VII SA/Wa 62/22

VII SA/Wa 62/22 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2022-06-07
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2022-01-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Michał Podsiadło
Paweł Groński /przewodniczący sprawozdawca/
Wojciech Sawczuk
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2534/22 - Wyrok NSA z 2025-03-20
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 293
art. 36 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Wojciech Sawczuk, asesor WSA Michał Podsiadło, , Protokolant ref. stażysta Edyta Cichecka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2021 r., nr [...], działając na podstawie art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735, dalej: "K.p.a."), art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz.570 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. i B. M., utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy Białołęka Miasta [...]z 30 września 2021 r., ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste KW nr [...]stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]z obrębu [...],[...] stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] oraz [...] stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni 4493 m2 położonych w Dzielnicy [...] w rejonie ulicy [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 25 691,80 zł.
Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym sprawy.
Na mocy umowy z 29 sierpnia 2006 r., zawartej w formie aktu notarialnego [...]nieruchomości położone w Dzielnicy [...] w rejonie ul. [...], stanowiące działki ewidencyjne nr [...] z obrębu [...] zostały zbyte przez A. i B. M. jako dotychczasowych właścicieli. Nieruchomości były położone na obszarze, dla którego w dniu ich zbycia obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy Warszawa-[...] z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów [...] Woj. [...]. z 2002 r., Nr [...]).
Decyzją nr [...] z 19 października 2009 r. Prezydent [...]ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ew. nr [...] z obrębu [...]w wysokości 19 624,90 zł. Od ww. decyzji odwołanie złożyli A. i B. M..
Decyzją nr [...] z 10 marca 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję nr [...]z 19 października 2009 r. oraz przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.
Decyzją nr [...] z 31 sierpnia 2015 r. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości.
Decyzją nr [...] z 12 października 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję nr [...] z 31 sierpnia 2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu SKO, odnosząc się do oceny przesłanek warunkujących możliwość ustalenia renty planistycznej wskazało, iż w ocenie organu pierwszej instancji wejście w życie planu miejscowego w 2002 r. spowodowało wzrost wartości nieruchomości z uwagi na istotną zmianę przeznaczenia nieruchomości. Zmiana ta polegała na zniesieniu ograniczenia polegającego na dopuszczeniu możliwości zabudowy nieruchomości wyłącznie do jej fragmentów położonych wzdłuż istniejącego układu drogowego. Zmiany te spowodowały możliwość zintensyfikowania zabudowy na terenie nieruchomości oraz stworzyły możliwość do zabudowy całej nieruchomości, która w dniu uchwalenia planu miejscowego tylko w części przylegała do istniejącego układu drogowego. Twierdzenie organu pierwszoinstacyjnego nie znajdowało jednak odzwierciedlenia w stanowiącym podstawę ustalenia renty planistycznej operacie szacunkowym sporządzonym z 27 października 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. Ch..
Decyzją z [...] września 2021 r. Zarząd Dzielnicy [...], na podstawie art. 37 ust. 6 oraz w zw. z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), § 30 Uchwały Nr [...]Rady Gminy [...]z dnia 27 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów X-71-cz. II i 0-50 (Dziennik U. Woj. Mazow. Nr 267 poz. 6896 z dnia 14 października 2002 r.), ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 25 691,80 zł.
A. i B. M. w odwołaniu od powyższej decyzji podnieśli, że wejście w życie planu miejscowego z dnia 14 października 2002 r. zmniejszyło wartość działki nr [...] przez wydzielenie działki nr 12/9, co skutkowało zmniejszeniem zdolności zagospodarowania terenu. Tej okoliczności nie uwzględnił organ, jak również rzeczoznawca majątkowy. Wskazali, że rzeczoznawca majątkowy M. O. sporządzając operat szacunkowy nie odniósł się do kwestii większych możliwości urbanistycznych wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z przed 2002 r., jak i do ograniczeń urbanistycznych po 2002 r. wynikających z utworzenia nowego planu. Brak jest szczegółowej analizy i wykazania bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu z 2002 r. W sprawie brak jest informacji z jakiego okresu pochodzi zbiór nieruchomości wskazujący na wzrost wartości. Brak jest również uzasadnienia doboru właściwych nieruchomości, zarówno dla oszacowania wartości nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu miejscowego, jak i po tej dacie.
Zaskarżoną na wstępie decyzją [...] listopada 2021 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy powyższą decyzję Zarządu Dzielnicy Białołęka Miasta [...] z [...] września 2021 r.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w operatach dla przedmiotowych działek ustalono wartość nieruchomości na 29 sierpnia 2006 r., a wiec na datę zbycia praw własności do ww. działek. Działanie to należy uznać za prawidłowe. Rzeczoznawca ustalił wartość działek uwzględniając przeznaczenie nieruchomości sprzed wejścia w życie planu zatwierdzonego uchwalą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r., z przeznaczeniem określonym w tym planie. Rzeczoznawca prawidłowo również przyjął, iż w omawianym przypadku nie wystąpiła sytuacja tzw. "luki planistycznej". W ocenie rzeczoznawcy majątkowego zasadnicze znaczenie dla określenia zmiany wartości działek w związku z wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r., miała zmiana możliwości zabudowy ww. działek zabudową mieszkaniową, która to możliwość powstała po dniu uchylenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. Przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2002 r. przedmiotowe działki nie były zlokalizowane przy ciągu komunikacyjnym, co uniemożliwiałoby ich zabudowanie zabudową mieszkaniową. Sytuacja ta uległa zmianie po wejściu w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. Wpływ powyższej okoliczności na zmianę wartości ww. działek w związku z wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. rzeczoznawca ustalił określając wartość ww. działek przed dniem wejścia tego planu, przez porównanie ich z nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, ale położonymi z dala od ciągów komunikacyjnych i bez dostępu do dróg dojazdowych - a więc z działkami bez prawa zabudowy. Natomiast wartość ww. działek według przeznaczenia określonego w planie zatwierdzonym Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2002 r. określona została przez porównanie z nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, które nie posiadały powyższego ograniczenia. Działanie takie, w ocenie organu, należy uznać za prawidłowe, gdyż pokazuje stosunek wartości nieruchomości bez możliwości zabudowy mieszkaniowej, z nieruchomościami posiadającymi planistyczną możliwość zabudowy. Taką zaś zmianę wprowadziło wejście w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r.
Zdaniem Kolegium powołane operaty szacunkowe nie zawierają wad, które dyskwalifikowałyby je jako dowód na okoliczność zmiany wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie postanowień nowego planu miejscowego. Rzeczoznawca majątkowy określił bowiem wartość rynkową ww. działek według przeznaczenia w ogólnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego uchwałą z dnia 28 września 1992 r. przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami, porównując wyceniane działki z trzema nieruchomościami podobnymi. Natomiast wartość ww. działek po wejściu w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. rzeczoznawca ustalił przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody korygowania ceny średniej, korygując wartość ww. działek przy porównaniu z 26 nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu. Nie budzi przy tym wątpliwości dobór nieruchomości podobnych i przyjętych do korygowania ceny średniej, jak również przyjęte przez rzeczoznawcę cechy różnicujące oraz ich wagi: lokalizacja - 40%, powierzchnia działki - 35% oraz kształt działki - 25%. Powyższe dało podstawę do uznania prawidłowości ustaleń dokonanych w powołanych operatach, zgodnie z którymi:
wartość działki nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 71 848 zł, natomiast wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 143 696 zł - wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego na poziomie 71 848 zł;
wartość działki nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 102 000 zł, natomiast wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 206 000 zł - wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego wyniósł 104 000 zł;
- wartość działki nr [...] z obrębu [...], przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 81 070 zł, natomiast wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 162 140 zł - wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego wyniósł 81 070 zł.
Łączny wzrost wartości ww. działek wyniósł zatem 256 918 zł, co przy zastosowaniu wynikającej z § 30 uchwały Rady Gminy Warszawa-Białołęka z dnia 27 września 2002 r. 10% stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu zwrotu wartości nieruchomości oznaczało konieczność ustalenia renty planistycznej na poziomie 25 691,80 zł.
Zdaniem organu nieuprawnione byłoby przyjęcie, iż pod rządami obowiązywania planu ogólnego należy przyjąć większe możliwości zabudowy ww. działek wobec faktu, iż stanowiły one część większej nieruchomości. Brak możliwości przyjęciu takiego stanowiska wynika z położenia ww. działek (jako fragmentu większej nieruchomości z dala od ciągów komunikacyjnych i zapisów planu ogólnego, który uniemożliwiał zabudowę mieszkaniową na takich nieruchomościach. Wydzielenie z działki nr 12/1 nieruchomości pod ciągi komunikacyjne nie ma zaś wpływu na prawidłowość założeń i działań dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego - odnosiły się one bowiem do ww. działek nr [...] gdyż to te działki były przedmiotem sprzedaży dokonanej w 2006 r.
Na powyższą decyzję A. M. (dalej: "Skarżący:") złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wniósł o jej uchylenie.
W ocenie Skarżącego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą Rady Gminy Warszawa-[...] z dnia 27 września 2002 r. nie spowodował wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, ponieważ do momentu jego uchwalenia obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą z dnia 28 września 1992 r., który to plan obejmował jego działki. Podniósł, że naliczenie opłaty planistycznej powinno wynikać z faktycznego wzrostu wartości, a nie jedynie z woli czy z bezwzględnej chęci takowej opłaty naliczenia.
Skarżący zwrócił uwagę, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 27 września 2002 r. spowodował lokalizację na działce [...] drogi o charakterze publicznym (KUL 18), na którą był zmuszony wydzielić 1847 m2 (nr działki [...]). Za działkę drogową wchodzącą w skład drogi (KUL 18) nie dostał odszkodowania. Wydzielenie działki drogowej nr [...] spowodowało zawężenie działki nr [...], przez utworzenie ciągu przyrodniczego wzdłuż całej wschodniej granicy działki [...]. Spowodowało to wyłączenie z jakiejkolwiek zabudowy pasa gruntu o szerokości 12m wzdłuż całej wschodniej granicy działki [...] na odcinku około 50m. Działka nr ew. [...] z powodu utworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2002 r. stała się działką o bardzo znikomej możliwości zabudowy z powodu obowiązku bezwzględnego odsunięcia się o 4 m od granicy z działką [...] z zabudową, co spowodowało kolejne 200 m kw wyłączenia z zabudowy. Pod zabudowę z zachowaniem kątów prostych może być przeznaczony praktycznie tylko fragment działki o wymiarach 6mx8m.
Zdaniem Skarżącego zarówno organ wydający decyzję, jak i rzeczoznawca nie zapoznali się z aktem notarialnym sprzedaży działek [...] z 29 sierpnia 2006 r. odnośnie wartości ich sprzedaży. Faktyczna wartość działki 12/11 została zapisana w akcie notarialnym.
Skarżący zwrócił także uwagę na sam dobór nieruchomości w celu sporządzenia operatu szacunkowego z przed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 27 września 2002 r. Podniósł, że jest tam stwierdzenie, iż rzeczoznawca wybrał nieruchomości rolne jako podstawę wyliczenia różnicy wartości przed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a po jego uchwaleniu zostały wybrane nieruchomości budowlane celem sporządzenia właściwego operatu. Fakt jest taki, że nieruchomości będące przedmiotem wyceny były przed 2002 r. nieruchomościami budowlanymi i po 2002 r. też były przeznaczone na cele budowlane.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Kwestią sporną w niniejszej sprawie było ustalenie czy zasadnie i w prawidłowej wysokości organy ustaliły jednorazową opłatę w wysokości z tytułu wzrostu wartości - opisanych na wstępie nieruchomości - spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z kolei stosownie do art. 37 ust. 6 u.p.z.p., wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.
Ponadto zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Artykuł 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 65 ze zm., dalej: "u.g.n".), stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy. Wyjaśnić przy tym należy, że zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przez wycenę nieruchomości należy przy tym rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.(art. 151 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wskazać także trzeba, że sporządzany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych, będącym konsekwencją właściwego wychwycenia cech nieruchomości wycenianej.
Skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, to operat szacunkowy stanowi istotny i konieczny dowód w tego rodzaju sprawie. Podlega on jednak - stosownie do dyspozycji art. 77 K.p.a - swobodnej ocenie organu administracji, a więc takiej jakiej podlega każdy inny dowód (por. m.in.: wyrok NSA z 9 maja 2014 r., I OSK 2470/12, wyrok NSA z 4 października 2006 r., I OSK 417/06). Choć operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne normujące zasady owej wyceny, w tym te opisane powyżej. Na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy, ciąży zatem obowiązek takiego sformułowania opracowywanego dokumentu, by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. W takim też zakresie podlega on ocenie dokonywanej przez organy w toku postępowania administracyjnego, kontrolowanej następnie przez sąd administracyjny. Zaznaczyć przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może jednak dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna, uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego (vide: art. 157 ust. 1 u.g.n.). Ani zatem organy, ani też sąd administracyjny, nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, natomiast ich rzeczą jest zbadanie, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jedynie operat odpowiadający powołanym wyżej warunkom oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.
W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że sporządzone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe z 28 listopada 2020 r., zostały poddany należytej ocenie organów obu instancji, o czym świadczą wyczerpujące uzasadnienia zapadłych w sprawie rozstrzygnięć. Przede wszystkim są one kompletne i logiczne, spełniają warunki formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów, a przy tym zostały oparte na rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawierają wyczerpujące uargumentowanie wynikających z nich wniosków. Tym samym, jako odpowiadające powołanym wyżej przepisom prawa, zostały opracowane w sposób prawidłowy i mogły stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, przed oraz po zmianie planu miejscowego. Przede wszystkim w operatach szacunkowych z 28 listopada 2020 r. biegły dokonał wycen dla każdej z przedmiotowych nieruchomości, stosując się do przepisów prawa jak również biorąc pod uwagę charakter rynku i cel, określając wartość rynnową nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej (wg obecnego przeznaczenia) oraz wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym metodą porównywania parami (wg przeznaczenia przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 r.). Prawidłowo ustalił kluczowe dla wyceny daty, oraz dokonał wyczerpującego opisu nieruchomości w kontekście lokalizacji, powierzchni działki jak i jej kształtu przed i po zmianie planu miejscowego. Dokonał również wyczerpującej charakterystyki i analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wskazał również, że nie odnotowano zmiany cen 1m2 powierzchni działki niezabudowanej wskutek upływu czasu. Zawarte w operacie transakcje nieruchomościami, zdaniem Sądu, są miarodajne ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej oraz zawierają ich wystarczającą do oszacowania liczbę. Jak wskazał przy tym NSA w wyroku z 2 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 2016/06, przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podobieństwo nie powinno budzić wątpliwości, ale nie oznacza identyczności nieruchomości przyjętych do porównania, bowiem istotna jest tu rola odpowiednich współczynników korygujących. Ujęte w zestawieniu nieruchomości spełniają ww. definicję.
Zaznaczyć przy tym należy, że wprawdzie rzeczoznawca nieprawidłowo wskazał datę wejścia w życie planu zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r., a tym samym datę uchylenia planu ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego uchwałą z dnia 28 września 1992 r. (jako datę wejścia w życie planu zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z 27 września 2002 r. podał 13 listopada 2002 r, w sytuacji gdy wszedł on w życie 29 października 2002 r. i z tym dniem przestał obowiązywać ogólny plan zagospodarowania przestrzennego z 1992 r.), jednakże uchybienie to nie może mieć żadnego wpływu na prawidłowość oszacowania nieruchomości. Operaty mogły więc stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Rzeczoznawca ustalił bowiem wartość przedmiotowych działek uwzględniając przeznaczenie nieruchomości sprzed wejścia w życie planu zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r., z przeznaczeniem planistycznym określonym w tym planie. Prawidłowo również przyjął, iż nie wystąpiła sytuacja tzw. "luki planistycznej".
Z operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę M. O. wynika, jak słusznie wskazało Kolegium w zaskarżonej decyzji, iż istotne znaczenie dla określenia zmiany wartości przedmiotowych nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...]z dnia 27 września 2002 r., miała zmiana możliwości zabudowy przedmiotowych działek zabudową mieszkaniową, która to możliwość powstała w wyniku uchylenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego uchwałą z dnia 28 września 1992 r. W planie tym ustalono bowiem, iż: "Do czasu przesądzenia w założeniach do planu miejscowego obszaru należy przyjąć następujące funkcje: - mieszkaniowe z usługami I stopnia obsługi, - usługowe II i III stopnia obsługi, - techniczno-produkcyjne na bazie możliwości zbocznicowania od strony [...], - rolne z zabudową siedliskową. Dopuszcza się łączenie w. wym. funkcji. Do czasu uchwalenia planów miejscowych opracowanych na podstawie założeń, dopuszcza się realizację zabudowy siedliskowej i mieszkaniowej jako plombowej wyłącznie wzdłuż istniejącego układu drogowego.". W opisach przedmiotowych działek zawartych w sporządzonych do nich operatach szacunkowych rzeczoznawca stwierdził, że przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. przedmiotowe działki nie były zlokalizowane przy ciągu komunikacyjnym. Okoliczność ta niewątpliwie uniemożliwiała ich zabudowanie zabudową mieszkaniową. Sytuacja ta zmieniła w wyniku wejścia w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...]z dnia 27 września 2002 r. Rzeczoznawca M. O. wpływ tej okoliczności na zmianę wartości przedmiotowych działek ustalił określając ich wartość przed dniem wejścia w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. (przez porównanie ich z nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, ale położonymi z dala od ciągów komunikacyjnych i bez dostępu do dróg dojazdowych - a więc z działkami bez prawa zabudowy), jak również ich wartość według przeznaczenia określonego w planie zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. (która została określona przez porównanie z nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, które nie posiadały powyższego ograniczenia). Powyższe działanie uznać należy za zasadne – obrazuje ono bowiem stosunek wartości nieruchomości bez możliwości zabudowy mieszkaniowej, z nieruchomościami posiadającymi taką możliwość. Rzeczoznawca uznał, że wartość działki: nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. wynosiła 71 848 zł, natomiast po uchwaleniu tego planu (na dzień 29 sierpnia 2006 r., tj. na dzień jej zbycia) wynosiła 143 696 zł; nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. wynosiła 102 000 zł, natomiast po uchwaleniu tego planu (na dzień 29 sierpnia 2006 r., tj. na dzień jej zbycia) wynosiła 206 000 zł; nr 12/13 przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. wynosiła 81 070 zł, natomiast po uchwaleniu tego planu (na dzień 29 sierpnia 2006 r., tj. na dzień jej zbycia) wynosiła 162 140 zł.
Zdaniem Sądu dokonana przez rzeczoznawcę wycena nie budzi zastrzeżeń. Sporządzone w sprawie operaty nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystanie w postępowaniu dowodowym.
Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że organy, w oparciu o sporządzone przez M. O. operaty szacunkowe dla przedmiotowych nieruchomości, prawidłowo ustaliły, że - na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2002 r. - wzrost wartości działki nr [...]wyniósł 71 848 zł; działki nr [...]wyniósł 104 000 zł, natomiast działki nr [...] wyniósł 81 070 zł. Zatem łączny wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości wyniósł 256 918 zł. Uwzględniając zatem zawartą w § 30 uchwały Rady Gminy [...] z dnia 27 września 2002 r. wartość 10% stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu zwrotu wartości nieruchomości, uznać należy, że w niniejszej sprawie zasadnie ustalono jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 25 691,80 zł.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze, wskazać należy, że Sąd w pełni podziela argumentację Kolegium, iż wydzielenie z działki nr [...]nieruchomości pod ciągi komunikacyjne nie ma wpływu na prawidłowość założeń i działań dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego - odnosiły się one bowiem do działek nr [...] - gdyż to te działki były przedmiotem sprzedaży dokonanej w 2006 r. Ustosunkowując się natomiast do podnoszonej przez Skarżącego w skardze kwestii, iż to wartość sprzedaży działki nr [...] powinna być wyznacznikiem realnej jej wartości, wyjaśnić należy, że oszacowaniu podlega wartość rynkowa nieruchomości, której definicję zawiera art. 151 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Tym samym uznać należy, że cena sprzedaży nieruchomości pozostaje bez wpływu na ustalenie wartości szacowanej na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.
Podnieść także należy, że operat sporządzany przez rzeczoznawcę organ prowadzący postępowanie ocenia jak każdy dowód w sprawie, i jak już wskazano powyżej, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zastrzeżenia co do sposobu wyceny, powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Owo ugruntowanie w wiedzy fachowej powinno znaleźć wyraz w ocenie organizacji zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych trudniącej się weryfikacją tego rodzaju operatów szacunkowych. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tym samym strona mająca zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 u.g.n. O taką bowiem ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19). Z akt niniejszej sprawy nie wynika natomiast, aby tego rodzaju dowody Skarżący przedstawił. Samo zatem subiektywne przekonanie o wadliwości sporządzonego operatu, nie może świadczyć o jego nieprzydatności dowodowej, zaś niezadowolenie z zapadłego rozstrzygnięcia, nie poparte żadnymi prawnie relewantnymi argumentami, nie może same w sobie stanowić podstawy uwzględnienia skargi.
Konkludując, stwierdzić należy, że organy zastosowały w sprawie właściwe przepisy prawa, dokonując przy tym prawidłowej ich wykładni oraz przytoczyły najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, wynikające w głównej mierze z operatu szacunkowego, którego ocena odpowiada zasadom prawdy obiektywnej oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej, czego wyrazem są pisemne motywy zapadłych rozstrzygnięć, w pełni oddające rzeczywisty stan rzeczy i zawierające przekonywującą argumentację. Organy dopełniły wymogi procesowe konieczne do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed oraz po zmianie planu miejscowego, a przede wszystkim w sposób prawidłowy skompletowały materiał dowodowy oraz ustaliły okoliczności faktyczne, istotne w kontekście rozpatrzenia niniejszej sprawy.
W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.