzględniania cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, jak i mieszkaniową wielorodzinną, skoro taki rodzaj zabudowy przewidują ustalenia obowiązującego planu. Wskazano, że to MPZP określa sposób korzystania z nieruchomości, co wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w MPZP. Zatem to plan decyduje o możliwości zagospodarowania nieruchomości, zaś w tym przypadku obecny plan przewiduje możliwość przeznaczenia nieruchomości na cele zabudowy.
W postępowaniu zmierzającym do ustalenia tzw. renty planistycznej organ winien wykazać, że w istocie na skutek uchwalenia MPZP nastąpił wzrost wartości nieruchomości i ustalenia te dokonywane są przede wszystkim w oparciu o operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, a sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wycen nieruchomości. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, zaś wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
SKO dodało, że w orzecznictwie jak i doktrynie ugruntowany został pogląd zgodnie z którym dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia MPZP, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wystarczającym jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. Oznacza to, że możliwość skutecznego dochodzenia renty planistycznej uwarunkowana jest wszczęciem postępowania przed upływem 5 - letniego terminu o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Termin, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie .ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie.
Przedłożony przez stronę skarżącą operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie ma wartość dowodu, wskazującego na wadliwość oszacowania wartości nieruchomości przez biegłego wyznaczonego przez organ I instancji, jednakże nie może stanowić podstawy do podstawy do określenia wartości nieruchomości, przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym, ustalenia renty planistycznej.
4. Sprzeciw od ww. decyzji złożyła [...] S.A. z siedzibą w [...]. Zaskarżonej decyzji, zarzucono naruszenie:
a) art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 149-159 u.g.n. w zw. z § 55 - 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy przedłożony w niniejszej sprawie przez Skarżącą ma cechy opinii biegłego dotyczącej określenia wartości nieruchomości przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym ustalenia tego czy istnieją podstawy dla określenia renty planistycznej, z uwagi na sformalizowany reżim jego sporządzenia wynikający ze wskazanych przepisów, co miało wpływ na zaistnienie pozostałych wskazanych uchybień,
b) art. 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez odstąpienie od oceny jako środka dowodowego w przedmiocie określenia wartości nieruchomości, przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym ustalenia istnienia podstaw do określenia renty planistycznej, czy jej ewentualnej wysokości, przedłożonego przez Skarżącą w toku postępowania odwoławczego operat szacunków) - z dnia 11 października 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. P.,
c) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji kasatoryjnej przy braku ustalenia wszystkich przesłanek wskazujących na istnienie podstaw do wydania takiej decyzji z uwagi na brak wskazanej wyżej wymaganej oceny przedłożonego przez Stronę operatu szacunkowego z 11 października 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jako środka dowodowego w przedmiocie określenia wartości nieruchomości, przed i po dniu wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym ustalenia istnienia podstaw do określenia renty planistycznej, czy jej ewentualnej wysokości; to czyni wydanie rozstrzygnięcia kasatoryjnego co najmniej przedwczesnym, przy czym Skarżąca wskazuje, że przedłożony przez nią operat szacunkowy stanowi podstawę do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy poprzez uwzględnienie jej stanowiska o braku podstaw dla ustalenia wobec niej renty planistycznej, z uwagi na brak wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia MPZP.
W uzasadnieniu sprzeciwu podniesiono, że sprzeciw został złożony z uwagi na poczynione przez organ w związku z rozpatrywaną sprawą stwierdzeniem, że operat szacunkowy z dnia 11 października 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym ustalenia renty planistycznej. Wskazanemu twierdzeniu nie towarzyszy szersze wyjaśnienia tego, dlaczego organ przyjął przedstawione w nim stanowisko. Mając zaś na uwadze treść wskazanego operatu szacunkowego złożonego przez Stronę, jak również wskazania czynione w orzecznictwie sądowoadministracyjnym co do operatów szacunkowych jako dowodów w postępowaniach administracyjnych, poczynione wskazanie jawi się jako nie znajdujące wyczerpującego uzasadnienia i prowadzące co najmniej do przedwczesnego kasatoryjnego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, o ile ostatecznie nie do stwierdzenia niewłaściwości takiego rozstrzygnięcia. Uznanie możliwości oparcia ustaleń czynionych w sprawie przez organ II instancji na operacie szacunkowym przedłożonym przez Skarżącą, skutkowałoby koniecznością merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy poprzez orzeczenie braku podstaw do ustalenia renty planistycznej w niniejszej sprawie.
Zaznaczono, że z treści przedłożonego przez Skarżącą operatu szacunkowego z 11 października 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wbrew wskazaniu organu stanowił właśnie podstawę do określenia wartości nieruchomości, przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym ustalenia renty planistycznej. We wskazanym operacie szacunkowym określona została wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie MPZP [...] Przemysłowego w rejonie ulicy [...] cz. I. Ustalono, że wskutek uchwalenia wskazanego MPZP wartość przedmiotowej nieruchomości nie wzrosła.
Powołując się na orzeczenia sądów wskazano, że w przypadku stwierdzenia w wyniku dokonania jego oceny, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu administracji publicznej nie może stanowić podstawy do rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli zarazem występuje operat szacunkowy przedłożony przez stronę postępowania, to przed ewentualnym wydaniem decyzji kasatoryjnej, należy wpierw stosownie do art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. dokonać oceny możliwości merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o operat szacunkowy przedstawiony przez stronę postępowania. Operat szacunkowy przedłożony przez Stronę sporządzany został również w sformalizowanym reżimie wynikającym z przepisów u.g.n. we wskazanym zakresie przedmiotowym odnoszącym się do kwestii związanych z ustaleniem podstaw dla określenia renty planistycznej, przez osobę legitymującą się stosownymi uprawnieniami i ma wszystkie cechy opinii biegłego.
Organ rozstrzygając niniejszą sprawę nie dokonał takiej oceny, niewłaściwie wykluczając z góry możliwość jej czynienia, co powoduje, że wydane w niniejszej sprawie w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a. rozstrzygnięcie kasatoryjne jest co najmniej przedwczesne i nieuzasadnione. Skarżąca wskazuje przy tym, że przedłożony przez nią operat szacunkowy stanowi podstawę do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy poprzez uwzględnienie jej stanowiska o braku podstaw dla ustalenia wobec niej renty planistycznej, z uwagi na brak wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia MPZP.
3. W odpowiedzi na sprzeciw organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł jego oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.
1. Zgodnie z art. 64a p.p.s.a. od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Sprzeciw od decyzji jest odrębnym od skargi środkiem zaskarżenia, służącym w istocie do weryfikacji prawidłowego ustalenia przez organ administracyjny przesłanek uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Sprzeciw inicjuje kontrolę sądową działania organu II instancji w ograniczonym zakresie. Wyklucza tym samym całościową kontrolę legalności postępowania administracyjnego (por. wyrok NSA z 26 września 2019 r., sygn. akt II GSK 1007/19).
Sprzeciw nie jest środkiem prawnym służącym kontroli materialnoprawnej podstawy decyzji ani prawidłowości zastosowania przez organ drugiej instancji przepisów prawa procesowego niezwiązanych z podstawami kasatoryjnymi. Sprzeciw jest kierowany przeciwko uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania. Kontrola dokonywana przez sąd administracyjny w ramach tego środka ma charakter formalny (por. wyrok WSA w Gdańsku z 3 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 677/17).
Jak wynika z art. 64e p.p.s.a. rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Oznacza to, że zakres kontroli legalności sprawowany przez sąd administracyjny w sprawie zainicjowanej sprzeciwem od decyzji kasacyjnej został określony w sposób zawężający, tzn. rola sądu administracyjnego sprowadza się do analizy przyczyn, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 2 k.p.a. Sąd jest władny uwzględnić sprzeciw wyłącznie, gdy uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania nie wynikało z przesłanek wynikających z art. 138 § 2 k.p.a.
Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Uchylenie decyzji organu I instancji do ponownego rozpoznania jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku naruszenia przepisów postępowania, które nie doprowadziło do prawidłowego wyjaśnienia sprawy, co w konsekwencji miało istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wskazany w przepisie "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy mający istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie", wymaga interpretacji na tle okoliczności faktycznych sprawy. Organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną w szczególności wówczas, gdy organ I instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w całości lub prowadził postępowanie wyjaśniające, lecz nie ustalił istotnej części okoliczności faktycznych sprawy, a z uwagi na zasadę dwuinstancyjności nie jest możliwe uzupełnienie postępowania dowodowego w oparciu o art. 136 k.p.a.
2. Wskazać należy, że decyzja organu I instancji została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, 5 oraz art. 37 ust. 1, 2, 4, 6, 11 u.p.z.p. Dokonując pewnego uproszczenia można przyjąć, że istotą wskazanych przepisów jest to, że jeżeli wartość danej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem MPZP a właściciel nieruchomości sprzedaje tę nieruchomość – organ pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w MPZP. Wysokość tej opłaty ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie MPZP a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Taka też sytuacja wystąpiła w niniejszej spawie.
Z akt sprawy wynikają bowiem następujące okoliczności mające istotne znaczenie dla niniejszej sprawy.
Po pierwsze – działka ewidencyjna nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 2203 m2 pozostawała w użytkowaniu wieczystym [...] S.A. Aktem notarialnym z [...] grudnia 2012 r. spółka zbyła przedmiotową nieruchomość. Wcześniej, bo w dniu 30 stycznia 2012 r. weszły w życie ustalenia MPZP dla danego obszaru. Postępowanie w przedmiocie ustalenia renty planistycznej zostało wszczęte 29 czerwca 2016 r. a przed upływem 5 letniego terminu, liczonego od dnia wejścia w życie planu z 15 grudnia 2012 r.
Po drugie - opłata z tytułu wzrostu wartości ustalana jest na zasadach określonych w przepisach u.g.n. (na podstawie wyceny nieruchomości sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi podstawowy dowód, na podstawie którego ustalana jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i podlega ocenie organów orzekających w sprawie ustalenia renty planistycznej. A zatem, jako podstawowy dowód w sprawie winien spełniać wszelkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.
Po trzecie - sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą MPZP i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu. Różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem o wysokości odszkodowania ostatecznie decyduje organ. To na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione i istotne wątpliwości - to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności.
Po czwarte – w niniejszej sprawie dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego, SKO powzięło istotne wątpliwości co do prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości, gdyż:
- w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania biegły dokonał wyceny nieruchomości w okresie obowiązywania MPZP z 1992 r., jednakże dla oszacowania wartości nieruchomości uwzględnił transakcje z lat 2010-2012; w ocenie SKO przyjęcie takiej metodologii wyceny nie odzwierciedla wartości nieruchomości w dacie obowiązywania MPZP z 1992 r. (podstawą oszacowania są transakcje z czasu, w którym MPZP nie obowiązuje i to od 8 lat);
- zmiany przepisów w okresie od 1985 r. do 2003 r. a także w następnych latach, w istotny sposób wpłynęły na zasady kształtowania polityki planistycznej, jak i sposób gospodarowania przestrzenią, a także na sposób kształtowania się cen nieruchomości w poszczególnych latach;
- jeżeli szacowanie wartości nieruchomości, dotyczy okresu obowiązywania MPZP, który obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., to przyjęte do porównania nieruchomości powinny, w myśl § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. odnosić się przede wszystkim, do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, w rozumieniu art. 4 ust. 16 u.g.n. (obejmować transakcje w okresie obowiązywania tego planu);
- nie można przyjąć, iż w tym zakresie wartość nieruchomości (3 761 490 zł) przyjęta przez rzeczoznawcę jest prawidłowa; dodatkowo biegły przyjął, iż w okresie nieobowiązywania MPZP faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości pozostał niezmienny w porównaniu z okresem obowiązywania planu z 1992 r.;
- na dzień uchwalenia MPZP cześć spornej działki była niezabudowana, częściowo utwardzona, wykorzystywana jako parking; działka położona była na skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...], w sąsiedztwie zabudowy usługowo-technicznej i stanowiła część większego obszaru zabudowanego, w większej części zagospodarowanego;
- w okresie nieobowiązywania MPZP (od 1 stycznia 2004 r. do 30 stycznia 2012 r.) nie wydano decyzji o warunkach zabudowy; transakcje przyjęte do oszacowania wartości nieruchomości winny obejmować nieruchomości o podobnym faktycznym sposobie wykorzystania terenu, nie zaś jak to przyjął biegły działek przeznaczonych pod funkcje techniczno-produkcyjne; nieuprawnione jest zatem przyjęcie przez biegłego założenia o niezmienności wykorzystania nieruchomości w porównaniu z okresem obowiązywania planu z 1992 r.;
- w zakresie oszacowania wartości nieruchomości po wejściu w życie MPZP z 2011 r. zasadnie biegły wyodrębnił transakcje nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, albowiem w świetle ustaleń MPZP z 2011 r. działka ew. nr [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi i usługi administracji jako przeznaczenie podstawowe oraz na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jako przeznaczenie dopuszczalne;
- zestawienie transakcji stanowiących podstawę do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości (tabela 1 i 2 - s. 11 operatu) nie zawiera danych pozwalających na kontrolę prawidłowości doboru nieruchomości wyodrębnionych przez biegłego; nie można stwierdzić, iż wyodrębnione transakcje odpowiadają definicji nieruchomości podobnej; opis transakcji wyodrębnionych przez biegłego jest zatem niepełny;
- przy szacowaniu nieruchomości biegły wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach; biegły ma zatem możliwość oceny rynku lokalnego, jak również doboru cen transakcyjnych, zgodnie z posiadaną wiedzą specjalistyczną;
- w zakresie oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, co do której stronie skarżącej przysługiwało prawo użytkowania wieczystego, biegły wyodrębnił zarówno transakcje dotyczące zbycia prawa własności, jak i użytkowania wieczystego, przy czym nie wyjaśnił czy wskazanie ceny transakcyjnej nieruchomości, objętych prawem własności nastąpiło z zastosowaniem § 29 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
3. Istotą sprawy jest zatem to, czy zasadnie SKO wydało zaskarżoną decyzję w której uchylono zaskarżoną decyzję w całości a sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia na zasadzie art. 138 § 2 k.p.a.
W ocenie Sądu decyzja taka jest prawidłowa. SKO wykazało w logiczny sposób w niniejszej sprawie, to że przyjęty operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do określenia renty planistycznej. Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. Powinien ustalić czy jest on zgodny z właściwymi przepisami, jak również czy jest logiczny, zupełny i prawidłowy. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 172/11). Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Zatem ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji powinien sporządzić nowy operat szacunkowy z szczegółowo określonych w decyzji SKO wytycznych.
Zasadnie również SKO wskazało, że brak było podstaw prawnych do zamieszczenia przez organ I instancji w decyzji ustalającej przedmiotową opłatę (tzw. opłatę lub rentę planistyczną) rozstrzygnięcia w przedmiocie określenia terminu jej uiszczenia. Żaden przepis u.p.z.p. nie przewiduje możliwości ustalania przez organ administracji terminu uiszczenia opłaty planistycznej, co przesądza o niedopuszczalności takiego rozstrzygnięcia (por. wyrok WSA w Szczecinie z 5 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 285/08).
Zdaniem Sądu, mając na względzie przedstawione okoliczność, iż uchybienia i błędy w decyzji organu I instancji (wskazane szczegółowo w decyzji SKO) miały istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, jak również konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego - spełniona została dyspozycja określona w art. 138 § 2 k.p.a., skutkująca prawidłowym uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji powinien przeprowadzić dodatkowe postępowanie zgodnie z wytycznymi SKO a następnie wydać rozstrzygnięcie w sprawie.
4. Dodatkowo należy wskazać, zasadnie SKO przyjęło, iż przedłożony przez stronę skarżącą operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie ma wartość dowodu, dodatkowo wskazującego na wadliwość oszacowania wartości nieruchomości przez biegłego wyznaczonego przez organ I instancji. Jednakże nie może stanowić wyłącznej i jedynej podstawy do zasad określenia wartości nieruchomości, przed i po dniu wejścia w życie MPZP i tym samym, ustalenia renty planistycznej.
Przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest tylko środkiem dowodowym, który podlega normalnym regułom oceny. Jego sporządzenie nie zwalnia organu z obowiązku skonfrontowania wartości przyjętych za podstawę wyliczeń z twierdzeniami strony, zwłaszcza jeżeli są one rozbieżne (por. wyrok NSA z 20 grudnia 2013 r. sygn. akt I OSK 1342/12). Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok WSA w Łodzi z 30 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 897/17).
5. Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd działając na podstawie art. 151 a § 2 p.p.s.a. oddalił sprzeciw.